Решение по делу № 33-9475/2024 от 18.07.2024

УИД 59RS0004-01-2023-007263-15

Судья Милашевич О.В.

Дело № 2-1493/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Пермь Дело № 33-9475/2024

22 августа 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего Пьянкова Д.А.,

судей Заривчацкой Т.А., Новоселовой Д.В.,

при секретаре Дьяковой М.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Анисимовой Ольги Николаевны на решение Ленинского районного суда города Перми от 27 мая 2024 года.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Заривчацкой Т.А., пояснения представителя истца Гагариновой Т.В. (по доверенности, диплом, паспорт), судебная коллегия

установила:

Анисимова Ольга Николаевна обратилась в суд с иском, уточненным в порядке положений статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации города Перми о взыскании стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок под многоквартирным домом по адресу: ****, в размере 658 300 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что истец являлась собственником жилого помещения общей площадью 49,7 кв. м, расположенного по адресу: ****, пом. **. Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми от 04.03.2019 №СЭД-059-11-01-04-52 многоквартирный дом по адресу: **** признан аварийным и подлежащим сносу. Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 20.09.2021 по гражданскому делу №2-888/2021 с администрации г. Перми в пользу Анисимовой О.Н. взыскано возмещение за жилое помещение, а также за долю в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом в размере 3408 097 руб. При определении выкупной цены Мотовилихинский районный суд г. Перми руководствовался отчетом об оценке ФБУ «Пермская лаборатория судебной экспертизы» от 13.08.2021, который не содержит оценку рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок, указанный вопрос перед экспертом не ставился и им не разрешался. При определении рыночной стоимости жилого помещения эксперт ПЛСЭ определил ее с учетом доли земельного участка путем сочетания затратного и сравнительного подходов. Экспертом ПЛСЭ затратному подходу, как наименее значимому и достоверному, присвоен весовой коэффициент 0,4, сравнительному – 0,6. В результате применения весового коэффициента 0,4 к затратному расчету стоимость земельного участка для жилого помещения №** уменьшилась на 60% и уже не содержит стоимость «излишков» земельного участка, поскольку стоимость нормативной площади земельного участка для указанной квартиры больше. Применение весового коэффициента 0,6 к сравнительному расчету рыночной стоимости квартиры влечет уменьшение рыночной стоимости нормативной площади земельного участка для жилого помещения №** на 40%. Таким образом, объем возмещения за жилое помещение определен не в полном объеме. В соответствии с заключением эксперта №24/207, выполненным ООО «Оценка-Консалтинг», размер рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок по адресу: ****, пропорционально общей площади жилого помещения №** составляет 658 300руб. На основании изложенного просит исковые требования удовлетворить.

Истец в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения гражданского дела извещена, направила ходатайство о рассмотрении гражданского дела без ее участия.

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом его уточнения.

Представитель ответчика и третьего лица в судебное заседание не явился, направил ходатайство о проведении судебного заседания без его участия, в котором также указал, что поддерживает доводы ранее направленного письменного отзыва. В письменном отзыве выразил несогласие с исковыми требованиями, указав, что возмещение за жилое помещение взыскано в пользу Анисимовой О.Н. решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 20.09.2021, при этом стоимость земельного участка включена в сумму возмещения. Указанное решение не обжаловано, вступило в законную силу, в связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать (л.д. 98-99).

Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе Анисимова О.Н. просит решение отменить, удовлетворить заявленные требования, со ссылкой на заключение эксперта З., приводя доводы о том, что судебная экспертиза ПЛСЭ, проведенная в рамках гражданского дела № 2-888/2021, не содержит расчета рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок, в состав взысканных сумм указанная компенсация включена не была. Вывод суда о том, что при расчете учтена вся действительная площадь земельного участка, опровергается материалами дела. Поскольку размер компенсации за рыночную стоимость доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок в пользу истца не взыскивался, оснований для ограничения права истца на получение соответствующей компенсации не имеется.

Письменных возражений на жалобу не поступило.

На заседании судебной коллегии представитель истца на доводах апелляционной жалобы настаивала.

Иные лица, участвующим в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Проверив законность и обоснованность решения по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, на основании договора безвозмездной передачи жилой площади в собственность граждан от 16.06.2014 Анисимова О.Н. являлась собственником двух жилых помещений площадью 11,9 кв. м и 37,8 кв.м, общей площадью 49,7 кв.м, расположенных по адресу: ****, пом. 328 (л.д. 13-14,15).

С 29.09.2005 на кадастровом учете состоит земельный участок с кадастровым номером ** площадью 14045 кв. м, расположенный по адресу: ****, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: дошкольное, начальное и среднее общее образование (л.д. 94-96).

Распоряжением заместителя главы администрации г. Перми – начальника департамента земельных отношений администрации г. Перми от 18.12.2019 №1734 «Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд» изъят земельный участок с кадастровым номером ** площадью 14 044 кв. м под многоквартирным домом №** по ул. **** (л.д. 88).

В подтверждение рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок истцом представлен отчет об оценке №231/2/23 от 13.11.2023, выполненный ООО «Экспертиза», согласно которому рыночная стоимость доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок пропорционально жилому помещению общей площадью 49,7 кв.м, по адресу: ****, пом. **, составляет 1406 970 руб. (л.д. 19-73).

В связи с имеющимся спором по размеру рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок, определением Ленинского районного суда города Перми от 04.03.2024 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Оценка-Консалтинг» З. (л.д. 124-125).

Согласно заключению эксперта №24/207 от 27.04.2024 рыночная стоимость сверхнормативной площади земельного участка пропорционально площади жилого помещения общей площадью 49,7 кв. м, расположенной по адресу: ****, пом. ** по состоянию на 12.11.2021 составляет 658 300 руб. (л.д.132-203).

Вступившим в законную силу 12.11.2021 решением Мотовилихинского районного суда города Перми от 20.09.2021 по гражданскому делу №2-888/2021 исковые требования Анисимовой О.Н. удовлетворены частично, в пользу истца взыскано возмещение в сумме 3408097 руб. за жилое помещение общей площадью 49,7 кв.м., расположенное по адресу: ****, пом. 328, а также за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом по ул. Уральской, д. 110, в ****, а также судебные расходы в размере 30000 руб.

В основу решения Мотовилихинского районного суда г. Перми положено заключение эксперта ФБУ Пермская Лаборатория Судебных Экспертиз Минюста России от 13.08.2021, согласно которому рыночная стоимость комнаты общей площадью 49,7 кв. м, расположенной по адресу: ****, с учетом рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности такого имущества составляет 2470695 руб. в ценах на дату производства экспертизы; размер убытков – 68336 руб.; компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в объеме, предусмотренном ст. 166 ЖК РФ – 869066 руб.

Из заключения эксперта №821/10-2/21-45 от 13.08.2021, выполненного ФБУ Пермская Лаборатория Судебных Экспертиз Минюста России, следует, что при определении рыночной стоимости жилого помещения, расположенного по адресу: ****, пом. **, экспертом произведен расчет стоимости земельного участка с учетом его фактической площади и иных характеристик, которые влияют на величину продажи. Рыночная стоимость земельного участка определена в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 №568-р.

В качестве единицы сравнения экспертом выбрана цена предложения (продажи) сопоставимого объекта за 1 кв. м, подобрано три аналога, выставленных на продажу, а именно: участок 1048 кв. м (под многоквартирные жилые дома) стоимостью 24 000000 руб., участок 1612 кв. м (МЖС) стоимостью 35000000 руб., участок 10001 кв. м (под многоэтажное строительство) стоимостью 45000000 руб. Оценка земельного участка по адресу: **** производилась исходя из его площади в размере 14044 кв. м. с применением к объектам-аналогам следующих корректировок: на торг, на право собственности, на условия финансирования, на время продажи (состояние рынка), на условия продажи, на местоположение, на категорию земель, разрешенное использование/назначение, на ликвидность по площади, на рельеф участка, на наличие застройки, на доступные инженерные коммуникации, на подъездные пути, на выход на 1 линию дороги.

При определении рыночной стоимости жилого помещения эксперт применил затратный и сравнительный методы оценки.

В рамках затратного метода экспертом в составе рыночной стоимости жилого помещения определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** площадью 14 044 кв. м по адресу: ****, рассчитанная методом сравнения продаж, в размере 204973 213 руб. (гражданское дело №2-2267/2021, т. 2 л.д. 68-84).

При расчете стоимости квартиры с применением затратного метода экспертом учтены: стоимость замещения с учетом накопленного износа домовладения по адресу: **** – 58480 485 руб., стоимость земельного участка – 204973 213 руб. Экспертом определена рыночная стоимость жилого помещения №** общей площадью 56,98 кв. м в размере 750499,56 руб. (58480485 х 56,98/4440), рыночная стоимость доли в праве на земельный участок пропорционально площади жилого помещения истца определена в размере 2630489,57 руб. (204973 213 х 56,98/4440), исходя из чего общая стоимость объекта оценки определена в размере 3380989,13 руб. (750499,56 руб. + 2263489,57 руб.) (гражданское дело №2-888/2021, т. 2 л.д. 95).

При использовании сравнительного подхода экспертом определена рыночная стоимость объекта оценки в размере 1863 833 руб.

Определение итоговой величины рыночной стоимости осуществлялось экспертом методом взвешивания, при этом каждому из методов расчета (затратному и сравнительному) присваивался определенный весовой коэффициент, соответствующий их значимости и достоверности для конкретного объекта оценки. При определении значений весовых коэффициентов экспертом использованы следующие критерии сравнения результатов: соответствие применимости подхода цели оценки; адекватность, достоверность, достаточность информации; способность подхода учитывать соотношение спроса/предложения на рынке; способность подхода учитывать действительные намерения покупателя и продавца; способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов.

По результатам сравнения затратному подходу присвоен весовой коэффициент 0,4, сравнительному подходу присвоен весовой коэффициент 0,6.

Скорректированная стоимость объекта оценки (с учетом земельного участка) при применении затратного подхода составила 1352395,60 руб. (3380 989 руб. х 0,4); при применении сравнительного подхода – 1118299,80 руб. (1863 833 руб. х 0,6), итоговая стоимость составила (округленно) 2470 695 руб. (1352395,60 руб. + 1118299,80 руб.) (гражданское дело №2-888/2021, т. 2 л.д. 110-111).

Таким образом, рыночная стоимость жилого помещения объекта оценки – жилого помещения общей площадью 49,7 кв. м, расположенной по адресу: ****, пом. 328 с учетом рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 14044 кв.м. на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество составила 2470 695 руб. (гражданское дело №2-888/2021, т. 2 л.д. 111).

Из изложенного следует, что при определении выкупной стоимости изымаемого жилого помещения присужденной ко взысканию в пользу истца решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 20.09.2021, в соответствии с требованиями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ вошла рыночная стоимость всего земельного участка под многоквартирным домом № ** по ул. **** площадью 14 044 кв.м., а не только его нормативный размер.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что основания для взыскания стоимости доли в праве на сверхнормативный земельный участок отсутствуют, является верным.

Доводы апелляционной жалобы не содержат сведений, опровергающих правильность изложенных в решении выводов. То обстоятельство, что при рассмотрении настоящего дела в рамках судебное экспертизы была определена стоимость излишков земельного участка, а при рассмотрении гражданского дела № 2-888/2021 самостоятельная величина рыночной стоимости излишков земельного участка не определялась, не свидетельствует о нарушении прав истца.

В соответствии с положениями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Таким образом, правовое значение имеет определение рыночной стоимости земельного участка, как это и было произведено в рамках судебной экспертизы по гражданскому делу № 2-888/2021. Определение же самостоятельной стоимости излишков земельного участка является обоснованным только в том случае, если при определении рыночной стоимости жилого помещения и доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме экспертом, производившим расчет, была использована методика, не предполагающая определение рыночной стоимости земельного участка, обоснованная тем, что стоимость земельного участка входит в рыночную стоимость жилого помещения.

В рассматриваемом случае экспертом был использован иной подход, что находится в пределах предоставленной эксперту компетенции, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены решения в соотвествии с положениями части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинского районного суда города Перми от 27 мая 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Анисимовой Ольги Николаевны – без удовлетворения.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи

В окончательном виде апелляционное определение изготовлено 29 августа 2024 года.