Решение по делу № 33-5591/2023 от 17.07.2023

Судья – Шилякова Н.В.                                          Стр.147 г, г/п 0 руб.

Докладчик – Романова Н.В.          №33-5591/2023            12 сентября 2023 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего Романовой Н.В.,

    судей Рудь Т.Н., Фериной Л.Г.,

    при секретаре Бородиной Е.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Архангельске гражданское дело № по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» к Талащук О.Н. об обязании освободить земельный участок, по встречному иску Талащук О.Н. к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, предусматривающее увеличение срока договора аренды до 3 лет по апелляционной жалобе Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» на решение Котласского городского суда Архангельской области от 15 мая 2023 г.

Заслушав доклад судьи Романовой Н.В., судебная коллегия

установила:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (далее по тексту – Комитет) обратился с иском к Талащук О.Н. о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка арендодателю.

В обоснование иска указано, что 18 марта 2020 г. между сторонами был заключен договор аренды земельного участка, местоположение: <адрес>, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м, разрешенное использование: деловое управление. Срок договора 3 года. Договор аренды заключен на основании пп.10 п.2 ст. 39.6 и пп.6 п.8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ для окончания строительства расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым №. Пролонгации договор в силу закона не подлежал, о чем указано в пункте 2.1. договора. Собственником объекта незавершенного строительства ответчик стал по результатам аукциона, состоявшегося 28 февраля 2020 г. Ранее объект был изъят путем продажи с публичных торгов у предыдущего собственника на основании решения Арбитражного суда Архангельской области от 20 ноября 2019 г. Договор аренды был заключен именно для окончания строительства существующего объекта (не нового строительства), в связи с чем торги по продаже права аренды земельного участка не проводились. Истцу стало известно, что 23 октября 2020 г. объект демонтирован ответчиком и снят с кадастрового учета, что расценено арендодателем как нарушение арендатором условий договора аренды и норм ЗК РФ. Также данная ситуация может быть расценена как уход от процедуры торгов по продаже права аренды земельного участка с целью строительства. В адрес арендатора земельного участка 9 ноября 2022 г. было направлено уведомление о расторжении договора аренды с 17 февраля 2023 г., также направлено соглашение о расторжении договора аренды и передаточный акт. Указанное письмо получено ответчиком 15 ноября 2022 г., но соглашение не подписано ответчиком. Просит расторгнуть с 17 февраля 2023 г. договор аренды от 18 марта 2020 г. земельного участка и обязать ответчика в течение месяца с даты вступления в законную силу решения суда освободить земельный участок от принадлежащего имущества им передать участок по акту приема-передачи.

В ходе рассмотрения дела ответчик заявил встречные исковые требования к Комитету об обязании заключить дополнительное соглашение к договору № аренды земельного участка площадью № кв.м, местоположение <адрес>, кадастровый №, предусматривающее увеличение срока договора аренды до 3 лет. В обоснование встречного иска указала, что 16 ноября 2022 г. обратилась в Комитет о продлении срока аренды земельного участка в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 14 марта 2022 г. №58-ФЗ, но Комитет отказал в оформлении дополнительного соглашения к договору.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) Жгилева С.Ю. требования о понуждении ответчика освободить земельный участок и передать по акту земельный участок поддержала по доводам, изложенным в иске, а от требований о расторжении договора аренды с 17 февраля 2023 г. отказалась, в связи с тем, что 18 марта 2023 г. уже истек срок действия договора аренды и его расторжение в настоящее время не требуется. Встречные исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать.

Определением суда от 15 мая 2023 г. прекращено производство по делу в части требований Комитета к Талащук О.Н. о расторжении договора аренды земельного участка.

Ответчик (истец по встречному иску) Талащук О.Н. исковые требования не признала, поддержала встречные исковые требования.

Решением суда в удовлетворении исковых требований Комитета к Талащук О.Н. об обязании освободить земельный участок отказано. Встречное исковое заявление Талащук О.Н. к Комитету об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, предусматривающее увеличение срока договора аренды до 3 лет, удовлетворено. Комитет обязан заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от 18 марта 2020 г., предусматривающее увеличение срока действия договора аренды земельного участка, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м, местоположение: <адрес>, разрешенное использование: деловое управление, до 3 лет. С Комитета в пользу Талащук О.Н. взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

С решением суда не согласилась представитель Комитета Жгилева С.Ю., в поданной апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Комитета об обязании Талащук О.Н. освободить земельный участок с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м, местоположение: <адрес>, разрешенное использование: деловое управление, от принадлежащего ей имущества и передать земельный участок Комитету по акту приема-передачи, в удовлетворении встречных требований Талащук О.Н. о продлении срока договора отказать. В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на неправильное применение норм материального права, выразившееся в неправильном истолковании судом закона. Указывает, что договор аренды земельного участка был заключен в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 и пп.6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ для окончания строительства, расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства. Договор аренды земельного участка без проведения торгов заключается при условии, что земельный участок на момент окончания предыдущего договора аренды уже обременен нахождением на нем объекта, строительство которого к окончанию срока договора аренды не завершено, имеется судебное решение об изъятии этого объекта у предыдущего собственника путем продажи с публичных торгов, договор аренды заключается с целью окончания строительства имеющегося объекта незавершенного строительства. Никаких иных формулировок закон не содержит. Объект незавершенного строительства появился на спорном земельном участке в 2014 г., поставлен на кадастровый учет. С этого момента, учитывая принцип единства земли и прочно связанного с ней объекта капитального строительства, закрепленный в п.п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ публичный земельный участок неразрывно связан с возведенным на нем объектом капитального строительства. Именно в связи с этой прочной связью Земельный кодекс РФ делает исключение из правил об обязательности проведения торгов в отношении публичных земельных участков. Считает не соответствующим законодательству вывод суда о том, что при заключении договора аренды без торгов не имеет значения, будет ли строительство здания проводиться с использованием имеющегося фундамента либо нового фундамента. Для нового строительства (возведения нового фундамента) на публичном земельном участке требуется поведение аукциона. Не согласна с выводом суда о правомерности демонтажа фундамента в связи с несоответствием его градостроительным нормам. При покупке объекта незавершенного строительства на торгах Талащук О.Н. знала о состоянии фундамента и объекта в целом, так как еще в 2016 г. была арендатором спорного земельного участка и собственником объекта незавершенного строительства, однако мер к сохранению этого объекта и окончанию строительства не предприняла. Считает, что заявление о необходимости демонтажа объекта в связи с его непригодностью к дальнейшему строительству является злоупотреблением правом. Считает, что несоответствие фундамента строительным требованиям и линии застройки не говорит о том, что строительство можно было окончить лишь путем сноса объекта и началом нового строительства. Суд не дал оценки письму Отдела архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Котлас» от 24 апреля 2023 г. №, в котором указано, что все несоответствия фундамента следовало исправить путем реконструкции этого объекта. За выдачей разрешения на реконструкцию Талащук О.Н. не обращалась, объект незавершенного строительства был демонтирован и снят с кадастрового учета 23 октября 2020 г., в связи с чем, законных оснований для сохранения арендных отношений, продления срока действия договора аренды не имеется. Считает, что судебным решением нанесен ущерб публичным интересам городского округа «Котлас».

Изучив материалы дела, заслушав Талащук О.Н., возражавшую против доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив решение суда, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что в соответствии с Постановлением Администрации МО «Котлас» от 14 января 2020 г. № был проведен аукцион по продаже объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> (степень готовности – 9%, площадь 420 кв.м), по результатам которого на основании договора купли-продажи от 2 марта 2020 г.Талащук О.Н. приобрела указанный объект, а 17 марта 2020 г. за ней было зарегистрировано право собственности на него.

18 марта 2020 г. между сторонами был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Вид разрешенного использования земельного участка - деловое управление.

Срок аренды участка устанавливается с 18 марта 2020 г. на 3 года. После окончания срока аренды договор аренды пролонгации не подлежит (п.2.1.).

В силу п. 4.4.2. договора арендатор Талащук О.Н. приняла на себя обязанность использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Между тем в 2020 г. Талащук О.Н. осуществила снос объекта незавершенного строительства, о чем уведомила Администрацию МО «Котлас» 5 октября 2020 г. 23 октября 2020 г. объект незавершенного строительства снят с кадастрового учета.

9 ноября 2022 г. Комитет направил арендатору Талащук О.Н. уведомление о расторжении договора аренды с 17 февраля 2023 г., поскольку у арендатора отсутствуют намерения завершить строительство объекта незавершенного строительства, его снос расценен арендодателем как нарушение арендатором условий договора аренды и норм действующего земельного законодательства, выразившееся в бездействии по завершению строительства объекта.

В ответ на уведомление от 9 ноября 2022 г. о расторжении договора Талащук О.Н. обратилась 16 ноября 2022 г. в Комитет с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего увеличение срока договора до 3 лет) с 18 марта 2023 г. по 18 марта 2026 г.). С аналогичным заявлением Талащук О.Н. обращалась и 27 февраля 2023 г.

Комитет письмами от 8 декабря 2022 г. № и от февраля 2023 г. № отказал в их удовлетворении, поскольку арендатор нарушил условия договора аренды земельного участка.

Разрешая заявленные сторонами требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что у арендатора имелось право на заключение нового договора аренды либо дополнительного соглашения о продлении срока на три года, поскольку снос Талащук О.Н. объекта недвижимости не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению.

В силу п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов определены в статье 39.6 Земельного кодекса РФ.

Согласно п. 1 названной статьи Земельного кодекса РФ по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Так, в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

В п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта договор аренды заключается на срок до трех лет.

Как следует из договора аренды земельного участка № от 18 марта 2020 г. основаниями для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов указаны пп. 10 п. 2 ст. 39.6 и пп.6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, то есть участок предоставлен в аренду однократно для завершения строительства объекта, который расположен на арендованном участке.

Поскольку Талащук О.Н. демонтировала объект незавершенного строительства и сняла его с кадастрового учета, указанное свидетельствует о том, что объект недвижимости перестал существовать и фактически и юридически.

При этом вопреки доводам ответчика указанные обстоятельства явились результатом действий самого ответчика, именно Талащук О.Н. осуществила действия по демонтажу здания и снятия его с кадастрового учета.

Довод ответчика о том, что арендатор обязан был заключить дополнительное соглашение к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, при указанных обстоятельствах является несостоятельным.

Действительно, Федеральным законом от 14 марта 2022 г. № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Федеральный Закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» дополнен ст. 20, согласно которой особенности регулирования земельных отношений в 2022 г. устанавливаются федеральными законами.

Так, в силу указания пунктов 3,4 ст. 8 Федерального закона № 58-ФЗ до 1 марта 2023 г. арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Поскольку на дату обращения Талащук О.Н. с заявлением о заключении дополнительного соглашения объект недвижимости, для завершения строительства которого спорный земельный участок был предоставлен, прекратил свое существование, то оснований для заключения дополнительного соглашения аренды, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, для завершения строительства уже несуществующего объекта недвижимости не имелось.

В связи с чем, решение суда в части удовлетворения встречного иска Талащук О.Н. подлежит отмене с вынесением нового об отказе во встречном иске.

После прекращения арендных правоотношений в соответствие с условиями договора арендатор обязан вернуть участок арендодателю в надлежащем состоянии, в связи с чем, первоначальные исковые требования Комитета подлежали удовлетворению, в указанной части решение суда также подлежит отмене с вынесением нового об освобождении спорного земельного участка от принадлежащего ей имущества и передать указанный земельный участок Комитету по акту приема-передачи в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Котласского городского суда Архангельской области от 15 мая 2023 г. отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» к Талащук О.Н. об обязании освободить земельный участок удовлетворить.

Обязать Талащук О.Н. (<данные изъяты>) освободить земельный участок с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв.м, местоположение: <адрес>, разрешенное использование: деловое управление, от принадлежащего ей имущества и передать указанный земельный участок Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» по акту приема-передачи в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении встречных исковых требований Талащук О.Н. к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, предусматривающее увеличение срока договора аренды до 3 лет, отказать.

Председательствующий                                                  Н.В. Романова

Судьи                                                                                Т.Н. Рудь

                                                                                          Л.Г. Ферина