Решение от 09.02.2022 по делу № 2-70/2022 (2-881/2021;) от 07.12.2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Муравленко                             9 февраля 2022 года

Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи                 Ракутиной Ж.К.,

при секретаре судебного заседания            Ереминой Э.В.,

с участием помощника прокурора г. Муравленко    Скоробогатова А.Б.,

представителя истца Администрации города Муравленко Дженгуровой Н.А., действующей на основании доверенности № 101-01-11/3140 от 23.10.2020,

представителя ответчика Рамазанова Р.В. адвоката Лебеденко Ю.А., действующего на основании ордера № 44/21 от 28.04.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-70/2022 по иску Администрации города Муравленко к Рамазанову Рамису Владиславовичу об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, по иску Рамазанова Рамиса Владиславовича к Администрации города Муравленко об установлении размера возмещения за жилое помещение, взыскании возмещения,

УСТАНОВИЛ:

Администрации города Муравленко обратилась в Муравленковский городской суд к Рамазанову Рамису Владиславовичу об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. В обоснование исковых требований указано, что Рамазанов Рамис Владиславович является собственником комнаты в двухкомнатной <адрес> народов в г. Муравленко. Распоряжением Администрации города Муравленко от 28.06.2019 № 1014 многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Управлению муниципального имущества Администрации города Муравленко поручено в срок до 26.05.2020 направить собственникам помещений в многоквартирном доме требование о его сносе в срок до 15.03.2021 (в редакции распоряжения Администрации города от 02.03.2021 № 192). В связи с фактическим отказом собственников от сноса вышеуказанного дома, на основании постановления Администрации города Муравленко от 18.03.2021 № 117, определено изъять земельный участок с кадастровым номером 89:13:010102:91, площадью 1 976 кв.м., а также жилые помещения, в том числе комнату в двухкомнатной <адрес>. Администрацией города Муравленко в полном объеме соблюдена процедура изъятия земельного участка и жилых помещений: проведена оценка рыночной стоимости изымаемого объекта недвижимости, направлен проект соглашения об изъятии недвижимости для подписания. Согласно отчету № 182/100/2 от 30.03.2021 рыночная стоимость объекта оценки: комнаты, площадью 17 кв.м., расположенной на 2 этаже в жилом доме по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес> народов, <адрес>, составляет 785 046 руб., в том числе: стоимость жилого помещения (квартиры) 353 861 руб., стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество 26 894 руб., стоимость общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире 348 379 руб., стоимость с учетом его доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом 31 313 руб., убытки, связанные с переездом 5 600 руб., убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение 2000 руб. 28.07.2021 Рамазанову Р.В. направлено соглашение об изъятии квартиры в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. Согласие на подписание ответчик не выразил. Просит изъять для муниципальных нужд жилое помещение в виде квартиры, расположенной по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес> народов, <адрес>, с выплатой Рамазанову Рамису Владиславовичу 758 046 руб.; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение в виде квартиры, расположенной по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, <адрес>, за муниципальным образованием <адрес>.

Определением суда от 13.12.2021 исковое заявление принято к производсву Муравленковского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа, возбуждено гражданское дело № 2-70/2022 (2-881/2021).

Рамазанов Рамис Владиславович обратился в суд с иском к Администрации города Муравленко об установлении размера возмещения за жилое помещение, взыскании возмещения. В обоснование иска указал, что является собственником жилого помещения – комнаты в двухкомнатной <адрес>, общей площадью 17 кв.м., расположенной по адресу: ЯНАО, <адрес> <адрес>, <адрес>. Распоряжением Администрации города Муравленко № 1014 от 28.06.2019 многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Указанным Распоряжением собственникам жилых помещений, расположенных в данном многоквартирном доме, предъявлено требование о сносе многоквартирного дома в срок до 30.12.2026. Распоряжением Администрации г. Муравленко №192 от 02.03.2021 в Распоряжение Администрации г. Муравленко №1014 от 28.06.2019 внесены изменения в части срока сноса дома, установлен срок сноса дома до 15.03.2021. На основании Постановления Администрации г. Муравленко №117 от 18.03.2021 «Об изъятии земельного участка для муниципальных нужд» изъят для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером 89:13:010102:91, площадью 1 976 кв.м., а также жилые помещения, расположенные в многоквартирном жилом <адрес> народов в <адрес>, находящемся на указанном земельном участке. Соглашение об изъятии жилого помещения, принадлежащего истцу, между истцом и ответчиком не заключено, в виду того, что размер возмещения за принадлежащее истцу жилое помещение его не устраивает. В обоснование размера возмещения за жилое помещение истцом представлен отчет №100 от 18.11.2021 об оценке рыночной стоимости жилого помещения - комнаты в двухкомнатной <адрес>, общей площадью 17 кв.м., расположенной по адресу: ЯНАО, <адрес>, <адрес>, выполненный ООО «Экспертно-оценочная палата», согласно которому выкупная стоимость объекта оценки составляет 1 063 000 руб. Просит установить возмещение за подлежащее изъятию жилое помещение - комнату в двухкомнатной <адрес>, общей площадью 17 кв.м., расположенной по адресу: ЯНАО, <адрес> сумме 1 063 000 руб.; взыскать с ответчика в пользу истца расходы на проведение независимой экспертизы в сумме 15 000 руб., по оплате государственной пошлины в сумме 13 815 руб., по оплате юридических услуг в сумме 60 000 руб.

Определением суда от 23.12.2021 данное исковое заявление принято к производству Муравленковского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа, возбуждено гражданское дело № 2-121/2022 (2-932/2021).

Определением суда от 27.01.2022 гражданские дела № 2-121/2022 (2-932/2021) по иску Рамазанова Рамиса Владиславовича к Администрации города Муравленко об установлении размера возмещения за жилое помещение, взыскании возмещения, № 2-70/2022 (2-932/2021) по иску Администрации города Муравленко к Рамазанову Рамису Владиславовичу об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, объединены в одно производство с присвоением гражданскому делу № 2-70/2022.

Представитель Администрации города Муравленко Дженгурова Е.А. исковые требования Администрации поддержала в полном объеме, исковые требования Рамазанова Р.В. не признала по основаниям, изложенным в представленных письменных возражениях на исковое заявление Рамазанова Р.В. В части исковых требований Рамазанова Р.В. к Администрации г. Муравленко просила отказать.

Рамазанов Р.В., надлежащим образом извещенный, в судебное заседание не явился. Просила о рассмотрении дела в его отсутствие, допустить к участию в деле в качестве его представителя адвоката Лебеденко Ю.А.

Представитель истца Рамазанова Р.В. адвокат Лебеденко Ю.А. в судебном заседании просил исковые требования Администрации удовлетворить частично, положить в основу решения суда отчет выполненный ООО «Экспертно-оценочная палата». Исковые требования Рамазанова Р.В. удовлетворить в полном объеме, установив возмещение за изымаемое жилое помещение в сумме 1 063 000 руб.

Прокурор полагал возможным удовлетворение исковых требований как Рамазанова Р.В. к Администрации города Муравленко, так и Админимтрации г. Муравленко к Рамазанову Р.В., установить возмещение в соответствии с экспертным заключением ООО «Экспертно-оценочная палата».

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, прокурора, полагавшего требования законными и обоснованными, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В силу ст.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) одним из принципов жилищного законодательства является необходимость обеспечения безопасности жилища, недопустимости произвольного лишения жилища.

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.

Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других лиц. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе путем отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Процедура, предшествующая изъятию жилого помещения, урегулирована частями 2 и 4 статьи 32 ЖК РФ, в силу которых изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. При этом принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

В силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как установлено в ходе судебного разбирательства, Рамазанов Рамис Владиславович является собственником комнаты в двухкомнатной <адрес>, с кадастровым номером 89:13:010102:1798, площадью 17 кв.м., расположенной по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, с 18.09.2017, что подтверждается выпиской из государственного реестра недвижимости и не оспаривается сторонами.

Распоряжением Администрации города Муравленко от 28.06.2019 № 1014 на основании заключения межведомственной комиссии от 31.05.2019 № 5, действующей на территории муниципального образования город Муравленко по вопросам признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, жилые помещения многоквартирного <адрес> признаны непригодными для проживания, а дом – аварийным и подлежащим сносу. УМИ Администрации города Муравленко поручено в срок до 26.05.2020 направить собственникам жилых помещений в многоквартирном доме требования о его сносе в срок до 30.12.2026.

Впоследствии распоряжением Главы города Муравленко № 192 от 02.03.2021 срок был изменен до 15.03.2021.

В связи с фактическим отказом собственника от сноса вышеуказанного дома, постановлением Администрации города Муравленко № 117 от 18.03.2021 было определено изъять земельный участок с кадастровым номером 89:13:010102:91, площадью 1 976 кв.м., а также жилые помещения, расположенные в жилом <адрес>, находящихся на указанном земельном участке. УМИ Администрации города Муравленко было поручено в течение десяти дней со дня принятия настоящего постановления направить данный документ правообладателям изымаемой недвижимости и в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав; выступить заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества; осуществить переговоры с правообладателями изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия; направить проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания.

28.07.2021 года указанное соглашение было направлено в адрес Рамазанову Р.В. Согласие на подписание соглашения Рамазанов Р.В. не выразил.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрены ст. 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно пп. 4 п. 2 указанной нормы принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 настоящей статьи, должно быть обоснованно решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления срок работ по сносу или реконструкции жилого дома, земельный участок и расположенные на нем жилые помещения в составе многоквартирного дома подлежат изъятию на основании соответствующего решения органа местного самоуправления.

Оценка рыночной стоимости земельных участков, объектов недвижимости, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ».

Администрацией г. Муравленко в обоснование размера возмещения за изымаемое жилое помещение был представлен отчет об оценке ООО «ГК «АЗИРА» №182/100/2 от 30.03.2021, проведенный оценщиком ФИО9, утвержденный Генеральным директором ФИО10 Оценщик ФИО9, проводивший исследование имеет соответствующее профессиональное образование, является членом СРО Региональная ассоциация оценщиков и имеет право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Ответственность эксперта (оценщика) застрахована в установленном законом порядке, квалификация подтверждена квалификационными аттестатами в области оценочной деятельности.

Согласно данному заключению рыночная стоимость жилого помещения и убытков, связанных с изъятием, по состоянию на 29.03.2021 года, составляет 758 046 руб., в том числе: стоимость жилого помещения (квартиры) 353 861 руб., стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество 26 894 руб., стоимость общей собственности на общее имущество к коммунальной квартире 348 379 руб., стоимость доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом 29 313 руб., убытки, связанные с переездом 5 600 руб., убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение 2000 руб. Оценщик при определении рыночной стоимости размера возмещения изымаемого объекта применял сравнительный подход.

При анализе фактических данных взяты объекты аналоги по стоимости от 1 350 000 руб. до 1 650 000 руб. Однако, дата публикации информации о наличии таких объектов недвижимости не указана, что не позволяет определить на какой период времени были заявлены к продаже данные объекты.

При расчете рыночной стоимости спорного жилого помещения оценщиком учтено 31,73 кв.м общей площади и среднее значение стоимости 1 кв.м. общей площади взято из расчета 23 650 руб., тогда как диапазон стоимости объектов, сопоставимых с исследуемым объектом в городе Муравленко составляет от 39 706 руб. до 44 118 руб. за 1 кв.м.(л.д.122). При расчете рыночной стоимости доли в общем имуществе дома учитывалась общая площадь жилых помещений 885,4 кв.м., тогда как общая площадь дома составляет 1078,6 кв.м. Для определения стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, оценщиком принято решение о применении метода распределения при оценке стоимости земельного участка. Величина рыночной стоимости земельного участка под объектом оценки определяется как наиболее вероятная доля стоимости прав на земельный участок в стоимости единого объекта оценки. Поскольку подобного исследования в ЯНАО не проводилось определения доли определено результатами столичного рынка, поскольку общая конъюктура рынка недвижимости в городах, по крайне мере в части относительных показателей, не может сильно отличаться.

Таким образом, в отчете №182/100/2 от 30.03.2021 неверно произведен расчет доли в праве общей собственности на общее имущество, а также на земельный участок, в составе возмещения эти доли не учтены.

Кроме того, в силу ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки рекомендуемая для целей совершения сделки, может быть использована в течение 6 месяцев, с даты составления отчета. При этом, отчет об оценке, представленный стороной ответчика, составлен в марте 2021 года. Сроки актуальности отчета ответчика истекли. Иного отчета, отвечающего требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» на момент вынесения решения суда ответчиком не предоставлено.

В силу ст.123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), гражданское судопроизводство осуществляется на условиях состязательности и равноправия сторон.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст.56 ГПК РФ).

Рамазановым Р.В. заявлены исковые требования к Администрации города Муравленко об установлении размера возмещения за изымаемое жилое помещение, взыскании возмещения.

Обосновывая заявленные требования, истцом Рамазановым Р.В. представлен отчет об оценке рыночной стоимости спорного жилого помещения, подготовленный ООО «Экспертно-оценочная палата» № 100 от 18.11.2021.

Оценщик ФИО11, проводившая исследование, имеет соответствующее профессиональное образование, является членом СРО Региональная ассоциация оценщиков и имеет право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Ответственность оценщика застрахована в установленном законом порядке, квалификация подтверждена дипломами о профессиональной переподготовке.

Согласно данному отчету, рыночная стоимость жилого помещения и убытков, связанных с изъятием, по состоянию на 02.11.2021 составляет 1 063 000 руб., в том числе: стоимость комнаты в двухкомнатной квартире, площадью 17 кв.м., - 614 700 руб., стоимость мест общего пользования, относящихся к оцениваемой комнате – 396 000 руб., стоимость части земельного участка, относящегося к объекту оценки, - 26 100 руб., стоимость убытков, которые понесет собственник объекта оценки, вследствие его изъятия – 26 200 руб.

Объектом оценки являлась комната в двухкомнатной квартире площадью 17 кв.м., находящаяся в многоквартирном жилом доме общей площадью 1078,6 кв.м., площадь мест общего пользования, приходящаяся на комнату в двухкомнатной <адрес> составляет 21,9 кв.м., где 15,3 – места общего пользования в квартире; 6,6 кв.м. – места общего пользования в доме.

Поскольку дом и находящееся в нем жилое помещение, принадлежащее истцу, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу, не представляет интереса для рынка недвижимости, при определении цены жилого помещения экспертом был использован поэлементный метод определения затрат на замещение изымаемого жилого помещения в составе объекта оценки. Рыночная стоимость объекта недвижимости в составе объекта оценки определялась исходя из ситуации на рынке жилой недвижимости и стоимости жилого помещения, не требующей дополнительных вложений денежных средств, в районе изъятия имущества. Кроме того, был применен метод количественных корректировок в рамках метода сравнения продаж.

Сравнительный подход используется при определении рыночной стоимости объекта исследования исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичным объектом или цены предложения по купле-продаже, оформленной в порядке публичной оферты (с учетом модельного торга с продавцом). Данный подход базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. Для определения рыночной стоимости объекта исследования к расчету принимаются сопоставимые по назначению с объектом исследования образцы, с учетом корректировки на их различия.

Для определения стоимости жилого помещения в рамках метода сравнения продаж оценщиком ФИО11 был проанализирован рынок жилой недвижимости города Муравленко. Оценщиком при определении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения подобраны объекты аналоги в типовых домах, не признанных аварийными и ветхими, пригодные для проживания, с выполненным капитальным ремонтом, сопоставимые по основным характеристикам. Данное допущение оценщиком сделано на том основании, что жилой дом, в котором изымается помещение, признан аварийным. Учитывая, что собственнику необходимо восстановить нарушенные вследствие изъятия жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд права на жилое помещение, а именно покупка аналогичного по всем характеристикам жилого помещения по рыночной стоимости в жилом доме пригодном для проживания не признанном аварийным. Определенная таким образом рыночная стоимость жилого помещения, подлежащего изъятию, позволит приобрести жилое помещение аналогичное изымаемому жилому помещению, но пригодное для проживания.

Данные, приведенные в отчете об оценке, позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемого имущества, с учетом месторасположения земельного участка под домом, с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносе доме. Отчет об оценке содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов.

Судом отклоняется довод ответчика, что нарушена методика определения составных частей изымаемого имущества, а так же что в размер возмещения дважды включена стоимость земельного участка и общедомового имущества. Вышеуказанная позиция является ошибочной, поскольку при оценке размера возмещения должна учитываться рыночная стоимость доли собственников в праве собственности на общее имущество, на земельный участок. Обратная позиция противоречит требованиям ч.7 ст.32 ЖК РФ, оценщиком должен быть произведен расчет стоимости 1 квадратного метра общего имущества собственника, стоимость 1 квадратного метра жилой площади и земельного участка. Двойного включения в расчет рыночной стоимости возмещения оценщиком не допущено, поскольку в сумму 614 700 руб. заложена стоимость лишь 17 квадратных метра общей площади. Площадь мест общего пользования, приходящихся на комнату в <адрес>, составляет 21,9 кв.м., и доля в общем имуществе в квартире и дома в денежном эквиваленте составила 396 000 руб. Кроме того, отдельно произведен расчет стоимости земельного участка, его размер составил 26 100 руб., исходя из размера земельного участка 21,6 кв.м, относящегося к <адрес>.

Отчет об оценке ООО «Экспертно-оценочная палата» содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности. В отчете об оценке приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, характеристик жилого помещения. Расчеты производились с применением корректировок, исходя из параметров и характеристик объекта недвижимости.

В совокупности с другими представленными доказательствами, суд пришел к выводу о принятии за основу расчета оценщика ООО «Экспертно-оценочная палата» при определении размера возмещения за жилое помещение, поскольку заключение ООО «ГК «АЗИРА» не в полной мере отражает стоимость помещения, подлежащего изъятию, при этом, срок актуальности отчета истек.

Доказательств опровергающих объективность выводов оценщика ООО «Экспертно-оценочная палата», свидетельствующих о том, что указанная в отчете об оценке рыночная стоимость изымаемого имущества не соответствует ценам, фактически сложившимся на рынке недвижимости, не представлено.

Кроме того, в данном заключении об оценке стоимость спорного жилого помещения определена по сравнительному методу, в сравнении с аналогичными жилыми помещениями, которые являются пригодными для проживания, следовательно, с учетом компенсации за капитальный ремонт дома, поскольку взятые аналоги в капитальном ремонте здания не нуждались. В связи с этим заключение эксперта ФИО11 соответствует требованиям ст.32 ЖК РФ, который предусматривают включение данной компенсации в размер возмещения.

Статьей 16 Закона Российской Федерации № 1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст.15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размер возмещения за жилое помещение на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Из материалов дела следует, что право собственности на имущество в виде комнаты в двухкомнатной квартире, площадью 17 кв.м., зарегистрировано за Рамазановым Р.В. 18.09.2017. Дом 1988 года постройки, признан аварийным в 2019 году. Из заключения межведомственной комиссии от 31.05.2019 следует, что многоквартирный дом характеризуется повреждениями и деформациями, свидетельствующими о наличии оснований для отнесения его к категории фактического технического состояния – аварийный и подлежащий сносу.

Доказательств того, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя, и уже на момент приватизации первым собственником спорного жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, суду не представлено. Кроме того, не проведение капитального ремонта дома до настоящего времени не оказало существенного влияния на изменение рыночной стоимости исследуемой комнаты, поскольку в заключение эксперта ООО «Экспертно-оценочная палата» применен метод сравнения продаж, основывающийся на методе замещения, то есть учитывались при расчете стоимости возмещения такие аналоги объекта недвижимости, которые в проведении капитального ремонта не нуждались.

Таким образом, суд приходит к выводу, что сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома включена в размер возмещения за жилое помещение. Кроме того, представитель Рамазанова Р.В. настаивал на удовлетворении исковых требований в размере заявленного иска по отчету об оценке ООО «Экспертно-оценочная палата.

В силу ст. 2 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте (ст. 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Разрешая спор, с учетом действующего законодательства, регулирующего данные правоотношения и исходя из баланса интересов, как органа местного самоуправления, так и собственника изымаемого жилого помещения, при определении размера возмещения суд принимает отчет № 100 от 18.11.2021 составленный ООО «Экспертно-оценочная палата» в качестве допустимого и достоверного доказательства размера возмещения за принадлежащее ответчику долю в жилом помещении, поскольку он выполнен в соответствии с требованиями ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности».

При таких обстоятельствах, оценив имеющиеся по делу доказательства рыночной стоимости жилого помещения и с учетом заявленных истцом требований, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований Рамазанова Р.В. об установлении возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 1 063 000 руб., взыскании данного возмещения с Администрации г. Муравленко в пользу Рамазанова Р.В.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.

Частью 1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Истцом Рамазановым Р.В. за подачу искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 13 815 руб., что подтверждается чек-ордером ПАО Сбербанк Новоуренгойское отделение 8369/32 от 14.12.2021, в связи с чем, требования Рамазанова Р.В. о взыскании с Администрации г. Муравленко в его пользу расходов по оплате государственной пошлины подлежат удовлетворению.

Учитывая, что в основу решения суда было положено заключение эксперта подготовленное Обществом с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочная палата» № 100 от 18.11.2021, суду представлены документы, подтверждающие расходы Рамазанова Р.В. в размере 15 000 руб., суд приходит к выводу, что требования Рамазанова Р.В. о взыскании с Администрации г. Муравленко суммы расходов на проведение указанной экспертизы, так же подлежат удовлетворению.

Расходы Рамазанова Р.В. по оплате юридических услуг составили 60 000 руб., что подтверждается Договором об оказании юридических и консультативных услуг от 19.10.2021, квитанцией серии АК № 000 972 от 10.12.2021 на сумму 60 000 руб.

Принимая во внимание, что судом установлено наличие оснований для удовлетворения исковых требований Рамазанова Р.В., учитывая, что услуги представителя являются обоснованными, подтверждены документально, являлись для истца Рамазанова Р.В. необходимыми для восстановления своего права посредством судебной защиты, о чем свидетельствуют возникшие правоотношения между сторонами, суд полагает необходимым признать разумными расходы истца на оказание юридических и консультативных услуг в размере 60 000 руб., а требования о взыскании указанных расходов - также подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, в силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из содержания указанной нормы следует, что если иск удовлетворен частично, то это одновременно означает, что в части удовлетворенных требований суд подтверждает правомерность заявленных требований, а в части требований, в удовлетворении которых отказано, суд подтверждает правомерность позиции ответчика.

Таким образом, поскольку исковые требования Администрации удовлетворены на 71,31% от суммы, заявленной в иске Рамазанова Р.В. (758 046*100/1 063 000), расходы на проведение оценки стоимости изымаемого жилого помещения, расходы по оплате государственной пошлины, а так же расходы на оплату юридических услуг подлежат взысканию с Администрации города Муравленко в пользу Рамазанова Р.В. пропорционально той части исковых требований, в которой Администрации отказано (28,69%).

При таких обстоятельствах, с Администрации г. Муравленко в пользу Рамазанова Р.В. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 963 руб. 52 коп. (13 815*28,69%=3 963,52), расходы на проведение экспертизы в размере 4 303 руб. 50 коп. (15 000*28,69%=4 303,50), и расходы на оплату юридических услуг в размере 17 214 руб. (60 000*28,69%=17 214), а всего 25 481 руб. 02 коп.

Согласно пп. 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ, в связи с отчуждением недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2 ГК РФ)), принимая во внимание установление судом размера возмещения за изымаемое жилое помещение и взыскание с Администрации г. Муравленко возмещения в пользу Рамазанова Р.В. возмещения, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований Администрации города Муравленко в части изъятия жилого помещения и производства государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение в виде комнаты, расположенной по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, за муниципальным образованием <адрес>.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░-░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░, <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ 1 063 000 (░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░) ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░-░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░, <░░░░░>.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░-░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░, <░░░░░>, ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 25 481 (░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░) ░░░. 02 ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                               /░░░░░░░/                 ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░ ░░░░░

░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 16.02.2022. ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░ № 2-70/2022 (░░░: 89RS0006-01-2021-001294-59) ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░.