Решение по делу № 2-395/2024 от 22.04.2024

Дело № 2-395/2024, № 21RS0023-01-2023-003716-26

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Звенигово                                                                                      05 июня 2024 года

Звениговский районный суд Республики М. Эл в составе председательствующего судьи Юпуртышкиной С.В., при секретаре Васягиной А.В., с участием истца Говырина А.В., его представителя по ордеру № от <дата>, доверенности от <дата> Петровой Н.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению

Говырина А. В. к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Алсер Строй», Смирнову В. Н., Павлову А. Г. о признании недействительными публичных торгов по реализации земельного участка, недействительными договоров купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделок,

У С Т А Н О В И Л:

Говырин А.В. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Алсер Строй» (далее ООО «Торговый дом «Алсер Строй»), Смирнову В.Н., Павлову А.Г., в котором с учетом уточнений в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ) просил признать недействительными публичные торги от <дата> по реализации земельного участка с кадастровым номером (далее КН) <.....>, расположенного по адресу: <адрес> признать недействительными сделками договор купли-продажи земельного участка от <дата>, заключенный между ООО «Торговый дом «Алсер Строй» и Смирновым В.Н.; договор купли-продажи земельного участка от <дата>, заключенный между Смирновым В.Н. и Павловым А.Г.; применить последствия недействительности сделок в виде прекращения права собственности Павлова А.Г. на земельный участок с кадастровым номером №; внести в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности Павлова А.Г. на этот земельный участок; с внесением записи о регистрации права собственности за Говыриным А.В. В обоснование требований указано, что по договору купли-продажи от <дата> он приобрел земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Р. М. Эл, <адрес> В этом же году ему было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома и взят кредит в размере № руб. в ПАО «Сбербанк» под залог земельного участка. Решением Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от <дата> в связи с ненадлежащим исполнением им обязательств кредитный договор расторгнут, обращено взыскание на заложенное имущество. Постановлением судебного пристава-исполнителя Новочебоксарского ГОСП по Чувашской Р. произведены арест и изъятие земельного участка с кадастровым номером №, с последующей реализацией через публичные торги. <дата> ООО «ТД «Алсер Строй» проведены торги в форме аукциона по продаже принадлежащего ему земельного участка, <дата> между организатором торгов и Смирновым В.Н. заключен договор купли-продажи этого земельного участка. Ссылаясь, что покупателем не в полном объеме исполнены обязательства по оплате недвижимости, кроме того земельный участок продан без учета имеющихся на нем объектов капитального строительства в виде заглубленного монолитного свайно-ленточного фундамента и скважины глубиной 50 м, считая свои права нарушенными, обратился в суд. Полагал публичные торги недействительными вследствие допущенных нарушений правил их проведения, заключенную по ее результатам сделку ничтожной ввиду нарушения положений п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ. Вследствие этого считал заключенный между Смирновым В.Н. и Павловым А.Г. договор купли-продажи недействительной сделкой. Со ссылкой на положения ст. ст. 166, 167, 449, 301, 302 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), обратился в суд.

В соответствии с определением Ленинского районного суда <адрес> Республики от <дата> упомянутое гражданское дело передано для рассмотрения в Звениговский районный суд Республики М. Эл.

В судебном заседании истец Говырин    А.В., его представитель Петрова Н.Г. заявленные требование и доводы в их обоснование поддержали. Говырин А.В. соглашался с утверждениями ответчиков об оплате победителем торгов Смирновым В.Н. стоимости земельного участка, однако настаивал на недействительности торгов и заключенных впоследствии в отношении принадлежавшего ему земельного участка сделок, полагая срок обращения за судебной защитой не нарушенным, поскольку он стороной первой сделки не является.

Ответчики ООО «ТД «Алсер Строй», Смирнов В.Н., Павлов А.Г. не явились, явку своих представителей не обеспечили. В письменном отзыве на исковое заявление Павлов А.Г. полагал требования истца не подлежащими удовлетворению, в том числе по мотиву пропуска без уважительных причин срока исковой давности.

Третье лицо Управление Росреестра по Р. М. Эл в письменном отзыве на исковое заявление не соглашалось в предъявленными к нему как третьему лицу требованиями об обязании внести в Единый государственный реестр недвижимости регистрационные записи.

МТУ Росимущества в Р. Мордовия, Р. М. Эл, Чувашской Р. и <адрес> в письменном отзыве полагало требования Говырина А.В. необоснованными, предъявленными    с пропуском установленного ст. 449 ГК РФ годичного срока.

Третьи лица ПАО «Сбербанк», Новочебоксарское ГОСП УФССП России по Чувашской Р. явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Судом объявлялся перерыв в судебном заседании до <дата>. Информация о перерывах в судебном заседании размещалась на официальном сайте Звениговского районного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

По окончании перерыва ответчики, третьи лица в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили.

Суд счел возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте проведения судебного разбирательства.

Заслушав истца и его представителя, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Говырин    А.В. по договору купли-продажи от <дата> приобрел земельный участок с КН №, расположенный по адресу: <адрес>

В этом же году ему было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома и взят кредит в размере <.....> руб. в ПАО «Сбербанк» под залог этого земельного участка.

Решением Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от <дата> по делу № в связи с ненадлежащим исполнением Говыриным А.В. обязательств кредитный договор расторгнут, с Говырина А.В., поручителя Миронова Д.Ю. взысканы солидарно денежные средства в размере <.....> коп. в пользу ПАО Сбербанк и обращено взыскание на заложенное имущество - земельный участок с КН <.....>, путем продажи его с публичных торгов с начальной продажной ценой в <.....> руб.

Как следует из материалов дела, судебным приставом-исполнителем Звениговского РОСП УФССП по Р. М. Эл в феврале 2018 года произведен арест принадлежащего истцу земельного участка на основании постановления о поручении от <дата> Новочебоксарского ГОСП УФССП по Чувашской Р..

Согласно постановлению об оценке имущества должника, вынесенного <дата> судебного пристава-исполнителя Новочебоксарского ГОСП УФССП России по Чувашской Р., стоимость земельного участка установлена в размере <.....> рублей в соответствии решением Новочебоксарского городского суда от <дата>.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя Новочебоксарского ГОСП УФССП России по Чувашской Р. от <дата> земельный участок передан в МТУ Росимущества для реализации на торгах. При этом в данном постановлении имеется отметка о том, что постановление об оценке имущества от <дата> направлено сторонам исполнительного производства <дата>. В последующем МТУ Росимущества поручило ООО «Торговый Дом «Алсер-Строй» реализацию земельного участка (поручение на реализацию от <дата>).

Согласно протоколу о результатах аукциона №<адрес> от <дата>, земельный участок реализован на торгах.

<дата> между организатором торгов ООО «ТД «Алсер Строй» и победителем торгов Смирновым В.Н. заключен договор купли-продажи этого земельного участка с КН № по цене № руб. Имущество передано покупателю по акту от <дата>. <дата> право собственности на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН за Смирновым В.Н. Участвующими в деле лицами не оспаривается и материалами дела подтверждено, что покупателем Смирновым А.В. обязательства по оплате земельного участка исполнены в полном объеме.

На условиях договора купли-продажи земельного участка от <дата> Павлов А.Г. приобрел у Смирнова В.Н. земельный участок с кадастровым номером № по цене <.....> руб.

На дату разрешения спора Павлов    А.Г. является собственником спорного земельного участка.

По утверждению истца, на реализованном на торгах земельном участке находились капитальные строения, которые не были учтены при его оценке, в частности, заглубленный свайно-ленточный фундамент под дом размерами 12мх14м и скважина глубиной 50 м (установленные в июне 2014 года и октябре 2017 года соответственно), и, следовательно, продажа земельного участка произведена без учета указанных строений, чем нарушены положения п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Истец также полагает, что срок исковой давности по заявленным требованиям следует исчислять с <дата>, когда он нашел свою флеш-карту, на которой сохранились фотографии скважины и свайного фундамента, поскольку именно тогда при сопоставлении их с материалами судебного дела он обнаружил, что арест и оценка участка были произведены судебным приставом-исполнителем без осмотра земельного участка и имеющегося на нем недвижимого имущества. О нарушении своих прав узнал, когда ознакомился с положениями Земельного кодекса РФ, в частности п.4 ст. 35 ЗК РФ.

Статьей 448 ГК РФ установлены общие нормы организации и порядка проведения торгов. Торги проводятся в форме аукциона и или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

В соответствии со статьей 449 ГК РФ установлено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи и имущественные права и интересы данными на нарушениями на не затрагиваются и не могут бы быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Из указанного следует, что возможность признания торгов недействительными в связи с нарушением предусмотренных законом правил, влечет обязанность суда выяснить не только факт допущенных нарушений при проведении торгов, но также совокупность иных обстоятельств.

Так, суду необходимо установить: могут ли права и законные интересы конкретного лица быть защищены и восстановлены принятием судебного акта; возможно ли проведение повторных торгов; исполнен ли контракт, заключенный по итогам оспариваемых торгов; в чем выражается интерес лица, оспаривающего торги; насколько признание торгов недействительными отвечает общественным и государственным интересам.

При этом, рассматривая иск о признании публичных торгов недействительными, суд должен оценить, являются ли нарушения его прав, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Таким образом, обращаясь с требованиями о признании торгов недействительными, истец должен представить суду не только доказательства нарушения закона при проведении торгов, но и нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

В данном случае, по результатам оспариваемых торгов было продано имущество, находящееся в залоге ПАО Сбербанк на основании договора об ипотеке.

По смыслу статьи 447 ГК РФ проведение публичных торгов по продаже заложенного имущества является способом за заключения договора купли-продажи данного имущества, в котором собственником имущества является залогодатель, со стороны продавца выступает организатор торгов, покупателем является участник торгов, признанный победителем, а получателем оплаты по договору кредитор-залогодержатель.

Данная процедура заключения договора имеет сложный юридический состав, который включает в себя организацию и проведение торгов, определение результатов торгов, подписание организатором торгов и их победителем протокола о результатах торгов. Протокол о результатах торгов имеет силу договора (пункт 6 статьи 448 ГК РФ).

Фактически заключенный на торгах договор является многосторонней сделкой, поскольку денежные средства предназначены для кредитора - залогодержателя в счет исполнения обязательств должника залогодателя, чье право собственности на предмет залога прекращается, одновременно прекращается и обременение предмета залога.

Признание недействительными торгов влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий недействительности сделки, предусмотренных пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, в виде двусторонней реституции, то есть каждая из сторон возвращает другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещает его стоимость. Тем самым восстанавливается имущественное положение всех сторон, имевшее место до совершения предоставления по такой сделке.

По смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное (пункт 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Недобросовестность победителя торгов (Смирнова В.Н.), его сговора с организатором или другим участником торгов судом не установлена.

Для данного требования гражданским законодательством установлены сроки исковой давности - три года и один год в зависимости от того, является ли сделка недействительной или оспоримой.

Само по себе признание судом недействительными торгов в условиях, когда не применялась реституция, автоматически не влечет восстановление права собственности продавца на данное имущество.

Довод истца о том, что на спорном земельном участке с КН № имелись капитальные строения и сооружения, является несостоятельным, бесспорными и достаточными доказательства он не подтвержден.

По смыслу положений ст.1 Федерального закона от <дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости (далее- ЕГРН) является сводом учтенных данных о недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое имущество, основаниях их возникновения, о правообладателях, а также иных сведений (часть 2).

При этом регистрация в ЕГРН прав на недвижимое имущество - это юридический акт, в частности признания и подтверждения возникновения права определенного лица на недвижимое имущество (часть 3). Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права (часть 5).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ (часть 6).

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это внесение в ЕГРН сведений, в частности о сооружениях, об объектах незавершенного строительства, об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее- объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, а также иных сведений об объектах недвижимости (часть 7).

Между тем истец в нарушение положений ст.56 ГПК РФ не представил доказательств того, что указанные им капитальные строения и сооружения были зарегистрированы в ЕГРН.

По смыслу статьи 25 вышеуказанного закона право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества или объект незавершенного строительства подлежит регистрации на основании документов, подтверждающих их создание. Учитывая, что государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права (часть 1 ст. 2), а также принимая во внимание отсутствие в выписке из ЕГРН сведений об иных объектах недвижимого имущества на земельном участке, довод Говырина А.В. о том, что земельный участок продан с нарушением п. 4 ст.35 ЗК РФ является несостоятельным. На земельном участке на момент его оценки и последующей продажи не имелось объектов недвижимого имущества.

В связи с изложенным представленные истцом фотографии земельного участка, на которых запечатлены фундаментные блоки на этапе их монтажа, проект строительства жилого дома на земельном участке, не отвечают требованиям допустимости, поскольку в силу ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Как было отмечено, единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество является запись в ЕГРН, таких доказательств истцом не представлено, а имеющиеся свидетельствуют об обратном.

Следовательно, довод истца о том, что оценка земельного участка произведена без учета расположенных на нем капитальных строений и была тем самым занижена, подлежит отклонению. По сути, позиция истца сводится к несогласию с заочным решением Новочебоксарского городского суда от <дата> по делу №. Между тем именно указанным судом была установлена первоначальная продажная стоимость заложенного земельного участка, при этом истец ее не оспаривал, а само решение не обжаловал в апелляционном и (или) кассационном порядке.

Кроме того, решением Звениговского районного суда Республики М. Эл от <дата> по делу № удовлетворены исковые требования Смирнова В.Н. к Говырину А.В. о признании Говырина А.В. утратившим права пользования земельным участком и об обязании Говырина А.В. освободить земельный участок, а именно: демонтировать и вывезти с земельного участка фундаментные блоки, железобетонный столб, и все остальное движимое имущество, принадлежащее ответчику. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики М. Эл от <дата> решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от <дата> судебные постановления по делу № оставлены без изменения, кассационная жалоба Говырина А.В. без удовлетворения.

При этом судами было установлено, что на земельном участке с КН <.....>, находится имущество Говырина А.В.: фундаментные блоки, железобетонный столб, и другое движимое имущество-домашняя утварь, предметы быта. Было также установлено, что какого-либо соглашения между сторонами о сохранении за Говыриным А.В. права пользования земельным участком не заключалось.

Таким образом, фундаментные блоки и железобетонный столб, которые Говырин A.В. в настоящем деле представляет как капитальные строения, были ранее определены Звениговским районным судом Республики М. Эл к принудительному вывозу и освобождению от них земельного участка.

По смыслу взаимосвязанных положений ч.2 ст.209 ГПК РФ и ч.2 ст.61 ГПК РФ ранее установленные судом факты и правоотношения не могут оспариваться и обязательны для суда, рассматривающего другое дело с участием тех же лиц, Следовательно, доводы истца и исковые требования являются необоснованными.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. Публичные торги по продаже земельного участка состоялись <дата>, соответствующий договор купли-продажи заключен <дата>.

В материалах исполнительного производства №-ИП имеется запись об ознакомлении Говырина А.В. с исполнительным производством <дата> (т.2 л.д.17).

В силу взаимосвязанных положений п.1 ст.449 ГК РФ и ст.449.1 ГК РФ публичные торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Материально-правовым последствием признания торгов недействительными является недействительность заключенного на них договора с лицом, выигравшем торги (п.2 ст.449 ГК РФ).

Соответствующие разъяснения изложены в п.71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> № «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства».

Тем временем срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год (п.2 ст.181 ГК РФ).

Таким образом, срок исковой давности о признании торгов по продаже земельного участка недействительными и о признании договора купли-продажи недействительным истекли <дата> и <дата>.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Таким образом, срок исковой давности истек <дата>.

Тот факт, что торги по продаже имущества были проведены третьим лицом (в данном случае ООО «Торговый дом «Алсер-Строй») по поручению судебного пристава-исполнителя, об иных правилах исчисления срока исковой давности, на чем настаивал истец, не свидетельствует, так как указанное третье лицо не являлось стороной сделки, оно лишь выполняло функции посредника.

Если имущество перешло к покупателю в результате гражданско-правовой сделки (торгов), требования о возврате имущества собственнику могут быть предъявлены в порядке применения последствий недействительности сделки на основании ст. 167 ГК РФ. Право на вещь после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке. Требования об истребовании спорного имущества у второго приобретателя (Павлова А.Г.) по правилам ст. 301, 302 ГК РФ, Говыриным А.В. не заявлено.

В силу разъяснений, изложенных в п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> № «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй п.2 ст.199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Истец Говырин А.В. обратился в Ленинский районный суд <адрес> Республики <дата>, то есть с пропуском срока исковой давности.

Судебные расходы истца по уплате государственной пошлине за подачу искового заявления взысканию с ответчика по правилам ст.98 ГПК РФ не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Алсер Строй», Смирнову В. Н., Павлову А. Г. о признании недействительными публичных торгов от <дата> по реализации земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Р. М. Эл, <адрес>, участок 18; признании недействительными сделками договора купли-продажи земельного участка от <дата>, заключенного между ООО «Торговый дом «Алсер Строй» и Смирновым В. Н.; договора купли-продажи земельного участка от <дата>, заключенного между Смирновым В. Н. и Павловым А. Г.; прекращении права собственности Павлова А. Г. на земельный участок с кадастровым номером №; внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности Павлова А. Г. на земельный участок с кадастровым номером №; внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о регистрации права собственности за Говыриным А. В. на земельный участок с кадастровым номером № Говырину А. В. отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики М. Эл в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Звениговский районный суд Республики М. Эл.

Председательствующий судья                             С.В. Юпуртышкина

Мотивированное решение изготовлено 13 июня 2024 года