Решение по делу № 2-122/2019 от 04.12.2018

гражданское дело № 2-122/19

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 апреля 2019 г. г. Зеленоградск

Судья Зеленоградского районного суда Калининградской области Безруких Е.С., при секретаре Изгородиной О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Беха Гаяна Александровича, действующего в интересах своего несовершеннолетнего сына Бех Романа Гаяновича к Степанову Сергею Анатольевичу, Леэметсу Григорию Аарнеевичу о переводе прав и обязанностей покупателя доли дома,

УСТАНОВИЛ:

Бех Г.А., действующий в интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО2, обратился в суд с иском к Степанову С.А., Леэметсу Г.А. переводе прав и обязанностей покупателя доли дома. В обоснование заявленных требований указал, что несовершеннолетний ФИО2 является собственником 52/100 долей <адрес>. Собственником 48/200 долей указанного жилого дома является Степанов С.А. ДД.ММ.ГГГГ он узнал, что между Степановым С.А. и Леэметсом Г.А. был заключен предварительный договор купли-продажи данной доли дома, после чего в судебном порядке Степанова С.А. обязали заключить с Леэметсом Г.А. основной договор. Однако, он всегда желал приобрести долю дома принадлежащую Степанову С.А., о чем неоднократно ему говорил. При заключении предварительного договора ни Степанов С.А., ни Леэметс Г.А. не уведомили его о продаже доли дома, не предложили её приобрести в соответствии с ч.2 ст. 250 ГК РФ. Полагает преимущественное право покупки доли дома несовершеннолетнего Беха Р.Г. нарушенным.

Просил перевести на Беха Р.Г. права и обязанности покупателя 48/200 доли в праве собственности на жилой <адрес>, продаваемые Степановым С.А.

Бех Г.А., действующий в интересах своего несовершеннолетнего сына Бех Р.Г., его предстаивтель по доверенности Иванова Т.В., в судебном заседании заявленные требования поддержали, просили удовлетворить по изложенным в иске основаниям.

Ответчик Степанов С.А., его представитель по ордеру Климова А.Г., в судебном заседании против удовлетворения иска не возражали. Пояснили, что Степанов не уведомлял Беха о продаже доли дома, так как не знал о данной обязанности.

Ответчик Леэметс Г.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом. Просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика Леэметса Г.А. по доверенности Лукичева Ю.В. в судебном азседании против удовлетворения иска возражала, пояснила, что фактически доли дома принадлежащие Беху и Степанову являются самостоятельными изолированными жилыми помещениями – квартирами. Дом фактически двухквартирный, хотя и оформлен в долях. Также полагала трехмесячный срок на обращение с заявленными требованиями пропущенным. Учитывая, что основной договор до настоящего времени не заключен, в связи с уклонением от исполнения решения суда Степанова, считает, что правовых оснований для перевода прав покупателя не имеется.

Представители привлеченных судом в качестве третьих лиц администрации МО «Зеленоградский городской округ», ОСП Зеленоградского района УФССП по Калининградской области в судебное заседание не явились, о месте и времени извещены надлежащим образом. Представитель ОСП просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Заслушав пояснения сторон, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно выписки из ЕГРН от 21.11.2018 г. собственниками дома 14 по ул. Садовой г. Зеленоградска, площадью 83,9 кв.м, являются Степанов С.А. - 48/200 долей с 27.06.2017 г., ФИО2 – 50/100 долей с 08.06.2015 г..

13.07.2017 г. между Степановым С.А. и Леэметс Г.А. был заключен предварительный договор купли-продажи с передачей денежных средств, по которому стороны договорились о совершении договора купли-продажи жилого помещения, составляющего 48/200 долей в праве собственности на жилой <адрес> за 600000 рублей.

Решением Зеленоградского районного суда от 21.08.2018 г. по гражданскому делу № 2-476/2018 по иску Леэметса Г.А. к Степанову С.А., были удовлетворены исковые требования Леэметса Г.А. и на Степанова С.А. возложена обязанность на условиях предварительного договора от 13 июля 2017 года заключить с Леэметсом Г.А. основной договор купли-продажи 48/200 долей в праве собственности на жилой <адрес>, принадлежащих Степанову С.А. на основании решения Зеленоградского районного суда Калининградской области от 15.09.2016 г., за цену в размере 600000 рублей, из которых 245000 рублей уже переданы Леэметсом Г.А. Степанову С.А. в качестве задатка, возложив обязанности на Леэметса Г.А. по передаче Степанову С.А. оставшейся цены договора в размере 355000 рублей, а на Степанова С.А. принять данные денежные средства от Леэметса Г.А., в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Договор считается заключенным с даты исполнения Леэметсом Г.А. обязанности по передаче Степанову С.А. оставшейся цены договора в размере 355000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 31.10.2018 г. указанное решение оставлено без изменения.

В соответствии с ч.1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Согласно ч.2 ст. 250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно ч.3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из материалов дела следует и не отрицалось сторонами, что Степанов С.А. ни при заключении предварительного договора с Леэметсом Г.А. 13.07.2017 г., ни в последующем не направлял в адрес законных представителей несовершеннолетнего Беха Р.Г. письменное извещение о продаже принадлежащей ему доли дома.

Вместе с тем, решением Зеленоградского районного суда от 21.08.2018 г. было установлено, что сособственники <адрес> ФИО2, в лице его законного представителя Бех С.Н., и ФИО10, будучи привлеченными к участию в деле в качестве третьих лиц, возражений относительно заявленных требований не высказали, заявлений о желании воспользоваться преимущественным правом покупки доли дома, принадлежащей Степанову С.А., не делали.

При этом как следует из материалов дела № 2-476/2018, которое обозревалось в судебном заседании, несовершеннолетний Бех Р.Г. был привлечён к участию в деле в качестве третьего лица определением судьи от 28.05.2018 г. После чего он извещался обо всех судебных заседаниях через его законного представителя, мать - ФИО15. В том числе в их адрес была направлена копия иска с приложением – предварительным договором от 13.07.2017 г., заключенным между Степановым С.А. и Леэметсом Г.А. Однако, вся судебная корреспонденция, направленная в адрес ФИО2 и его законного представления ФИО16 вернулась по истечении срока хранения. Данные обстоятельства также установлены определением Зеленоградского районного суда от 26.12.2018 г., вступившим в законную силу 05.03.2019 г.

Согласно ч.1 ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

По смыслу п.67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. При этом риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Таким образом, о продаже Степановым С.А. принадлежащих ему 48/200 долей <адрес> ФИО2, в лице его законного представителя Бех С.Н. были извещены не позднее 02.07.2018 г., что подтверждается почтовым штемпелем на конверте, вернувшимся по истечении срока хранения. Однако в предусмотренный ч.2 ст. 250 ГК РФ месячный срок своим преимущественным правом на приобретение спорной доли дома не воспользовались, такого намерения ни Степанову С.А., ни в судебном заседании не высказали.

Более того, из технической документации на <адрес> следует, что фактически дом включает в себя 2 квартиры: №, общей площадью 38,4 кв.м, половина которой принадлежит Степанову С.А.; и №, общей площадью 41,5 кв.м, принадлежащую ФИО2, что подтверждается техническим паспортом на домовладение по состоянию на 21.10.2004 г., техническим паспортом объекта по состоянию на 29.06.2016 г., техническим отчетом №-ТО, выполненным ОАО «ОГРПРОЕКТ».

Исходя из указанных фактических площадей принадлежащих ФИО2 и Степанову С.А. квартир решением Зеленоградского районного суда от 15.09.2016 г. по гражданскому делу № 2-447/2016 были определены доли в праве собственности на <адрес>: ФИО2 равной 52/100, Степанова С.А. равной 48/200. При этом, этим же судебным решением установлено, что ФИО2 и Степанову С.А. с ФИО10 принадлежат два разных жилых помещения, в одном из которых – <адрес> Бех была выполнена реконструкция и переустройство, что повлияло на размер долей сособственников. Решение вступило в законную силу 23.11.2016 г.

При этом во встречном исковом заявлении Бех С.Н., действующей в интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО2, принятом к рассмотрению судом в рамках гражданского дела № 2-447/2016, ею указано, что изначально при строительстве дом был фактически разделен на две обособленные части, каждая из которых имеет отдельный вход, жилые помещения, кухни, санузлы и пр., обозначенные в техническим паспорте как <адрес> 2. Таким образом, доля ФИО2 представляет собой отдельное жилое помещение, обособленное от жилого помещения, принадлежащего сособственникам.

Исходя из указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что положения ч.3 ст. 250 ГК РФ не подлежат применению к рассматриваемым правоотношением, поскольку фактически Степановым С.А. был заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащей ему доли в <адрес>, при этом в пользование определена одна из входящих в данную квартиру комнат, площадью 11,5 кв.м (п.5 договора). ФИО2 не является совместно со Степановым С.А. собственником данной квартиры, а владеет на праве собственности квартирой № 2 указанного жилого дома. Вследствие чего суд приходит к выводу, что переводить права покупателя доли дома Степанова С.А. на ФИО2 неправомочно.

То обстоятельство, что документально дом не имеет статус многоквартирного, и права сособственников зарегистрированы на доли дома, суд полагает не существенным, поскольку в собственности каждого из владельцев находятся конкретные обособленные жилые помещения, отвечающие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям – квартирам в смысле, определяемом ст. 16 ЖК РФ. Фактически в режиме общей собственности у Степанова С.А. с ФИО10 и ФИО2 <адрес> не находится.

При таких обстоятельствах, суд полагает заявленные Бех Г.А., действующим в интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО2, исковые требования о переводе прав покупателя не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

При этом суд также принимает во внимание, что согласно решению Зеленоградского районного суда от 21.08.2018 г. основной договор между Леэметсом Г.А. и Степановым С.А. купли-продажи 48/200 долей в праве собственности на жилой <адрес> считается заключенным с даты исполнения Леэметсом Г.А. обязанности по передаче Степанову С.А. оставшейся цены договора в размере 355000 рублей.

Однако, как следует из справки ОСП Зеленоградского района УФССП по Калининградской области от 02.04.2019 г., требования исполнительного документа по исполнительному производству в пользу взыскателя Леэметса Г.А. в отношении должника Степанова С.А. о понуждении к заключению договора до настоящего времени не исполнены.

Таким образом, основной договор купли-продажи 48/200 долей в праве собственности на жилой <адрес> между Леэметсом Г.А. и Степановым С.А. до настоящего времени не заключен, что не отрицалось и сторонами в судебном заседании, тогда как положения ч.3 ст. 250 ГК РФ предусматривают возможность перевода прав покупателя по состоявшемуся договору.

Ввиду этого суд также полагает трехмесячный срок для заявления требований о переводе прав и обязанностей покупателя истцом не пропущенным, и заявление представителя ответчика Леэметса Г.А. о его пропуске не подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Беха Гаяна Александровича, действующего в интересах своего несовершеннолетнего сына Бех Романа Гаяновича – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 08 апреля 2019 года.

Мотивированное решение изготовлено 08 апреля 2019 года.

Копия верна, подпись -

Судья, подпись - Е.С. Безруких