Решение по делу № 2-2145/2016 от 16.05.2016

Дело № 2-2145/2016

мотивированное решение

изготовлено 20.07.2016г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 июля 2016 года г.Ярославль

Фрунзенский районный суд г.Ярославля в составе:

председательствующего судьи Архипова О.А.,

при секретаре Рыбачок В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ООО «Ярославские палаты», Королёвой Т.А. о признании недействительным договора купли-продажи, взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ПАО «Сбербанк России» обратилось в суд с иском к ООО «Ярославские палаты», Королёвой Т.А.: о признании недействительным договора от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА купли-продажи квартир: НОМЕР в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, заключенного между ответчиками; взыскании судебных расходов в виде расходов по уплате государственной пошлины в размере ... руб.

В обоснование исковых требований указало, что между истцом и ответчиком ООО «Ярославские палаты» заключен кредитный договор от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР, согласно которому истцом указанному ответчику были предоставлены денежные средства с лимитом в размере ... руб. ... коп. на срок до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА под ... % годовых для финансирования строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес>

В целях обеспечения исполнения обязательств по указанному договору между истцом и ответчиком ООО «Ярославские палаты» заключен договор от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ипотеки объекта незавершенного строительства лит. ... степенью готовности ... % по адресу: <адрес>. После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: <адрес> регистрации права собственности ответчика ООО «Ярославские палаты» на квартиры в данном доме, обременение квартир в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России» зарегистрировано не было.

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ответчиками заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого, ответчик ООО «Ярославские палаты» продал, а ответчик Королёва Т.А. приобрела ... квартир в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в том числе квартиры: НОМЕР Указанный договор, по мнению истца, заключен в нарушение требований п. 1 ст. 37, ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», т.к. согласия на отчуждение квартир истец, как залогодержатель данного недвижимого имущества, не давал. Также истец указал, что приобретенные ответчиком Королёвой Т.А. квартиры не оплачены, условия кредитного договора от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР со стороны ООО «Ярославские палаты» не исполняются.

В дальнейшем истец уточнил исковые требования, дополнительно в качестве оснований иска указал на нарушение ответчиком ООО «Ярославские палаты» при заключении договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА требований п. 3.1.2 договора залога имущественных прав от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. НОМЕР, согласно которому залогодатель – ООО «Ярославские палаты» обязался не совершать уступки, не отчуждать, не передавать в последующий залог третьим лицам предмет залога, в том числе спорные квартиры, без письменного согласия залогодержателя .

Представитель истца ПАО «Сбербанк России» по доверенности Гасюкова И.И. в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, дала пояснения согласно тексту уточненного искового заявления, письменной позиции по делу. В письменной позиции дополнительно указала на нарушение ответчиком ООО «Ярославские палаты» при заключении оспариваемого договора положений п. 1 ст. 10 ГК РФ, согласно которому не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) .

Представитель ответчика ООО «Ярославские палаты» директор общества Капшук Н.В. в судебное заседание явился, возражал в удовлетворении исковых требований, сообщил о законности оспариваемого договора купли-продажи.

Ответчик Королёва Т.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежаще.

Представитель ответчика Королёвой Т.А. по доверенности Загребнев Е.В. в судебное заседание явился, возражал в удовлетворении исковых требований, дал пояснения согласно тексту возражений на иск. В возражениях на исковое заявление сообщил, что предметом залога по договору ипотеки от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР, заключенному между ОАО «Сбербанк России» и ООО «Ярославские палаты», спорные квартиры в многоквартирном доме по адресу: <адрес> не являлись, в связи с чем, согласия истца на отчуждение данных квартир ответчиком ООО «Ярославские палаты» не требовалось .

Третье лицо Управление Росреестра в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела уведомлено надлежаще, направило в адрес суда отзыв на исковое заявление, в котором просило рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица .

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

Застройщиком многоквартирного дома по адресу: <адрес> являлся ответчик ООО «Ярославские палаты», что подтверждается разрешением на строительство от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР, выданным департаментом архитектуры и развития территорий города мэрии г.Ярославля .

Между ОАО «Сбербанк России» и ответчиком ООО «Ярославские палаты» заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР . С целью обеспечения исполнения обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии, между ОАО «Сбербанк России» и ответчиком ООО «Ярославские палаты» ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заключен договор ипотеки НОМЕР, согласно которому ООО «Ярославские палаты» передало ОАО «Сбербанк России» в залог: объект незавершенного строительства лит. ... общей площадью застройки ... кв.м., степенью готовности ...% по адресу: <адрес> право аренды земельного участка общей площадью ... кв.м., кадастровый НОМЕР по адресу: <адрес> .

Также между ОАО «Сбербанк России» и ООО «Ярославские палаты» ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заключен договор залога имущественных прав НОМЕР, согласно которому ООО «Ярославские палаты» передало в залог ОАО «Сбербанк России» принадлежащее ООО «Ярославские палаты» на основании договора строительного подряда от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР, заключенного между ООО «Ярославские палаты» и ООО «Южная Строительная Компания», право на получение в собственность квартир общей площадью 11369,71 кв.м. по адресу: <адрес>, в том числе, в том числе квартир: НОМЕР .

Разрешением от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА № НОМЕР, выданным департаментом архитектуры и развития территорий города мэрии г.Ярославля, многоквартирный дом по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию . На основании указанного разрешения ответчиком ООО «Ярославские палаты» ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА зарегистрировано право собственности на квартиры: НОМЕР в данном многоквартирном доме. Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 13.01.2015г., выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА обременения в отношении указанных квартир, в том числе в виде ипотеки, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок и ним отсутствовали .

Между ответчиками ООО «Ярославские палаты» и Королёвой Т.А. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заключен договор купли-продажи, согласно которому ООО «Ярославские палаты» продало, а Королёва Т.А. приобрела ... квартир в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в том числе квартиры: НОМЕР на общую сумму ... руб. ... коп. .

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Форма договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА сторонами сделки соблюдена.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Переход к ответчику Королёвой Т.А. права собственности на спорные квартиры согласно договору купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА подтверждается: свидетельствами о государственной регистрации права от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА . Данные свидетельства, а также выписки не содержат сведений о наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок и ним обременений спорных квартир в виде ипотеки .

Согласно п.п. 1, 2 ст. 334 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В силу ст. 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 76 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

В соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР, ипотека в отношении принадлежащих ответчику Королёвой Т.А. квартир: №НОМЕР в многоквартирном доме по адресу: <адрес> зарегистрирована ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. и ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. .

В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Согласно п. 4 договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА продавец ООО «Ярославские палаты» гарантировало покупателю Королёвой Т.А., что продаваемые квартиры не проданы, не заложены, не подарены, не обещаны в дарении, не переданы в аренду, залог, доверительное управление или бесплатно во временное пользование, не внесены в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоят, не обременены сервитутом, охранными обязательствами, не являются памятниками истории и культуры (архитектуры). Продавец передает покупателю квартиры свободными от любых прав третьих лиц.

На момент заключения договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА обязанность, установленная п. 4 договора, ответчиком ООО «Ярославские палаты» была исполнена, квартиры: НОМЕР в многоквартирном доме по адресу: <адрес> предметом залога между ООО «Ярославские палаты» и ОАО «Сбербанк России» не являлись, в связи с чем, согласия истца ПАО «Сбербанк России» на отчуждение указанных объектов недвижимого имущества, согласно положениям п. 2 ст. 346 ГК РФ, не требовалось.

Предметом залога по договору залога имущественных прав от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР спорные квартиры также не являлись, т.к. предметом данного договора являлись не квартиры, а принадлежащее ООО «Ярославские палаты» на основании договора строительного подряда от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР, заключенного между ООО «Ярославские палаты» и ООО «Южная Строительная Компания», право на получение в собственность квартир общей площадью ... кв.м. по адресу: <адрес>

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Регистрация ООО «Ярославские палаты» права собственности в отношении квартир НОМЕР в многоквартирном доме по адресу: <адрес> на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА RU НОМЕР без обременения в виде ипотеки, истцом ПАО «Сбербанк России» не оспорена. При указанных обстоятельствах, согласия истца ПАО «Сбербанк России» на отчуждение спорных квартир их собственником – ООО «Ярославские палаты» не требовалось, в связи с чем, отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований о признании договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА недействительным.

Суд не усматривает в действиях ответчика ООО «Ярославские палаты» при заключении договора купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА нарушения требований п. 1 ст. 10 ГК РФ, согласно которым не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно представленному истцом ПАО «Сбербанк России» расчету, задолженность ответчика ООО «Ярославские палаты» по кредитному договору от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР по состоянию ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. составляла ... руб. ... коп. . Оплата покупателем Королёвой Т.А. продавцу ООО «Ярославские палаты» приобретенных по договору купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА квартир на сумму ... руб. (... руб. + ... руб.) из общей суммы ... руб. ... коп. подтверждается: договором займа от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенным между Королёвой Т.А. и Капшук Н.В.; договором процентного займа от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. НОМЕР, заключенным между Капшук Н.В. и ООО «Ярославские палаты»; платежными поручениями от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. НОМЕР, от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР; договором уступки права требования от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА заключенным между Капшук Н.В. и Королёвой Т.А.; уведомлением о зачете встречных однородных требований между Королёвой Т.А. и ООО «Ярославские палаты» на сумму ... руб. .

Согласно пояснениям представителей ответчиков в судебных заседаниях, продажа Королёвой Т.А. спорных квартир для окончательного расчета с ООО «Ярославские палаты» по договору купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в настоящее время затруднена, ввиду положения на рынке недвижимости. Также, при наличии покупателей, продаже препятствует отсутствие согласия истца ПАО «Сбербанк России», при наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об ипотеке в отношении спорных квартир, на отчуждение данных квартир, что подтверждается заявлениями ответчика Королёвой Т.А. в адрес истца ПАО «Сбербанк России» .

В силу п. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В связи с отказом истцу в удовлетворении исковых требований, понесенные истцом судебные расходы в виде расходов по уплате государственной пошлины в размере ... руб. взысканию с ответчиков не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований публичного акционерного общества «Сбербанк России» отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд г.Ярославля в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.А.Архипов