Решение по делу № 33а-1893/2017 от 09.10.2017

Судья Панеш Ж.К.     К делу № 33а-1893/2017

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

31 октября 2017 года г. Майкоп

Судебная коллегия по административным делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего – Боджокова Н.К.,

судей Тачахова Р.З. и Муращенко М.Д.,

при секретаре судебного заседания Схаляхо М.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе заинтересованного лица Администрации МО «Краснооктябрьское сельское поселение» на решение Верховного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

административное исковое заявление закрытого акционерного общества «Терминал» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:04:2100001:123, общей площадью 96 573 кв.м, относящегося к категории земель населенных пунктов, имеющим вид разрешенного использования - для рекриационных целей под объектами санатория профилактория «Лаго-наки», расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, в размере 11 878 479 рублей, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Датой подачи заявления закрытого акционерного общества «Терминал» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости считать – ДД.ММ.ГГГГ (дата обращения закрытого акционерного общества «Терминал» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Адыгея).

Заслушав доклад судьи Боджокова Н.К., заслушав объяснения представителя Администрации МО «Краснооктябрьское сельское поселение» по доверенности Петинова А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу представителя административного истца по доверенности Олейниковой В.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Закрытое акционерное общество «Терминал» (далее ЗАО «Терминал») обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего обществу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 01:04:2100001:123, общей площадью 96 573 кв.м, относящегося к категории земель населенных пунктов, имеющим вид разрешенного использования - для рекриационных целей под объектами санатория профилактория «Лаго-наки», расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 42 812 742,36 рублей, не соответствует ее рыночной, которая согласно независимой оценке составляет 8 864 000 рублей. Данные обстоятельства нарушают права административного истца, как плательщика налога, поскольку влекут увеличение его налоговых обязательств.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал заявленные требования. Просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Представитель административного ответчика – Комитет Республике Адыгея по имущественным отношениям по доверенности Ожев Р.А. и представитель заинтересованных лиц - администрация муниципального образования «Майкопский район» и администрация муниципального образования «Краснооктябрьское сельское поселение» по доверенности Белоусов А.В., просили отказать административному истцу в удовлетворении заявленных требований.

Представитель заинтересованного лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Адыгея по доверенности Демедюк А.Н., оставил разрешение требований административного истца на усмотрение суда.

Административный ответчик - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Адыгея в представленном отзыве возражал против заявленных требований, при этом ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея.

Суд постановил изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе заинтересованное лицо Администрации МО «Краснооктябрьское сельское поселение» просит назхначить по делу повторную экспертизу, отменить решение Верховного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме

В возражениях на апелляционную жалобу Административный истец ЗАО «Терминал» просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав обстоятельства дела, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Определением судебной коллегии по административным делам Верховного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ разрешено ходатайство административного ответчика и постановлено отказать Администрации МО «Краснооктябрьское сельское поселение» в назначении и проведении повторной экспертизы.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 01:04:2100001:123, общей площадью 96 573 кв.м, относящийся к категории земель населенных пунктов, имеющих вид разрешенного использования для рекриационных целей под объектами санатория профилактория «Лаго-наки», расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ЗАО «Терминал» (л.д. 12).

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 42 812742,36 рублей, что отражено в кадастровой справке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15). Не согласившись с размером установленной кадастровой стоимости, ЗАО «Терминал» обратилось к независимому оценщику за проведением оценки рыночной стоимости земельного участка.

ООО «Аверс» составлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому по состоянию ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 8 864 000 рублей (л.д.94).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ заявление ЗАО «Терминал» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было отклонено ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности (л.д. 44).

По ходатайству представителя администрации муниципального образования «Краснооктябрьское сельское поселение» определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза с целью установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной экспертом ООО Майкопское бюро независимых экспертиз «Аутас» Мамгетовой Р.Р. рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 11 878 479 рублей (л.д. 254).

Довод апелляционной жалобы о том, что эксперт использовал аналоги, удаленные от объекта экспертизы более чем на 40 км несостоятелен, поскольку эксперт подбирал их исходя из вида разрешенного использования объекта оценки (рекреационные цели). В связи с отсутствием земельных участков – аналогов в районе месторасположения объекта оценки, аналоги подобраны экспертом в населенном пункте муниципального образования с развитой рекреацией (ст. Даховская) и корректировка сделана на местоположение. Также экспертом изучен земельный рынок по наиболее массовому сегменту рынка - ИЖС, проведен анализ участков в ст. Даховской и п. Краснооктябрьский, в результате которого эксперт пришел к выводу об отсутствии существенной разницы в стоимости 1 кв.м, в результате чего обоснованно не применил корректировку. Поскольку рынок недвижимости в х. Красный Мост не развит, экспертом для сравнения взяты максимально приближенные населенные пункты с развитым рынком недвижимости п. Краснооктябрьский и п. Даховский (л.д.24 Заключения).

Исходя из разрешенного вида использования земельного участка, экспертом применено среднее значение скидки 10%, как для объекта коммерческого назначения, поскольку существенного изменения значения скидки с 2012 года не претерпело (л.д.23 Заключения).

Из заключения усматривается, что объекты с меньшей площадью в отдельных сегментах рынка более ликвидные, следовательно, являются более дорогостоящими из расчета за 1 сотку общей площади, чем объекты с большей площадью. Но данное правило более приемлемо для участков ИЖС и садоводства, а для земельных участков, используемых под рекреационные цели более перспективными с точки зрения ликвидности на рынке,являются участки с большей площадью, поскольку для размещения санаторных объектов необходимо соблюдать СНиПы и противопожарные нормы, т.е. чем больше участок, тем перспективнее размещение на нем объектов. Поскольку все аналоги подобраны под рекреационные цели с площадью более 1 Га, корректировка экспертом на размер не применялась (л.д. 26 Заключения).

Довод апелляционной жалобы о том, что при оценке земельных участков с целью определения кадастровой стоимости, учитывается лишь доступность коммуникации, а не их фактическое подключение к объектам капитального строительства также не состоятелен, поскольку экспертом определяется не кадастровая стоимость, а рыночная и согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков Минимущества РФ от 06 марта 2002 года
№ 568-р в рамках сравнительного подхода к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). Данные обстоятельства также были экспертом учтены (л.д.9,22 Заключения).

Эксперт Мамгетова Р. Р. была предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, оснований не доверять заключению эксперта у суда первой инстанции не имелось.

При таких обстоятельствах с учетом положений ст.ст. 338, 390 НК РФ, ст. 66 ЗК РФ, ст. 248 КАС РФ и Закона «Об оценочной деятельности», суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований ЗАО «Терминал».

По существу доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке исследованных судом первой инстанции доказательств и его выводов с целью получения иного желаемого результата, основаны на неправильной оценке материалов дела, ошибочном толковании норм материального права, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Верховного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу заинтересованного лица Администрации МО «Краснооктябрьское сельское поселение» - без удовлетворения.

Председательствущий - Н.К. Боджоков

Судьи: Р.З. Тачахов, М.Д. Муращенко

Копия верна:

Судья Верховного суда

Республики Адыгея Н.К. Боджоков