Решение по делу № 2-1294/2019 от 16.04.2019

<данные изъяты>

Дело в„– 2-1294/2019         мотивированное решение изготовлено 25.06.2019 РіРѕРґР°

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Рі. Первоуральск                 20 РёСЋРЅСЏ 2019 РіРѕРґР°.

Первоуральский городской суд Свердловской области

в составе: председательствующего Кутенина А.С.,

при секретаре судебного заседания Алешковой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1294/2019 по иску Закировой Гульназ Рафиковны к Акционерному обществу «Стил» о возложении обязанности обеспечить доступ в арендуемое помещение, восстановить снабжение коммунальными ресурсами,

УСТАНОВИЛ:

Закирова Г.Р. обратилась с иском к Акционерному обществу «Стил» о возложении обязанности обеспечить доступ в арендуемое помещение, расположенном по адресу: <адрес> лит. 15, восстановить снабжение коммунальными ресурсами по указанному помещению.

В обоснование иска указано, что производственное помещение, общей площадью 390 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> по договору от 20.08.2018 года, заключенному между Закировой Г.Р. и Акционерным обществом «Стил» (далее по тексту АО «Стил»), перешло в аренду первой по цене, определенной в размере 137,50 рублей за 1 кв.м., вместе с асфальтируемой площадкой, расположенной по тому же адресу, общей площадью 20 кв.м. по цене 60,5 рублей за 1 кв.м. Указанным договором предусмотрена также обязанность арендатора по оплате переменной части арендной платы, состоящей из стоимости потребляемых коммунальных услуг. 09.01.2019 без уведомления истца, в одностороннем порядке ответчик прекратил поставку электроэнергии в арендуемое помещение, фактически сделав невозможным его эксплуатацию, с одновременным прекращением доступа в арендуемое помещение. О произошедшем истец узнала от сотрудника ЧОП «Вольф», которому в свою очередь поступил телефонный звонок от руководства АО «Стил». Согласно актов сверки взаимных расчетов между истцом и ответчиком (на руки истцу данные акты не выдавались), задолженность по вышеуказанному договору у Закировой Г.Р. за период с 20.08.2018 по 31.12.2018 отсутствует. Поскольку ответчик намеренно, и осознавая последствия, приостановил доступ в арендуемое истцом помещение, прекратил в него поставку коммунальных ресурсов, тем самым сделал невозможным использование арендуемого помещения, истец на основании ст.ст. 15, 393, 401 Гражданского кодекса РФ просит обязать ответчика возобновить доступ в арендуемое помещение, с восстановлением снабжения электроэнергией.

От ответчика АО «Стил» поступил отзыв на исковое заявление (л.д. 187-189), согласно которым ответчик считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 20.08.2018 года между АО «Стил» и Закировой Г.Р. был подписан договор субаренды нежилого помещения, разделом 1 которого сторонами договора был определен и согласован предмет договора. Пунктом 2.2. договора стороны согласовали размер базовой и переменной составляющих арендной платы за передаваемый предмет аренды: базовая в размере 54 835,00 (Пятьдесят четыре тысячи восемьсот тридцать пять) рублей, в том числе НДС, переменная в размере потребленных коммунальных услуг, поставляемых по договорам субарендатора в помещение субарендатора. В соответствии с п.2.4, договора, в случае не внесения платежей, предусмотренных п.2.2, договора более чем на пять календарных дней, чем в сроки, указанные в п.2.2, договора, арендатор имеет право прекратить обеспечение арендуемого помещения коммунальными услугами и прекратить доступ в арендуемое помещение субарендатора и его сотрудников. За период ограничения доступа в помещение начисляется субарендная плата в связи с тем, что невозможность использования помещения возникла по вине субарендатора. Пунктом 3.1.7. договора установлено аналогичное право арендатора ограничить доступ субарендатора и его работников в арендуемое помещение в случае неуплаты субарендатором платежей, согласно сроков, установленных п.2.2, договора субаренды, до выполнения субарендатором своих обязательств. По состоянию на 26.12.2018 субарендатор допустил нарушение своих обязательств по п.2.2, договора, которое выразилось в отсутствии оплаты базовой составляющей арендной платы в установленном размере за январь 2019. Согласно п.5.3. договора субаренды, в случае однократного неисполнения или ненадлежащего исполнения субарендатором любого из обязательств, предусмотренных разделом 2 договора субаренды, арендодатель вправе расторгнуть договор субаренды в одностороннем порядке, предупредив об этом субарендатора в письменном виде не менее, чем за 10 дней до такого расторжения. П.п. 3.2.6., 3.2.11., 3.2.12. предусмотрены обязанности субарендатора, а именно: своевременно уплачивать арендную плату в порядке и размере, установленных разделом 2 договора субаренды; освободить арендованные нежилые помещения в течение 3 дней после окончания срока действия договора субаренды или прекращения действия его но любым другим основаниям; в течение 2-х дней после освобождения нежилого помещения передать его арендатору по Акту приема-передачи в надлежащем виде и состоянии с учетом естественного износа со всеми улучшениями, составляющими принадлежность нежилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций помещения, исправными сетями и сантехническим оборудованием. Так как в период до 28.01.2019 субарендатором арендная плата за январь 2019 года, а также за февраль 2019 года, так и не была внесена в установленном п.2.2, размере, арендатор направил субарендатору в соответствии с п. 5.3. договора субаренды заказным письмом уведомление о расторжении договора. В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Таким образом, уведомление о расторжении договора считается доставленным и, как следует из п.5.3. договора субаренды, договор прекратил свое действие. При прекращении договора субаренды, субарендатор должен вернуть имущество арендатору ст.610, 622 ГК РФ). В соответствии со ст.655 ГК РФ, возврат арендованного имущества осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами. Дата подписания акта сдачи-приемки является датой передачи помещения арендатору от субарендатора. Если акт не был составлен, то считается, что субарендатор имущество не передал и должен оплачивать арендные платежи за все время после истечения срока договора субаренды до момента подписания акта приема-передачи (п.38 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). На текущий момент субарендатор арендуемое имущество прендатору не вернул, в связи с чем имеет задолженность по базовой составляющей за период аренды январь-май 2019 года в размере 221 245 рублей 20 копеек, а также переменной составляющей за потребленные коммунальные ресурсы в размере 4 761 рубль 22 копейки. Совокупная задолженность по арендной плате за период с декабря 2018 года по февраль 2019 года составляет 226 006 рублей 42 копейки, в том числе НДС 20%. У арендатора были все основания для ограничения доступа в арендуемое помещение и расторжение договора аренды. При этом истцом при предъявлении иска не представлены доказательства нарушения прав последнего со стороны ответчика, в том числе по ограничению доступа и электроэнергии. В данном случае наоборот, имеет место недобросовестное и противоправное поведение истца, что является недопустимым в силу как положений договора, так и в силу положений ст.ст. 309, 310 ГК РФ.

Истец Закирова Г.Р. в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена своевременно и надлежащим образом.

Представитель истца Злоказов В.А. по доверенности (л.д. 6) в судебном заседании доводы искового заявления поддержал в полном объеме, дополнительно пояснил, что на 31.12.2018 имелась задолженность перед ответчиком в размере 24.620 рублей, которая была погашена до 31.12.2018. После нового года истца не пустили на арендованную территорию, на телефоны ответчик не отвечает. Истцом была составлена претензия 15.01.2019, ответ на которую получен не был. По договору аренды срок оплаты составлял до 25 числа предшествующего месяца. Акт сверки платежей не имеет отношения к данному делу. Мы рассматриваем только договор от 20.08.2018. По расчету истца, переплата за арендуемое помещение составила 127 600 рублей. Иная задолженность не взыскивалась, претензии по этому поводу не направлялись. По поводу переменой части оплаты – коммунальных платежей, счета по данному поводу не выставлялись. С 01.01.2019 истец не можем исполнять свои обязанности по обеспечению сохранности имущества, находящегося на арендованной территории. Согласно договора, у арендодателя есть право ограничить доступ, но не запретить его. В постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела указано, что на тот момент доступ на арендованную территорию истцу был полностью запрещен.

Представитель ответчика Боровиков В.В. по доверенности (л.д. 185) в судебном заседании доводы искового заявления не признал, просил отказать в удовлетворении заявленных требований на основании доводов, изложенных в отзыве. Дополнительно пояснил, что у истца идет непрерывное владение и пользование помещением. 20.08.2018 произошло перезаключение договора аренды, а по предыдущему договору выставлялись счета. В квитанции назначение платежа указано «Аренда», нет конкретного назначения, истец просто погашала ранее сформировавшуюся задолженность. По документам, представленным истцом усматривается, что погашалась задолженность по другому договору, который был заключен ранее. Сторона истца не может доказать, по какому договору производила платежи. Ответчик не оспаривает, что ранее платежи по договору вносились. Закон не обязывает указывать о том, какая задолженность переходит по договору в случае его перезаключения. Имеется доказательства о том, что истец знал о намерении ответчика закрыть доступ в помещение, это подтверждается перепиской ответчика с истцом, сторону истца уведомляли о имеющейся о неё задолженности, уведомления направлялись и почтовой корреспонденцией, и электронной почтой. Ранее оплат со стороны истца не было, о чем в материалы дела предоставлен акт сверки, в котором отражены все платежи.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с общими положениями об обязательствах обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ); односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии со статьей 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Применительно к статье 422 ГК РФ (пункт 1) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Судом установлено, что 20.08.2018 между истцом Закировой Г.Р. и ответчиком АО «Стил» заключен договор субаренды нежилого помещения, согласно которого АО «Стил» - арендатор на основании соглашения о замене стороны в обязательстве от 05.03.2018 передает ИП Закировой Г.Р. – субарендатору нежилое помещение: 1. асфальтированная площадка, площадью 20 кв.м., 2. производственное Литера 15 на 1 этаже, площадью 390 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, за установленную базовую часть арендной платы в размере 54 835 рублей, уплачиваемой за текущий месяц авансом до 25-го числа предшествующего месяца, и переменной части арендной платы, состоящую из стоимости потребленных коммунальных услуг, поставляемых в помещение субарендатора (п. 1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 2.2.1) (л.д. 4).

Подпунктом в) пункта 5.2 указанного договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по инициативе одной стороны, с обязательным письменным уведомлением другой стороны о дате предстоящего расторжения не менее чем за 30 дней (л.д. 5 – оборот).

Также пунктом 6.1 вышеуказанного договора определен срок его действия с 01.09.2018 по 31.08.2019 года.

В судебное заседание представителем истца приобщена к материалам дела копия акта сверки взаимных расчетов за период с январь 2018 года по декабрь 2018 года, согласно которому задолженность Закировой Г.Р. по оплате по Основному договору на 31.12.2018 года составила 24 620 рублей (л.д. 174). Данный акт был составлен АО «Стил», подписан представителем ответчика и на нем поставлена печать и, согласно пояснениям представителя истца передан истцу.

Из представленных в материалы дела копий кассовых чеков усматривается, что по назначению платежа «Аренда» вносились платежи: 28.08.2018 в сумме 50 000 рублей, 28.09.2018 в сумме 53 000 рублей, 26.10.2018 в сумме 55 000 рублей, 26.11.2018 в сумме 55 000 рублей, 25.12.2018 в сумме 56 000 рублей, 28.12.2018 в сумме 40 000 рублей, 29.12.2018 в суммах 120 рублей, 100 рублей, 55 000 рублей, 1 000 рублей (л.д. 179-181).

Представителем истца в материалы дела приобщен сводный расчет, в котором рассчитана общая сумма оплаты по помещению, сданному в субаренду по договору от 20.08.2018, в общей сумме на 365 220 рублей (л.д. 233).

Суд, оценив, представленные доказательства – акт сверки на 31.12.2018, в котором не учтены суммы, уплаченные истцом в конце декабря 2018 года (25.12.2018 в сумме 56 000 рублей, 28.12.2018 в сумме 40 000 рублей, 29.12.2018 в суммах 120 рублей, 100 рублей, 55 000 рублей, 1 000 рублей), приходит к выводу о том, что на конец декабря у истца отсутствовала задолженность по оплате за арендуемое помещение, в этой связи недопуск истца 09.01.2019 в арендуемое помещение является незаконным.

В связи с чем требования Закировой Г.Р. об обеспечении Закировой Гульназ Рафиковне доступа в арендуемое помещение по адресу <адрес> (состоящее из производственного помещения и асфальтированной площадки) и восстановлении подачи электроэнергии в данное помещение являются законными и обоснованными.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Суд не соглашается с позицией ответчика о том, что у истца имелась задолженность с 2018 года перед ООО «Страйкс» (расчет представлен (л.д. 240), поскольку представитель ответчика в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на протяжении трех судебных заседаний не представил какого-либо договора, в том числе договора уступки права требования долга, о чем указывает в расчете долга, не представил доказательства наличия задолженности по иным обязательствам Закировой Г.Р., образовавшихся до заключения договора от 20.08.2018. В договоре от 20.08.2018 отсутствуют ссылки на наличие либо отсутствие каких-либо долговых обязательств Закировой Г.Р. по иным договорам за иной период, в связи с чем ответчик незаконно требует погашения задолженности с Закировой Г.Р. (при ее наличии) в рамках договорных отношений от 20.08.2018. При наличие каких-либо долговых обязательств Закировой Г.Р. по иным договорам, ответчик имеет право на взыскание денежных средств по ним.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Закировой Гульназ Рафиковны к Акционерному обществу «Стил» о возложении обязанности обеспечить доступ в арендуемое помещение, восстановить снабжение коммунальными ресурсами удовлетворить.

Обязать Акционерное общество «Стил» обеспечить Закировой Гульназ Рафиковне доступ в арендуемое помещение по адресу <адрес>, лит 15 (состоящее из производственного помещения и асфальтированной площадки) и восстановить подачу электроэнергии в данное помещение.

Взыскать с Акционерного общество «Стил» в пользу Закировой Гульназ Рафиковны государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловском областном суде в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Первоуральский городской суд.

Председательствующий: