Решение по делу № 2-50/2021 от 26.09.2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23.04.2021г Красногорский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Кавериной О.В.

с участием прокурора ФИО3

при секретаре ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «УСТ-офисная недвижимость» к ФИО1 и ФИО2 о выселении, по встречному иску ФИО1 к ООО «ИнвестСтройСити», ПАО «Банк Зенит», ООО «УСТ-офисная недвижимость» о признании сделки недействительной, регистрации договора

У С Т А Н О В И Л :

ООО «УСТ-офисная недвижимость» предъявило к ФИО1 и ФИО2 иск о выселении. В обоснование требований представитель указывает, что 17.07.2013г ООО «ИнвестСтройСити» и ФИО1 заключен предварительный договор о заключении в будущем (не позднее 17.08.2013г) договора купли-продажи земельного участка общей площадью 342 кв.м. с кадастровым номером 50:11:0050505:229 по адресу: <адрес>, вблизи <адрес> и расположенной на земельном участке блок-секции (таунхаус), назначение жилое, общей площадью 297,5 кв.м, условный №, кадастровый №, адрес расположения: <адрес>, вблизи <адрес>, секция 3, стоимостью 26 000 000 руб.

На момент заключения договора имущество было обременено ипотекой в пользу ПАО Банк «Зенит» в силу закона, в связи с заключением между продавцом и банком ряда кредитных договоров для финансирования строительства объектов жилой недвижимости.

Пунктами 1.2 и 1.3 договора предусмотрена уплата покупателем задатка в размер 2 600 000 руб.

Пунктом 4.1 договора форма, сроки и порядок взаиморасчетов оговариваются сторонами в отдельном соглашении.

Во исполнение п.4.1 договора и из-за отсутствия у покупателя денежных средств для оплаты стоимости имущества между сторонами заключено пять дополнительных соглашений, которыми сумма задатка по предварительному договору увеличена до 4 000 000 руб, цена имущества установлена 31 065 000 руб, срок оплаты - не позднее 31.01.2015г, срок заключения основного договора – не позднее 31.01.2015г.

Обязанность по оплате стоимости имущества ФИО1Аю. исполнена частично: внесена сумма задатка 4 000 000 руб и 3 900 000 руб в счет стоимости имущества. Задолженность по оплате составила 23 165 000 руб, в связи с чем основной договор купли-продажи сторонами заключен не был, обязательство по передаче имущества покупателю у продавца не возникло, а переход права собственности на имущество от продавца к покупателю не состоялся.

Тем не менее на основании устной договоренного между сторонами, без подписания передаточного акта и в отсутствие на то каких-либо правовых оснований ФИО1 получила ключи и стала фактически пользоваться недвижимым имуществом, настоящее время проживает в таунхаусе с сыном ФИО12 А.А.

Впоследствии для погашения кредитных обязательств ООО «ИнвестСтройСити» перед ПАО Банк «Зенит», заключено соглашение о частичном прекращении обязательств по договорам от 21.04.2015г, по условиям которого банк стал собственником ряда объектов недвижимого имущества, в т.ч. спорного земельного участка и таунхауса.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Банк «Зенит» и ООО "УСТ-офисная недвижимость" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым полученные банком по соглашению о прекращении обязательств по договорам от 21.04.2015г объекты недвижимого имущества, в том числе спорный земельный участок и таунхаус перешли в собственность истца.

На требования об освобождении незаконно занимаемых объектов недвижимого имущества ответчики не реагируют, хотя ФИО1 достоверно известно о нахождении имущества в собственности истца и об отсутствии у нее правовых оснований пользования имуществом.

Уточняя требования, просит выселить ФИО1 и ФИО2 из принадлежащего ООО "УСТ - офисная недвижимость" недвижимого имущества - таунхауса общей площадью 297,5 кв. метра, условный №, кадастровый №, адрес расположения: <адрес>, вблизи <адрес>, блок-секция 3, находящегося на земельном участке общей площадью 342 кв. метра, кадастровый №, взыскать с ответчиков расходы по госпошлине.

ФИО1 иск не признала, предъявила к ООО «ИнвестСтройСити», ПАО «Банк Зенит», ООО «УСТ-офисная недвижимость» иск о признании сделки недействительной, регистрации договора. В обоснование указывает, что 21.10.2013г заключила с ООО «ИнвестСтройСити» основной договор купли-продажи спорного имущества, по условиям которого продавец гарантировал, что указанные объекты недвижимости правами других лиц не обременены, что существующих ограничений (обременении) не зарегистрировано, что указанные объекты проданы ФИО1 свободными от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых продавец и покупатель не могли не знать, что указанные объекты недвижимости до подписания настоящего договора никому не проданы, не подарены, не заложены, под арестом, запрещением и в споре не состоят, не переданы в ренту, аренду или другое пользование, что подтверждается выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №.

В тот же день, 21.10.2013г ООО «ИнвестСтройСити» передало покупателю недвижимое имущество по передаточному акту в день подписания договора купли-продажи.

21.10.2013г ФИО1, как собственник жилого помещении, заключила с ООО «Ильинка сервис» договор управления МЖЗ «Ильинка», в соответствии с п.2 договора управления управляющая организация за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МЖЗ «Ильинка», представлять коммунальные услуги собственнику помещения, а так же осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления МЖЗ «Ильинка».

17.07.2013г между ФИО1 (заказчик) и ФИО5 (подрядчик) заключен договор подряда, по которому подрядчик обязуется выполнить комплекс отделочных и ремонтных работ в блок-секции 3, расположенной по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, стоимость работ составила 15 250 000 руб.

21.08.2013г ФИО1 оплатила услуги по регистрации приобретенного права собственности сотруднику агентства недвижимости ООО "Пенни Лэйн Риалти" ФИО6, поскольку между ООО «ИнвестСтройСити» и ООО "Пенни Лэйн Риалти" был заключен агентский договор и сотрудники ООО "Пенни Лэйн Риалти" должны были заниматься регистрацией перехода права собственности.

21.08.2013г ФИО1 выдала нотариально заверенную доверенность на имя ФИО7 и ФИО8, которые должны были представлять интересы ФИО1 в Управлении Росреестра по <адрес> при регистрации перехода права собственности.

Процесс регистрации перехода права собственности должен был состояться до конца 2013г. В период с 26.11.2014г по 10.01.2017г ФИО1 находилась в местах лишения свободы и контролировать процесс регистрации хода права собственности не имела возможности. В период с момента подписания договора в приобретенном объекте недвижимости постоянно проживали дети ФИО1 С момента подписания договора купли продажи спорного объекта недвижимости, на основании договора управления МЖЗ «Ильинка» и до 2018г ФИО1 оплачивала коммунальные услуги, на сумму 1 367 953 руб 03 коп.

01.02.2018г года между ООО «Ильинка сервис» и ФИО1 было заключено соглашение о реструктуризации задолженности по оплате за техническое обслуживание, эксплуатацию, охрану и административные расходы, после чего задолженность по оплате погашена.

В 2018г от представителя ПАО БАНК «Зенит» ФИО1 стало известно о том, что собственником спорного имущества она не является, а в 2019г стало известно о новом собственнике имущества - ООО «УСТ - офисная недвижимость».

Поскольку договор купли-продажи спорного имущества между ФИО1 и ООО «Инвест СтройСити» не расторгнут, просит признать сделки: соглашение о частичном прекращении обязательств по договорам от 21.04.2015г, заключенное ООО «ИнвестСтройСити» и ПАО «Банк «Зенит»; договор купли продажи №/УСТ от 21.12.2017г, заключенный между ПАО «Банк «Зенит» и ООО «УСТ - офисная недвижимость» недействительными; применить последствия недействительности сделок – истребовать имущество из чужого незаконного владения; обязать Управление Росреестра по <адрес> произвести государственную регистрацию договора купли-продажи имущества № от 21.10.2013г, заключенный между ФИО1 и ООО «ИнвестСтройСити».

Представители ООО «ИнвестСтройСити», ПАО «Банк Зенит», ООО «УСТ-офисная недвижимость» встречный иск не признали, указывая на отсутствие доказательств заключения договора купли-продажи имущества между ФИО1 и ООО «ИнвестСтройСити», пояснили, что готовы заключить с ФИО1 такой договор при условии полной оплаты стоимости имущества.

Ответчик ФИО12 А.А. и представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, мнение прокурора, полагавшего основной иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать, изучив материалы дела, исследовав и оценив доказательства в совокупности, суд считает исковые требования ООО «УСТ-Офисная недвижимость» подлежат удовлетворению, исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст.ст. 307-309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнении его обязанности.

Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно кредитором в том. что имеет право от нее требовать.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах этого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства (ст.314 ГК РФ).

В силу ст.ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (ст.450 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что 17.07.2013г ООО «ИнвестСтройСити» и ФИО1 заключен предварительный договор о заключении в будущем (не позднее 17.08.2013г) договора купли-продажи земельного участка общей площадью 342 кв.м. с кадастровым номером 50:11:0050505:229 по адресу: <адрес>, вблизи <адрес> и расположенной на земельном участке блок-секции (таунхаус), назначение жилое, общей площадью 297,5 кв.м, условный №, кадастровый №, адрес расположения: <адрес>, вблизи <адрес>, секция 3, стоимостью 26 000 000 руб.

На момент заключения договора имущество было обременено ипотекой в пользу ПАО Банк «Зенит» в силу закона, в связи с заключением между продавцом и банком ряда кредитных договоров для финансирования строительства объектов жилой недвижимости.

Пунктами 1.2 и 1.3 договора предусмотрена уплата покупателем задатка в размер 2 600 000 руб.

Пунктом 4.1 договора форма, сроки и порядок взаиморасчетов оговариваются сторонами в отдельном соглашении.

Во исполнение п.4.1 договора и из-за отсутствия у покупателя денежных средств для оплаты стоимости имущества между сторонами заключено пять дополнительных соглашений, которыми сумма задатка по предварительному договору увеличена до 4 000 000 руб, цена имущества установлена 31 065 000 руб, срок оплаты - не позднее 31.01.2015г, срок заключения основного договора – не позднее 31.01.2015г.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Согласно ст.549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договор продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру иди другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи влечет его недействительность.

До настоящего времени ФИО1 обязанность по оплате стоимости имущества не исполнила, размер задолженности составляет 23 165 000 руб, в связи с чем основной договор купли-продажи сторонами заключен не был, обязательство по передаче имущества покупателю у продавца не возникло, а переход права собственности на имущество от продавца к покупателю не состоялся. Наличие задолженности и ее размер ФИО1 не оспорены.

Доводы ФИО1 о заключении 21.10.2013г основного договора купли-продажи не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Подлинник такого договора суду не представлен. Ссылки на имеющуюся копию договора, а также показания свидетеля ФИО9, допрошенного в судебном заседании 14.01.2021г (его показания оглашались), не соответствуют требованиям относимости и допустимости доказательств.

Свидетель ФИО9 пояснил, что до октября 2013г являлся генеральным директором ООО «ИнвестСтройСити», а с октября 2013г до конца декабря 2013г – заместителем генерального директора и пояснившего, что с ФИО1 в 2013г при покупке коттеджа заключались два договора, какие конкретно не помнит.

Судом удовлетворены ходатайства ФИО1 об истребовании доказательств в подтверждение заключения основного договора, однако, в настоящее время возможности сбора доказательств исчерпаны.

Таким образом, оснований полагать договор купли-продажи спорного имущества между ФИО1 и ООО «ИнвестСтройСити» заключенным у суда не имеется.

Для погашения кредитных обязательств ООО «ИнвестСтройСити» перед ПАО Банк «Зенит», 21.04.2015г между сторонами заключено соглашение о частичном прекращении обязательств по договорам от 21.04.2015г, по условиям которого банк стал собственником ряда объектов недвижимого имущества, в т.ч. спорного земельного участка и таунхауса.

21.12.2017г между ПАО Банк «Зенит» и ООО "УСТ-офисная недвижимость" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым полученные банком по соглашению о прекращении обязательств по договорам от 21.04.2015г объекты недвижимого имущества, в том числе спорный земельный участок и таунхаус перешли в собственность истца.

Таким образом, собственником земельного дома и таунхауса является "УСТ-офисная недвижимость", которое не может осуществлять свои полномочия собственника в связи с тем, что ФИО1 вместе с сыном ФИО12 А.А. постоянно проживает в таунхаусе.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и другим правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иными способами.

Согласно ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Учитывая требования закона, отсутствие у ответчиков каких-либо прав на спорное имущество, ФИО1 и ФИО10 подлежат выселению из жилого помещения.

Ссылки ФИО1 на недобросовестные действия ООО «ИнвестСтройСити», которое никаких действий по расторжению договора, возврате ей уплаченных в счет оплаты имущества денежных средств, проведение ею дорогостоящего ремонта в таунхаусе не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований ООО "УСТ-офисная недвижимость".

Действия по фактической передаче имущества в пользование ФИО1, разрешение на производство ремонта таунхауса совершены сторонами в рамках предварительного договора, права требовать возмещения причиненных ей убытков ФИО1 не лишена.

Согласно ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Каких-либо прав на имущество, кроме права требовать заключения основного договора купли-продажи в связи с заключением предварительного договора, у ФИО1 не возникло.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требования о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Не исследуя законности оспариваемых ФИО1 сделок соглашения о частичном прекращении обязательств по договорам от 21.04.2015г, заключенного ООО «ИнвестСтройСити» и ПАО «Банк «Зенит»; договора купли продажи №/УСТ от 21.12.2017г, заключенного между ПАО «Банк «Зенит» и ООО «УСТ - офисная недвижимость», суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований в этой части по тем основаниям, что ФИО1 не является лицом, которое вправе оспаривать указанные сделки, поскольку какие-либо права на спорное имущество отсутствуют.

Требования обязать Управление Росреестра по <адрес> произвести государственную регистрацию договора купли-продажи имущества № от 21.10.2013г, заключенный между ФИО1 и ООО «ИнвестСтройСити» также не могут быть удовлетворены по основаниям, изложенным выше.

Учитывая, что исковые требования ООО «УСТ-Офисная недвижимость» подлежат удовлетворению, в силу ст.ст.94, 98 ГПК РФ с ответчиков подлежат взысканию расходы по госпошлине 6000 руб в равных долях.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.193-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ООО «УСТ-Офисная недвижимость» удовлетворить.

Выселить ФИО1 и ФИО2 из принадлежащего ООО "УСТ - офисная недвижимость" таунхауса общей площадью 297,5 кв. метра, условный №, кадастровый №, по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, блок-секция 3, находящегося на земельном участке площадью 342 кв. метра, кадастровый №.

Взыскать с ФИО1 и ФИО2 в равных долях в пользу ООО «Уст-офисная недвижимость» расходы по госпошлине 6000 руб, т.е. по 3000 руб с каждого.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к ООО «ИнвестСтройСити», ПАО «Банк Зенит», ООО «УСТ-офисная недвижимость» о признании сделки недействительной, регистрации договора – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение одного месяца с момента принятия судом решения в окончательной форме.

Судья:                                О.В. Каверина