Решение по делу № 3а-24/2017 от 26.09.2017

Дело № 3а-24/2017 мотивированное решение составлено 07 ноября 2017 года Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 ноября 2017 года город Мурманск

Мурманский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щукиной Л.В.,

при секретаре Манаховой И.П.,

с участием представителя административного истца ООО «Надежда-Маркет» по доверенности Каравана Е.И., представителя административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности Магера О.В., представителя заинтересованного лица администрации г.Апатиты Мурманской области по доверенности Панковой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Надежда-Маркет» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью «Надежда-Маркет» (далее- ООО «Надежда-Маркет», Общество) обратилось в Мурманский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленного требования указало, что Обществу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером *, расположенный по адресу: ..., на земельном участке расположено здание № *.

Постановлением Правительства Мурманской области от 25.11.2016 № 585-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области, определенные по состоянию на 01 января 2016 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составляет 9237 555,60 рублей. Дата внесения сведений о новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости 12 декабря 2016 года.

Между тем рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года составляет 3 218 000 рублей, о чем свидетельствует отчет ООО «***» об оценке рыночной стоимости земельного участка от 21.04.2017 № *.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер земельного налога, увеличение кадастровой стоимости затрагивает его права и законные интересы.

Истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание № *, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 4872 кв.м, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в сумме 3 218 000 рублей, обязать Управление Росреестра по Мурманской области внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Караван Е.И. уточнил исковые требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в сумме 3218 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности Магера О.В. не возражала относительно существа спора, указав, что оценщиком при использовании объектов-аналогов № 1 и № 3 не учтена информация о том, что земельные участки имеют статус «временный».

В судебном заседании представитель заинтересованного лица администрации г.Апатиты Мурманской области по доверенности Панкова О.А. оставила разрешение вопроса на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее- Управление Росреестра по Мурманской области), извещенный о дне слушания дела, участия в судебном заседании не принимал. В письменном отзыве оставил разрешение вопроса на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Мурманской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. В письменном отзыве не заявил возражении относительно существа спора.

Суд, заслушав представителя административного истца, представителей административного ответчика и заинтересованного лица, выслушав свидетеля Старченко В.А., исследовав письменные материалы дела, считает требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами вслучае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В судебном заседании установлено, что ООО «Надежда-Маркет» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером *, расположенный по адресу: ..., на земельном участке расположено здание № *.

Право собственности на земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № * от 18.04.2006.

Как следует из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, земельный участок поставлен на кадастровый учет 21.07.2003.

Постановлением Правительства Мурманской области от 25.11.2016 № 585-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области, определенные по состоянию на 01 января 2016 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составляет 9237555,60 рублей. Дата внесения сведений о новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости 12 декабря 2016 года.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного объекта недвижимости, определенной по состоянию на 01 января 2016 года, Общество 05 мая 2017 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Мурманской области,с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в размере его рыночной стоимости. Решением Комиссии № 191 от 24.05.2017 в удовлетворении заявления отказано, поскольку в Отчете оценщика № * не обоснован отказ от использования доходного подхода для оценки рыночной стоимости земельного участка.

26.09.2017 Общество обратилось в Мурманский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что применение кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельного участка, в том числе для исчисления земельного налога, имеет преимущественное значение, и это следует из содержания статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из отчета об определении рыночной стоимости земельного участка от 21 апреля 2017 года № * следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года составляет 3218 000 рублей.

Оформление и содержание указанного отчета соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержание отчета свидетельствует о том, что оценка определялась индивидуально для конкретного объекта недвижимости, с учетом его специфических индивидуальных характеристик, следовательно, рыночная стоимость в данном случае является наиболее точной по сравнению с результатом массовой оценки.

Так, из содержания Отчета № * следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в том числе доходного (параграф 9.3, стр. 92-97), в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки выбрано 3 объекта - аналога. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки. Hа основе полученных результатов оценщик определил итоговую стоимость земельного участка.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Оценщиком применены корректировки на объем передаваемых прав, на условия предложения, местоположение, локальное местоположение, относительно «красной линии», инженерные коммуникации, площадь земельного участка. Вносимые корректировки имеют обоснование.

Как следует из Отчета № * и Выписок из ЕГРН, объект-аналог № 1 (земельный участок с кадастровым номером *) и объект-аналог № 3 (земельный участок с кадастровым номером *) имеют статус «временный», поставлены на учет 18.08.2015 и 03.07.2014 соответственно, с учета не сняты, дата истечения «временного» статуса 19.08.2020 и 04.07.2019 соответственно. Таким образом, поскольку датой оценки объекта недвижимости является 01.01.2016, а объекты-аналоги № 1 и № 3 на указанную дату состояли на государственном кадастровом учете, то данные объекты недвижимости обладали всеми необходимыми характеристиками, чтобы оценщик использовал их в качестве аналогов.

При этом, проводя повышающую корректировку на объем передаваемых прав в размере +31,58%, оценщик исходил из имеющейся информации о том, что все объекты-аналоги не застроены, то есть находятся в краткосрочной аренде- до 10 лет.

Принимая во внимание, что объект оценки расположен в городе Апатиты Мурманской области, а объекты-аналоги расположены в городе Мурманске, оценщиком был рассчитан размер корректировки, который составил -59,48%.

Кроме того, поскольку объект оценки расположен в зоне Д-1 (многофункциональная общественно-деловая застройка), объекты-аналоги № 1 и № 2 расположены в зоне П-3 (зона размещения производственных объектов IV- V класса опасности), объект-аналог № 3 расположен в зоне Ж-1 (жилая зона), а в указанных зонах допускается использовать земельные участки под офисно-торговую застройку, то оценщик посчитал, что надобность в проведении корректировки отсутствует, полно обосновав данные обстоятельства в отчете.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Старченко В.А. дал подробные пояснения по доводам административного ответчика и заинтересованного лица.

Таким образом, обстоятельств, дающих основание сомневаться в объективности и достоверности отчета, не установлено.

Выводы оценщика объективно не опровергнуты, достоверных данных об иной рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.

Административный истец просил суд установить рыночную стоимость земельного участка в размере, определенном Отчетом оценщика, в сумме 3 218 000 рублей.

При таком положении рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером *, которая по состоянию на 01.01.2016 определена в размере 3 218 000 рублей, следует признать достоверной и более точной.

Сопоставляя кадастровую стоимость указанного земельного участка с его рыночной стоимостью, суд признает, что эти стоимостные величины различаются, кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость участка.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров с заявлением 05 мая 2017 года.

В абзаце 4 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет заявленное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, площадью 4 872 кв.м из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для размещения промышленного здания», расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание № *, в размере, равном его рыночной стоимости,- 3 218000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

Датой подачи заявления считать 05 мая 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: