Решение по делу № 33-29311/2015 от 17.11.2015

Судья Матета А.И. Дело № 33-29311/15

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Вуколовой Т.Б.,

судей Титовой О.Г., Воронко В.В.,

при секретаре Емельянове И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 21 декабря 2015 года апелляционную жалобу представителя Вершинина Павла Валерьевича, Карелиной Лейлы Сергеевны по доверенности – Швагера С.Г. на решение Ногинского городского суда Московской области от 14 июля 2015 года по гражданскому делу по иску Вершинина Павла Валерьевича и Карелиной Лейлы Сергеевны к Зуеву Сергею Валерьевичу о расторжении договора купли-продажи,

заслушав доклад судьи Титовой О.Г., пояснения Вершинин П.В., Карелиной Л.С. и их представителя по доверенности – Швагера С.Г., Зуева С.В.,

УСТАНОВИЛА:

Вершинин П.В. и Карелина Л.С. обратились в суд с иском к Зуеву С.В. о расторжении договора купли-продажи.

Указали, что 30 октября 2014 года Вершининым П.В. и Карелениной Л.С. был заключен договор купли продажи по 1/2 доли в общую долевую собственность на земельный участок, площадью 1200 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты> расположенный по адресу <данные изъяты>, деревня Бабеево, уч. 50 с Зуевым С.В., владевшим данным земельным участком на праве собственности. Факт перехода права собственности подтверждается копией договора купли-продажи и копией свидетельств о регистрации права собственности. Стоимость земельного участка согласно договору составила 950 000 руб. Данная сумма была передана ответчику через банковскую ячейку в Ногинском филиале ОАО Банка «Возрождение». Данный факт подтверждается полностью копией договора аренды банковской ячейки. В то время, когда документы находились на государственной регистрации, истцам стало известно, что данный земельный участок, находится в охранной зоне газопроводов высокого давления. Данная информация была сообщена истцам соседом - собственником участка рядом. В связи с чем, строительство на данном участке запрещено. Данный факт был перепроверен истцами в Ногинскмежрайгаз РЭС ГУП «Мособлгаз». Во всех приложенных к договору ответчиком документах планах данного участка и картах обозначений данных газопроводов нет. Исходя из того, что данный земельный участок находился в собственности ответчика 3 года, то факт прохождения газопроводов по участку был известен ответчику, и он намерено утаил о нем перед истцами. Если факт прохождения газопроводов по данному участку истцам бы был известен до заключения данного договора, то сделка купли-продажи не состоялась бы. Покупая данный участок, истцы имели желание и цель по строительству загородного дома. Учитывая обстоятельства, которые истцам стали известны, они обратились к ответчику с просьбой расторгнуть данную сделку в добровольном порядке, на что получили устный отказ. Акт приемки данного земельного участка был подписан истцами со всеми документами при заключении договора 30 октября 2014 года. Для представления их интересов в суде и составление иска понесли расходы в размере 140 000 руб. Просили суд расторгнуть договор купли-продажи (купчая) земельного участка, площадью 1200 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты> расположенного по адресу Московская область, Ногинский район, деревня Бабеево, уч. 50, заключенного между Вершининым П.В. и Карелиной JI.C., с одной стороны, и Зуевым С.В., с другой стороны. Вернуть стороны по договору в первоначально положение, обязать ответчика возвратить истцам стоимость земельного участка по договору в размере 950000 руб., исключить из сведения ЕГРП сведения о регистрации права собственности за истцами на спорный земельный участок.

Вершинин П.В., Карелина Л.C. и их представитель Швагер С.Г. исковые требования поддержали, по доводам, изложенным в иске.

Ответчик Зуев С.В. иск не признал, пояснил, что ему не было известно о каких-либо ограничениях и обременениях спорного земельного участка. Ранее земельный участок относился к землям сельскохозяйственного назначения и при изменении категории земель речи ни о каких ограничениях не было. На продажу ответчиком было выставлено два земельных участка, но истцы сами выбрали именно земельный участок расположенного по адресу <данные изъяты>, <данные изъяты>. Умысла на продажу участка с обременениями у истца не имелось, и он не знал о существовании газопровода.

Представитель третьего лица ООО «Миэль», в суд не явился, извещен.

Решением Ногинского городского суда Московской области от 14 июля 2015 года в удовлетворении исковых требований Вершинину П.В. и Карелиной Л.С. отказано.

В апелляционной жалобе представитель Вершинин П.В., Карелина Л.С. по доверенности – Швагер С.Г ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на его незаконность и не обоснованность. Просит вынести новое решение об удовлетворении заявленных истцами требований в полном объеме.

На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции третье лицо не явилось, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. В связи с изложенным судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Заслушав пояснения лиц, принимавших участие в рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30 октября 2014 года Вершининым Павлом Валерьевичем и Карелениной Лейлой Сергеевной был заключен договор купли продажи по 1/2 в общую долевую собственность на земельный участок, площадью 1200 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты> расположенный по адресу <данные изъяты>, деревня <данные изъяты> с Зуевым Сергеем Валерьевичем, зарегистрированным по адресу: <данные изъяты>, владевшим данным земельным участком на праве собственности. Факт перехода права собственности подтверждается копией договора купли-продажи и копией свидетельств о регистрации права собственности. Стоимость земельного участка согласно договору составила 950000 руб. Данная сумма была передана ответчику через банковскую ячейку в Ногинском филиале ОАО Банка «Возрождение». Данный факт подтверждается полностью копией договора аренды банковской ячейки.

В обоснование требований истцы ссылались на то, что в момент регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок им стало известно, что земельный участок находится в охранной зоне газопроводов высокого давления, в связи с чем, строительство на данном участке запрещено. Ответчик намеренно ввел их в заблуждение при заключении сделки, не сообщил об указанном факте, поскольку если бы истцы узнали об этом, то сделка не состоялась бы.

Разрешая заявленные истцами требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции указал, что на момент продажи спорного земельного участка, то есть на 30 октября 2014г. ответчик Зуев С.В. являлся собственником спорного земельного участка на основании договора купли-продажи от 15 ноября 2011г. и свидетельства о государственной регистрации права от 13 июня 2013г.

Ограничений и обременений на указанный земельный участок не зарегистрировано. Данных обстоятельств также не усматривается и из копии кадастровой выписки на земельный участок.

Согласно ответу ГУП МО «Мосооблгаз» от 15 июня 2015г. приблизительно в близи спорного земельного участка может находится газопровод ООО «Газпром Трансгаз Москва». От Зуева С.В. по вопросам согласования строительства на указанном земельном участка обращений не поступало.

Из ответа ООО «Газпром Трансгаз Москва» от 03 июля 2015г. следует, что минимальное расстояние от магистрального газопровода КГМО-1 КС «Ногинск-КС «Воскресенск» Ду-1200мм до границ земельного участка №50, площадью 1200 кв.м, в дер. <данные изъяты> ориентировочно составляет 160 м. Для точного определения расстояний необходимо проведение геодезических замеров совместно с владельцем земельного участка. Непосредственно по земельному участку №50, площадью 1200 кв. м, в дер. Бабеево Ногинского района МО магистральные газопроводы и их объекты не проходят. Вдоль трасс магистральных газопроводов строительными нормами и правилами охраны магистральных трубопроводов устанавливаются охранные зоны, которая в данном случае составляет 300 метров от оси газопровода в каждую сторону. Сведения о прохождении трасс магистральных газопроводов имеются в отделе территориального кадастра администрации Ногинского муниципального района и периодически проверяются представителями ООО «Газпром Трансгаз Москва» «Московсконе ЛПУМГ» с составлением двустороннего акта. Кроме того, филиал ежемесячно и 5 раз в квартал публикует информацию о необходимости соблюдения минимальных расстояний и охранной зоны магистральных газопроводов в газете Московской области «Ежедневные новости Подмосковье». Зуев С.В. в филиал за согласованием строительства на спорном земельном участке не обращался.

Сославшись на отсутствие доказательств того, что Зуев С.В. знал о факте прохождения вблизи спорного земельного участка магистрального газопровода КГМО-1 КС «Ногинск-КС «Воскресенск» Ду-1200мм и намеренно скрыл данный факт от истцов, чем ввел их в заблуждение, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцами не доказан факт того, что в момент заключения договора купли-продажи земельного участка находились под влиянием заблуждения в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные, в связи с чем, не нашел оснований для удовлетворения исковых требований.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции ввиду следующего.

30 октября 2014 года между Зуевым С.В. – продавец и Вершининым П.В. и Карелениной Л.С. с другой стороны - покупателями был заключен договор купли продажи по 1/2 доли в общую долевую собственность покупателей на земельный участок, площадью 1200 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты> расположенный по адресу <данные изъяты>, <данные изъяты>

Согласно договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатели принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по выше указанному адресу.

Таким образом, между сторонами оговорено существенное условие договора купли-продажи – продажа истцам земельного участка имеющего целевое назначение – индивидуальное жилищное строительство и свободного от прав третьих лиц.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ч 2 ст. 432 Гражданского кодекса РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (п. 1 ст. 460, п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Последствия существенного нарушения продавцом условий договора предусмотрены пунктом 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Спорный земельный участок покупался истцами с целью строительства на нем жилого помещения, и ведения на данном участке садово-огороднического хозяйства.

Согласно пояснений истцов, при государственной регистрации данной сделки им стало известно, что земельный участок, находится в охранной зоне газопровода, и что индивидуальное жилищное строительство на данном участке не возможно.

Сторона истца ссылается на наличие существенного изменения хозяйственного назначения данного участка, и является существенным изменением условий, при которых данный договор заключался.

Согласно положений п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Пп.2 п.1 ст.451 ГК РФ установлено, что изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Истцы ссылались на то, что при заключении договора полагали, что исходя из целевого назначения земельного участка, указанного в право удостоверяющих документах на земельный участок, они при заключении договора исходили из возможности его использования по целевому назначению для строительства индивидуального жилого дома.

Истцы также ссылались на то, что если бы им было изначально известно, что приобретаемый ими участок, не подлежит индивидуальной застройки, договор между ними и ответчиком, вообще не был бы заключен.

Согласно представленного в материалы дела дополнительного ответа № 02/20629 от ООО «Газпром Трансгаз Москва», размещение и строительство каких-либо объектов в зоне минимального расстояния от оси магистрального газопровода на данном земельном участке категорически запрещено.

Согласно положениям ч. 1, п.2 ч. 2 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел, ч.1, п.2 ч. 2 ст. 178 ГК РФ.

Согласно п. 2 ч.2 ст. 178 ГК РФ, при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Существенными условиями оборота, земельного участка предназначенного для индивидуального жилищного строительства, является сама возможность капитального строительства на нем, с целью проживания в построенном объекте, использования созданного объекта, в соответствии с нормами ст. 209 ГК РФ.

Нахождение земельного участка в охранной зоне, магистрального газопровода, согласно п.2, п. 14 Правил охраны Газораспределительных сетей (в ред. Постановления Правительства РФ от 22.12.2011 N 1101) предполагает ограничение. Так, на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил: а) строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения ж) разводить огонь и размещать источники огня; з) рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра».

С учетом установленных в отношении земельного участка ограничений, использование его по целевому назначению становиться невозможным.

Истцам не были предоставлены сведения о нахождении земельного участка в охранной зоне газопровода высокого давления и невозможности строительства жилого дома на данном земельном участке.

Судебная коллегия приходит к выводу, что при заключении сделки истцы были введены в заблуждение в отношении качества предмета сделки, поскольку имели намерение приобрести участок для размещения жилого дома, а использование земельного участка в соответствии с указанных целевым назначением ввиду наличия охранной зоны газопровода – не возможно.

Не предоставление информации о наличии указанного обстоятельства, имеют существенное значение и должны были повлиять на решение о покупке данного земельного участка и стоимость земельного участка.

Таким образом, в результате нарушения ответчиком условий договора, истцы лишились того, на что рассчитывали при его заключении.

Таким образом, при заключении договора ответчик ввел истцов в заблуждение и продал участок не соответствующий условиям договора и его целевому назначению, который не может быть использован, в том числе для строительства жилого дома.

Характеристики и недостатки земельного участка не были оговорены в договоре купли-продажи, возникли до заключения договора купли-продажи и являются существенными, то есть не позволяют использовать такой участок в соответствии с разрешенным использованием.

Поскольку земельный участок имеет существенные недостатки, возникшие до заключения договора купли-продажи и не были оговорены в договоре, участок не соответствует условиям договора купли-продажи, его целевому назначению и разрешенному использованию, а также не может быть использован по целевому назначению требования истцов о расторжении договора и возврата сторон в первоначальное положение подлежат удовлетворению.

Продавец не предоставил информацию о наличии обременений земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

С учетом изложенного, договор купли-продажи подлежит расторжению, а денежные средства в размере 950000 рублей подлежат возврату покупателям в равных долях. При этом право собственности покупателей на земельный участок подлежит прекращению.

Руководствуясь ст. 199, 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ногинского городского суда Московской области от 14 июля 2015 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым:

Исковые требования Вершинина Павла Валерьевича и Карелиной Лейлы Сергеевны к Зуеву Сергею Валерьевичу о расторжении договора купли-продажи удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи (купчая) земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадью 1200 кв. м., адрес (местоположение) объекта: <данные изъяты>, <данные изъяты>, заключенного между Зуевым Сергеем Валерьевичем с одной стороны и Вершининым Павлом Валерьевичем и Карелениной Лейлой Сергеевной с другой стороны, зарегистрированный в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 15 ноября 2014 года запись регистрации № 50-50-16/095/2014-227.

Возвратить стороны по договору в первоначально положение.

Взыскать с Зуева Сергея Валерьевича в пользу Вершинина Павла Валерьевича и Карелиной Лейлы Сергеевны в равных долях в счет возврата стоимости указанного земельного участка по договору 950 000 руб., по 475000 руб. в пользу каждого.

Прекратить право собственности Вершинина Павлом Валерьевичем и Карелениной Лейлы Сергеевны за каждым на 1/2 долю земельного участка, расположенного по адресу <данные изъяты>, <данные изъяты>, путем погашения записи о регистрации права собственности.

Указанное решение является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Председательствующий:

Судьи: