Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3054/2024 ~ М-2246/2024 от 17.07.2024

    Дело 2-3054/2023                            24RS0002-01-2024-004079-88

РЕШЕНИЕ ЗАОЧНОЕ

Именем Российской Федерации

24 сентября 2024 года                                                                     г.Ачинск

Ачинский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Королевой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Петроченко А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кожаевой А. А.дровны к Аксенову Н. Т., ПАО «Сбербанк России» о снятии обременения в виде ипотеки в силу закона,

УСТАНОВИЛ:

Кожаева А.А. обратилась в суд с иском с учетом уточнения к Аксенову Н. Т., ПАО «Сбербанк России» о снятии обременения в виде ипотеки в силу закона. Требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ она совместно с мужем приобрела в собственность квартиру по адресу: <адрес>, микрорайон 2 <адрес>, стоимостью 1 470 000 рублей, указанная квартира ранее принадлежала по праву собственности Аксеновой Иде И.. Квартира приобреталась с использованием заемных денежных средств, взятых по ипотечному кредитному договору в ПАО «Сбербанк». По требованию банка деньги в сумме 470 000 рублей были переданы продавцу наличными, а заемные деньги – 1 000 000 рублей были помещены в банковскую ячейку и переданы продавцу (представителю продавца) в день сделки, т.е. ДД.ММ.ГГГГ. При этом сотрудник банка не указал в договоре фразу «ипотека в силу закона в пользу продавца по настоящему договору не возникает». В этой связи государственный регистратор при совершении государственной регистрации договора видя, что стороны не произвели окончательного расчета между собой, автоматически зарегистрировал право залога в пользу продавца квартиры. Никто из сотрудников банка также не сообщил им, что после расчетов нужно повторно с продавцом квартиры обратиться в регистрирующий орган и подать заявление о гашении регистрационной записи об ипотеки в пользу продавца. Кредитный договор в настоящее время не погашен. Ее супруг Кожаев И.Н. ДД.ММ.ГГГГ трагически погиб в зоне СВО. Наследство после смерти супруга принято ею и детьми. При вступлении в наследство нотариус пояснила, что залог на квартиру в пользу продавца Аксеновой И.И. сохранен, хотя обязательства перед ней были исполнены в полном объеме. Имея намерения снять обременение с квартиры, стало известно, что Аксенова И. И. скончалась ДД.ММ.ГГГГ.. Таким образом погасить регистрационную запись о залоге квартиры в пользу Аксеновой И.И. в настоящее время возможно лишь в судебном порядке. Наследство после смерти Аксеновой И.П. принято ее сыном Аксеновым Н.П. В связи с чем, вынуждена обратиться в суд с настоящим заявлением (л.д. 2,3,56).

Определением Ачинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу по иску Кожаевой А. А.дровны к Аксенову Н. Т., ПАО «Сбербанк России» о снятии обременения в виде ипотеки в силу закона, в части исковых требований, предъявленных к ПАО «Сбербанк России», прекращено.

В судебное заседание истец Кожаева А.А. извещенная о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явилась, в заявлении просила дело рассмотреть в ее отсутствие.

Ответчик Аксенов Н.Т., извещенный о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился, возражений не представил.

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк России», извещенный о дате судебного заседания надлежащим образом, в суд не явился. В представленном отзыве просил дело рассмотреть в отсутствие представителя, указал, что ПАО «Сбербанк» является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку не является стороной договора купли-продажи квартиры. В отношении ПАО «Сбербанк» просили в иске отказать.

Представитель третьего лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, извещенный о дате судебного заседания надлежащим образом, в суд не явился, в представленном отзыве указали, что в ЕГРН содержится запись о квартире по адресу: <адрес>, микрорайон 2, <адрес> кадастровым номером <данные изъяты> Право долевой собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за Кожаевым И. Н. в 1/2 доле и за Кожаевой А. А.дровной в 1/2 доле в праве. Согласно Договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры определена сторонами в размере 1 470 000 рублей, из которых 470 000 рублей покупатели должны были оплатить за счет собственных денежных средств в день подписания договора купли-продажи, оставшаяся сумма в размере 1 000 000 рублей оплачивалась за счет кредитных денежных средств, предоставленных ПАО Сбербанк. Согласно статье 549 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли- продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. При регистрации права покупателей по Договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ расписка о передаче денежных средств продавцу в счет оплаты цены казанной квартиры на сумму 470 000 рублей не предоставлялась. В Договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ стороны не определили, что ипотека по и. 5 ст. 488 ГК РФ не возникает. Кроме этого, сторонами договора были представлены заявления о регистрации ипотеки в силу закона. В связи с этим, при проведении государственной регистрации по Договору купли-продажи от 08.10.20215 была зарегистрирована ипотека в силу закона, залогодержателем по которой является Аксенова И. И., залогодателями - Кожаев И. Н. и Кожаева А. А.дровна. Запись об ипотеке № от 14.10.2015г. в ЕГРН является актуальной. В соответствии со ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ (далее Закон об ипотеке) жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. В соответствии с чем, в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении указанной квартиры была внесена запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона, залогодержателем по которой является Публичное акционерное общество "Сбербанк России", залогодателями - Кожаев И. Н. и Кожаева А. А.дровна. Запись об ипотеке № от 14.10.2015г в ЕЕРН является актуальной. Права залогодержателя удостоверены закладной. Согласно искового заявления истец ходатайствует о признании отсутствующим обременения на указанную квартиру. В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Основания прекращения залога установлены статьи 352 ГК РФ. Регистрационная запись об ипотеке в силу части 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ, вступившего в силу 01.07.2018, далее - Федеральный закон № 102-ФЗ), а также по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 60 настоящего Федерального закона. Пунктом 1 статьи 25 Федерального закона №102-ФЗ предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке (в случае, если не выдана закладная) погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Поскольку статьей 25 Федерального закона №102-ФЗ установлено, что одним из оснований погашения регистрационной записи об ипотеке является решение суда о прекращении ипотеки, следовательно, в отсутствие возможности погасить ипотеку иными способами, установленными в пункте 1 статьи 25 Федерального закона № 102-ФЗ, запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ) одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты. Согласно пункту 1 части 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Просили дело рассмотреть в отсутствие представителя.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.1 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

В силу ст. 2 указанного закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

В силу ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу абзаца 9 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В соответствии со ст. 29 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно п.2 ст. 20. Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Как следует из материалов дела, 08.10.2015 между Аксеновой И.И. (продавцом) в лице ее представителя по доверенности Аксенова Н.П. и Кожаевым И.Н., Кожаевой А.А. (покупателями) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатели купили квартиру, расположенную по адресу: Россия, <адрес>, микрорайон 2, <адрес>, за 1 470 000 руб. Часть стоимости приобретаемой <адрес> 000 руб. оплачивалась покупателями наличными денежными средствами, оставшиеся 1 000 000 руб. покупатель оплачивает в срок до ДД.ММ.ГГГГ за счет средств, предоставленных покупателям ПАО «Сбербанк России» по ипотечному кредитному договору № под 13,5 % годовых сроком на 180 месяцев (л.д. 10,11,35-37).

Право собственности Кожаева И.Н. и Кожаевой А.А. на указанную квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, с ограничением (обременением) права – ипотека в силу закона, о чем сделана запись регистрации № в пользу ПАО «Сбербанк России» и № в пользу Аксеновой И.И. (л.д.31-34).

Кожаев И.Н. умер ДД.ММ.ГГГГ. Наследство после его смерти принято его супругой Кожаевой А.А. и детьми <данные изъяты>. (л.д. 54).

Аксенова И.И. умерла ДД.ММ.ГГГГ, наследство после ее смерти принято ее сыном Аксеновым Н.П., которому ДД.ММ.ГГГГ выданы свидетельства о принятии наследства по закону (л.д. 47-50).

Выполнение покупателем в полном объеме своих обязательств перед ответчиком по оплате приобретенного объекта подтверждается договором купли-продажи, распиской от ДД.ММ.ГГГГ, справкой ПАО «Сбербанк России» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9-11,30).

Согласно выписке из ЕГРП на <адрес> микрорайона 2 в <адрес>, до настоящего времени имеется ограничение (обременение) ипотека в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России», внесенная ДД.ММ.ГГГГ, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по истечении 180 месяцев с даты фактического предоставления кредита и обременение в пользу Аксеновой И.И. от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.32).

При этом продавец после совершения сделки и передачи ему денежных средств не заявлял о наличии задолженности по договору купли-продажи, притязаний на жилое помещение не предъявлял.

В силу ч. 1 ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Между тем, в связи с невозможностью представления продавцом по сделке заявления в регистрирующий орган для погашения записи об ипотеке, нарушаются права покупателя Кожаевой А.А.

Таким образом, учитывая, что истцом представлены доказательства исполнения обязательств по оплате стоимости приобретаемого объекта недвижимого имущества по договору купли-продажи перед продавцом и залогодержателем, отсутствие возможности прекращения обременения по заявлению сторон сделки, а также исходя из совокупности установленных по делу обстоятельств и требований закона, суд считает необходимым исковые требования Кожаевой А.А. удовлетворить, прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона на <адрес> микрорайона 2 в <адрес> в пользу залогодержателя Аксеновой Иды И..

Руководствуясь ст. 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона на <адрес> микрорайона 2 <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>, принадлежащую на праве собственности Кожаеву И. Н., Кожаевой А. А., зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в Едином государственном реестре прав на недвижимость ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации № № в пользу залогодержателя Аксеновой <данные изъяты> И..

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ачинский городской суд.

Председательствующий                        Е.В. Королева

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.