Решение по делу № 33-3947/2020 от 01.09.2020

        КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

    Судья: Ганин В.А.                                   Дело № 2- 381/2020 года

                                                                                             33-3947/2020 года

    АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    13 октября 2020 года                                                                       г. Калининград

            Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

            председательствующего              Крамаренко О.А.

            судей                                              Никифоровой Ю.С., Уосис И.А.

            с участием помощника судьи      Протас И.Н.

        рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Козлова С.А. на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 25 июня 2020 года по гражданскому делу по его иску к ООО «Стройинвест», ООО «Мариаглорум», Стреляеву А.И. о признании договоров участия в долевом строительстве недействительными.

             Заслушав доклад судьи Никифоровой Ю.С., объяснения                   представителей Козлова С.А. Коршакова И.В. и Шиянова А.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителей ООО «Стройинвест» Дидур Е.В., ООО «Мариаглорум» Варфоломеева А.Е., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия,

        УСТАНОВИЛА:

            Козлов С.А. обратился в суд с иском к ООО «Стройинвест»,                     ООО «Мариаглорум», Стреляеву А.И. о признании договоров участия в долевом строительстве недействительными. В обоснование заявленных требований указал, что 25 мая 2017 года между ним и ООО «Стройинвест» было заключено соглашение о переуступке прав по договору аренды земельного участка с КН № по <адрес>. Решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 28 ноября 2019 года указанное соглашение было расторгнуто и земельный участок возвращен ему. Однако в ходе рассмотрения данного гражданского дела было установлено, что спорный земельный участок обременен десятью договорами участия в долевом строительстве, заключенными между ООО «Стройинвест» как застройщиком,                          ООО «Мариаглорум» и Стреляевым А.И. как участниками долевого строительства. По мнению Козлова С.А., все десять договоров участия в долевом строительстве являются безденежными и были заключены с одной целью – обременить земельный участок и сделать невозможным его эксплуатацию третьими лицами. Также указывал на то, что оспариваемые им сделки были сданы на регистрацию в период, когда для сторон уже был очевиден факт расторжения соглашения о переуступке прав по договору аренды земельного участка. Он, как участник ООО «Стройинвест», согласия на заключение таких договоров не давал.

            Решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 25 июня 2020 года исковые требования Козлова С.А. оставлены без удовлетворения.

        В апелляционной жалобе Козлов С.А., не соглашаясь с решением суда, продолжает настаивать на доводах иска и мнимости оспариваемых им договоров. Указывает, что подписание таковых и сдача их на регистрацию имели место уже в тот период, когда застройщику ООО «Стройинвест» была очевидна невозможность окончить строительство отеля и известно о его намерении расторгнуть соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Настаивает, что такие действия ответчиков имели место с единственным намерением, причинить ему как арендатору земельного участка вред.

        ООО «Мариаглорум» и ООО «Стройинвест» представлены письменные возражения на апелляционную жалобу Козлова С.А.

        Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом. Ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили. При таком положении суд апелляционной инстанции в соответствии с ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие последних.

        Выслушав пояснения явившихся в судебное заседание лиц, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

        Так, из материалов дела следует, что участниками ООО «Стройинвест» являются Козлов С.А., Стреляев А.И., ООО «Мариоглорум», то есть стороны данного гражданского дела. Генеральным директором ООО «Стройинвест» является Стреляев А.И.

        ООО «Стройинвест» на основании Соглашения об уступке прав и обязанностей по договору № аренды земельного участка от 30 декабря 1997 года с кадастровым № от 25 мая 2017 года, заключенного между Козловым С.А. и ООО «Стройинвест», являлось правообладателем земельного участка с кадастровым №, площадью 4376 кв.м, по <адрес>, категории земель - земли населенных пунктов, со сроком аренды по 29 декабря 2046 года, под строительство гостиницы апартаментного типа.

            15 марта 2018 года ООО «Стройинвест» Агентством по архитектуре и градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области было выдано разрешение № на строительство гостиницы апартаментного типа на указанном выше земельном участке сроком до 15 ноября 2020 года.

        Также материалами дела подтверждается, что застройщик                          ООО «Стройинвест» заключил 11 июня 2019 года договор участия в долевом строительстве № с участником долевого строительства Стреляевым А.И. на строительство объекта долевого строительства: нежилое помещение, строительный номер Апартаменты 233, проектной площадью 35.8 кв.м, расположенные на 6 этаже, во 2-й секции по строительному <адрес>. Цена договора составила 1 151 580 рублей                   (п. 4.1. договора). В соответствии с п. 4.2. договора дольщик оплачивает сумму денежных средств в счет оплаты цены договора не ранее дня, следующего за днем государственной регистрации договора, с рассрочкой на два года, но не позднее десяти дней с момента получения уведомления от застройщика о получении разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. Договор зарегистрирован в установленном порядке 21 июня 2019 года.

        Кроме этого застройщик ООО «Стройинвест» заключил 14 июня 2019 года с ООО «Мариаглорум» ряд договоров участия в долевом строительстве в отношении этого же объекта долевого строительства, по <адрес>:

        - договор №, строительный №, проектной площадью 36.09 кв.м, цена договора - 1 159 060 рублей (п. 4.1. договора);

            - договор №, строительный №, проектной площадью 35.93 кв.м, цена договора - 1 185 580 рублей (п. 4.1. договора);

        - договор №, строительный №, проектной площадью 38.36 кв.м, цена договора - 1 237 600 рублей (п. 4.1. договора);

            - договор №, строительный №, проектной площадью 51.37 кв.м, цена договора - 1 872 720 рублей (п. 4.1. договора);

                - договор №, строительный №, проектной площадью 57.46 кв.м, цена договора - 1 872 720 рублей (п. 4.1. договора);

                - договор № строительный №, проектной площадью 43,81 кв.м, цена договора - 1 872 720 рублей (п. 4.1. договора);

        - договор №, строительный №, проектной площадью 34,31 кв.м, цена договора - 1 103 300 рублей (п. 4.1. договора);

                - договор №, строительный №, проектной площадью 36,09 кв.м, цена договора - 1 159 060 рублей (п. 4.1. договора);

        - договор №, строительный №, проектной площадью 51.71 кв.м, цена договора – 1 709 180 рублей (п. 4.1. договора);

        В соответствии с пунктом 4.2. данных договоров дольщик оплачивает сумму денежных средств в счет оплаты цены договора не ранее дня, следующего за днем государственной регистрации договора, с рассрочкой на два года, но не позднее десяти дней с момента получения уведомления от застройщика о получении разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. Срок передачи объекта долевого строительства участнику всеми договорами определен не позднее 1 апреля 2021 года.

        Договоры зарегистрированы в установленном порядке 26 июня 2019 года.

            Обращаясь в суд с иском о признании приведенных выше договоров участия в долевом строительстве недействительными, Козлов С.А. ссылался на то, что таковые были заключены сторонами лишь для вида, без намерения создать данным сделкам правовые последствия, о чем свидетельствует безденежность указанных договоров.

            Не соглашаясь с такими доводами Козлова С.А. и отказывая в удовлетворении заявленных им требований, суд первой инстанции исходи из того, что оспариваемые договоры участия в долевом строительстве не содержат признаков мнимости, данные сделки по форме и содержанию полностью соответствуют закону.

            Между тем, с такими выводами суда судебная коллегия согласиться не может.

    В соответствии со ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

        В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

    Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

    В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

    Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

    В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

    Ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации предусмотрено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

    Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

    По смыслу приведенных норм, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

    Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

    По своей правовой природе злоупотребление правом является нарушением запрета, установленного в ст. 10 ГК РФ, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 ГК РФ).

    Мнимая сделка не предполагает ее действительного исполнения и характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон, когда уже в момент ее совершения воля всех сторон не была направлена на возникновение, изменение, прекращение соответствующих прав и обязанностей; совершается для того, чтобы создать ложное представление у третьих лиц.

    Мнимый характер сделки предполагает, что ее стороны действовали недобросовестно.

    Так, при разрешении спора судом было установлено, что решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 28 ноября 2019 года расторгнуто заключенное между Козловым С.А. и ООО «Стройинвест» соглашение о об уступке прав и обязанностей по договору № аренды земельного участка от 30 декабря 1997 года с кадастровым № от 25 мая 2017 года. Также с Козлова С.А. в пользу                   ООО «Стройинвест» взыскана уплаченная по соглашению денежная сумма – 8 400 000 рублей.

            Указанное решение суда сторонами не оспаривалось и вступило в законную силу.

            При этом из представленных по запросу судебной коллегии материалов гражданского дела 2-617/2019 года по иску Козлова С.А. к                               ООО «Стройинвест» о расторжении соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и встречному иску ООО «Стройинвест» к Козлову С.А. о расторжении данного соглашения и взыскании денежных средств, переданных по указанной сделке, очевидно следует, что уже по состоянию на 13 июня 2019 года между сторонами                                 ООО «Стройинвест» и Козловым С.А. имелись разногласия относительно исполнения условий соглашения от 25 мая 2017 года, в связи с чем          Козловым С.А. в адрес общества направлялось уведомление о расторжении такового и высказывалось намерение обращения в суд с соответствующим исковым заявлением.

            Между тем, несмотря на возникший между сторонами спор относительно прав на земельный участок, на котором в соответствии с выданным разрешением на строительство ООО «Стройинвест» предполагалось строительство гостиницы апартаментного типа, и наличии обстоятельств, потенциально предполагающих невозможность в дальнейшем исполнение ООО «Стройинвест» как застройщиком своих обязательств по возведению объекта долевого строительства и передачи соответствующих помещений участникам долевого строительства, ООО «Стройинвест» заключило с Стреляевым С.А. и ООО «Мариаглорум» договоры участия в долевом строительстве 11 и 14 июня 2019 года, которые были сданы на государственную регистрацию.

            Обращает на себя внимание и то обстоятельство, что участниками долевого строительства по оспариваемым договорам являются Стреляев А.И. и ООО «Мариаглорум» - учредители ООО «Стройинвест», для которых также как и для застройщика являлось очевидным невозможность получить исполнение по заключенным договорам долевого строительства.

            О недобросовестности поведения ООО «Стройинвест» свидетельствует и то обстоятельство, что в рамках рассмотрения гражданского дела в Светлогорском городском суде по иску Козлова С.А. о расторжении соглашения о переуступке права аренды на земельный участок, которое было инициировано Козловым С.А. уже 28 июня 2019 года, общество с заявленными исковыми требованиями согласилось, более того, в ходе судебного разбирательства обратилось в суд с встречным иском, в котором заявило аналогичное требование о расторжении соответствующего соглашения, притом, что удовлетворение заявленного требования сторон однозначно исключало возможность исполнения договоров участия в долевом строительстве, а наличие государственной регистрации таковых влекло за собой невозможность реализации Козловым С.А. права аренды на соответствующий земельный участок.

            Более того, ООО «Мариаглорум» и Стреляев А.И., будучи осведомленными о состоявшемся по делу судебном решении, исключающем исполнение застройщиком заключенных с ними как с участниками долевого строительства договоров, а соответственно нарушающим их права на получение такого исполнения, мер по оспариванию такого судебного акта не предприняли.

            Пояснения представителей ООО «Стройинвест» и ООО «Мариаглорум» о том, что они предполагали исполнение зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве новым застройщиком, которому                    Козлов С.А., по их мнению, вновь переуступит права аренды земельного участка, судебной коллегией признаются несостоятельными.

            Из пояснений, данных представителями сторон в суде апелляционной инстанции, следует, что ООО «Стройинвест» строительство объекта – гостиница апартаментного типа на земельном участке с кадастровым №, площадью 4376 кв.м, по <адрес>, было завершено на стадии организации котлована, более никаких работ по строительству не велось и не ведется. При этом ведение строительных работ до указанной стадии требовало материальных затрат, спор о возмещении которых в настоящее время и имеется между Козловым С.А. и учредителями ООО «Стройинвест».

            Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что действия                                   ООО «Стройинвест», ООО «Мариаглорум» и Стреляева А.И. по заключению договоров участия в долевом строительстве в период времени, когда для сторон уже была очевидна невозможность осуществления такого строительства и у застройщика отсутствовало такое намерение, свидетельствуют об отсутствии добросовестности в их действиях и такие договоры в силу приведенных выше положений действующего законодательства подлежат признанию недействительными.

        При заключении оспариваемых сделок нарушены права Козлова С.А., который имеет охраняемый законом интерес в признании этих сделок недействительными, поскольку наличие государственной регистрации таковых препятствует ему в реализации имущественных прав в отношении земельного участка по решению Светлогорского городского суда Калининградской области от 28 ноября 2019 года, так как обременение в виде ипотеки права аренды земельного участка в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, прошедших государственную регистрацию, не позволяют регистрационному органу произвести регистрацию договора аренды земельного участка на его имя ввиду наличия противоречий такой регистрации положениям ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, определяющей, что застройщиком по договору участия в долевом строительстве является юридическое лицо. Соответствующее уведомление регистрационного органа о приостановлении государственной регистрации прав имеется в материалах дела № 2-617/2019 года.

        При этом судебное решение в части взыскания денежных средств Козловым С.А. исполнено.

        Принимая по делу решение о недействительности оспариваемых Козловым С.А. договоров участия в долевом строительстве, судебная коллегия также учитывает, что денежные средства по таковым участниками долевого строительства застройщику не передавались, в качестве исполнения денежных обязательств по договорам были зачтены встречные однородные требования сторон по договорам займа, ввиду чего в спорной ситуации судебная коллегия не усматривает оснований для применения последствий недействительных сделок.

        С учетом изложенного решение суда об отказе в удовлетворении требований Козлова С.А. о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении указанных требований.

        Руководствуясь ст.ст.328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

    ОПРЕДЕЛИЛА:

        решение Светлогорского городского суда Калининградской области от             25 июня 2020 года отменить.

        Принять по делу новое решение, которым исковые требования Козлова Сергея Алексеевича удовлетворить.

        Признать недействительными договоры участия долевом строительстве:

    Договор участия в долевом строительстве № от 11 июня 2019 года, заключенный между участником долевого строительства Стреляевым Анатолием Ивановичем и застройщиком ООО «Стройинвест», на строительство объекта долевого строительства: нежилое помещение, строительный номер Апартаменты 233, проектной площадью 35,8 кв.м по <адрес>;

    Договор участия в долевом строительстве № от 14 июня 2019 года, заключенный между участником долевого строительства                              ООО «Мариаглорум» и застройщиком ООО «Стройинвест», на строительство объекта долевого строительства: нежилое помещение, строительный номер Апартаменты 170, проектной площадью 36,09 кв.м по <адрес>;

    Договор участия в долевом строительстве № от 14 июня 2019 года, заключенный между участником долевого строительства                                   ООО «Мариаглорум» и застройщиком ООО «Стройинвест», на строительство объекта долевого строительства: нежилое помещение, строительный номер Апартаменты 188, проектной площадью 35,93 кв.м по адресу: <адрес>;

    Договор участия в долевом строительстве № от 14 июня 2019 года, заключенный между участником долевого строительства                                ООО «Мариаглорум» и застройщиком ООО «Стройинвест», на строительство объекта долевого строительства: нежилое помещение, строительный номер Апартаменты 189, проектной площадью 38,36 кв.м по <адрес>;

    Договор участия в долевом строительстве № от 14 июня 2019 года, заключенный между участником долевого строительства                               ООО «Мариаглорум» и застройщиком ООО «Стройинвест», на строительство объекта долевого строительства: нежилое помещение, строительный номер Апартаменты 194, проектной площадью 51,37 кв.м по <адрес>;

    Договор участия в долевом строительстве № от 14 июня 2019 года, заключенный между участником долевого строительства                               ООО «Мариаглорум» и застройщиком ООО «Стройинвест», на строительство объекта долевого строительства: нежилое помещение, строительный номер Апартаменты 196, проектной площадью 57,46 кв.м по <адрес>;

    Договор участия в долевом строительстве № от 14 июня 2019 года, заключенный между участником долевого строительства                                     ООО «Мариаглорум» и застройщиком ООО «Стройинвест», на строительство объекта долевого строительства: нежилое помещение, строительный номер Апартаменты 198, проектной площадью 43,81 кв.м по <адрес>;

    Договор участия в долевом строительстве № от 14 июня 2019 года, заключенный между участником долевого строительства                               ООО «Мариаглорум» и застройщиком ООО «Стройинвест», на строительство объекта долевого строительства: нежилое помещение, строительный номер Апартаменты 203, проектной площадью 34,31 кв.м по <адрес>;

    Договор участия в долевом строительстве № от 14 июня 2019 года, заключенный между участником долевого строительства                              ООО «Мариаглорум» и застройщиком ООО «Стройинвест», на строительство объекта долевого строительства: нежилое помещение, строительный номер Апартаменты 204, проектной площадью 36,09 кв.м по <адрес>;

     Договор участия в долевом строительстве № от 14 июня 2019 года, заключенный между участником долевого строительства                                  ООО «Мариаглорум» и застройщиком ООО «Стройинвест», на строительство объекта долевого строительства: нежилое помещение, строительный номер Апартаменты 205 проектной площадью 51,71 кв.м по <адрес>.

        Решение судебной коллегии является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о регистрации вышеуказанных договоров участия в долевом строительстве.

        Председательствующий:

        Судьи: