Решение по делу № 3а-1165/2019 от 26.11.2019

Дело № 3а-1165/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 декабря 2019 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Симоновой Т.В.,

при секретаре Гатиной О.Ф.,

с участием представителя административного истца Клименко Е.В., действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Агафоновой Т.А., действующей на основании доверенностей,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «НПО «Эталон» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «НПО «Эталон» (далее – ООО «НПО «Эталон», Общество, административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – здания, (нежилое здание, ОПК автомобильного гаража и базы механизации), с кадастровым номером **, общей площадью 6436,40 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 39592 825 рубля по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований указано, что Общество является сособственником указанного выше здания (3/5 доли в праве на здание принадлежат истцу, 2/5 доли в праве на здание принадлежит ООО «***»). Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении спорного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости, поскольку здание включено в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 № 756-п. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) и существенно больше рыночной стоимости объекта на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость, что следует из отчета об оценке рыночной стоимости. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость здания нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» возражала в суде против установления кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере, равном его рыночной стоимости, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Заинтересованное лицо филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Пермскому краю о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом, в суд представителя не направило.

Заинтересованное лицо АО «***» о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом, в суд представителя также не направило.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО «НПО «Эталон» является сособственником (общая долевая собственность 3/5 доли – ООО «НПО «Эталон», 2/5 доли – ООО «***») объекта капитального строительства – здания, (нежилое здание, ОПК автомобильного гаража и базы механизации), с кадастровым номером **, общей площадью 6436,40 кв.м, адрес объекта: ****, в подтверждение чего в материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК. В названный Перечень (за № 1561) включено спорное здание с кадастровым номером **.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Таким образом, поскольку здание, принадлежащее административному истцу по праву общей долевой собственности, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости принадлежащих ему помещений.

Кадастровая стоимость спорного здания составила 66523983,63 рублей и была определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края».

Приведенные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении здания кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 21.12.2019 № 1663.И/О-19, составленный оценщиком ООО «Р-Консалтинг» - К. Как следует из отчета, рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 спорного здания с кадастровым номером ** составила 39952 825 рублей.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Объект оценки – здание (нежилое здание, ОПК автомобильного гаража и базы механизации), назначение: здания объединенного производственного корпуса автогаража и базы механизации используется в качестве производственно - складского. Оценщиком объект оценки отнесен к сегменту объектов производственно – складского назначения, расположенного в Пермском крае (кроме г. Перми).

Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи производственно – складской недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории г. Перми в период 4 квартала 2017 года, в том числе, в отчете приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр недвижимости по г. Перми по данным ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости на территории Пермского края из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования. На основании проведенного анализа оценщик определил диапазон цен предложений, установившийся на здания и помещения производственно-складского назначения, расположенные в Пермском крае (в сопоставимых по уровню развития районах), который составил от 963,11 руб./кв.м. до 19215,69 руб./кв.м. Учитывая местоположение объекта – г. Добрянка Пермского края – район средней активности с точки зрения рынка недвижимости (коэффициент уровня рынка недвижимости, согласно данным на 01.01.2018, составил 0,504), его площадь (очень крупная), физические характеристики (состояние удовлетворительное), оценщик пришел к выводу, что стоимость объекта оценки может находиться в диапазоне от 674,94 руб./кв.м. до 13466,35 руб./кв.м., выше среднего значения диапазона – 3903,72 руб./кв.м., с учетом предполагаемой скидки на торг в размере 12,4 % (без учета прав на земельный участок).

При составлении отчета оценщик также определил основные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов производственно-складского назначения.

При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком использован затратный подход. В отчете оценщиком приведены обоснования невозможности использования в рассматриваемом случае сравнительного и доходного подходов.

На этапе определения затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний оценщиком был выбран метод сравнительной единицы, при выборе аналога использованы данные сборника Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС) № 23, таблица 21 – «Гаражи для автобусов», имеющий характеристики: количество этажей – 1, объем до 100000 куб.м, 2 территориальный пояс, фундаменты – железобетонные сборные, стены – кирпичные или панельные, покрытия – сборные железобетонные, перегородки – кирпичные, сетчатые металлические и др., кровля – рулонная, полы – бетонные, асфальтобетонные, из керамических плиток, отделка – простая, отопление центральное, вентиляция приточно-вытяжная, водопровод и канализация с присоединением к местным сетям, электроснабжение от местных сетей.

Суд находит выбранную сравнительную единицу сопоставимой с оцениваемым по классу конструктивной системы, классу качества, этажности, строительному объему объектом оценки. По различиям оценщиком произведены необходимые корректировки. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект.

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Анализируя содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что необходимая последовательность действий, установленная ФСО № 7 при составлении отчета оценщиком выполнена, иного административным ответчиком не доказано.

Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик К. при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.

В отчете отсутствуют нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, при выполнении математических действий оценщиком ошибки не допущены. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.

При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком не представлено. Фактически Министерством в возражениях на административное исковое заявление не приведено каких-либо убедительных доводов о наличии в отчете об оценке недостатков, свидетельствующих о неверно определенной оценщиком итоговой рыночной стоимости объекта, иного отчета в материалы дела не приложено, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено.

Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорного объекта превышает итоговую величину его рыночной стоимости, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.

При таком положении, суд полагает, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета у суда отсутствуют, в связи с чем требование об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ** в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 26.11.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Научно-производственное объединение «Эталон» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания, (нежилое здание, ОПК автомобильного гаража и базы механизации), с кадастровым номером **, общей площадью 6436,40 кв.м, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 39 592 825 рублей по состоянию на 01.01.2018.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 26 ноября 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 31.12.2019.

Судья подпись