Решение по делу № 2-153/2017 (2-4770/2016;) от 17.11.2016

Дело № 2-153/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 февраля 2017 года                                 г.Миасс

Миасский городской суд Челябинской области, в составе:

председательствующего судьи Гонибесова Д.А.

при секретаре Ромасько Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Таракановой С.Г. к Администрации Миасского городского округа о продлении договора аренды земельного участка, признании права собственности на объект незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л :

Тараканова С.Г. обратилась в суд с иском к Администрации Миасского городского округа о продлении договора аренды земельного участка, признании права собственности на объект незавершенного строительства, в обоснование которого указала, что ДАТА умер ее отец ФИО4 Ему при жизни был предоставлен на правах аренды земельный участок с кадастровым номером НОМЕР, площадью 608 кв.м., для общественно-деловых целей под проектирование и строительство магазина «Продукты», расположенный по адресу: АДРЕС. За время пользования земельным участком отец получил проектно-разрешительную документацию: градостроительный план земельного участка, архитектурно-планировочное задание на проектирование здания магазина «Продукты». Также получена разрешительная документация на подключение к инженерным сетям в ОАО «МРСК Урала», технические условия подключения к электрическим сетям в МУП МГО «Городское хозяйство», технические условия на присоединение к сетям водоснабжения. Строительство здания магазина «Продукты» было начато, однако, при жизни отец не успел получить всю необходимую разрешительную документацию и достроить здание.

Просит с учетом дополненных исковых требований (л.д. 119-120 т.1) признать договор аренды земельного участка для строительства НОМЕР, заключенный ДАТА в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, площадью 608 кв.м., для общественно-деловых целей под проектирование и строительство магазина «Продукты», расположенного по адресу: АДРЕС, возобновленным на неопределенный срок. Признать за собой право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: АДРЕС, в порядке наследования.

Представитель истца Таракановой С.Г. - Петрова И.В. в судебном заседании на удовлетворении иска настаивала, суду пояснила аналогично доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика Администрации Миасского городского округа Ярошенко Д.В. в судебном заседании против удовлетворения иска возражал.

Истец Тараканова С.Г., третьи лица Севостьянов А.Г., Мухин С.Н. в судебное заседание не явились, извещены.

Суд, заслушав объяснения сторон, исследовав все материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

    Судом установлено, что на основании постановления Главы администрации Миасского городского округа от ДАТА НОМЕР ФИО4 предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов для общественно-деловых целей под проектирование и строительство магазина «Продукты» с кадастровым номером НОМЕР, площадью 608 кв.м. по адресу: АДРЕС и разрешено проектирование магазина «Продукты» (л.д. 86 т.1).

    Между Миасским городским округом и ИП ФИО4 заключен договор аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА с кадастровым номером НОМЕР, площадью 608 кв.м. по адресу: АДРЕС, на срок с ДАТА по ДАТА под проектирование и строительство магазина «Продукты» (л.д. 79-84 т.1).

    На основании постановления Главы администрации Миасского городского округа от ДАТА НОМЕР ИП ФИО4 продлен срок аренды земельного участка с кадастровым номером НОМЕР, площадью 608 кв.м. по адресу: АДРЕС на 11 месяцев.

    Между Миасским городским округом и ИП ФИО4 заключен договор аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА на срок с ДАТА по ДАТА под проектирование и строительство магазина «Продукты» на указанном земельном участке (л.д. 71-77 т.1).

    В отношении спорного земельного участка администрацией Миасского городского округа выдан градостроительный план от ДАТА, согласно которому участок относится к функциональной зоне В1 – зоне усадебной и коттеджной застройке (л.д. 128-132 т.2)

ФИО4 умер ДАТА (л.д. 37 т.1), после смерти которого заведено наследственное дело по заявлению о принятии наследства по закону от дочери наследодателя Таракановой С.Г., по заявлению о принятии наследства по завещанию от дочери наследодателя Мухиной С.Н., по заявлению об отказе от наследства в пользу Таракановой С.Г. от Севостьянова А.Г. (л.д. 44 т.1). Таракановой С.Г. выдано свидетельство по закону на право аренды на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР, площадью 608 кв.м. по адресу: АДРЕС, срок аренды с ДАТА по ДАТА (л.д. 21 т.1).

ДАТА Тараканова С.Г. обратилась в администрацию Миасского городского округа с заявлением о выдаче разрешения на строительство (л.д. 94), в удовлетворении которого ответчиком ДАТА было отказано по причине того, что на участке объектов с основным видом разрешенного использования отсутствуют, а согласно Правилам землепользования и застройки Миасского городского округа, утвержденным решением Собрания депутатов Миасского городского округа от ДАТА. НОМЕР, строительство объекта торгово-бытового назначения повседневного пользования не более 150 кв.м. на земельном участке, расположенном в территориальной зоне В1 «Зона усадебной и коттеджной застройки» является вспомогательным видом разрешенного использования, которые допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними (л.д. 95 т.1).

Согласно техническому плану, составленному кадастровым инженером ФИО6 ДАТА, на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР по адресу: АДРЕС, расположен объект незавершенного строительства, площадью 120,6 кв.м, степенью готовности 70% (л.д. 73-82).

На момент рассмотрения спора существует стены с оконными проемами и дверьми и кровля (л.д. 96-123 т.1). Право собственности на данный объект незавершенного строительства не зарегистрировано.

ДАТА Тараканова С.Г. обратилась в администрацию Миасского городского округа с заявлением о продлении договора аренды земельного участка НОМЕР от ДАТА, в чем ей было ДАТА отказано по причине необходимости зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства и обратиться с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с приложением правоустанавливающих документов на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР (л.д. 86 т.1).

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до ДАТА) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С 01.09.2015 в соответствии с Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ в пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации изложен в следующей редакции. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, в т.ч. населенных пунктов, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенного постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Правилами землепользования и застройки Миасского городского округа, утвержденным решением Собрания депутатов Миасского городского округа от ДАТА. НОМЕР основными видами разрешенного использования земельных участков, расположенных в зоне: В1 «Зона усадебной и коттеджной застройки» являются отдельно стоящие жилые дома на одну семью с приусадебными участками, блокированные жилые дома на несколько семей с придомовыми участками, объекты инженерной инфраструктуры, обслуживающие данную территорию (сети инженерно-технического снабжения, ГРП, ТП, КНС и др.), жилые улицы, переулки, проезды с параметрами: минимальная ширина в красных линиях в пределах зоны должна составлять для жилых улиц с двумя полосами движения - 20 м, для проездов и переулков с одной полосой движения - 15 м.

Согласно указанным Правилам, строительство объекта торгово-бытового назначения повседневного пользования не более 150 кв.м. на земельном участке, расположенном в территориальной зоне В1 «Зона усадебной и коттеджной застройки» является вспомогательным видом разрешенного использования.

В силу ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В силу п. 26, 27 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку.

Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных статьей 222 ГК РФ.

Согласно техническому заключению ООО «Судебная экспертиза и оценка» техническое состояние строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР обеспечивает устойчивость строительных конструкций и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 107 т.2).

Как следует из заключения ЗАО «Техсервис» от ДАТА при обследовании несущих и ограждающих конструкций объекта незавершенного строительства дефектов не обнаружено. Объект незавершенного строительства находится в работоспособном состоянии и соответствует требованиям строительных норм и правил в части несущей способности (л.д. 24 т.1).

Как следует из пояснений представителя истца, спорный объект незавершенного строительства был возведен ИП ФИО4 в период с июня по декабрь 2014 года, в подтверждение чего представил договор от ДАТА по выполнению работ по строительству здания по адресу: АДРЕС, актом сдачи работ от ДАТА (л.д. 122-123 т.1), что представителем ответчика не оспаривалось в судебном заседании, следовательно, к возникшим правоотношениям подлежит применению положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в прежней редакции, действовавшей до ДАТА.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно ст. 1142 Гражданского кодекса Российской Федерации наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя (п.1).

В соответствии с ч.1 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации для приобретения наследства наследник должен его принять.

В силу ч.1, 2 ст.1153 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Кроме того, в пункте 8 постановления Пленума N 9 от 29 мая 2012 года «О судебной практике по делам о наследовании» Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что при отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, возможно предъявление иска о включении имущества в состав наследства, а если в срок, предусмотренный ст. 1154 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение не было вынесено - также требования о признании права собственности в порядке наследования за наследниками умершего.

Оценивая вышеприведенные обстоятельства, суд полагает, что поскольку спорный объект возведен умершим в период с июня по декабрь 2014 года ФИО4 на земельном участке, предназначенным для этих целей, в порядке, установленном законом, без существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил, прав третьих лиц не нарушает, угрозу жизни и здоровью граждан не создает, то он подлежит включению в наследственную массу после смерти наследодателя ФИО4

Следовательно, за Таракановой С.Г., как лицом принявшим наследство по закону после смерти наследодателя ФИО4, подлежит признанию право собственности на объект незавершенного строительства, площадью 120,6 кв.м, степенью готовности 70%, расположенный по адресу: АДРЕС.

То обстоятельство, что вид разрешенного использования земельный участок с кадастровым номером НОМЕР (под проектирование и строительство магазина «Продукты»), а также размещенный на нем объект незавершенного строительства, площадью 120,6 кв.м, степенью готовности 70% не соответствуют градостроительному регламенту, не является основанием для отказа в иске, поскольку в силу ч.8 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации допускается их использование не создает опасность для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Доказательств обратному материалы дела не содержат.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171 -ФЗ, вступившей в силу с 01 марта 2015 года).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка,\ находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137 «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

Принимая во внимание, что истица являлась арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01 марта 2015 года, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства 120,6 кв.м, степенью готовности 70%, суд приходит к выводу о том, что Тараканова С.Г. имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Учитывая изложенное, суд считает подлежащими применению к рассматриваемым правоотношениям положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, действующих с 01 марта 2015 года, поскольку истица, будучи арендатором земельного участка, на основании договора, заключенного до 01 марта 2015 года, на котором расположен объект незавершенного строительства, имеет право на реализацию возможности однократного продления договора для завершения строительства, предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства; при этом указанная возможность истицей не исчерпана, возможность для реализации указанного права возникла у истицы только с 01 марта 2015 года – т.е. с момента вступления в силу соответствующих изменений в земельное законодательство и в рамках бывших арендных отношений с ответчиком вышеуказанное право реализовано быть не могло.

Следовательно, необходимо возложить на администрацию Миасского городского округа Челябинской области обязанности заключить с истицей договор аренды спорного земельного участка на новый срок, при этом суд учитывает, что указанная обязанность охватывается пределами заявленных истцом требований о признании договора аренды спорного земельного участка возобновленным на неопределенный срок, поскольку истец фактически претендует на продление договорных арендных отношений в отношении спорного земельного участка на новый срок, что следует из объяснений представителя истца в судебном заседании.

Срок, на который подлежит заключить договор, подлежит определению в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать за Таракановой С.Г., ДАТА года рождения, уроженкой АДРЕС, гражданкой России, право собственности на объект незавершенного строительства, площадью 120,6 кв.м, степенью готовности 70%, расположенный по адресу: АДРЕС.

Обязать администрацию Миасского городского округа Челябинской области заключить с Таракановой С.Г. договор аренды земельного участка с кадастровым номером НОМЕР общей площадью 608 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, для завершения строительства магазина «Продукты», на срок - три года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Судебную коллегию Челябинского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд.

Председательствующий