Решение по делу № 33-665/2023 (33-12976/2022;) от 19.04.2022

Судья Федюшкина Л.Н. Дело № 33-665/2023 (33-12976/2022)

УИД: 50RS0005-01-2021-001734-58

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 июня 2023 года г. Красногорск Московской области

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Шилиной Е.М.

судей Рубцовой Н.А., Тюшляевой Н.В.

при ведении протокола помощником судьи С.В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Игнатовой И. В. к Жураеву К. А., Минькову Н. Н.чу, Баранову Людвигу о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, признании не возникшим права собственности, прекращении права собственности на земельный участок и дом, признании права собственности на земельный участок и дом, регистрации перехода права собственности на земельный участок и дом, обязании передать земельный участок и дом, нечинении препятствий в пользовании земельным участком и домом, обязании заключить договор купли-продажи дома и земельного участка

по апелляционной жалобе Игнатовой И. В. на решение Дмитровского городского суда Московской области от 26 августа 2021 года.

Заслушав доклад судьи Рубцовой Н.А., объяснения Валиахметовой В.С. - представителя Игнатовой И.В.; адвоката Митякова А.В. - представителя по ордеру Жураева К.А., Минькова Н.Н., судебная коллегия

установила:

Игнатова И.В. обратилась в суд с иском к Жураеву К.А., Минькову Н.Н., Баранову Л. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, признании не возникшим права собственности, прекращении права собственности на земельный участок и дом, признании права собственности на земельный участок и дом, регистрации перехода права собственности на земельный участок и дом, обязании передать земельный участок и дом, нечинении препятствий в пользовании земельным участком и домом, обязании заключить договор купли-продажи дома и земельного участка, ссылаясь на то, что <данные изъяты> между ней и ответчиком Жураевым К.А., в лице представителя по доверенности Минькова Н.Н., был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества <данные изъяты>.68 л, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

В соответствии с предварительным договором купли-продажи стороны договора обязались в срок до <данные изъяты> заключить основной договор купли-продажи земельного участка с построенным на нём жилым домом на условиях определенных предварительным договором. По условиям предварительного договора цена объектов недвижимости составила 9 420 000 руб., в том числе стоимость земельного участка в размере 4 710 000 руб. и стоимость дома в размере 4 710 000 руб.

Истец по предварительному договору оплатила наличными денежные средства в сумме 5 900 000 руб., оставшуюся сумму в размере 3 200 000 руб. истец обязана была оплатить в день заключения основного договора. В сентябре 2020 года истец получила ключи от спорного дома, которые ей передал Миньков Н.Н. представитель ответчика Жураева К.А. и фактически въехала в дом с целью проживания в нём.

<данные изъяты> по заказу истца специалистом АНО «Экспертно правовой центр» Хмелевым Л.Ю. по результатам обследования спорного дома составлено заключение, в соответствии с которым в спорном доме имеются существенные недостатки, недоделки, которые не были оговорены в предварительном договоре, определена стоимость работ по исправлению недостатков в размере 3 800 728 руб.

В связи с этим, <данные изъяты> истец направила в адрес ответчика Жураева К.А. и его представителя по доверенности Минькова Н.Н. проект основного договора купли-продажи дома и земельного участка, требование о заключении основного договора купли-продажи и заключение специалиста Хмелева Л.Ю. При этом истец просила заключить с ней основной договор купли-продажи на иных условиях и с учетом выявленных недостатков уменьшить стоимость жилого дома с 4710000 рублей до 909272 рублей.

Ответчик отказался возвратить истцу уплаченные по предварительному договору денежные средства в размере 5 900 000 руб. и заключать с ней основной договор купли-продажи. <данные изъяты> Миньков Н.Н., представляющий по доверенности Жураева К.А., направил в адрес истца письмо о прекращении обязательств по предварительному договору.

После возникшего спора ответчики чинят истцу препятствия в пользовании жилым домом и земельным участком.

Действуя недобросовестно, <данные изъяты> Жураев К.А. заключил с Барановым Л. договор купли-продажи земельного участка и дома, договор прошел государственную регистрацию.

Игнатова И.В. считает, что указанный договор недействительным на основании ст. 10, 168 ГК РФ, т.к. на момент регистрации договора действовал запрет, наложенный в рамках настоящего дела определением Дмитровского городского суда Московской области от <данные изъяты>, дела, на регистрацию сделок, связанных с отчуждением спорного имущества (том 1 л.д. 120-121). Кроме того, сделка была совершена формально, объекты покупателю не передавались.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

Представитель Игнатовой И.В. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объёме.

Представитель Жураева К.А. и Минькова Н.Н. в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо - представитель Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен.

Решением Дмитровского городского суда Московской области от 26 августа 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Игнатова И.В. просит решение отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> решение суда оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от <данные изъяты> вышеуказанное апелляционное определение от <данные изъяты> отменено, дело направлено на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представителем Игнатовой И.В. просила решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Представитель Жураева К.А., Минькова Н.Н. просил решение суда оставить без изменения.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены.

Выслушав объяснения явившихся лиц, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, <данные изъяты> между Жураевым К.А. (продавец) в лице Минькова Н.Н., действующего на основании доверенности от <данные изъяты>, и Игнатовой И.В. (покупатель) заключен предварительный договор <данные изъяты> купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны обязались в срок до <данные изъяты> заключить основной договор купли-продажи земельного участка с построенным на нем жилым домом на условиях, определенных настоящим предварительным договором.

Объектами недвижимого имущества по предварительному договору являлись:

- земельный участок, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения дачного строительства, площадь 286 кв.м, адрес объекта: <данные изъяты>, Габовское с/п, д. Пески, с кадастровым номером 50:04:0160111:437,

- дом № <данные изъяты> общей площадью 117 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером 50:04:0160111:907.

В соответствии с п. 2.1 предварительного договора продавец по основному договору купли-продажи обязуется подать документы для регистрации перехода права собственности на земельный участок и дом от продавца к покупателю в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в порядке, установленном действующим законодательством, после получения всех денежных средств в оплату земельного участка и дома; передать земельный участок и дом покупателю по передаточному акту в дату подписания основного договора купли-продажи; продавец обязуется передать земельный участок и дом покупателю свободным от прав и притязаний третьих лиц.

В соответствии с п. 2.2 предварительного договора покупатель по основному договору купли-продажи обязуется оплатить земельный участок и дом в порядке, предусмотренном настоящим предварительным договором; принять земельный участок и дом по передаточному акту от продавца в день подписания основного договора купли-продажи; выплатить продавцу полную стоимость земельного участка и дома, установленную п. 3.1 настоящего предварительного договора.

По условиям предварительного договора к моменту заключения основного договора продавец должен иметь право собственности на земельный участок и дом, что подтверждается выпиской из ЕГРН (п. 2.3 предварительного договора).

Предварительным договором предусмотрено, что общая цена земельного участка и дома определена сторонами в сумме 9 420 000 руб., в том числе цена земельного участка составляет 4 710 000 руб., цена дома определена сторонами в сумме 4 710 000 руб. (пункты 3.1, 3.1.1, 3.1.2).

Согласно п. 3.2 предварительного договора в доказательство серьезности намерений в заключении основного договора и в обеспечение его исполнения покупатель за счет собственных средств выплачивает наличными денежными средствами в качестве задатка следующие денежные средства, что подтверждается распиской продавца в получении денежных средств: в срок до <данные изъяты> покупатель выплачивает продавцу 2 900 000 руб. 00 коп.; в срок до <данные изъяты> покупатель выплачивает продавцу 3 000 000 руб. Сумму в размере 3 520 000 руб. покупатель выплачивает продавцу в день подписания основного договора купли-продажи недвижимого имущества, но не позднее <данные изъяты> (пункты 3.2.1, 3.2.2 и 3.2.3 предварительного договора).

При условии выполнения покупателем условий предварительного договора и заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества, денежные средства, указанные в п. 3.2 настоящего предварительного договора, засчитываются в счет оплаты земельного участка и дома по основному договору купли-продажи (пункт 3.3 предварительного договора).

<данные изъяты> между Жураевым К.А. в лице его представителя по доверенности Минькова Н.Н. и Игнатовой И.В. заключено дополнительное соглашение <данные изъяты> к предварительному договору <данные изъяты> купли-продажи недвижимого имущества, в котором стороны договора согласовали характеристики жилого дома, включая характеристики фундамента, характеристики внутренней отделки, сетей водоснабжения и канализации, системы отопления, вентиляции и кондиционирования, системы электроснабжения, системы газоснабжения, ограждения земельного участка и планировки территории.

При этом, все остальные положения предварительного договора остались без изменений, что отражено в п.10 дополнительного соглашения.

Истец Игнатова И.В. по предварительному договору произвела оплату продавцу Жураеву К.А. в сумме 5 900 000 руб. (2 900000 руб. + 3 000000 руб. = 5 900000 руб.).

Оставшаяся денежная сумма в размере 3 520 000 руб. по условиям предварительного договора должна была быть оплачена Игнатовой И.В. ответчику Жураеву К.А. в день подписания основного договора купли-продажи недвижимого имущества, но не позднее <данные изъяты>

В обоснование иска Игнатова И.В. ссылается на то, что она фактически вселилась в дом в сентябре 2020 года, получив от представителя продавца Жураева К.А. - Минькова Н.Н. ключи от дома.

Как следует из материалов дела, <данные изъяты> ответчик Жураев К.А. в лице его представителя Минькова Н.Н. направил в адрес истца письмо с предложением заключить основной договор на условиях, определенных предварительным договором, для чего истцу было предложено <данные изъяты> явиться на подписание основного договора.

<данные изъяты> истец направила ответчику требование о заключении основного договора купли-продажи земельного участка и дома, которое оставлено без ответа.

Истец Игнатова И.В. <данные изъяты> (согласно дате на календарном штемпеле отделения почтовой связи) направила в адрес как ответчика Минькова Н.Н., так и в адрес ответчика Жураева К.А., требование о заключении основного договора купли-продажи земельного участка и дома, одновременно с этим, направив в адрес указанных ответчиков проект основного договора купли-продажи от <данные изъяты> и копию заключения специалиста в области строительно-технической экспертизы № ЗС-ССТЭ-34-ХЛЮ-03-2021 от <данные изъяты>, подготовленного АНО «Экспертно правовой центр».

Из проекта основного договора купли-продажи усматривается, что истец Игнатова И.В. требовала заключить с ней основной договор купли-продажи земельного участка и дома на иных условиях, чем это было предусмотрено предварительным договором, а именно, заключить <данные изъяты> основной договор купли-продажи земельного участка и дома за цену в размере 5 619 272 руб., включая стоимость земельного участка в размере 4 710 000 руб. и стоимость дома в размере 909 272 руб., вместо предусмотренной предварительным договором цены земельного участка и дома в сумме 9 420 000 руб.

При этом в требовании ответчикам истец указывала на то, что в доме имеются существенные недостатки, которые не были оговорены в предварительном договоре. По заключению специалиста АНО «Экспертно правовой центр» Хмелева Л.Ю. стоимость работ по устранению недостатков составила 3 800 728 руб., поэтому она (Игнатова И.В.) вправе требовать от Жураева К.А. соразмерного уменьшения цены и компенсации убытков на указанную выше стоимость работ по исправлению недостатков дома.

В связи с возникшими разногласиями основной договор купли-продажи между истцом Игнатовой И.В. и ответчиком Жураевым К.А. заключен не был.

<данные изъяты> ответчик Жураев К.А., в лице представителя по доверенности Миньков Н.Н., направил в адрес истца Игнатовой И.В. письмо о прекращении обязательства по предварительному договору, указав на то, что покупатель (Игнатова И.В.) отказывается заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, определенных в предварительном договоре, в том числе по цене, определенной в п. 3.3. предварительного договора.

<данные изъяты> между Жураевым К.А. (продавец) и Барановым Л. (покупатель) заключен договор <данные изъяты>.68 л купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого покупатель продал, а продавец купил за общую цену в сумме 9420000 рублей следующие объекты недвижимости:

- земельный участок, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения дачного строительства, площадь 286 кв.м, адрес объекта: <данные изъяты> с кадастровым номером 50:04:0160111:437,

- дом № <данные изъяты>, общей площадью 207 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером 50:04:0160111:907.

<данные изъяты> сведения о праве собственности Баранова Л. на вышеуказанное имущество внесены в ЕГРН.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что предварительный договор не является основанием возникновения права собственности, основной договор купли-продажи между сторонами в установленный срок на согласованных предварительным договором условиях заключен не был, истец отказалась от заключения основного договора, в связи с чем обязательства по предварительному договору сторонами прекращены и ответчик Жураев К.А. был вправе распорядиться своим имуществом.

Однако с таким выводом суда согласиться нельзя.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Принцип свободы договора, закрепленный в статьях 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

В соответствии с положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429).

Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Пунктом 5 той же статьи закреплено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Абзацем 1 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 27 данного постановления Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В пункте 29 того же постановления Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, незаключение одной из сторон в установленный предварительным договором срок основного договора на предложенных другой стороной условиях, которые признаны сторонами существенными и отличаются от закрепленных в предварительном договоре, само по себе не может быть признано уклонением первой стороны от заключения основного договора, поскольку имеет место выражение заинтересованности контрагента в заключении договора на других условиях, признанных сторонами существенными, а не на условиях предварительного договора.

Предварительный договор не может прекращаться по истечении согласованного срока в соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если одна из сторон в пределах этого срока продемонстрирует, что она действительно востребует исполнение предварительного договора и между сторонами имеются разногласия относительно условий основного договора.

Как следует из материалов дела, <данные изъяты> между Жураевым К.А. и Игнатовой И.В. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязались в срок до <данные изъяты> заключить основной договор купли-продажи земельного участка с построенным на нем жилым домом.

До истечения указанного срока <данные изъяты> ответчик Миньков Н.Н., действуя от имени Жураева К.А., направил истцу предложение заключить основной договор на условиях, определенных в предварительном договоре.

<данные изъяты> Игнатова И.В. обратилась к продавцу с требованием о заключении основного договора, направила в адрес ответчика проект договора, а также заключение специалиста о стоимости устранения недостатков, допущенных при строительстве жилого дома.

При этом истец предложила заключить с ней основной договор купли-продажи земельного участка и дома на иных условиях, а именно уменьшить стоимость жилого дома на сумму устранения недостатков до 909 272 руб. (4 710000 руб. - 3 800 728 руб. = 909272 руб.).

В дальнейшем, в связи с возникшими разногласиями относительно стоимости жилого дома, <данные изъяты>, то есть в установленный п. 5 ст. 429 ГК РФ срок, истец была вынуждена обратиться в суд с иском.

Совершенные Игнатовой И.В. действия свидетельствует о том, что с её стороны интерес в заключение основного договора не утрачен, то есть обязательства, предусмотренные предварительным договором, не прекращены. При этом наличие разногласий относительно условий основного договора в данном случае не прекращает действие обязательств по предварительному договору.

Истец ссылается на то, что жилой дом не соответствует требованиям строительных нормативов, имеет различные строительные недоделки, что дает ей право требовать уменьшения покупной цены. Ответчик со стоимостью устранения недостатков, определенной специалистом Хмелевым Л.Ю. в размере 3800728 руб., не согласился.

В рамках рассмотрения настоящего дела судом апелляционной инстанции назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «ЦЭКОД».

По результатам осмотра спорный объект недвижимости представляет собой изолированную часть трехэтажного жилого дома общей площадью 174,6 кв.м, площадью всех частей здания 207 кв.м. Рыночная стоимость исследуемого объекта на дату проведения экспертизы составила 7592081 руб. На дату заключения предварительного договора рыночная стоимость жилого дома, по мнению эксперта, составляла 6378146 руб.

Стоимость работ по устранению выявленных недостатков, включая стоимость строительных материалов, на дату проведения экспертизы составила 599469 рублей. Выявленные недостатки являются устранимыми и не нарушают нормальную эксплуатацию исследуемого объекта.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Игнатовой И.В. пояснила, что указанная величина не соответствует действительности, поскольку при определении стоимости работ по устранению недостатков экспертами ООО «ЦЭКОД» не учтено, что Игнатова И.В. проводила в доме ремонт, устранение строительных недостатков было выполнено её силами и за её счет.

Судом апелляционной инстанции по делу назначена дополнительная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено «ЭЛСИ».

Согласно выводам экспертов ООО «ЭЛСИ» дефекты, выявленные в ходе обследования, не несут за собой нарушений требований, предъявляемым к жилым домам, и не являются строительными недостатками, препятствующими его использованию по назначению.

Стоимость работ по устранению недостатков объекта недвижимости, произведенных Игнатовой И.В., составила 55078 руб.

Экспертные заключения приняты судебной коллегией в качестве новых доказательств по делу в порядке ст. 327.1 ГПК РФ. Оснований не доверять выводам экспертов у судебной коллегии не имеется.

Принимая во внимание вышеприведенные нормы права, собранные по делу доказательства, установив, что обязательства сторон по предварительному договору не прекращены, судебная коллегия находит исковые требования об обязании заключить основанной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка подлежащими удовлетворению.

При этом оснований для изменения условий предварительного договора, заключенного между сторонами, а именно условия о цене объектов недвижимости и её снижении в целом на 3800728 руб., судебная коллегия не усматривает.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

По смыслу указанной нормы цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости и определяется соглашением сторон.

Пунктом п. 2 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

По условиям предварительного договора цена дома составляет 4710000 руб. По мнению эксперта ООО «ЦЭКОД» на дату заключения предварительного договора рыночная стоимость дома составляла 6378146 руб. Таким образом, установленная в предварительном договоре купли-продажи цена дома не превышает его рыночную стоимость.

При таких обстоятельствах судебная коллегия обязывает Жураева К.А. заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на условиях предварительного договора.

Вместе с тем, поскольку спорный объект недвижимости имеет недостатки, стоимость устранения которых составляет 599469 руб., а также учитывая, что недостатки на сумму 55078 руб. были устранены самой Игнатовой И.В., судебная коллегия взыскивает с продавца Жураева К.А. в пользу Игнатовой И.В. в счет стоимости устранения недостатков 654547 руб. (599469 руб. + 55078 руб.).

Вследствие того, что требования Игнатовой И.В. об обязании заключить с ней основной договор купли-продажи судебной коллегией удовлетворены, а также учитывая, что она фактически вступила во владение спорными объектами недвижимости, судебная коллегия находит исковые требования о передаче жилого дома и земельного участка Игнатовой И.В., обязании Жураева К.А. не чинить истцу препятствий в пользовании жилым домом и земельным участком подлежащими удовлетворению.

Удовлетворяя исковые требования о признании недействительным договор купли-продажи дома и земельного участка от <данные изъяты>, заключенного между Жураевым К.А. и Барановым Л., судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5).

Пунктом 2 ст. 168 указанного кодекса предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу, п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий).

В п. 7 данного постановления указано, что, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пп. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Согласно разъяснениям, данным в п. 86 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, при разрешении спора о мнимости сделки следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение.

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ, а также для признания сделки мнимой на основании ст. 170 этого же кодекса необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.

Судебная коллегия полагает, что заключая оспариваемый договор с Барановым Л., Жураев К.А., в лице представителя по доверенности Минькова Н.Н., действовал недобросовестно, зная, что у него имеются неисполненные обязательства по отношению к Игнатовой И.В., которая в счет оплаты спорного имущества оплатила Жураеву К.А. по предварительному договору денежную сумму в размере 5 900 000 руб., заключил с Барановым Л. оспариваемый договор купли-продажи дома и земельного участка.

При этом реального исполнения договора между сторонами не состоялась, в жилом доме находились вещи Игнатовой И.В., доказательств, опровергающих данное обстоятельство, ответчиками не представлено.

Баранов Л., заключая договор, должной осмотрительности не проявил, в том, что спорное имущество свободно от прав иных лиц не убедился.

При таких обстоятельствах судебная коллегия признает договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный <данные изъяты> Жураевым К. А. и Барановым Людвигом, недействительным.

В связи с возложением на Жураева К.А. обязанности заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости, признанием обязательств по предварительному договору, заключенному между Жураевым К.А. и Игнатовой И.В., не исполненными, признанием сделки между Жураевым К.А. и Игнатовым Л. недействительной, судебная коллегия удовлетворяет исковые требования о прекращении права собственности Баранова Л. и Жураева К.А. на земельный участок и жилой дом и отказывает в удовлетворении требований о признании права собственности Баранова Л. не возникшим.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании за Игнатовой И.В. право собственности на жилой дом и земельный участок, регистрации перехода права собственности на земельный участок и дом от Жураева К.А. к Игнатовой И.В., судебная коллегия исходит из того, что в настоящее время Игнатова И.В. предусмотренную договором цену в полном объёме не оплатила.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Дмитровского городского суда Московской области от 26 августа 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Игнатовой И. В. удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи дома и земельного участка от <данные изъяты>, заключенный между Жураевым К. А. и Барановым Людвигом.

Прекратить право собственности Баранова Людвига на земельный участок с кадастровым номером 50:04:0160111:437, площадью 286 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения дачного строительства, расположенный по адресу: <данные изъяты>

Прекратить право собственности Баранова Людвига на жилой дом с кадастровым номером 50:04:0160111:907, общей площадью 207 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>.

Прекратить право собственности Жураева К. А. на земельный участок с кадастровым номером 50:04:0160111:437, площадью 286 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения дачного строительства, расположенный по адресу: <данные изъяты>.

Прекратить право собственности Жураева К. А. на жилой дом с кадастровым номером 50:04:0160111:907, общей площадью 207 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>.

Обязать Жураева К. А. передать Игнатовой И. В. жилой дом с кадастровым номером 50:04:0160111:907, общей площадью 207 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты> и земельный участок с кадастровым номером 50:04:0160111:437, площадью 286 кв.м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения дачного строительства, расположенный по адресу: <данные изъяты>.

Обязать Жураева К. А. не чинить Игнатовой И. В. препятствий в пользовании жилым домом с кадастровым номером 50:04:0160111:907, общей площадью 207 кв.м и земельным участком с кадастровым номером 50:04:0160111:437, площадью 286 кв.м, расположенным по адресу: <данные изъяты>.

Обязать Жураева К. А. заключить с Игнатовой И. В. основной договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером 50:04:0160111:907, площадью 207 кв.м и земельного участка с кадастровым номером 50:04:0160111:437, общей площадью 286 кв.м, расположенных по адресу: <данные изъяты>, на условиях предварительного договора купли-продажи.

Взыскать с Жураева К. А. в пользу Игнатовой И. В. в счет стоимости устранения недостатков 654547 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Игнатовой И. В. к Жураеву К. А., Минькову Н. Н.чу, Баранову Людвигу - отказать.

Председательствующий

Судьи