Решение по делу № 33-312/2017 от 09.12.2016

Судья Зиновьева С.П. дело № 33-312/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 декабря 2016 года г.Волгоград

судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Изоткиной И.В.,

судей: Асатиани Д.В., Чекуновой О.В.,

при секретаре Стрепетовой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в апелляционном порядке гражданское дело по апелляционной жалобе ЗАО «<.......>» в лице генерального директора М1

на решение Дзержинского районного суда города Волгограда от 02 августа 2016 года, которым удовлетворены исковые требования Н к ЗАО «<.......>» о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Асатиани Д.В., объяснения М2, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения Н, относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам

у с т а н о в и л а:

Н обратилась в суд с иском к ЗАО <.......>» о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Заявленные требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «<.......>» и Н был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № <...>

По условиям данного договора, с учетом дополнительных соглашений, ЗАО «<.......>» приняло на себя обязательства в срок до ДД.ММ.ГГГГ построить и ввести в эксплуатацию жилой дом № <адрес> и, после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства расположенное на 1 этаже нежилое помещение № <...>, общей проектной площадью 81,4 кв.м.

До настоящего времени ЗАО «<.......>» свои обязательства по указанному выше договору не выполнило, жилой дом <адрес> до настоящего времени не достроен, в эксплуатацию не введен, нежилое помещение истцу не передано. Вместе с тем, свои обязательства истец перед ЗАО «<.......>» выполнила в полном объеме

По мнению истца, выполнение ею условий заключенного между сторонами договора является основанием для возникновения у неё права собственности на спорный объект долевого строительства.

Ссылаясь на изложенное, истец просила суд признать за ней право собственности на нежилое помещение № <...>, общей площадью 81,4 кв.м, расположенное в незавершенном строительством жилом доме <адрес>

Судом постановлено решение, которым за Н признано право собственности на названное нежилое помещение.

Не согласившись с постановленным судом решением, ЗАО «<.......>» в лице генерального директора М1, обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность постановленного по делу судебного акта, просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных Н требований.

Н, полагая решение суда законным и обоснованным, просит в письменном возражении об оставлении без удовлетворения апелляционной жалобы.

ЗАО «<.......>» надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, в судебное заседание не явился, доказательств уважительности причин неявки не представил, в связи с чем на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «<.......>» и Н был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № <...>

По условиям данного договора, с учетом дополнительных соглашений, ЗАО «<.......>» приняло на себя обязательства в срок до ДД.ММ.ГГГГ построить и ввести в эксплуатацию жилой дом № <адрес>, и, после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства расположенное на 1 этаже нежилое помещение № <...>, общей проектной площадью 81,4 кв.м.

В свою очередь Н обязалась принять долевое участие в строительстве указанного жилого дома, в установленные договором сроки оплатить обусловленную им цену и принять квартиру по акту приема-передачи.

Соглашением сторон определен срок сдачи указанного жилого дома в эксплуатацию – первый квартал 2016 года (пункт 1.4 Договора). Установлено, что передача квартиры застройщиком участнику долевого строительств осуществляется в течение 4 месяцев со дня ввода жилого дома в эксплуатацию (пункт 4.3 Договора).

Свои обязательства Н перед ЗАО «<.......>» выполнила в полном объеме, оплатила ответчику обусловленные названным договором денежные средства за указанный объект долевого строительства.

До настоящего времени ЗАО «<.......>» свои обязательства по договору участия в долевом строительстве жилого дома № <...> от ДД.ММ.ГГГГ не выполнило, многоквартирный жилой дом строительством не окончен, из предполагаемых 26 этажей, возведено только 4 этажа.

По мнению истца, выполнение ею условий заключенного между сторонами договора является основанием для возникновения у нее права собственности на спорный объект долевого строительства.

Суд первой инстанции, учитывая, что спорное нежилое помещение № <...> названного многоквартирного дома в настоящий момент фактически построено, при этом нормы действующего законодательства не содержат запрета на признание права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, либо долю в нем, пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований.

Судебная коллегия не может согласиться с обоснованностью такого вывода суда первой инстанции в виду следующего.

Решение суда должно быть законным и обоснованным (статья 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны его выводы об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд (часть 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункты 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года №23 «О судебном решении»).

Эти общие обязательные требования, предъявляемые к судебному решению, были нарушены судом первой инстанции при рассмотрении данного дела.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Таким образом, возникновение права собственности участника долевого строительства на жилое, либо нежилое помещение в строящемся доме связано с выполнением им возложенных на него договором обязательств.

В данном случае, как верно указано судом первой инстанции, Н в полном объеме исполнила свои обязательства, предусмотренные договором - оплатила строительство спорного нежилого помещения, тогда как Застройщиком в предусмотренный договором срок принятые на себя обязательства не исполнены, строительство жилого дома в целом не завершено, дом в эксплуатацию не сдан. В настоящий момент дом частично выстроен, в том числе частично выстроено и нежилое помещение, на которое претендует истец.

Вместе с тем, согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями части 2 статьи 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. При этом, признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект на стадии до момента ввода в эксплуатацию - в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

Действительно, исходя из положений правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору внесением платы за спорный объект недвижимого имущества в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства ответчиком, вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права собственности на возведенный за его средства объект недвижимости.

Между тем, по смыслу статей 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю в виде недвижимого имущества может быть признано только в отношении объекта, уже существующего в качестве индивидуально определенного договором.

Требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме подлежат удовлетворению, если истец исполнил обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

Данное правило применяется и в случае, если на момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но квартира, которая исходя из степени завершенности строительства (80%) фактически передана застройщиком истцу, имеет индивидуально-определенные характеристики и учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости (пункт 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

В данном случае судом не учтено, что строительство жилого дома не завершено, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось, в настоящее время строительство многоквартирного дома не ведется, из 26 проектируемых этажей здания возведено только 4 этажа, что составляет менее 16 % степени завершенности строительства. Более того, спорное нежилое помещение истцу по акту приема-передачи не передано, оно до настоящего времени не имеет индивидуально-определенных характеристик и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, не учтен в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства.

Кроме того, согласно пункту 18 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, поскольку помещение, которое должен получить истец, расположено в секциях многоквартирного жилого дома переменной этажности, входит в состав единого объекта и его выделение в натуре как самостоятельного (обособленного) помещения, предназначенного и пригодного для проживания людей, до принятия дома в эксплуатацию невозможно, истец, полностью оплативший строительство помещения, имеет право на долю в общей собственности на спорный объект незавершенного строительства.

Таким образом, до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры и нежилые помещения.

Названные обстоятельства не были учтены судом первой инстанции, что привело к принятию неправильного по существу решения.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции признает решение суда первой инстанции незаконным и подлежащим отмене, с принятием по делу нового решении об отказе в удовлетворении заявленных Н требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам

о п р е д е л и л а :

решение Дзержинского районного суда города Волгограда от 02 августа 2016 года – отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Н к ЗАО «<.......>» о признании права собственности на объект незавершенного строительства – отказать.

Председательствующий: подпись

Судьи: подпись

Копия верна

Судья Волгоградского областного суда Асатиани Д.В.