Решение от 19.12.2023 по делу № 2-2272/2023 от 09.08.2023

Дело № 2-2272/2023

Уникальный идентификатор дела 27RS0006-01-2023-003772-27

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19.12.2023                                        г. Хабаровск

Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе председательствующего судьи Карнаух Т.В.,

при секретаре Литвиновой Е.Д.,

с участием представителя истца Капусткиной Л.В., по доверенности,

представителя органов опеки Терещенко С.И., по доверенности,

старшего помощника прокурора Хабаровского района Васильевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Миклиной ФИО14 к Ахметову ФИО15, Ахметовой ФИО16, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, снятии с регистрационного учета, выселении, взыскании судебных расходов,

установил:

Миклина О.А. обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Миклиной ФИО14 (Продавец) и Ахметовым ФИО15, Ахметовой ФИО16, действующей в интересах ФИО1, ФИО5 (Покупатели) заключен договор купли-продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Жилое помещение - квартира передается Продавцом Покупателям укомплектованный электротехническим и сантехническим оборудованием. Сторонами согласована цена жилого помещения в размере <данные изъяты> рублей (<данные изъяты>). Сторонами определен следующий порядок уплаты стоимости объекта купли-продажи: <данные изъяты> рублей Покупатели оплачивают Продавцу из средств, выделяемых по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал № № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного на основании решения УПФР в г. Хабаровске и Хабаровском районе Хабаровского края № от ДД.ММ.ГГГГ; <данные изъяты> рублей Покупатели оплачивают за счет собственных средств, в порядке рассрочки в соответствии со следующим графиком: платеж осуществляется каждое последнее число месяца, начиная с ДД.ММ.ГГГГ г. платежом в размере <данные изъяты> рублей ежемесячно в течение 12 (двенадцати) месяцев. В тексте договора купли-продажи сторонами определен график платежей. В соответствии с частью 1 статьи 555 ГК РФ цена объекта недвижимого имущества является существенным условием договора купли- продажи недвижимого имущества (жилого помещения - квартиры). Договор купли-продажи названного жилого помещения - квартиры сторонами заключен ДД.ММ.ГГГГ, содержит установленные законодательством и согласованные сторонами существенные условия договора. Обязательства по договору купли-продажи указанного жилого помещения - квартиры со стороны Продавца выполнены в полном объеме, жилое помещение передано Покупателям, препятствий со стороны Продавца по пользованию жилым помещением Покупателями не чинилось. Отсутствие акта приема-передачи квартиры не является существенным нарушением условий договора купли-продажи и не влечет его расторжение на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ. Вместе с тем, обязательства по оплате Продавцу цены по договору купли- продажи жилого помещения со стороны Покупателей в полной мере не выполнено. Покупателями переданы Продавцу денежные средства материнского капитала в размере <данные изъяты> рублей. Ежемесячные платежи в соответствии с определенным сторонами графиком платежей Продавцу со стороны покупателей не внесены. Иных платежей во исполнение условий договора купли-продажи жилого помещения в адрес Продавца со стороны Покупателей до настоящего времени не осуществлялось. Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли- продажи (п. 8 раздела "Разрешение споров, связанных с исполнением обязательств" Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017). В данном случае недоплата покупателем практически всей цены по договору <данные изъяты> рублей - то есть 86,3% цены жилого помещения по договору, с очевидностью лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры Ввиду фактического неисполнения условий договора купли-продажи жилого помещения заявители не приобрели права собственности в отношении спорного объекта недвижимого имущества. Оснований для сохранения регистрации в спорном жилом помещении за ответчиками, исходя из фактических обстоятельств дела, также не имеется. В целях досудебного урегулирования спора и примирения сторон истцом в адрес ответчиков направлено претензионное письмо от ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с тем, до настоящего времени ответа со стороны ответчиков не получено, каких либо действий, направленных на исполнение условий договора не предпринято. На основании изложенного, истец просит:

расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>, заключенный между Миклиной ФИО14 и Ахметовым ФИО15, Ахметовой ФИО16, действующей в интересах ФИО1, ФИО5;

выселить Ахметова ФИО15, Ахметову ФИО16, несовершеннолетних ФИО1, ФИО5 из жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения;

снять Ахметова ФИО15, Ахметову ФИО16, несовершеннолетних ФИО1, ФИО5 с регистрационного учета по месту жительства в жилом помещении - квартире, расположенной по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения;

взыскать с Ахметова ФИО15, Ахметовой ФИО16, несовершеннолетних ФИО1, ФИО5 сумму государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле привлечены: в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: отдел опеки и попечительства по Хабаровскому муниципальному району управления опеки и попечительства министерства образования и науки Хабаровского края, отделение Фонда Пенсионного и Социального страхования Российской Федерации по Хабаровскому краю и Еврейской Автономной области, ОМВД России по Хабаровскому району Хабаровского края, в порядке ч.3 ст. 45 ГПК РФ прокурор Хабаровского района Хабаровского края.

Представитель истца Капусткина Л.В. в судебном заседании исковые требования поддержала, по доводам изложенным в иске, указала, что предположительно, ответчик не выплачивает денежные средства по договору, так как рассчитывал получить их по трудовому спору, но не получил, в настоящее время ответчики нигде не работают, иного дохода не имеют, выплатить денежные средства не смогут, более того, ответчик говорил, что они будут освобождать квартиру, но на сегодняшний день никакие обязательства не выполнены.

Представитель органов опеки и попечительства по Хабаровскому муниципальному району Терещенко С.И. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, с учетом интересов несовершеннолетних детей.

Истец Миклина О.А., ответчики Ахметов Р.И., Ахметова Н.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО5, представители третьих лиц отделение Фонда Пенсионного и Социального страхования Российской Федерации по Хабаровскому краю и Еврейской Автономной области, ОМВД России по Хабаровскому району Хабаровского края, в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства. Истец просила рассмотреть дело в свое отсутствие, с участием ее представителя, представитель ОМВД России по Хабаровскому району Хабаровского края направил заявление о рассмотрении дела без участия сотрудников отдела по вопросам миграции ОМВД России по Хабаровскому району.

На основании положений 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ, с учетом мнения представителя истца, на основании определения суда дело рассмотрено в порядке заочного производства.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, заключение старшего помощника прокурора Васильевой, полагавшей, что исковые требования удовлетворению не подлежат, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей воле и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как следует из материалов дела и установлено судом при рассмотрении дела, ДД.ММ.ГГГГ между Миклиной О.А. (Продавец) и Ахметовым Р.А., Ахметовой Н.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО5 (Покупатели) заключен договор купли-продажи жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью 60,7 кв.м., состоящую из 3х жилых комнат, расположенную на 1 этаже жилого дома, с кадастровым номером № (п. 1.1). Пунктами 2.1 -2.2 договора определено, что стоимость объекта составляет <данные изъяты>., цена является окончательной и изменению не подлежит. Сторонами определен следующий порядок уплаты стоимости объекта купли-продажи: <данные изъяты> рублей Покупатели оплачивают Продавцу из средств, выделяемых по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал № № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного на основании решения УПФР в г. Хабаровске и Хабаровском районе Хабаровского края № от ДД.ММ.ГГГГ; <данные изъяты> рублей Покупатели оплачивают за счет собственных средств, в порядке рассрочки в соответствии со следующим графиком: платеж осуществляется каждое последнее число месяца, начиная с марта 2022 г. платежом в размере <данные изъяты> рублей ежемесячно в течение 12 (двенадцати) месяцев.

Согласно части 3 договора существенными условиями Договора от ДД.ММ.ГГГГ определены:

Передача Покупателям указанного в настоящем договоре Объекта осуществляется в день подписания сторонами настоящего Договора. Претензий между Сторонами нет.

Продавец гарантирует, что на момент подписания Договора является полноправным и законным собственником Объекта. Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования Объектом после государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателям, не имеется (статьи 292, 558 Гражданского кодекса РФ).

Также Продавец подтверждает и гарантирует, что:

не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица в течение ближайшего месяца, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физических лиц, и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом.

на приобретение Объекта не использовались средства материнского (семейного) капитала, что Объект не был заложен по кредиту, который возвращался с привлечением средств материнского (семейного) капитала, а также не имеется неисполненных обязательств перед уполномоченными органами Российской Федерации по наделению несовершеннолетних детей долями в указанном Объекте.

Стороны, руководствуясь ст. 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателям по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц при приобретении Объекта недвижимости или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия Объекта недвижимости у Покупателей, по этим основаниям, Продавец обязуются возместить Покупателям все понесенные убытки и расходы, связанные с вышеуказанными обстоятельствами.

В случае возникновения каких-либо споров, связанных с правами наследников и лиц, имеющих право на обязательную долю (ст. 1149 ГК РФ) и долю по закону (ст. И 42 ГК РФ) в наследстве, Продавец обязуется урегулировать имущественные и неимущественные спорные отношения самостоятельно, не привлекая к участию Покупателей Объекта, а также удовлетворить требования третьих лиц за свой счет, в том числе выплатить наследникам денежную компенсацию, соответствующую рыночной стоимости причитающейся им по закону доли в праве собственности на вышеуказанный Объект или если суд безапелляционно постановит наделить наследников вышеуказанного Объекта долей в ее праве собственности, Продавец обязуется приобрести на имя Покупателей вышеуказанного Объекта аналогичное жилье взамен на оставшуюся у Покупателя долю Объекта после решения суда, которую Покупатель должен вернуть Продавцу.

Продавец обязуется самостоятельно внести оплату за жилье и коммунальные услуги, в том числе взносы на кап. ремонт, до даты фактической передачи Объекта Покупателям, а при наличии долговых обязательств за вышеуказанные услуги, погасить их в полном объеме в течение 3:(трех) календарных дней с момента выявления такой задолженности сторонами.    :

На момент подписания Договора в Объекте на регистрационном учете никто не состоит.

Продавец обязуется передать указанный Объект в том состоянии, в котором он был на момент осмотра Покупателями, укомплектованный электротехническим и сантехническим оборудованием, не обремененный задолженностями по квартплате, коммунальным платежам,, оплате за электроэнергию. Покупатели осмотрели Объект, претензий по внешнему виду и качеству не имеют.    

Стороны договорились, что все гарантии и заверения, данные сторонами друг другу в настоящем договоре, являются достоверными и имеют значение для заключения настоящего договора. В соответствии с п. 1 ст. 43 1.2 ГК РФ, сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений.

Покупатели приобретают право собственности на Объект с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о переходе права собственности в установленном законом порядке к Покупателям. При этом Покупатели принимают на себя обязанности по уплате налогов на имущество, осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт Объекта.

Стороны пришли к соглашению, что ни одна из сторон не несет ответственности перед другой стороной за несвоевременное выполнение обязательств, предусмотренных настоящим договором ввиду пандемии СОУ1О-19 (установление ограничительных мер, болезнь С0УЮ-19 и т.п.) так, срок исполнения обязательств может быть изменен, соглашением сторон, при этом сторона, которая не может исполнить своего обязательства, должна (устно/письменно) известить другую сторону о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по настоящему договору в разумный срок с момента возникновения этих обстоятельств, но не более 5 (Пяти) календарных дней.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности Ахметова Р.И., Ахметовой Н.В., ФИО5, ФИО1 на указанный объект недвижимости, в соответствии с договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ надлежащим образом зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, что подтверждается отметкой в договоре купли-продажи, выпиской из ЕГРН.

Согласно сведений, представленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, в отношении ответчиков зарегистрированных прав на иное недвижимое имущество, кроме спорной квартиры, не имеется

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

По правилам п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В силу положений ст. 498 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с условиями договора купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком произведена оплата плата в размере <данные изъяты> руб. за счет средств материнского (семейного) капитала (государственный сертификат на материнский (семейный) капитал №, выданного ДД.ММ.ГГГГ), что подтверждается сведениями предоставленными ОСФР по Хабаровскому краю и ЕАО, и не оспаривается истцом.

Сведений о том, что ответчиками производились иные оплаты в счет исполнения обязательств по указанному договору, в материалах дела не имеется.

Вместе с тем, согласно договору купли –продажи установленные сроки оплаты истекли (последний платеж определен ДД.ММ.ГГГГ).

В материалы дела истцом представлено претензионное письмо, направленное Миклиной О.А. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчиков с требованием выплатить Миклиной О.А. сумму задолженности по договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого помещения – квартиры, в случае невозможности выплаты задолженности, заключить с Миклиной О.А. соглашение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Претензия направлена истцом ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Частями 1, 2, 4 ст. 450 ГК РФ определено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Судом установлено, что заключенный договор купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не содержит условия одностороннего порядка его расторжения в связи с существенным неисполнением обязательств, а именно: в связи с нарушением установленного настоящим договором срока оплаты.

В соответствии с ч.3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд исходит из установленного в судебном заседании обстоятельства о том, что продавец получил от покупателя часть денежных средств в размере <данные изъяты> руб., доводы о неплатежеспособности ответчиков высказаны представителем истца предположительно, доказательств указанным обстоятельствам не представлено, при таких обстоятельствах неисполнение обязанности по оплате переданного в соответствии с договором купли-продажи объекта недвижимости, не влечет возникновения у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что при указанных обстоятельствах, при частичном получении продавцом от покупателей денежных средств, предположительных доводах о неплатежеспособности ответчиков, отсутствии в договоре условий одностороннего порядка его расторжения в связи с нарушением установленного договором срока оплаты, с учетом соблюдения прав несовершеннолетних собственников, оснований для расторжения договора в связи с существенными нарушениями договора другой стороной, не имеется.

Поскольку заявленные требования истца о выселении и снятии с регистрационного учета ответчиков являются производными от основного требования, при отказе судом в удовлетворении данного требования о расторжении договора купли продажи квартиры, требования о выселении и снятии с регистрационного учета ответчиков удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Поскольку требования истца оставлены судом без удовлетворения, оснований для взыскания судебных расходов не имеется.

Руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░14 ░ ░░░░░░░░ ░░░15, ░░░░░░░░░ ░░░16, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░1, ░░░5 ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░:

░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░;

░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░ ░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░, ░ ░ ░░░░░░, ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, - ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ 22.01.2024.

░░░░░                                         ░.░. ░░░░░░░