Решение по делу № 33-7233/2022 от 09.06.2022

Судья Елистархова Е.Н. дело № 33-7233/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Волгоград 29 июня 2022 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Пашковой Т.В.,

судей Боеску-Зыковой М.В., Алябьева Д.Н.,

при секретаре Дроботовой Ю.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Микаеляна А. Ю. к ООО «Волга-Комплекс-Строй», Семеновой Ю. В. о признании права собственности, признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

по апелляционной жалобе и дополнению к ней ООО «Волга-Комплекс-Строй», апелляционным жалобам Семеновой Ю. В., ПАО «Совкомбанк»

на решение Городищенского районного суда Волгоградской области от 22 марта 2022 г., которым исковые требования Микаеляна А. Ю. к ООО «Волга-Комплекс-Строй», Семеновой Ю. В. о признании права собственности, признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения – удовлетворены; сделка по регистрации права собственности за ООО «Волга-Комплекс-Строй» на квартиру № <...>, расположенную по адресу: Волгоградская область, Городищенский № <...>, общей площадью <.......> кв.м, кадастровый № <...>, признана недействительной и применены последствия ничтожной сделки; на Управление Росреестра по Волгоградской области возложена обязанность аннулировать запись регистрации № <...> от 30 марта 2021 г. права собственности ООО «Волга-Комплекс-Строй» на квартиру № <...>, расположенную по адресу: <адрес>., общей площадью <.......> кв. м, кадастровый № <...>; признан недействительным договор купли-продажи квартиры № <...> от 19 мая 2021 г., заключенный между ООО «Волга-Комплекс-Строй» и Семеновой Ю. В. на квартиру № <...>, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <.......> кв.м, кадастровый № <...>; на Управление Росреестра по Волгоградской области возложена обязанность аннулировать запись регистрации № <...> от 07 июня 2021 г. о регистрации права собственности за Семеновой Ю. В. на квартиру № <...>, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <.......> кв.м, кадастровый № <...>; на Управление Росреестра по Волгоградской области возложена обязанность аннулировать запись регистрации № <...> от 07 июня 2021 г. о регистрации ограничения (обременения) на квартиру № <...>, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <.......> кв.м, кадастровый № <...>, в пользу ПАО «Совкомбанк»; из незаконного владения Семеновой Ю. В. истребована квартира № <...>, расположенная по адресу: <адрес>, общей площадью <.......> кв.м, кадастровый № <...>; за Микаеляном А. Ю. признано право собственности на жилое помещение – однокомнатную <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <.......> кв.м, кадастровый № <...>.

Заслушав доклад судьи Боеску-Зыковой М.В., выслушав представителя ООО «Волга-Комплекс-Строй» Архипова А.А., Семенову Ю.В. и ее представителя Архипова А.А., поддержавших доводы своих апелляционных жалоб, дополнения к ней, представителя Микаеляна А.Ю. Маркову О.А., возражавшую против удовлетворения жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Микаелян А.Ю. первоначально обратился в суд с иском к ООО «Волга-Комплекс-Строй», Семеновой Ю.В. о признании права собственности, признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование заявленных требований указал, что 24 апреля 2017 г. между ООО «Строй-К» (застройщик) и Саакяном А.Л. был заключен договор № <...> долевого участия в строительстве жилья, по условиям которого застройщик обязался передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру № <...>, общей площадью <.......> кв.м, расположенную на втором этаже трехэтажного жилого дома № <...> малоэтажной застройки <адрес>, а участник долевого строительства обязался оплатить обусловленную договором цену – 1015360 руб.

Участник долевого строительства свои обязательства по оплате выполнил, что подтверждается справкой о полной оплате от 17 июля 2017г. Договор долевого участия в строительстве жилья № <...> от 24 апреля 2017 г. был зарегистрирован в установленном законом порядке 18 мая 2017г.

27 июля 2017 г. между ним и Саакяном А.Л. был заключен договор уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве жилья № <...> от 24 апреля 2017 г., зарегистрированный 03 августа 2017 г. Денежные средства по договору уступки права требования в сумме 1015000 руб. были полностью переданы Саакяну А.Л.

В 2019 году в связи с нарушением сроков строительства трехэтажный многоквартирный жилой дом № <...> малоэтажной застройки по адресу: <адрес>, был включен в региональный перечень проблемных домов. Для завершения строительства указанного многоквартирного дома органом исполнительной власти Волгоградской области в лице инспекции государственного строительного надзора Волгоградской области, было заключено соглашение с ООО «Волга-Комплекс-Строй» о намерении завершить строительство многоквартирного дома.

16 апреля 2019 г. функция застройщика ООО «Строй-К» дома № <...> по <адрес> перешли к ООО «Волга-Комплекс-Строй».

Постановлением администрации Городищенского муниципального района от 21 августа 2019 г. № 726-п были внесены изменения в разрешение от 10 апреля 2013 г. на строительство вышеуказанного жилого дома, в части замены застройщика, обязанности которого перед всеми участниками долевого строительства были переданы ООО «Волга-Комплекс-Строй».

Ответчик завершил строительство указанного жилого дома и ввел в эксплуатацию жилой дом, однако квартиру истцу не передал, обратившись в суд с иском к истцу о признании неисполненными обязательства по оплате договора долевого участия в строительстве, признании договора долевого участия расторгнутым, признании договора уступки права требования ничтожным и применении последствий недействительной сделки.

Решением Городищенского районного суда Волгоградской области от 26 октября 2020 г. исковые требования ответчика были оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 17 февраля 2021 г. решение Городищенского районного суда Волгоградской области от 26 октября 2020 г. отменено, принято новое решение, которым исковые требования ООО «Волга-Комплекс-Строй» удовлетворены частично.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 20 мая 2021 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 17 февраля 2021 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

25 августа 2021 г. апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда решение Городищенского районного суда Волгоградской области от 26 октября 2020 г. оставлено без изменения.

Однако, как стало известно истцу в период рассмотрения его кассационной жалобы, ответчик погасил запись о регистрации № <...> от 03 августа 2017 г. на спорную квартиру, принадлежащую ему на основании договора уступки права требования от 27 июля 2017 г. по договору долевого участия в строительства жилья № <...> от 24 апреля 2017 г., и после вынесения определения Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 20 мая 2021 г., зная о неправомерности своих действий, ответчик совершил сделку по продаже вышеуказанной квартиры № <...> Семеновой Ю.В.

Ссылаясь на изложенное, истец, с учетом уточнения исковых требований, просил признать сделку по регистрации права собственности за обществом с ограниченной ответственностью «Волга-Комплекс-Строй» на квартиру № <...>, общей площадью <.......> кв.м, кадастровый № <...>, расположенную по адресу: <адрес>, недействительной в силу ничтожности и применить последствия ничтожной сделки; обязать Управление Росреестра по Волгоградской области аннулировать запись регистрации № <...> от 30 марта 2021 г. права собственности ООО «Волга-Комплекс-Строй» на квартиру № <...>, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <.......> кв.м, кадастровый № <...>; признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи квартиры № <...> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Волга-Комплекс-Строй» и Семеновой Ю.В. на квартиру № <...> расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <.......> кв.м, кадастровый № <...>, применить последствия ничтожной сделки; обязать Управление Росреестра по Волгоградской области аннулировать запись регистрации № <...> от 07 июня 2021 г. о регистрации права собственности за Семеновой Ю.В. на квартиру № <...> расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <.......> кв.м, кадастровый № <...>; обязать Управление Росреестра по Волгоградской области аннулировать запись регистрации № <...> от 07 июня 2021 г. о регистрации ограничения (обременения) на квартиру № <...>, общей площадью <.......> кв.м, кадастровый № <...>, расположенную по адресу: <адрес>, в пользу ПАО «Совкомбанк»; истребовать из незаконного владения Семеновой Ю.В. квартиру № <...>, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <.......> кв.м, кадастровый № <...>; признать за Микаеляном А.Ю. право собственности на жилое помещение – однокомнатную <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <.......> кв.м, кадастровый № <...>.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Семенова Ю.В. оспаривает судебный акт и просит его отменить, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, а также неправильное применение норм материального и процессуального права. Указывает на отсутствие доказательств, свидетельствующих о регистрации права собственности за Микаеляном А.Ю. на спорную квартиру, а также его владения указанной квартирой, добросовестность при приобретении спорной квартиры, недоказанность оплаты договора долевого участия Саакяном А.Л.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней ООО «Волга-Комплекс-Строй» оспаривает судебный акт и просит его отменить, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, а также неправильное применение норм материального и процессуального права. В жалобе приводит доводы, аналогичные приведенным Семеновой Ю.В. в своей апелляционной жалобе.

В апелляционной жалобе ПАО «Совкомбанк» оспаривает постановленное решение в части удовлетворения требований о возложении на Управление Росреестра обязанности об аннулировании записи о регистрации ограничения (обременения) на спорную квартиру в пользу ПАО «Совкомбанк», ссылаясь на то, что кредитный договор, заключенный между банком и Семеновой Ю.В., не оспорен, а также на добросовестность банка как залогодержателя.

В возражениях на апелляционные жалобы Семеновой Ю.В. и ООО «Волга-Комплекс-Строй» Микаелян А.Ю. в лице представителя Марковой О.А. полагает доводы жалоб несостоятельными, просит оставить решение суда без изменения.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, обсудив указанные доводы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как разъяснено в пункте 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. В связи с этим судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На основании договора участия в долевом строительстве допускается привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Частью 1 статьи 4 указанного Федерального закона РФ установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с положениями статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (в редакции, действующей на дату заключения спорного договора) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

В случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Из указанных положений закона в их взаимосвязи следует, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) является последствием нарушения участником долевого строительства обязательств по внесению оплаты строительства.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 24 апреля 2017г. между ООО «Строй-К» и Саакяном А.Л. заключен договор участия в долевом строительстве жилья № <...>.

По условиям данного договора ООО «Строй-К» приняло на себя обязательства построить и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, со строительным адресом: <адрес>, и, после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, передать Саакяну А.Л. квартиру, общей площадью <.......> кв.м, с проектным № <...>. В свою очередь, Саакян А.Л. обязался принять долевое участие в строительстве указанного жилого дома, в установленные договором сроки оплатить обусловленную им цену и принять квартиру по акту приема-передачи.

Соглашением сторон установлена цена договора в размере 1015360 руб. Уплата цены договора производится участником долевого строительства путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика в течение двух дней с момента государственной регистрации настоящего договора. Днем платежа по настоящему договору считается день перечисления участником долевого строительства денежных средств на расчетный счет застройщика.

Договор долевого участия в строительстве жилья № <...>, заключенный 24 апреля 2017 г. между ООО «Строй-К» и Саакяном А.Л. в установленном законом порядке 18 мая 2017 г. прошел регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

Пунктом 9.2.1 названного договора предусмотрено право застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в случае если участником долевого строительства допущена просрочка внесения платежа, подлежащего уплате единовременно, в течении более чем на 2 месяца.

В соответствии с пунктом 10.1 договора уступка участником долевого строительства прав по договору иному лицу допускается только после уплаты им застройщику цены договора.

27 июля 2017 г. Саакян А.Л. по договору цессии уступил Микаеляну А.Ю. свои права требования исполнения обязательства от ООО «Строй-К» по договору № <...> долевого участия в строительстве жилья от 24 апреля 2017 г.

Договор цессии, заключенный 27 июля 2017 г. между Микаеляном А.Ю. и Саакяном А.Л., прошел государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимость 03 августа 2017 г.

16 апреля 2019 г. функции застройщика ООО «Строй-К» дома № <...> по <адрес>, перешли к ООО «Волга-Комплекс-Строй» на основании договора о передаче функций застройщика, заключенного указанными юридическими лицами.

Судом также установлено, что ООО «Волга-Комплекс-Строй» завершил строительство и ввел в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, со строительным адресом: <адрес>.

При этом передать Микаеляну А.Ю. спорный объект – однокомнатную квартиру № <...>, расположенную в многоквартирном жилом доме по вышеуказанному адресу общей площадью <.......> кв.м, кадастровый № <...>, ответчик отказался, ссылаясь на то, что Саакяном А.Л. не были исполнены обязательства по договору долевого участия в долевом строительстве жилья, заключенному 24 апреля 2017 г. с ООО «Строй-К», в части оплаты стоимости спорного объекта долевого строительства. Претензия об оплате стоимости приобретаемого объекта недвижимости оставлена без удовлетворения. Уступка права требования по указанному договору Микаеляну А.Ю., осуществлена в нарушение договора долевого участия в строительстве жилья, согласно которому уступка прав требований допускается только после оплаты цены договора.

По приведенным основаниям ООО «Волга-Комплекс-Строй» обратилось в суд с иском к Микаеляну А.Ю. и Саакяну А.Л. с требованием признать неисполненными обязательства Саакяна А.Л. по договору долевого участия в строительстве жилья № <...>, заключенному 24 апреля 2017 г. между ООО «Строй-К» и Саакяном А.Л., признать расторгнутым договор долевого участия в строительстве жилья № <...>, заключенный 24 апреля 2017 г. между ООО «Строй-К» и Саакяном А.Л., применить последствия недействительности сделки ничтожного договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве, заключенного между Саакяном А.Л. и Микаеляном А.Ю. 27 июля 2017 г., путем аннулирования записи в ЕГРН о регистрации № <...> от ДД.ММ.ГГГГ по договору уступки прав требований, заключенному между Саакяном А.Л. и Микаеляном А.Ю., а также записи № <...> от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации ипотеки в силу закона.

Решением Городищенского районного суда Волгоградской области от 26 октября 2020 г. исковые требования ООО «Волга-Комплекс-Строй» к Микаеляну А.Ю., Саакяну А.Л. о признании неисполненным обязательства по договору долевого участия в строительства жилья, признании расторгнутым договора долевого участия в строительстве жилья, признании недействительным договора уступки права требования, применении последствий недействительности сделки путем аннулирования записей о регистрации в ЕГРН – оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 17 февраля 2021 г. указанное решение отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования ООО «Волга-Комплекс-Строй» к Микаеляну А.Ю., Саакяну А.Л. о признании неисполненным обязательства по договору долевого участия в строительства жилья, признании расторгнутым договора долевого участия в строительстве жилья, применении последствий недействительности сделки удовлетворены частично; признаны неисполненными Саакяном А.Л. обязательства по договору долевого участия в строительстве жилья № <...>, заключенному 24 апреля 2017 г. с ООО «Строй-К»; признан расторгнутым договор долевого участия в строительстве жилья № С4-09, заключенный 24 апреля 2017 г. между Саакяном А.Л. и ООО «Строй-К»; применены последствия ничтожной сделки по договору уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья от 24 апреля 2017 г., заключенному 27 июля 2017 г. между Саакяном А.Л. и Микаеляном А.Ю.: погашена в ЕГРН запись: № <...> от 03 августа 2017 г. о государственной регистрации договора уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве жилья № <...> от 24 апреля 2017 г., заключенном 27 июля 2017 г. между Саакяном А.Л. и Микаеляном А.Ю.; в части удовлетворения исковых требований к Микаеляну А.Ю., Саакяну А.Л. о применении последствий ничтожной сделки по договору уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья от 24 апреля 2017 г., заключенному 27 июля 2017 г. между Саакяном А.Л. и Микаеляном А.Ю. в виде погашения в ЕГРН записи № <...> от 03 августа 2017 г. о государственной регистрации ипотеки в силу закона, ООО «Волга-Комплекс-Строй» отказано; с Саакяна А.Л. в пользу ООО «Волга-Комплекс-Строй» взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 20 мая 2021 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 17 февраля 2021 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 25 августа 2021 г. решение Городищенского районного суда Волгоградской области от 26 октября 2020 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Волга-Комплекс-Строй» - без удовлетворения.

В период рассмотрения вышеуказанного дела в кассационной инстанции, 30 марта 2021 г. ООО «Волга-Комплекс-Строй» зарегистрировало за собой право собственности на спорную квартиру № <...> дома № <...> по <адрес> (запись регистрации № <...> от 30 марта 2021 г.).

19 мая 2021 г. между продавцом ООО «Волга-Комплекс-Строй» и покупателем Семеновой Ю.В. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, согласно которому ООО «Волга-Комплекс-Строй» обязуется передать в собственность Семеновой Ю.В., а Семенова Ю.В. принять в собственность и оплатить квартиру № <...>, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <.......> кв.м, кадастровый № <...>. В этот же день, указанная квартира была передана ответчику Семеновой Ю.В. по акту приема-передачи.

Право собственности Семеновой Ю.В. на спорную квартиру зарегистрировано в ЕГРН 07 июня 2021 г. (запись регистрации № <...>).

Согласно условиям договора от 19 мая 2021 г. и платежным поручениям № <...> от 31 мая 2021 г., № <...> от 12 июня 2021 г. Семенова Ю.В. оплатила денежные средства в размере 1706000 руб., из которых сумма в размере 1364800 руб. была оплачена за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Совкомбанк». В связи с этим, в ЕГРН зарегистрировано ограничение (обременение) на квартиру № <...>, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <.......> кв.м, кадастровый № <...>, в пользу ПАО «Совкомбанк» (запись регистрации № <...> от 07 июня 2021 г.).

В силу ч. 2 ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии со статьей 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. При рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Такое же значение имеют для суда, рассматривающего гражданское дело, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда (ч. 3 ст. 61 ГПК РФ). Под судебным постановлением, указанным в ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, понимается любое судебное постановление, которое согласно ч. 1 ст. 13 ГПК РФ принимает суд (судебный приказ, решение суда, определение суда), а под решением арбитражного суда – судебный акт, предусмотренный статьей 15 АПК РФ.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2011 г. № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым, преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. Таким образом, не допускается оспаривание установленных вступившим в законную силу судебным постановлением обстоятельств, равно как и повторное определение прав и обязанностей стороны спора, путем предъявления новых исков.

По смыслу закона в его истолковании Конституционным Судом Российской Федерации, установлена недопустимость пересмотра определенных вступившими в силу судебными постановлениями правоотношений сторон и установленных в связи с этим фактов.

Как следует из решения Городищенского районного суда Волгоградской области от 26 октября 2020 г. по гражданскому делу № 2-1059/2020, в рамках которого оспаривались договор долевого участия в строительстве жилья № <...>, заключенный 24 апреля 2017 г. между ООО «Строй-К» и Саакяном А.Л., договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве, заключенный между Саакяном А.Л. и Микаеляном А.Ю. 27 июля 2017 г., в рамках которого участвовали как истец, так и ответчик, Городищенским районным судом Волгоградской области установлено, что согласно справке, выданной Саакяну А.Л. ООО «Строй-К» от 17 июля 2017 г., вся сумма в размере 1015360 руб. по договору долевого участия в строительстве жилья № <...> от 24 апреля 2017 г. за квартиру с условным (на время строительства) № <...> по строительному адресу: трехэтажный дом № <...> малоэтажной застройки в <адрес>, на земельном участке 1,8 га, оплачена полностью. ООО «Строй-К» претензий по оплате не имеет. Оплата по договору долевого участия в строительстве жилья произведена Саакяном А.Л. согласно названной справке в пределах установленного договором срока – не позднее двух месяцев по истечении двух дней с момента государственной регистрации договора (регистрация договора 18 мая 2017 г., оплата по договору 17 июля 2017 г.). Указанная справка оформлена на бланке ООО «Строй-К», подписана генеральным директором ООО «Строй-К», заверена печатью застройщика. Данная справка, в качестве подтверждения оплаты по договору долевого участия в строительстве жилья № С4-09, была представлена и в Управление Росреестра по Волгоградской области, при государственной регистрации договора, заключенного 27 июля 2017 г. между Саакяном А.Л. и Микаеляном А.Ю., уступки права требования по договору долевого строительства жилья № <...>. С момента уплаты Саакяном А.Л. денежных средств – 17 июля 2017 г. и до 07 мая 2019 г. каких-либо претензий и споров по поводу просрочки оплаты по договору, между застройщиком ООО «Строй-К» и Саакяном А.Л., не возникало. Застройщик ООО «Строй-К» использовал денежные средства Саакяна А.Л., не уведомлял его о наличии задолженности. Претензии к Саакяну А.Л. впервые возникли у ООО «Волга-Комплекс-Строй» 07 мая 2019 г. после передачи ему 16 апреля 2019 г. функций застройщика данного дома. Таким образом, спор возник между ООО «Волга-Комплекс-Строй» и Саакяном А.Л. по истечении двух лет с момента внесения суммы платежа. Доказательств недействительности данной справки, в дело не представлено. Подлинность оттиска печати ООО «Строй-К» на справке об оплате истцом цены договора никем не оспаривается, и свидетельствует, что указанная справка действительно была выдана застройщиком, лицо, проставляющее печать на денежном документе, являлось сотрудником ООО «Строй-К».

Оценив представленные лицами, участвующим в деле, доказательства в совокупности, установив, что спорная квартира выбыла из владения собственника Микаеляна А.Ю. помимо его воли, поскольку Микаелян А.Ю., будучи собственником спорной квартиры, не совершал действий, направленных на отчуждение жилого помещения, однако право собственности на это жилое помещение было зарегистрировано за другим лицом – ООО «Волга-Комплекс-Строй», на основании впоследствии отмененного судебного акта (апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 17 февраля 2021 г.), которое в дальнейшем произвело отчуждение спорного объекта недвижимости Семеновой Ю.В., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований об истребовании спорного жилого помещения из чужого незаконного владения, признании недействительным договора купли-продажи квартиры № С4-9 от 19 мая 2021 г., заключенного между ООО «Волга-Комплекс-Строй» и Семеновой Ю.В. в силу ст. 168 ГК РФ, применении последствий недействительности сделки.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют материалам и фактическим обстоятельствам дела, совокупности собранных по делу доказательств судом дана оценка, выводы суда, положенные в основу решения, должным образом мотивированы.

Также, судом первой инстанции правильно установлен факт того, что регистрация права собственности за ООО «Волга-Комплекс-Строй» произведена незаконно, в связи, с чем верно возложена обязанность на Управление Росреестра аннулировать указанную запись о регистрации права собственности.

Вместе с тем, выводы суда о признании сделки по регистрации права собственности за ООО «Волга-Комплекс-Строй» на спорную квартиру недействительной и применении последствий ничтожной сделки, судебная коллегия находит не состоятельными в виду следующего.

В соответствии с ч.3, 4, 6 ст.1 Федерального закона от 13 июля 2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В связи с тем, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество не может являться по своей правовой сущности сделкой, поскольку является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество, в том числе на основании сделки, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований признавать ее недействительной. В данной части решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований Микаеляну А.Ю. о признании сделки по регистрации права собственности за ООО «Волга-Комплекс-Строй» на квартиру № <...>, общей площадью <.......> кв.м, кадастровый № <...>, расположенную по адресу: <адрес> недействительной и применении последствий недействительности сделки.

Доводы апелляционных жалоб Семеновой Ю.В. и ООО «Волга-Комплекс-Строй» о том, что спорная квартира никогда не принадлежала Микаеляну А.Ю. на праве собственности, а также об отсутствии доказательств владения Микаеляном А.Ю. данной квартирой, отклоняются судебной коллегией, поскольку опровергаются договором уступки права требования от 27 июля 2017 г., которым к Микаеляну А.Ю. (цессионарию) перешли все права и обязанности Саакяна А.Л. (цедента), предусмотренные договором участия в долевом строительстве № <...> от 24 апреля 2017 г., заключенным между ООО «Строй-К» и Саакяном А.Л.

При этом, судебная коллегия учитывает, что ООО «Волга-Комплекс-Строй» незаконно уклонился от передачи Микаеляну А.Ю. объекта долевого строительства в виде спорной квартиры.

Доводы апелляционных жалоб Семеновой Ю.В. и ООО «Волга-Комплекс-Строй» о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства внесения оплаты Саакяном А.Л. по договору участия в долевом строительстве, а также, что установленные решением Городищенского районного суда Волгоградской области от 26 октября 2020 г. по гражданскому делу № 2-1059/2020 обстоятельства не имеют преюдициального значения для разрешения настоящего спора, также не могут быть приняты во внимание, поскольку в указанном деле судом устанавливались обстоятельства заключения как договора участия в долевом строительстве, так и договора уступки права требования, внесения оплаты Саакяном А.Л. в рамках договора участия в долевом строительстве. Судами достоверно установлено, что денежные средства были внесены Саакяном А.Л. в полном объеме.

Ссылки в апелляционных жалобах Семеновой Ю.В. и ООО «Волга-Комплекс-Строй» на добросовестность действий Семеновой Ю.В. как покупателя при заключении договора купли-продажи спорной квартиры, не опровергают выводов суда о правомерности заявленных истцом требований, поскольку как правильно указано судом первой инстанции, в силу разъяснений, изложенных в п. 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

Доводы апелляционной жалобы ПАО «Совкомбанк» о незаконности удовлетворения требований истца в части возложения на Управление Росреестра обязанности об аннулировании записи о регистрации ограничения (обременения) на спорную квартиру в пользу ПАО «Совкомбанк», не влекут отмены решения, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции о ничтожности заключенного между ООО «Волга-Комплекс-Строй» и Семеновой Ю.В. договора купли-продажи.

В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается (статья 42 Закона об ипотеке). Регистрационная запись об ипотеке погашается, в том числе на основании решения суда о прекращении ипотеки (пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке).

Принимая во внимание указанные нормы законодательства, учитывая недействительность договора купли-продажи спорного имущества, приведение сторон в первоначальное положение, вывод суда о возложении на Управление Росреестра обязанности об аннулировании записи о регистрации ограничения (обременения) на спорную квартиру в пользу ПАО «Совкомбанк» является правомерным.

Оснований для иного применения норм материального права у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, нарушений норм материального и процессуального права, приведших к неправильному разрешению спора, судом не допущено, и спор по существу разрешен верно.

Обстоятельств, влекущих безусловную отмену решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Городищенского районного суда Волгоградской области от 22 марта 2022 г. в части признания сделки по регистрации права собственности за ООО «Волга-Комплекс-Строй» на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <.......> кв.м, кадастровый № <...>, недействительной и применении последствий ничтожной сделки отменить, принять в указанной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Микаеляна А. Ю. к ООО «Волга-Комплекс-Строй» о признании сделки по регистрации права собственности и применении последствий недействительности сделки отказать.

В остальной части решение Городищенского районного суда Волгоградской области от 22 марта 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнение к ней ООО «Волга-Комплекс-Строй», апелляционные жалобы Семеновой Ю. В., ПАО «Совкомбанк» - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: