Решение по делу № 33-22913/2022 от 14.09.2022

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. № 33-22913/2022 Судья: Дугина Н.В.

УИД № 78RS0001-01-2021-003165-30

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего	Бучневой О.И.,
судей	Луковицкой Т.А., Игнатьевой О.С.,
при помощнике судьи	Семенове Д.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 10 ноября 2022 года гражданское дело № 2-290/2022 по апелляционной жалобе Коробейниковой Татьяны Борисовны на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 25 апреля 2022 года по иску Жук Ольги Юрьевны, Антоновой Александры Александровны к Коробейниковой Татьяне Борисовне о взыскании задолженности, обращении взыскания на предмет залога, компенсации морального вреда,

заслушав доклад судьи Бучневой О.И., объяснения представителя истцов Терентьевой О.И.,

УСТАНОВИЛА:

Жук О.Ю., Антонова А.А. обратились в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Коробейниковой Т.Б., с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, о взыскании задолженности в размере 5 000 000 руб. в пользу каждого, процентов за пользование денежными средствами 493 904,10 руб. в пользу каждого, обращении взыскания на недвижимое имущество с установлением начальной стоимости 13 667 200 руб., компенсации морального вреда 2 500 000 руб. в пользу каждого, судебных расходов по оплате госпошлины 60 300 руб. и экспертизы 28 000 руб., ссылаясь на то, что между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства стоимостью 50 000 000 руб., истцы передали имущество ответчице, покупатель произвел оплату в размере 40 000 000 руб. По условиям договора на сумму 10 000 000 руб. (5 000 000 руб. каждому из продавцов) покупателю была предоставлена отсрочка на три месяца, начиная со дня, следующего за днем подписания акта приема-передачи, то есть не позднее 22 января 2021 года, ответчик обязательства не исполнил.

Ответчик против удовлетворения иска возражал.

Решением суда от 25 апреля 2022 года с Коробейниковой Т.Б. в пользу Жук О.Ю. взыскана сумма основного долга 5 000 000 руб., проценты за пользование денежными средствами 493 904,10 руб., судебные расходы 58 150 руб.; в пользу Антоновой А.А. взыскана сумма основного долга 5 000 000 руб., проценты за пользование денежными средствами 493 904,10 руб., судебные расходы 30 150 руб.; обращено взыскание на <...> с установлением способа реализации заложенного имущества путем продаж с публичных торгов и определением начальной продажной стоимости заложенного имущества 13 667 200 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с постановленным решением, ответчик представил апелляционную жалобу, в которой просит решение изменить в части обращения взыскания на заложенное имущество и определения начальной продажной стоимости заложенного имущества.

Истцами представлены возражения на апелляционную жалобу.

В судебное заседание стороны не явились, о месте и времени извещены надлежащим образом (т. 3 л.д. 102-105), возможно рассмотреть дело в их отсутствие, представитель истцов явился, возражал против удовлетворения жалобы.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, представленные доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав объяснения представителя истцов, приходит к следующему:

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции 31 августа 2020 года заключен договор купли-продажи земельного участка незавершенного строительства, по условиям которого продавцы Жук О.Ю. и Антонова А.А. продали, а покупатель Коробейникова Т.Б. приобрела в собственность <...>, и объект незавершенного строительства со степенью готовностью 95% по адресу: Ленинградская <...> (т. 1 л.д. 34).

Стоимость земельного участка 15 000 000 руб., стоимость объекта незавершенного строительства 35 000 000 руб.

Стороны не оспаривают, что Коробейникова Т.Б. оплатила 40 000 000 руб.

Согласно п. 2.4 договора покупателю предоставлена отсрочка по оплате 10 000 000 руб. - по 5 000 000 руб. каждому продавцу на срок 3 месяца, начиная с даты подписания акта приема-передачи объектов покупателю.

Согласно акту приема-передачи от 20 октября 2020 года объекты недвижимости переданы продавцами покупателю.

Учитывая положения п. 2.4 договора в срок до 21 января 2021 года Коробейникова Т.Б. должна была оплатить по 5 000 000 руб. каждому истцу.

31 августа 2020 года залогодатель Коробейникова Т.Б. и залогодержатели Жук О.Ю., Антонова А.А. заключили договор ипотеки, по условиям которого в целях надлежащего исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи от 31 августа 2020 года покупатель передает в ипотеку <...> Предмет ипотеки оценен сторонами в размере 13 000 000 руб. (т. 1 л.д. 39-41).

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» № 67 от 11 марта 2022 года рыночная стоимость <...> составляет 17 084 000 руб.

Удовлетворяя иск в части, суд руководствовался ст.ст. 309, 314, 395, 351, 349, 421 ГК РФ, ФЗ «Об ипотеки (залоге недвижимости)», исходил из заключения между сторонами договора купли-продажи, его неисполнения со стороны ответчика, обеспечения исполнения обязательства договором ипотеки.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласна по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса,

Ст. 395 ГК РФ установлено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В части взыскания задолженности по договору в размере 5 000 000 руб. и процентов в размере 493 904,10 руб. в пользу каждого истца решение не обжалуется.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Оснований для проверки решения суда в полном объеме не усматривается, решение обжалуется только в части обращения взыскания на заложенное имущество и установления начальной продажной стоимости заложенного имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Ч. 2 ст. 348 ГК РФ предусмотрено, что обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем 3 месяца.

Из материалов дела следует, что неисполнение обязательств по оплате имело место более трех месяцев, а сумма неисполненного обязательства превышает 5% от стоимости квартиры.

Согласно ч. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абз. 2 и 3 п. 2 ст. 350.1 настоящего Кодекса.

В силу ч. 1 ст. 50 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.ст. 3 и 4 настоящего ФЗ требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 51 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 настоящего ФЗ допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Таким образом, с учетом нарушения срока оплаты денежных средств по договору купли-продажи требование об обращении взыскания на заложенное имущество законно и обосновано, правомерно было удовлетворено судом, обстоятельства, предусмотренные ч. 2 ст. 348 ГК РФ отсутствуют.

Начальная продажная стоимость имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ “Об ипотеке”).

При рассмотрении дела ответчиком оспаривалась начальная продажная стоимость имущества, был представлен отчет об оценке заложенного имущества от 27 мая 2021 года № 2021/05/25-22 ООО “Центр оценки и экспертиз”, согласно которому рыночная стоимость <...> составляет 17 052 253 руб. (т. 1 л.д. 88-158).

Истцом был представлен отчет от 29 апреля 2021 года № 23/04/221-2р ООО “Аналитический центр”Кронос”, согласно которому рыночная стоимость <...> составляет 10 000 000 руб. (т. 2 л.д. 1-98).

В связи с наличием двух отчетов, ходатайством о назначении экспертизы, по делу была назначена судебная экспертиза, из заключения ООО “Центр экспертизы и консалтинга Санкт-Петербурга” следует, что рыночная стоимость <...> составляет 17 084 000 руб. (т. 2 л.д. 208-250, т. 3 л.д. 1-24).

После проведения судебной экспертизы ответчиком представлены возражения, в которых указано на то, что стоимости заложенного имущества достаточно для удовлетворения требований истцов (т. 3 л.д. 42), при этом заявил ходатайство о допросе эксперта (т. 3 л.д. 43, 44), в удовлетворении которого было отказано.

В суд апелляционной инстанции ответчик при надлежащем заблаговременном извещении (т. 3 л.д. 104) не явился, ходатайств о назначении по делу повторной, дополнительной экспертизы не заявил, в апелляционной жалобе выражает не согласие с заключением судебной экспертизы в связи с заниженностью стоимости помещения.

Вместе с тем, доводы относительно недостатков в судебном заключении являются голословными, не подкреплены доказательствами, рецензии не представлено.

Ссылаясь на то, что площадь нежилого помещения была увеличена при переводе из жилого помещения с 62,2 кв.м. до 67 кв.м. за счет площади лоджии, ответчик не учел, что Выписка из ЕГРН на спорный объект от 13 апреля 2021 года содержит сведения о площади нежилого помещения 62,2 кв.м. (т. 1 л.д. 42). Также отчет ООО «Центр оценки и экспертиз» от 25 мая 2021 года, выполненный именно по обращению Коробейниковой Т.Б., содержит сведения о нежилом помещении общей площадью именно <...> кв.м. с обоснованием отказа от применения при исследовании доходного подхода (т. 1 л.д. 95, 120). Кроме того, из кадастрового паспорта помещения следует, что 17 сентября 2014 года проведен кадастровый учет изменений помещения в части изменения назначения площади с <...> кв.м. до <...> кв.м., назначение объекта недвижимости изменено в соответствии с распоряжением Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга от 25 июня 2014 года № 1493 «О переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <...> наружные границы помещения не изменились, общая площадь помещения <...> кв.м. (т. 1 л.д. 157).

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (ред. от 19 декабря 2022 года) "Об оценочной деятельности в РФ" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.

В данной ситуации, в судебном порядке при проведении судебной экспертизы была установлена иная стоимость объекта, при чем превышающая стоимость объекта по отчету, представленному ответчиком, кроме того, следует отметить, что отчет ответчика составлен по состоянию на 25 мая 2021 года (более шести месяцев до вынесения решения суда 25 апреля 2022 годка), в то время как судебная экспертиза определила стоимость объекта на дату ее проведения - март 2022 года, что более приближено к дате решения и, соответственно, объективнее отражает стоимость объекта на рынке недвижимости.

Заключение судебной экспертизы выполнено экспертами надлежащей квалификации Строковой Н.Ю. со стажем экспертной работы 11 лет и Маркович В.А. со стажем экспертной работы 21 год после предупреждения об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, осмотра объекта 04 марта 2022 года, полное и мотивированное, обоснованно положено в основу судебного акта.

Вопреки доводу жалобы ответчика эксперт в разделе “анализ рынка объекта исследования” проводил анализ именно рынка коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, что прямо отражено в заключении (т. 2 л.д. 221) и не только помещения площадью <...>.м., которое, по мнению подателя жалобы, не является сравнимым с предметом исследования, а четырех объектов аналогов площадью <...> кв.м., <...> кв.м., <...> кв.м. в Выборгском районе Санкт-Петербурга – нежилых помещений, что соответствует площади и району исследуемого объекта с обоснованием выбора метода оценки в рамках сравнительного подхода и метода корректировок, в том числе, корректировками по местоположению, на общую площадь, уровню отделки и на пешеходный трафик (т. 2 л.д. 240-247).

Экспертом исследование проведено в рамках сравнительного подхода, ответчик не обосновал, по какой причине эксперт должен был применять доходный подход, мотивированное неприменение такого подхода отражено в заключении (т. 2 л.д. 230).

Все доводы жалобы ответчика о несоответствиях заключения эксперта не содержат указаний на то, каким нормативным требованиям они противоречат.

Кроме того, позиция ответчика является противоречивой, поскольку ранее именно Коробейниковой Т.Б. представлялся отчет ООО “Центр оценки экспертиз”, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения площадью <...> кв.м. по адресу: <адрес> составляет 17 052 253 руб., в рамках судебной экспертизы экспертом определена стоимость объекта 17 084 000 руб., то есть на 31 747 руб. дороже, чем указано в отчете ответчика.

Таким образом, права ответчика не нарушаются, заключением судебной экспертизы рыночная стоимость заложенного имущества подтверждена, определена даже в большем размере.

В связи с изложенным начальная продажная стоимость имущества правомерно определена в размере 80% от стоимости, определенной оценщиком, то есть в сумме 13 667 200 руб.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Правовых оснований, влекущих в пределах действия ст. 330 ГПК РФ отмену постановленного по делу решения, судебной коллегией при рассмотрении жалобы не установлено, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 25 апреля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 09 декабря 2022 года.