Решение по делу № 2-1257/2024 от 08.02.2024

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 июня 2024 года                                 г. Владивосток

Советский районный суд г. Владивостока в составе

председательствующего судьи Олесик О.В.,

при ведении протокола помощником судьи <ФИО>3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Советского района г. Владивостока в интересах Владивостокского городского округа в лице администрации г. Владивостока к <ФИО>1, ООО «Жилой Квартал «Бархат» о расторжении договора аренды земельного участка, признании отсутствующим права собственности, исключении сведений из ЕГРН, возложении обязанности,

установил:

истец обратился в суд с названным иском, указав в обоснование, что в ходе проведенной прокуратурой района проверка законности приобретения земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и расположенного на нем объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> установлено, что между АО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» (в настоящее время ООО «Жилой квартал «Бархат») заключено соглашение от <дата> № <данные изъяты> об осуществлении деятельности резидента свободного порта <данные изъяты>, по условиям которого ответчик обязался реализовать в период с 2018 по 2023гг. инвестиционный проект «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в <данные изъяты> крае». Между УМС г. Владивостока и ООО «<данные изъяты>» заключен договор от <дата> № <данные изъяты> аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1813 кв.м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: г. <данные изъяты>, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, цель предоставления: реализация инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в <данные изъяты> крае». Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от <дата> по делу № <данные изъяты> по иску АО «<данные изъяты>» к ООО «Жилой квартал «Бархат» названное соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток, заключенное между ними, расторгнуто, в связи с чем указанный договор аренды земельного участка подлежит расторжению. Согласно сведениям ЕГРН собственником объекта недвижимости – жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, является <ФИО>1, который приобрел его по договору купли-продажи от <дата> у ООО «<данные изъяты>», у которого отсутствовали законные основания для регистрации объекта, так как администрация г. Владивостока не выдавала разрешительных документов на снос зеленых насаждений для строительства и на соответствие возведенного строения нормам закона. Кроме того, ООО «<данные изъяты>» согласно п. 2 ст. 10 Закона № 212-ФЗ от <дата> «О свободном порте <данные изъяты>», обязано было осуществлять свою деятельность в соответствии с соглашением о резиденте СПВ, под деятельность которого выдавался спорный земельный участок. Виды деятельности резидента СПВ – названного Общества, указанные в п. 1.3 Соглашения, не предусматривают возможности отчуждения имущества, переданного резиденту для его реализации. В ходе выезда на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> с кадастровыми инженерами и специалистами МКУ «<данные изъяты>» <дата> и <дата> установлено, что объект недвижимости – жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, не отвечает требованиям объектов недвижимого имущества: он не имеет прочной связи с землей, признаки капитальности строения отсутствуют, как и признаки подключения его к сетям инженерно-технического обеспечения, строение расположено на вбитых в землю металлических швеллерах, крыша изготовлена из досок, покрыта мягкой черепицей, в строении имеются окна и входная дверь, банная печь, подведены электрические сети. Уведомление о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного отсутствует. Таким образом, государственная регистрация права собственности <ФИО>1 на данный объект осуществлена незаконно, поскольку фактически в границах названного земельного участка он отсутствует, в связи с чем право собственности на него подлежит признанию отсутствующим. Кроме того, регистрация права собственности на этот объект недвижимости в будущем повлечет неправомерное оформление арендуемого земельного участка в частную собственность по сниженной стоимости.

Просит расторгнуть указанный договор от <дата> № <данные изъяты> аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, заключенный между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «<данные изъяты>» (ООО «Жилой квартал «Бархат»); возложить на ООО «Жилой квартал «Бархат» обязанность освободить указанный земельный участок и передать его УМС г. Владивостока по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для дальнейшего использования по целевому назначению в 5-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу; признать отсутствующим право собственности <ФИО>1 на объект недвижимости – жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, назначение: жилое, адрес: <данные изъяты>, запись государственной регистрации от <дата> № <данные изъяты>; исключить из ЕГРН сведения о его государственном кадастровом учете; возложить на <ФИО>4 обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> от расположенного в его границах указанного жилого дома, с кадастровым номером <данные изъяты> путем его демонтажа, а также вывоза материалов демонтажа и строительного мусора в 5-тидневный срок с момента вступления в законную силу решения.

Протокольным определением от <дата> к участие в деле привлечены администрация г. Владивостока и УМС г. Владивостока.

В судебном заседании помощник прокурора Советского района г. Владивостока <ФИО>5 поддержал заявленные требования по основаниям и доводам, изложенным в иске.

<ФИО>1, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, об уважительных причинах неявки в суд не сообщил, об отложении дела не ходатайствовал и не просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, в связи с чем, суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке заочного производства по имеющимся в материалах дела доказательствам на основании ч. 1 ст. 233 ГПК РФ, с учетом требований ч. 1 ст. 29 ГПК РФ, а также на основании ст. 167 ГПК РФ – в отсутствие неявившихся остальных участников процесса. Определение суда о рассмотрении дела в порядке заочного производства внесено в протокол судебного заседания.

Из возражений Управления Росреестра по Приморскому краю следует, что основанием для государственной регистрации права собственности ответчика <дата> послужил договор купли-продажи спорного объекта недвижимости от <дата>. Данный объект с кадастровым номером <данные изъяты> поставлен на государственный кадастровый учет <дата>. Объекты недвижимого имущества снимаются с кадастрового учета в соответствии с п. 3 ч. 3, п. 2 ч. 5 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ одновременно с государственной регистрацией прекращения права, если оно зарегистрировано в ЕГРН.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела и представленные доказательства в совокупности, исходя из требований ст.ст. 56, 67, 157 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, выбор одного из предусмотренных законом способов защиты нарушенного права принадлежит тому лицу, чье право нарушено.

Согласно пп. 33 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток.

На основании Закона Приморского края от <дата> № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» полномочия департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с <дата> перешли к администрации г. Владивостока.

Согласно п. 1 постановления администрации г. Владивостока от <дата> № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», органом по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, является УМС г. Владивостока.

В судебном заседании установлено, что между АО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>» заключено соглашение от <дата> № <данные изъяты> об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток, по условиям которого Общество обязалось реализовать в период с 2018 по 2023гг. инвестиционный проект «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в <данные изъяты> крае».

В последующем между УМС г. Владивостока и ООО «<данные изъяты>» (в настоящее время ООО «Жилой квартал «Бархат») заключен договор от <дата> № <данные изъяты> аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: г. <данные изъяты>, ул. <данные изъяты>, в районе д. <данные изъяты>, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, цель предоставления: реализация инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморском крае».

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от <дата> по делу № <данные изъяты> по иску АО «<данные изъяты>» к ООО «Жилой квартал «Бархат» расторгнуто заключенное между ними соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от <дата> № <данные изъяты>.

Согласно сведениям ЕГРН в границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположен объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>.

В соответствии с выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от <дата> № <данные изъяты> собственником объекта недвижимости – жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, является <ФИО>1, о чем <дата> внесена запись государственной регистрации № <данные изъяты>.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ, в свою очередь, предусматривает общие условия и основания для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Согласно п. 6 договора аренды земельного участка от <дата> № <данные изъяты> данный договор аренды, в том числе, может быть расторгнут в случае расторжения соглашения об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от <дата> № <данные изъяты>

Поскольку соглашение об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от <дата> № <данные изъяты> расторгнуто в судебном порядке, договор от <дата> № <данные изъяты> аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> подлежит расторжению в связи с нарушением существенных условий договора, утратой статуса свободного порта Владивосток, что прямо отражено в предмете договора аренды и явилось основанием его заключения без проведения аукциона.

Как указано выше, <ФИО>1 по договору купли-продажи от <дата> приобрел у ООО «<данные изъяты>» индивидуальный жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>.

Между тем, администрация г. Владивостока не выдавала разрешительных документов как на снос зеленых насаждений для строительства объектов недвижимости, так и на соответствие возведенного строения нормам закона.

Таким образом, у ООО «<данные изъяты>» отсутствовали законные основания для регистрации объекта – строения с кадастровым номером <данные изъяты>.

Более того, ООО «Оранжевые дома» согласно п. 2 ст. 10 Федеральному закону от <дата> № 212-ФЗ «О свободном порте <данные изъяты>» обязано было осуществлять свою деятельность в соответствии с соглашением о резиденте свободного порта <данные изъяты> (СПВ). Спорный земельный участок выдавался под деятельность резидента СПВ. При этом виды деятельности резидента СПВ ООО «<данные изъяты>», указанные в п. 1.3 соглашения, не предусматривают возможности отчуждения имущества, переданного резиденту для реализации соглашения.

Резидент свободного порта Владивосток не вправе передавать другому лицу свои права и обязанности по соглашению об осуществлении деятельности ( п. 5 ст. 12 Закона № 212-ФЗ).

Таким образом, ООО «Оранжевые дома» в нарушение требований п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 5 ст. 12 Закона № 212-ФЗ, передало права владения части арендованного участка, предоставленного под реализацию названного соглашения.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.По смыслу указанной нормы прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Из разъяснений, данных в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, при этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п.1 ст. 130 ГК РФ).

Имущество, обладающее таким признаком как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости.

Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение, предполагающее возможность использование объекта правообладателем при сохранении объекта в ходе использования в неизменном виде (за исключением естественного износа).

Из анализа названных норм и разъяснений по их применению следует, что понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.

Как следует из актов обследования от <дата> и <дата>, составленных по результатам выездной проверки помощником прокурора Советского района г. Владивостока с участием специалистов МКУ «<данные изъяты>» и УГА администрации г. Владивостока, в границах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлено что объект недвижимости – жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, не отвечает требованиям объектов недвижимого имущества: не имеет прочной связи с землей; признаки капитальности строения отсутствуют; отсутствуют признаки подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения; строение расположено на вбитых в землю металлических швеллерах; крыша изготовлена из досок, покрыта мягкой черепицей; в строении имеются окна и входная дверь; имеется банная печь; подведены электрические сети.

Уведомление о соответствии построенного спорного объекта индивидуального жилищного строительства объекту «жилой дом» отсутствует

Таким образом, государственная регистрация права собственности <ФИО>1 на данный объект осуществлена незаконно, поскольку фактически в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:050058:1364 объект недвижимости отсутствует, что подтверждается указанными актами обследования от <дата> и <дата>.

Кроме того, регистрация права собственности на объект недвижимости – жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, назначение: жилое, в соответствии с Федеральным законом от <дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в будущем повлечет неправомерное оформление арендуемого земельного участка в частную собственность по сниженной стоимости.

Возможное заключение договора купли-продажи земельного участка в порядке подп. 2 п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ является злоупотреблением правом, направленным на уклонение от исполнения обязанности по выплате установленной законом стоимости земельного участка, что повлечет за собой существенное нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц и муниципального образования г. Владивосток на поступление в бюджет платы за продажу земельного участка в размере кадастровой стоимости.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Согласно положениям ст. 1 Федерального закона от <дата> № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от <дата> № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременении прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим; для признания права отсутствующим истец должен привести доказательства отсутствия правовых оснований для государственной регистрации права ответчика на спорный объект, подтвердить основания возникновения своего права на спорное имущество, а также доказать то обстоятельство, что наличие зарегистрированного права нарушает права истца.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу п. 52 названного Постановления от <дата> № 10/22 является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, являющийся движимым имуществом. В этой ситуации нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна представить доказательства тех обстоятельств, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Истец, в том числе, избрал способ оспаривания зарегистрированного права ответчика в виде признания его права собственности отсутствующим, предусмотренный названным пунктом 52 Постановления <номер>.

Как следует из требований, изложенных в данном пункте Постановления <номер>, для признания права отсутствующим истец должен привести доказательства отсутствия правовых оснований для государственной регистрации права ответчика на спорный объект.

В ходе судебного разбирательства, истцом представлены такие доказательства, свидетельствующие о незаконности возникновения права собственности <ФИО>1 на спорный объект.

Как указано выше, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

При этом требование о признании права отсутствующим в качестве самостоятельного способа защиты может быть предъявлено лишь владеющим собственником имущества к лицу, которое этим имуществом не владеет, но право которого по каким-либо причинам также зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, нарушая тем самым право владеющего собственника, не связанное с утратой этого владения (п. 52 постановления Пленума № 10/22).

Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ч. 2 ст. 209).

Вместе с тем, поскольку спорный объект, права на которое в ЕГРН зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий. Нарушенное право восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

При таких обстоятельствах, исковые требования прокурора Советского района г. Владивостока подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235, 237 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования прокурора Советского района г. Владивостока в интересах Владивостокского городского округа в лице администрации г. Владивостока удовлетворить.

Расторгнуть договор от <дата> № <данные изъяты> аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, находящегося по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <данные изъяты> край, г. <данные изъяты>, ул. <данные изъяты>, в районе д. <данные изъяты>, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, цель предоставления: для реализации инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в <данные изъяты> крае», заключенный между УМС г. Владивостока и ООО «<данные изъяты>» (ООО «Жилой квартал «Бархат»).

Возложить на ООО «Жилой квартал «Бархат» обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, находящийся по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, цель предоставления: для реализации инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в <данные изъяты> крае», и передать его УМС г. Владивостока по акту приема-передачи в пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению в 5-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Признать отсутствующим право собственности <ФИО>1, <дата> года рождения (паспорт <данные изъяты> выдан <дата> <данные изъяты>), на объект недвижимости – жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, назначение: жилое, адрес: <данные изъяты> запись государственной регистрации от <дата> № <данные изъяты>

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о государственном кадастровом учете объекта недвижимости – жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты> назначение: жилое, адрес: <данные изъяты>

Возложить на <ФИО>1 обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, находящийся по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <данные изъяты> от расположенного в его границах объекта – жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, путем его демонтажа, а также вывоза материалов демонтажа и строительного мусора в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение составлено <дата>.

Судья                                            О.В. Олесик