Решение по делу № 3-45/2015 от 18.05.2015

№ 3-45/2015

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

18 августа 2015 г. г.Петрозаводск

Верховный Суд Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Соляникова Р.В.

при секретаре Филимоновой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Этажи» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Заявление подано по тем основаниям, что ООО «Этажи» на праве собственности принадлежит нежилое здание, расположенное по (.....) Республики Карелия в пределах земельного участка с кадастровым номером (...), который заявитель намеревается приобрести в собственность.

Кадастровая стоимость данного земельного участка определена в ходе массовой государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, утвержденных постановлением Правительства Республики Карелия от 15.05.2013 № 158-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Карелия» и составляет по состоянию на (.....) (...)

Заявитель полагает, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет соответствующее увеличение его выкупной цены.

Согласно результатам проведенной по инициативе заявителя независимой оценки рыночная стоимость земельного участка по состоянию на (.....) составляет (...)

С учетом изложенного заявитель просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, равной (...)., определенной по состоянию на (.....)

В судебном заседании представитель заявителя Овчинников Д.Ю. уточнил заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере (...) в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, не возражал относительно возложения расходов по оплате экспертизы на заявителя.

Представитель администрации Петрозаводского городского округа Калачева М.В. полагала, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена по состоянию на (.....) в размере его рыночной стоимости, определенной судебной оценочной экспертизой. Со ссылкой на п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» полагала необходимым расходы на проведение экспертизы взыскать с заявителя.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Республике Карелия Литусова А.И. полагала названное учреждение ненадлежащим заинтересованным лицом. Представила письменные объяснения, согласно которым сведения о земельном участке с кадастровым номером (...) в государственный реестр земель кадастрового района (в последующем - государственный кадастр недвижимости) внесены в (...) Государственный кадастровый учет изменений в связи с уточнением местоположения границы и (или) площади земельного участка был осуществлен (.....) Имевший место (.....) и (.....) государственный кадастровый учет изменений в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка не повлек за собой изменение его кадастровой стоимости. Данная стоимость определена по состоянию на (...) в ходе государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Карелия, результаты которой утверждены постановлением Правительства Республики Карелия от 15.05.2013 № 158-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов».

Иные заинтересованные лица представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Заслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Свидетельством о государственной регистрации права от (.....), выданным на основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от (.....), подтверждается принадлежность заявителю на праве собственности нежилого (...) здания, общей площадью (...), расположенного по (...)

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером (...), категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации автосалона с автосервисом, площадью (...)

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Принимая во внимание положения ст. 2 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 №1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия», согласно которым цена земельных участков при их продаже собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений и сооружений определяется как выраженный в рублях процент кадастровой стоимости земельного участка, результаты определения кадастровой стоимостиспорного земельного участка затрагивают права и обязанности заявителя.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Сведения о земельном участке с кадастровым номером (...) в государственный реестр земель кадастрового района (в последующем - государственный кадастр недвижимости) внесены в (...) Государственный кадастровый учет изменений в связи с уточнением местоположения границы и (или) площади земельного участка был осуществлен (.....)

Работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов проводились в Республике Карелия в (...) на основании государственного контракта от (.....) № (...), заключенного между (...) По результатам проведения работ составлен отчет от (.....) № (...) Результаты оценки утверждены постановлением Правительства Республики Карелия от 15.05.2013 №158-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов».

Государственный кадастровый учет спорного земельного участка осуществлен до (.....) – даты формирования перечня объектов для проведения государственной кадастровой оценки.

(.....) и (.....) осуществлен государственный кадастровый учет изменений в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, который в обоих случаях не повлек изменение кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24¹⁹ настоящего Федерального закона.

При этом согласно ст. 24¹⁸ поименованного закона в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со ст. 24¹⁵ Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

В результате массовой оценки кадастровая стоимость спорного земельного участка составила на (.....) (...) что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Пунктом 3 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу ст. 24¹⁸ Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими или физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

(.....) ООО «Этажи» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. Письмом от (.....) Управление Росреестра по Республике Карелия возвратило данное заявление его подателю по мотивам необходимости оспаривания кадастровой стоимости исключительно в судебном порядке.

В подтверждение заявленных требований ООО «Этажи» представляло суду отчет независимого оценщика (.....) от (.....) (.....) об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому по состоянию на (.....) рыночная стоимость земельного участка составляет (...)

(...) проведена экспертиза вышеобозначенного отчета и выдано положительное экспертное заключение от (.....) № (...)

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В ходе рассмотрения дела со стороны привлеченной к участию в деле в качестве заинтересованного лица администрации Петрозаводского городского округа было заявлено ходатайство о проведении по делу оценочной экспертизы.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, проведение которой суд поручил индивидуальному предпринимателю (.....), по состоянию на (.....) рыночная стоимость спорного земельного участка составляет (...)

В силу ст. 55 ГПК РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 67 ГПК РФ в совокупности с другими доказательствами.

Оценивая заключение эксперта как доказательство по делу, суд констатирует, что оно содержит описание произведенных исследований, в обоснование своих выводов эксперт привел объективные данные, мотивировал применение методов исследований, принятые за основу стандарты оценки.

Заключение эксперта отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В составленном экспертом (.....) заключении содержится информация, необходимая для достоверного определения стоимости объекта оценки. Источники информации указаны, обозначены использованные экспертом данные и источники их получения. Заключение эксперта отвечает требованиям однозначности и проверяемости отчета, установленным п. 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 № 254.

Экспертом (.....) был выполнен визуальный осмотр оцениваемого земельного участка (п. 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 №611).

В порядке п. 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, экспертом мотивировано применение при производстве оценки лишь сравнительного подхода, выбраны сходные по характеристикам объекты-аналоги и в отношении отличий проведена корректировка с учетом шкалы корректировок.

Противоречий в выводах эксперта суд не выявил.

Со стороны заявителя и привлеченных к участию в деле заинтересованных лиц каких-либо возражений относительно выводов эксперта не приведено, о проведении повторной экспертизы не заявлено.

Отчет об оценке, представленный заявителем, судом отклоняется в связи со следующим.

Пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 254, закреплены принципы составления отчета об оценке - существенность, обоснованность, однозначность, проверяемость и достаточность приведенной информации.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком (...) использован лишь сравнительный подход, который в силу п. 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с п. 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В качестве источника информации об объектах-аналогах оценщиком использован архив с ретроспективными предложениями на (...) При этом в отчете приведен общий адрес данной газеты в сети Интернет, ссылки на адрес размещения объявления в (...) от (.....) (...), скриншот которого приведен в отчете, отсутствует, что затрудняет проверяемость выводов оценщика.

Анализируя информацию об объектах-аналогах, оценщик в качестве источника информации о них сослался в таблице (.....) на упомянутую газету (выпуски от (.....) (.....) и от (.....) № 51), тогда как на стр. (...) отчета привел выдержки объявлений лишь из выпуска данной газеты от (.....) № (...).

В этой связи, учитывая уточнение заявителем требований, кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению в размере, определенном по результатам судебной оценочной экспертизы.

На основании п. 5 ст. 4, ч. 3 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ст. 24²⁰ Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление судом кадастровой стоимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Датой подачи заявления необходимо считать (.....) - дату обращения заявителя в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Исходя из положений гл. 7 ГПК РФ, п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» судебные расходы по оплате услуг эксперта (.....) в размере (...). подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь ч. 1 ст. 246, ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Заявление удовлетворить.

Установить по состоянию на (.....) кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (...) категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации автосалона с автосервисом, площадью (...), расположенного в (.....), в размере его рыночной стоимости, равной (...)., на период с (.....) и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать (.....)г.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Этажи» в пользу индивидуального предпринимателя (.....) расходы на проведение экспертизы (...)

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Верховный Суд Республики Карелия.

Судья Р.В.Соляников

Мотивированное решение изготовлено

в порядке ч. 2 ст. 199 ГПК РФ 24 августа 2015 г.