Решение по делу № 2-2873/2022 от 05.08.2022

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

30 ноября 2022 года                    г.о.Самара

Советский районный суд г.о. Самары в составе:

судьи Никитиной С.Н.,

при секретаре судебного заседания Жирухиной Я.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2873/22 по исковому заявлению Овчинниковой Е.Б. к Департаменту управления имуществом г.о.Самара о признании договора недействительным в части, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Овчинникова Е.Б. обратилась в суд с иском к Департаменту управления имуществом г.о.Самара о признании недействительным пункта 1.1 договора купли-продажи №кп от 09.03.2022 в той части, в которой выкупная цена земельного участка превышает 50% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; о применении последствий недействительности части сделки, обязании Департамента управления имуществом г.о.Самара возвратить Овчинниковой Е.Б. излишне полученную сумму по сделке, а именно 970006 рублей 50 копеек.

В обоснование иска указано, что Овчинникова Е.Б. является собственником нежилого здания мини-магазина с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (запись о государственной регистрации права собственности № от 22.03.2018). Указанное здание мини-магазина в соответствии со сведениями ЕГРН расположено в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 54 кв.м., относящегося по категории к землям населенных пунктов, имеющего разрешенное использование «под мини-магазин».

Распоряжением Департамента градостроительства г.о.Самара №РД-79 от 13.02.2020 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена», Овчинниковой Е.Б. было предварительно согласовано предоставление земельного участка площадью 300 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, отнесенного по категории к землям населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - магазин. На основании распоряжения с целью осуществления государственного кадастрового учета земельного участка в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане, Овчинникова Е.Б. обратилась в МФЦ г.Самары с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества. Уведомлением от 04.03.2020 № кадастровый учет был приостановлен и в последующем уведомлением от 19.06.2020 № в осуществлении государственного кадастрового учета было отказано.

Решением Самарского районного суда г.Самары от 14.09.2020 были удовлетворены требования Овчинниковой Е.Б. о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Самарской области в осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образованного в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории и утвержденного распоряжением от 19.06.2020. Апелляционным определением Самарского областного суда от 15.12.2020 указанное решение вступило в законную силу.

На основании вступившего в законную силу решения суда Овчинникова Е.Б. повторно обратилась в Управление Росреестра по Самарской области за осуществлением кадастрового учета образованного земельного участка. Однако уведомлением от 02.02.2021 № кадастровый учет был приостановлен в связи с выявлением пересечения границ образуемого земельного участка с границами земельного участка, поставленного на кадастровый учет с кадастровым номером №.

Из ответа Департамента Градостроительства г.о.Самара Овчинникова Е.Б. узнала, что земельный участок с кадастровым номером № под многоквартирным домом <адрес> образован и поставлен на кадастровый учет постановлением Администрации г.о.Самара № от 17.12.2019, которым утверждена документация по планировке территории (проекта межевания территорий, занимаемых многоквартирными жилыми домами в <адрес>).

Овчинникова Е.Б. обратилась в суд иском к Управлению Росреестра по Самарской области, Департаменту управления имуществом г.о.Самара о признании реестровой ошибкой установление границ земельного участка с кадастровым номером №, образованных проектом межевания территории, внести изменения в сведения ЕГРН о границах земельного участка с кадастровым номером №, установить, что решение суда по настоящему делу является основанием для государственного кадастрового учета земельного участка. Решением Самарского районного суда г.Самары от 22.09.2021 данные требования Овчинниковой Е.Б. были удовлетворены.

Земельный участок окончательно поставлен на кадастровый учет 13.12.2021, то есть спустя более одного года с момента утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по причинам, не связанным с действиями или бездействием Овчиниковой Е.Б., с присвоением кадастрового номера №. 11.01.2022 Овчинниковой Е.Б. направлено заявление о предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов с кадастровым номером № на основании подпункта 6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ и приложена выписка из ЕГРН, подтверждающая осуществление государственного кадастрового учета.

Департамент управления имуществом г.о.Самара, рассмотрев заявление Овчинниковой Е.Б., направил проект договора купли-продажи №кп без даты земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. в г.о.Самара. Согласно предмету договора Департамент управления имуществом г.о.Самара обязуется передать в собственность, Овчинникова Е.Б. принять и оплатить по цене 100% кадастровой стоимости земельного участка из земель категории земли населенных пунктов с кадастровым номером № по адресу: <адрес> видом разрешенного использования – магазин, в границах указанных в выписке из ЕГРН, общей площадью 300 кв.м.

Овчинниковой Е.Б. в адрес Департамента управления имуществом г.о.Самара был направлен протокол разногласий, согласно которому Овчинникова Е.Б. предложила согласовать условия договора, изложенные в п.1.1 в редакции Постановления Правительства Самарской области от 26.08.2019 №592, а именно в размере 50% от кадастровой стоимости земельного участка. При этом Овчинникова Е.Б. исходила из подп.1 п.2 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Самарской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного Постановлением Правительства Самарской области от 30.09.2015 №618 (ред. 31.05.2021). Вместе с протоколом разногласий Овчинниковой Е.Б. было направлено письмо, в котором сообщалось, что она оставляет за собой право обратиться в суд за оспариванием условий договора, изложенных в п.1.1 относительно редакции закона, применяемой к правоотношениям, устанавливающим размер выкупной цены земельного участка.

Истец считает, что цена договора купли-продажи №кп на земельный участок определена с нарушением требований закона и прав и законных интересов истца. Овчинникова Е.Б. обратилась в уполномоченный орган за предварительным согласованием предоставления земельного участка в декабре 2019 года, на момент обращения размер выкупной стоимости земельного участка составлял 50% от кадастровой стоимости земельных участков, все документы, необходимые для принятия решения были предоставлены до 01.01.2021.

Истец, представители ответчика Департамента управления имуществом г.о.Самара, третьих лиц Администрации г.о.Самара. Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании на иске настаивал.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что Овчинникова Е.Б. является собственником нежилого здания мини-магазина с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (запись о государственной регистрации права собственности № от 22.03.2018). Указанное здание расположено в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 54 кв.м., относящегося по категории к землям населенных пунктов с разрешенным использованием «под мини-магазин».

Распоряжением Департамента градостроительства г.о.Самара №РД-79 от 13.02.2020 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена», Овчинниковой Е.Б. было предварительно согласовано предоставление в собственность за плату земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, который предстоит образовать, площадью 300 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, отнесенного по категории к землям населенных пунктов с разрешенным использованием под магазин.

На основании распоряжения с целью осуществления государственного кадастрового учета земельного участка в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане, Овчинникова Е.Б. обратилась в МФЦ г.Самары с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества. Уведомлением от 04.03.2020 № кадастровый учет был приостановлен и в последующем уведомлением от 19.06.2020 № в осуществлении государственного кадастрового учета было отказано.

Решением Самарского районного суда г.Самары от 14.09.2020 были удовлетворены требования Овчинниковой Е.Б. о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Самарской области в осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образованного в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории и утвержденного распоряжением от 19.06.2020. Апелляционным определением Самарского областного суда от 15.12.2020 указанное решение вступило в законную силу.

На основании вступившего в законную силу решения суда Овчинникова Е.Б. повторно обратилась в Управление Росреестра по Самарской области за осуществлением кадастрового учета образованного земельного участка. Однако уведомлением от 02.02.2021 № кадастровый учет был приостановлен в связи с выявлением пересечения границ образуемого земельного участка с границами земельного участка, поставленного на кадастровый учет с кадастровым номером №.

Из ответа Департамента Градостроительства г.о.Самара Овчинникова Е.Б. узнала, что земельный участок с кадастровым номером № под многоквартирным домом <адрес> образован и поставлен на кадастровый учет постановлением Администрации г.о.Самара № от 17.12.2019, которым утверждена документация по планировке территории (проекта межевания территорий, занимаемых многоквартирными жилыми домами в <адрес>).

Овчинникова Е.Б. обратилась в суд иском к Управлению Росреестра по Самарской области, Департаменту управления имуществом г.о.Самара о признании реестровой ошибкой установление границ земельного участка с кадастровым номером №, образованных проектом межевания территории, внести изменения в сведения ЕГРН о границах земельного участка с кадастровым номером №, установить, что решение суда по настоящему делу является основанием для государственного кадастрового учета земельного участка. Решением Самарского районного суда г.Самары от 22.09.2021 требования Овчинниковой Е.Б. были удовлетворены.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №.

11.01.2022 Овчинниковой Е.Б. направлено заявление о предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов с кадастровым номером № на основании подпункта 6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ и приложена выписка из ЕГРН, подтверждающая осуществление государственного кадастрового учета.

Департамент управления имуществом г.о.Самара, рассмотрев заявление Овчинниковой Е.Б., направил проект договора купли-продажи №кп земельного участка. Согласно предмету договора Департамент управления имуществом г.о.Самара обязуется передать в собственность, Овчинникова Е.Б. принять и оплатить по цене 100% кадастровой стоимости земельного участка из земель категории земли населенных пунктов с кадастровым номером № по адресу: <адрес> видом разрешенного использования – магазин, в границах указанных в выписке из ЕГРН, общей площадью 300 кв.м.

Овчинниковой Е.Б. в адрес Департамента управления имуществом г.о.Самара был направлен протокол разногласий, согласно которому Овчинникова Е.Б. предложила согласовать условия договора, изложенные в п.1.1 в редакции Постановления Правительства Самарской области от 26.08.2019 №592, а именно в размере 50% от кадастровой стоимости земельного участка. При этом Овчинникова Е.Б. исходила из подп.1 п.2 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Самарской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного Постановлением Правительства Самарской области от 30.09.2015 №618 (ред. 31.05.2021). Вместе с протоколом разногласий Овчинниковой Е.Б. было направлено письмо, в котором сообщалось, что она оставляет за собой право обратиться в суд за оспариванием условий договора, изложенных в п.1.1 относительно редакции закона, применяемой к правоотношениям, устанавливающим размер выкупной цены земельного участка.

Истец считает, что цена договора купли-продажи №кп на земельный участок определена с нарушением требований закона и прав и законных интересов истца.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 N 14-КГ17-12, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

При этом принцип свободы договора не позволяет определять условия договора с нарушением требований закона (ст. 422 ГК РФ).

Согласно п. 5 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

Из положений п. 5 ст. 39.17 названного кодекса следует, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка в собственность уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренных ст. 39.16 указанного кодекса, и при отсутствии таких оснований, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, либо принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно и направляет принятое решение заявителю.

Таким образом, обязанность заключить с собственником расположенных на земельном участке строений договор купли-продажи этого участка по общему правилу возникает у уполномоченного органа с момента обращения такого собственника с соответствующим заявлением.

Как предусмотрено п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пп. 3 п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

Цена названного земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п. 3 ст. 39.4 указанного выше кодекса).

Ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что по общему правилу сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Следовательно, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.

На основании Постановления Правительства Самарской области от 30.09.2015 N 618 "Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Самарской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов и о признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Самарской области" (в редакции постановления Правительства Самарской области от 21.01.2019 № и от 26.08.2019 №), согласно подпункта 1, 2 пункта 2, цена земельных участков, на которых расположены здания, сооружения (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации), при их продаже определяется в размере пятидесяти процентов от кадастровой стоимости земельных участков на период до 01.01.2020.

Согласно пункта 3 Постановления Правительства Самарской области от 30.09.2015 N 618, положения, установленные пунктом 2 настоящего Порядка, применяются также в случае, если продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется по истечении вышеуказанных сроков, но при этом все документы, необходимые для принятия решения о предоставлении в собственность земельного участка и заключения договора купли-продажи, имелись в органе, осуществляющем распоряжение земельными участками, до истечения указанных сроков.

Овчинникова Е.Б. обратилась в уполномоченный орган за предварительным согласованием предоставления земельного участка 13.12.2019, соответственно, на момент обращения размер выкупной стоимости земельного участка составлял 50% от кадастровой стоимости земельных участков. Распоряжением Департамента градостроительства г.о.Самара №РД-79 от 13.02.2020 «О предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена», Овчинниковой Е.Б. было предварительно согласовано предоставление земельного участка площадью 300 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, отнесенного по категории к землям населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - магазин. Так как цена договора купли-продажи №кп пунктом 1.1 была установлена в размере 100% от кадастровой стоимости земельного участка, согласно п.2.4 цена договора составила 1 814 013 рублей, данная сумма Овчинниковой Е.Б. согласно квитанции об оплате от 21.03.2022 была оплачена полностью, соответственно 50% от данной суммы составляет 907 006 рублей 50 копеек.

При таких обстоятельствах, исковые требования истца подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Овчинниковой Е.Б. к Департаменту управления имуществом г.о.Самара о признании договора недействительным в части, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным пункт 1.1 договора купли-продажи №кп от 09.03.2022 в той части, в которой выкупная цена земельного участка превышает 50% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительности части сделки, обязав Департамент управления имуществом г.о.Самара возвратить Овчинниковой Е.Б. излишне оплаченную по сделке денежную сумму в размере 970006 рублей 50 копеек.

Решение суда может быть обжаловано в Самарский областной суд через Советский районный суд г. Самары в течении месяца со дня принятия решения суда в окончательном виде.

Мотивированное решение изготовлено 07.12.2022 года.

Судья: