Решение по делу № 2-745/2021 от 27.01.2021

Дело № 2-745/2021

89RS0004-01-2021-000369-30

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 июня 2021 года                                                                     г. Новый Уренгой

Новоуренгойский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Черепанова А.В.

при секретаре Козиной О.С.,

с участием прокурора г. Новый Уренгой Волосковой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных и жилищных отношений администрации г. Новый Уренгой к Поляковой Е.В., Полякову Ю.Н. о выкупе жилого помещения, требованиям третьего лица ПАО Сбербанк, заявляющего самостоятельные требования об обязании Департамента имущественных и жилищных отношений администрации г. Новый Уренгой перечислить ПАО Сбербанк часть выкупной стоимости, причитающейся Поляковой Е.В., Полякову Ю.Н.

установил:

Департамент имущественных и жилищных отношений обкатился в суд с иском к Поляковой Е.В., Полякову Ю.Н. с вышеуказанным иском, мотивировав тем, что распоряжением Правительства ЯНАО от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции, администрации г. Новый Уренгой рекомендовано провести отселение всех нанимателей и собственников жилых помещений дома в соответствии с требованиями и нормами жилищного законодательства. В связи с признанием дома аварийным в целях реконструкции, постановлением администрации города от ДД.ММ.ГГГГ изъят земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества: квартиры и нежилые помещения, согласно приведенному перечню в постановлении, в том числе и имущество, принадлежащее ответчику – земельный участок, пропорционально размеру общей площади квартиры – <адрес>.м., и сама <адрес>. Указывают, что реализация постановления от ДД.ММ.ГГГГ возложена на истца, копия постановления вручена ответчику лично ДД.ММ.ГГГГ, затем ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлены проекты соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд - путем выкупа и обмена, и все документы, касающиеся указанного жилого дома, в том числе и отчет об оценке рыночной стоимости, указанное письмо ответчиком получено 02.03.2020г. С момента получения уведомления ответчиком, прошло более 3 месяцев, ответчик уклоняется от заключения соглашений. На основании изложенного, истец просит изъять у Поляковой Е.В., Полякова Ю.Н. путем выкупа на условиях, предусмотренных проектом соглашения о выкупе, принадлежащее ей недвижимое имущество:

- земельный участок с кадастровым номером [суммы изъяты] площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащий на права общей долевой собственности, доля в праве пропорциональна размеру общей площади <адрес> многоквартирном доме по адресу: <адрес>;

- <адрес>, кадастровый [суммы изъяты], площадью 66 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> этаж, принадлежащую на праве собственности;

- нежилые помещения: общей площадью 257,4 кв.м., кадастровый [суммы изъяты]; общей площадью 256,7 кв.м., кадастровый [суммы изъяты]; общей площадью 9,3 кв.м., кадастровый [суммы изъяты]; общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый [суммы изъяты], расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве общей долевой собственности, доля в праве пропорциональна размеру общей площади <адрес> многоквартирном доме по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ от Департамента имущественных и жилищных отношений администрации г. Новый Уренгой поступило заявление об уточнении исковых требований, согласно которых истец просит дополнительно прекратить право собственности Поляковой Е.В., Полякова Ю.Н. на изымаемое имущество, в том числе <адрес>, площадью 66 кв.м., кадастровый [суммы изъяты], расположенную по адресу: <адрес>, и признать на данное жилое помещение право собственности муниципального образования г. Новый Уренгой.

ДД.ММ.ГГГГ от ПАО Сбербанк поступило заявление о признании их третьим лицом, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора по данному делу, и просят обязать Департамент имущественных и жилищных отношений г. Новый Уренгой перечислить ПАО Сбербанк часть выкупной стоимости, причитающейся Поляковой Е.В., Полякову Ю.Н. в качестве возмещения за изымаемый объект недвижимости – <адрес>, расположенной в <адрес> в размере остатка общей задолженности по кредитному договору [суммы изъяты] от 08.06.2016г., заключенному с ПАО Сбербанк России на день исполнения решения суда, указав то на основании кредитного договора от 29.01.2015 ПАО Сбербанк предоставлен ипотечный кредит Поляковым в сумме 3 738 976 рублей на приобретение спорного объекта недвижимости, в качестве своевременного и полного возврата кредита и уплаты процентов за пользование им, заемщик предоставил кредитору – залог на кредитуемый объект недвижимости. Поскольку спорное жилое помещение находится в залоге у банка, оно имеет обретение в виде ипотеки в силу закона. Следовательно, изъятие предмета залога приведет к утрате обеспечения по ипотечному кредиту, что существенным образом нарушит законные права залогодержателя на получение удовлетворения от стоимости заложенного имущества.

Представитель истца Стешенко О.А., действующий на основании доверенности в судебном заседании требования поддержала, в удовлетворении исковых требований банка просила отказать.

В судебном заседании ответчики Полякова Е.В., Поляков Ю.Н. представитель ответчиков Степанова Е.А. в судебном заседании с исковыми требованиями частично согласились, просили при оценки недвижимого имущества руководствоваться заключением эксперта проведенного на основании определения суда. В удовлетворении требований банка просили отказать.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования представитель ПАО Сбербанк участия в судебном заседании не принимали, уведомлены надлежаще.

Прокурор Волосковой Е.С. в судебном заседании иск поддеражала.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы гржданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Полякова Е.В., Поляков Ю.Н. является собственниками <адрес>

На основании кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ ПАО Сбербанк предоставлен ипотечный кредит Поляковым в сумме 3 738 976 рублей на приобретение спорного объекта недвижимости, в качестве своевременного и полного возврата кредита и уплаты процентов за пользование им, заемщик предоставил кредитору – залог на кредитуемый объект недвижимости. Поскольку спорное жилое помещение находится в залоге у банка, оно имеет обременение в виде ипотеки в силу закона.

В соответствии с кредитным договором от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ПАО «Сбербанк России» установлено ограничение на квартиру в виде испотеки в силу закона.

Распоряжением Правительства ЯНАО от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции, администрации г. Новый Уренгой рекомендовано провести отселение всех нанимателей и собственников жилых помещений дома в соответствии с требованиями и нормами жилищного законодательства.

В связи с признанием дома аварийным в целях реконструкции, постановлением администрации города от ДД.ММ.ГГГГ изъят земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества: квартиры и нежилые помещения, согласно приведенному перечню в постановлении, в том числе и имущество, принадлежащее ответчику – земельный участок, пропорционально размеру общей площади квартиры – 66 кв.м., и сама <адрес>.

Реализация постановления от ДД.ММ.ГГГГ возложена на Департамент имущественных и жилищных отношений администрации г. Новый Уренгой.

Копия постановления вручена Поляковым лично ДД.ММ.ГГГГ, затем ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлены проекты соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд - путем выкупа и обмена, и все документы, касающиеся указанного жилого дома, в том числе и отчет об оценке рыночной стоимости, указанное письмо ответчиком получено 02.03.2020г.

В силу части 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

На основании частей 6, 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям, приведенным в пп. «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

На основании ч.ч. 6, 7 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков, от 10.12.2015, суд определяет стоимость объекта и иные убытки по состоянию на момент рассмотрения спора.

Подп. «з» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причинённые собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

В рамках рассматриваемого дела проведена оценочная экспертиза ООО «Новоуренгойская оценочная компания» от ДД.ММ.ГГГГ об определении размера возмещения собственникам объектов недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества по адресу: <адрес>.

В соответствии с данным заключением итоговое значение размера возмещения за изымаемое жилое помещение, а именно <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> составляет 7 811 000 рублей.

Указанное заключение ООО «Новоуренгойская оценочная компания» полностью соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, является последовательным, полным, объективным и научно обоснованным и не допускает неоднозначного толкования. Оценщик, составивший данное заключение, обладает необходимым уровнем специальных познаний и квалификацией, и выводы, содержащиеся в отчете, не вызывают у суда сомнений в их правильности и объективности.

Оценивая названное заключение об оценке спорного объекта, суд отмечает, что в силу положений ст. 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки.

В силу ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств несостоятельности выводов заключения или некомпетентности оценщика ее проводившего, как и доказательств, опровергающих заключение, или позволяющих усомниться в правильности или обоснованности данного заключения.

Отчёт специалиста ИП Хабировой Я. Р. от ДД.ММ.ГГГГ [суммы изъяты].36-2019-10, то есть более чем годичной давности, не является актуальным и, как следствие, не является достоверным в части определения стоимости изымаемого имущества на момент рассмотрения спора.

В отсутствие иных допустимых доказательств стоимости изымаемого имущества, суд принимает заключение эксперта об оценке, проведенной в рамках дела в соответствии с которым итоговое значение размера возмещения за изымаемую <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> д. определено в 7811000 рублей.

Требования департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Нового Уренгоя о прекращении права собственности ответчика на изымаемое жилое помещение, земельный участок и нежилые помещения, расположенное по адресу: <адрес> полностью соответствуют разъяснениям, содержащимся в пп. «л» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которым судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путём выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду, что резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

При этом, с целью соблюдения баланса прав и законных интересов сторон спора, суд считает необходимым установить, что прекратившимся право собственности Поляковой Е.В. Полякова Ю.Н. на изымаемое имущество необходимо считать с момента выплаты им возмещения за данное имущество. Аналогичным образом возникновение права собственности муниципального образования «город Новый Уренгой» на изымаемое имущество также обусловлено моментом выплаты Поляковой Е.В. Полякову Ю.Н. выкупной стоимости за изымаемое имущество.

Далее, разрешая требования Департамента в части осуществления изъятия имущества Поляковой Е.В., Полякова Ю.Н. на условиях, предусмотренных проектом соглашения о выкупе, разработанным Департаментом, суд не находит оснований для их удовлетворения ввиду следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

П. 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Общий случай заключения договора в обязательном порядке установлен ст. 455 ГК РФ, по смыслу которой заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой ГК РФ или иным законом установлена обязанность по его заключению.

Таким образом, обязанность по заключению договора может быть возложена на сторону в силу императивных норм права.

Однако по общим правилам действующего законодательства при недостижении сторонами спорных правоотношений добровольного соглашения о выкупе, такой выкуп производится на основании решения суда, в котором должны быть определены выкупная цена, сроки и другие условия, предусмотренные ст. 32 ЖК РФ. Законодательством не установлена обязанность собственника изымаемого жилого помещения заключить такое соглашение, в связи с чем, обязанности у Департамента и Поляковой Е.В., Поляковым Ю.Н. заключить соглашения о выкупе не имеется.

Следовательно, поскольку стороны равны и свободны в заключении договора, то понуждение стороны к заключению договора противоречит общим принципам гражданского законодательства.

Таким образом, помимо юридически значимых условий порядка изъятия спорного имущества, предусмотренных ст. 32 ЖК РФ, постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», согласование иных условий такого изъятия отнесено к доброй воле сторон, которые не могут быть подвержены судебному понуждению в данной части.

Таким образом, исковые требования департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Нового Уренгоя подлежат частичному удовлетворению.

Относительно требования ПАО Сбербанк.

В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

Из указанных норм закона следует, что в случае наступления предусмотренных данными нормами условий, залогодержатель должен выбрать одно из предоставленных ему законом правомочий и реализовать его в установленном порядке.

Вместе с тем, возможность использования права преимущественного удовлетворения своего требования из суммы причитающегося залогодателю возмещения не свидетельствует о том, что залогодержатель вправе получить удовлетворение не от должника, а непосредственно от лица, в пользу которого произведено изъятие заложенного имущества.

В связи с этим суд исходит из отсутствия достаточных правовых оснований для взыскания выкупной стоимости с органа местного самоуправления непосредственно в пользу Банка.

Кредитный договор между ПАО Сбербанк и Поляковой Е.В., Поляковым Ю.Н. не расторгнут и исполняется заемщиком надлежащим образом. Кроме того, при переходе права собственности на спорный объект залогодержатель не изменится.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

иск Департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Нового Уренгоя удовлетворить частично.

Изъять у Поляковой Е.В., Полякова Ю.Н. следующее имущество:

- <адрес>, кадастровый [суммы изъяты], площадью <данные изъяты> расположенную по адресу: <адрес>;

- доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером [суммы изъяты] площадью <данные изъяты>;

- доли в праве собственности на нежилые помещения: общей площадью <данные изъяты> кадастровый [суммы изъяты]; общей площадью <данные изъяты>, кадастровый [суммы изъяты]; общей площадью <данные изъяты>, кадастровый [суммы изъяты]; общей площадью <данные изъяты>, кадастровый [суммы изъяты], расположенные по адресу: <адрес>

Возложить на департамент имущественных и жилищных отношений администрации города Нового Уренгоя обязанность выплатить Поляковой Е.В., Полякову Ю.Н. возмещение за изымаемое имущество в размере 7 811 000 рублей.

Прекратить право собственности Поляковой Е.В., Полякоа Ю.Н. на изымаемое имущество в виде:

- <адрес>, кадастровый [суммы изъяты], площадью <данные изъяты>, расположенную по адресу: <адрес>;

- доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером [суммы изъяты], площадью <данные изъяты>

- доли в праве собственности на нежилые помещения: общей площадью <данные изъяты> кадастровый [суммы изъяты]; общей площадью <данные изъяты>, кадастровый [суммы изъяты]; общей площадью <данные изъяты> кадастровый [суммы изъяты]; общей площадью <данные изъяты> кадастровый [суммы изъяты], расположенные по адресу: <адрес>

с момента выплаты возмещения за изымаемое имущество.

Признать право собственности муниципального образования «город Новый Уренгой» на следующее имущество:

- <адрес>, кадастровый [суммы изъяты], площадью <данные изъяты> расположенную по адресу: <адрес>

- доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером [суммы изъяты] площадью <данные изъяты> пропорционально размеру общей площади <адрес>, кадастровый [суммы изъяты], расположенной по адресу: <адрес>

- доли, пропорциональные размеру общей площади <адрес>, кадастровый [суммы изъяты], расположенной по адресу: <адрес>, 6 этаж, в праве собственности на нежилые помещения: общей площадью 257,4 м2, кадастровый [суммы изъяты]; общей площадью <данные изъяты> кадастровый [суммы изъяты]; общей площадью <данные изъяты>, кадастровый [суммы изъяты]; общей площадью <данные изъяты> кадастровый [суммы изъяты], расположенные по адресу: <адрес>

с момента выплаты Поляковой Е.В. , Полякову Ю.Н. возмещения за изымаемое имущество.

Требования ПАО Сбербанк, заявляющего самостоятельные требования об обязании Департамента имущественных и жилищных отношений администрации г. Новый Уренгой перечислить ПАО Сбербанк часть выкупной стоимости, причитающейся Поляковой Е.В., Полякову Ю.Н., оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы через Новоуренгойский городской суд.

Судья                                                                                    А.В. Черепанов

Мотивированное решение изготовлено 5 июля 2021 года.