Решение по делу № 33-9177/2024 от 25.09.2024

Судья Столповская Д.И.                      УИД 38RS0031-01-2023-005402-36

Судья-докладчик Шабалина В.О.    № 33-9177/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 октября 2024 года                                                                   г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Шабалиной В.О.,

судей Кулаковой С.А., Шишпор Н.Н.,

при секретаре Мутиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело                             № 2-174/2024 по иску Филимоновой Натальи Васильевны к Парамоновой Елене Мансуровне о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств

по апелляционным жалобам Филимоновой Натальи Васильевны, Парамоновой Елены Мансуровны

на решение Иркутского районного суда Иркутской области от             26 июня 2024 года

установила:

в обосновании исковых требований указано, что Филимонова Н.В.       21 ноября 2022 года на основании договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему приобрела у Парамоновой Е.М. жилой дом расположенный по адресу: <адрес изъят>. В процессе эксплуатации было установлено, что дом не пригоден для круглогодичного проживания, в связи с чем, в адрес ответчика 26 декабря 2022 года направлена претензия. Для устранения недостатков дома на основании заключенного 26 декабря 2022 года соглашения ответчиком выплачено истцу 120 000 рублей, однако, недостатки не были устранены в полном объеме. Как следует из акта осмотра от 17 июня 2023 года, дом не является жилым и не предназначен для круглогодичного проживания; для устранения всех недостатков дома необходима его разборка и сборка.

Филимонова Н.В. просила суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 21 ноября 2022 года и дополнительное соглашение от 21 ноября 2022 года; взыскать с Парамоновой Е.М. денежные средства, уплаченные по договору в размере 3 106 800 руб.; причиненные убытки: проценты, уплаченные банку по договору ипотеки в сумме 267 794,08 руб.; сумму, уплаченную за страхование в целях заключения договора ипотечного кредитования в сумме 28 868 руб.; сумму, оплаченную при регистрации сделки через систему «Домклик» в размере 17 200 руб.; сумму за перечисление оплаты по договору через систему «Домклик» - 9 987 руб.; сумму, оплаченную для оценки строения в целях получения ипотечного кредитования - 8 827 руб., расходы по уплате государственной пошлины.

Решением Иркутского районного суда Иркутской области от                   26 июня 2024 года исковые требования удовлетворены частично.

Суд расторг договор купли-продажи недвижимого имущества от 21 ноября 2022 года, заключенный между Парамоновой Е.М. и Филимоновой Н.В., возвратил стороны по договору купли-продажи недвижимого имущества в первоначальное положение.

Этим же решением взыскал в пользу истца денежные средства, уплаченные по договору от 21 ноября 2022 года с учетом дополнительного соглашения в размере 3 100 000 руб., убытки в размере 267 794,08 руб., расходы, связанные с регистрацией договора в размере 17 200 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 22 398,4 руб.

В удовлетворении требований в большем размере – отказал.

    На решение суда Филимоновой Н.В., Парамоновой Е.М. поданы апелляционные жалобы.

В апелляционной жалобе Филимонова Н.В. не согласилась с решением суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств по договору страхования от 18.11.2022 в размере 37 695руб., по договору страхования от 14.11.2023 года в размере 32 551 руб., расходов по оформлению сделки в размере 24 000 руб.

В апелляционной Парамонова Е.М. просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать. Заявитель жалобы считает, что судом первой инстанции не прияты во внимание показания допрошенного в судебном заседании эксперта в соответствии с которыми, строительные недостатки могли быть выявлены при визуальном осмотре, имеется возможность их устранения без разборки объекта, так же то, что недостатки могли быть образованы в период эксплуатации дома истцом. В жалобе указано, что ответчик был лишен возможности предоставления доказательств характеристик и состояния жилого дома на момент заключения сделки, поскольку не удовлетворено ходатайство об истребовании оценки характеристик и качества дома составленной в рамках ипотечного кредитования. Автор жалобы считает, что судом не учтена сумма выплаченная ответчиком истцу в размере 120 000 рублей в рамках заключенного соглашения. В жалобе обращено внимание на то, что дом будет передан ответчику с обременением залога (ипотеки), что нарушает права ответчика на пользование и распоряжение указанным имуществом. Считает, что без согласия банка невозможно расторгнуть договор купли-продажи, равно как невозможно зарегистрировать изменения в Росреестре без согласия залогодержателя.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу Филимонова Н.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Истец Филимонова Н.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции, с решением суда в части взыскания с ответчика денежных средств по договорам страхования, расходов по оформлению сделки не согласилась, поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика Парамоновой Е.М. – Новичков М.И. также с решением суда не согласился, поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания в установленном законом порядке, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении не представили.

На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав доклад судьи, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов частной жалобы в соответствии с требованиями ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Из пункта 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Судом установлено, что 11 ноября 2023 г. между Парамоновой Е.М. (продавец) и Филимоновой Н.В. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого, стороны в срок до декабря 2022 года обязуются заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (основной договор), на основании которого продавец, обязуется передать в собственность покупателю недвижимое имущество: земельный участок, площадью 955+/-22 кв.м., расположенный по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер Номер изъят и расположенный на нем жилой дом, общей площадью 67,4 кв.м.

Как следует из условий предварительного договора, стоимость недвижимого имущества составляет 3 100 000 руб., стороны пришли к обоюдному соглашению об указании в основном договоре купли-продажи стоимости в размере 1 000 000 руб.

В соответствии с распиской от 11 ноября 2022 г. в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества Парамонова Е.М. получила от Филимоновой Н.В. денежные средства в размере 50 000 руб.

Из договора купли-продажи от 21 ноября 2022 г. следует, что Филимонова Н.В. приобрела у Парамоновой Е.М. земельный участок, площадью 955+/-22 кв.м., с расположенным на нем жилым домом площадью 67,4 кв.м., по адресу: <адрес изъят>. Стоимость недвижимого имущества составляет 1 000 000 руб., из которых стоимость жилого дома 710 000 руб., стоимость земельного участка 290 000 руб.

Согласно п. 3.5, п. 3.6 договора, жилой дом передан покупателю в пригодном для всесезонного проживания, с отопительным, водоснабжающим оборудованием, канализацией, укомплектован бытовой техникой, унитазом, бойлером, печью в надлежащем техническом состоянии. Продавец обязуется передать недвижимое имущество в том состоянии, каком он имеется на день подписания договора. Недвижимое имущество осмотрено покупателем претензий по его качеству не имеется.

В соответствии с заключенным 21 ноября 2022 года между Парамоновой Е.М. и Филимоновой Н.В. дополнительным соглашением, стороны согласовали, что в процессе строительства продавцом произведены неотделимые улучшения, увеличивающие стоимость недвижимого имущества, стоимость таких улучшений стороны оценили в 2 100 000 руб., а также определили порядок расчета по дополнительному соглашению. Исполнение Филимоновой Н.В. обязательств по оплате приобретаемого недвижимого имущества подтверждается квитанциями от 21 ноября 2022 года, распиской от 21 ноября 2022 года в получении денежных средств.

Договор купли-продажи заключался путем «on-line регистрации» в рамках договора, заключенного с ООО «Домклик», в соответствии с квитанцией от 21 ноября 2022 года истцом для регистрации сделки уплачена сумма в размере 17 200 руб.

Для приобретения жилого дома, земельного участка ПАО «Сбербанк» по кредитному договору Филимоновой Н.В. предоставлены денежные средства в размер 2 596 000 руб. под 12,860 %. В соответствии со справкой ПАО «Сбербанк» от 13 ноября 2023 года за период пользования кредитом Филимоновой Н.В. выплачены проценты в размере 267 794,08 руб.

При заключении кредитного договора, истцом заключен договор страхования заемщика кредита от несчастных случаев и болезней, как следует из квитанций, истцом понесены расходы в размере 28 868 руб. и 8 827 руб.

Из акта осмотра специалиста от 17 июня 2023 г. следует, что в связи с допущенными при строительстве нарушениями здание не может являться жилым домом, а является баней.

Как следует из показаний, допрошенных в качестве свидетелей Филимонова И.И., Козлова А.Б., Кицанова М.С. дом, принадлежащий Филимоновой Н.В., построен с существенными недостатками в связи с чем, непригоден для круглогодичного проживания.

Из заключения эксперта ФБУ «Иркутская лаборатория Судебных экспертиз Министерства юстиции РФ» от 21 мая 2024 года № 2023-4-2-23 следует и подтверждено показаниями эксперта, что при осмотре объекта выявленные существенные недостатки, влияющие на его использование в соответствии с его целевым назначением или которые не могут быть устранены. Данные недостатки (дефекты) могли быть частично выявлены визуальным способом при осмотре жилого дома на момент заключения договора купли-продажи. Жилой дом не пригоден для постоянного, круглогодичного проживания, является не достроенным объектом, его техническое состояние оценивается как «ограниченно работоспособное», для приведения объекта в «работоспособное» техническое состояние требуется проведение ремонтно-восстановительных работ. Стоимость устранения выявленных недостатков составят: 667 900,75 руб. Для установления полного объема строительных недостатков необходимо применять разрушительный метод, что приведет к увеличению стоимости затрат, необходимых для приведения строения в работоспособное состояние.

Разрешая заявленные исковые требования Филимоновой Н.В. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, суд, руководствовался требованиями ст.ст. 309, 310, п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 454, ст. 469, 549 Гражданского кодекса РФ, оценив в совокупности представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, установив, что при заключении договора купли-продажи жилой дом был осмотрен истцом в доступных визуальному осмотру исследованию местах, при этом у дома имелись недостатки, которые истец не мог определить визуально, учитывая, что заключая договор стороны, согласовали существенное условие договора - пригодность жилого дома к всесезонному проживанию, чему спорный объект недвижимого имущества не соответствовал, пришел к выводу, о том, что такое несоответствие является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в связи с чем, исковые требования Филимонова Н.В. к Парамоновой Е.М. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, с учетом того, что расходы понесенные истцом в рамках добровольного договора страхования, не являлись обязательными, частично удовлетворил.

Судебная коллегия соглашается с обоснованностью выводов суда первой инстанции, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству, подробно аргументированы в оспариваемом судебном акте и не опровергнуты доводами апелляционной жалобы.

Мотивы, по которым суд пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований, а также оценка доказательств, подтверждающих эти выводы, приведены в мотивировочной части решения суда, и считать их неправильными у судебной коллегии, оснований не имеется.

Доводы апелляционной жалобы Филимонова Н.В. о том, что в связи с расторжением договора купли-продажи объекта недвижимости, расходы по договорам страхования и оформлению кредита связанные с приобретением данного объекта должны быть взысканы с ответчика, не могут являться основанием для отмены обжалуемого решения. Как верно указал суд первой инстанции, данные расходы не могут быть возложены на ответчика, поскольку понесены в рамках добровольного договора страхования, несение указанных расходов являлось не обязательным.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы о несогласии с заключением экспертов, судебная коллегия исходит из следующего.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеющего соответствующее высшее профильное образование, у судебной коллегии также не имеется.

Заключение эксперта составлено в соответствии с нормами действующего законодательства, содержит подробное описание проведенного исследования, а также сделанные в результате его выводы, которые согласуются с фактическими обстоятельствами дела и представленными доказательствами, и ответы на поставленные судом вопросы. Каких-либо допустимых и достоверных доказательств, опровергающих изложенные в экспертном заключении выводы, стороной ответчика суду представлено не было.

Экспертное заключение является полным и ясным, вопросов и сомнений в правильности не вызывает.

Вопреки доводам жалобы суд первой инстанции дал оценку указанному заключению эксперта правилам статьи 67 ГПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, включая письменные доказательства, объяснения сторон и показания эксперта, принял его в качестве допустимого доказательства и положил его в основу решения.

Ссылки в апелляционной жалобе о том, что строительные недостатки могли быть выявлены при визуальном осмотре, имеется возможность их устранения без разборки объекта не убедительны, поскольку из заключения эксперта следует и подтверждается показаниями эксперта данными в судебном заседании, что выявленные недостатки являются существенными и частично могли быть выявлены визуальным способом. Вопреки доводам жалобы материалы дела доказательств подтверждающих, что выявленные экспертом недостатки могли быть образованы в период эксплуатации дома истцом, не содержат.

Как следует из заключения эксперта жилой дом является недостроенным объектом его техническое состояние оценивается как «ограничено работоспособное». Вместе с тем в соответствии с п. 3.6 договора купли-продажи, жилой дом передается в пригодном для всесезонного проживания, чему спорный объект недвижимого имущества не соответствует.

Таким образом, доводы жалобы о том, что ответчик был лишен возможности предоставления доказательств характеристик и состояния жилого дома на момент заключения сделки, судебная коллегия отклоняет как состоятельные, опровергнутые исследованными в судебном заседании доказательствами.

Кроме того ответчику не было отказано в истребовании оценки характеристик и качества дома составленной в рамках ипотечного кредитования, поскольку как следует из материалов дела такой запрос был неоднократно направлен, однако, ответ на указанный запрос не поступил. (том 2 л.д. 112).

Ссылки в апелляционной жалобе о том, что дом будет передан ответчику с обременением залога (ипотеки), что является нарушением его прав на пользование и распоряжение имуществом, не могут являться основанием к отмене обжалуемого судебного решения, поскольку данный вопрос не являлся предметом рассмотрения суда первой инстанции. При этом ответчик не лишен возможности обратиться в суд с соответствующим иском, если полагает свои права нарушенными.

Остальные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, фактически они выражают несогласие сторон с выводами суда, однако по существу их не опровергают, оснований к отмене решения не содержат, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, так как иная точка зрения на то, как должно быть разрешено дело, не может являться основанием для отмены состоявшегося по настоящему делу решения.

Проверив дело с учетом требований ст. 327.1 ГПК РФ, согласно которой суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции все юридические значимые обстоятельства по делу определены верно, выводы, изложенные в решении, соответствуют собранным по делу доказательствам, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, решение по делу вынесено правильное, законное и обоснованное, отвечающее требованиям ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ. Оснований сомневаться в объективности оценки и исследования доказательств не имеется, поскольку оценка доказательств судом произведена правильно, в соответствии с требованиями ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ.

В силу статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие обстоятельства при рассмотрении апелляционной жалобы не установлены, в связи с чем, требования апелляционной жалобы об отмене решения не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Иркутского районного суда Иркутской области от 26 июня 2024 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Судья-председательствующий                                            В.О. Шабалина

Судьи                                                                                     С.А. Кулакова

                                                                                                Н.Н. Шишпор

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 5 ноября 2024 года.