Решение по делу № 2-1427/2018 от 04.05.2018

                                     КОПИЯ

Дело № 2-1427/18 21 августа 2018 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Колпинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

Председательствующего судьи Федоришкиной Е.В.,

При секретаре Поваляевой Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Баранова ФИО6 ФИО13 к ООО «ЛСТ Гатчина» о защите прав потребителей,        

     Установил:

Истец Баранов А.А. обратился в суд с иском к ответчику ООО «ЛСТ Гатчина» и просит суд просил признать заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №Б/Гтч1-1-2017 от 27.11.2017 года договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, расторгнуть предварительный договор в связи с неисполнением договорных обязательств продавцом, взыскать оплаченную стоимость объекта 4.087.125 рублей 63 копейки, неустойку по ст.23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» за период с 31 марта 2018 года по 03 мая 2018 года в размере 694.811 рублей 36 копеек, затем, начиная с 04 мая 2018 года до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы из расчета 0,5 процента в день от цены договора (4.087.125 рублей 63 копейки), но не более данной суммы; неустойку по ст.23 Закона РФ «О защите прав потребителей» за период с 28 апреля 2018 года по 03 мая 2018 года в размере 204.356 рублей 28 копеек, затем, начиная с 04 мая 2018 года до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы из расчета 1 процента в день от цены договора (4.087.125 рублей 63 копейки), но не более данной суммы; компенсацию морального вреда 50.000 рублей 00 копеек, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы; расходы на представителя 46.000 рублей 00 копеек, расходы по уплате государственной пошлины 19.931 рубль 00 копеек.

В обоснование заявленных требований указал, что 27 ноября 2017 года между ним и ответчиком заключен предварительный договор N 226Б/Гтч1-1-2017 купли-продажи нежилого помещения, согласно условиям которого стороны обязались в будущем не позднее 30 марта 2018 года заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Гатчинское городское поселение, <адрес>, корпус 1, 1 этаж 7-12 этажной секции №, строительный №, строительные оси: А-Гс/2с-6с. Цена основного договора составляет 4.087.125 рублей 63 копейки. Пунктом 3.1 предварительного договора определено, что покупатель передает продавцу 4.087.125 рублей 00 копеек как сумму обеспечения исполнения обязательства, в сроки согласно пункта 3.2.1 - 2.000.000 рублей 00 копеек до 28 ноября 2017 года, 2.087.125 рублей 63 копейки до 20 марта 2018 года. Продавец уведомил 30 марта 2018 года истца о прекращении договорных обязательств по причине не направления истцом в адрес продавца предложения о заключении основного договора. Денежная сумма истцу не была возвращена.

Истец Баранов А.А. в судебное заседание не явился, его представитель Шония А.Р. по доверенности в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «ЛСТ Гатчина» Хамадиева Е.Ф. по доверенности в судебное заседание явилась, исковые требования не признала.

Принимая во внимание извещение лиц, участвующих в деле, о месте и времени слушания дела, учитывая, что ходатайств об отложении слушания дела в суд первой инстанции не поступало, суд считает возможным в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело при объявленной явке.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения истца, возражения ответчика, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно преамбуле Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" данный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг). Потребителем, в соответствии с абзацем 3 преамбулы Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

При этом названный закон дает понятие субъектов данных правоотношений. В частности, к потребителю закон относит гражданина, имеющего намерение заказать или приобрести либо заказывающего, приобретающего или использующего товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

По смыслу данного закона, поскольку характер и назначение имущества - нежилого помещения - с очевидностью не предполагает его использование для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, на истицу возлагается бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о том, что она является потребителем и на нее распространяются положения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Учитывая, что истцом нежилое помещение было приобретено на основании договора о долевом участии в строительстве, то на отношения, возникшие между истцом и ответчиком распространяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", так как нормы Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей и предусматривают иной порядок восстановления нарушенных прав.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Ответственность за нарушение обязательства установлена статьей 6 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»", которым руководствовались стороны при заключении договора, в виде неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, которая подлежит уплате застройщиком в двойном размере, если участником долевого строительства является гражданин.

Согласно ч.3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (действующей на момент заключения договора) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 28.06.2012 г. к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Согласно статье 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (Постановление Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 г.).

Существенными условиями договора купли-продажи являются предмет договора и его цена.

Согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается.

Судом установлено, что 27 ноября 2017 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор.

В предварительном договоре оговорено условие оплаты цены основного договора до 20 марта 2018 года и срок заключения основного договора – не позднее 30 марта 2018 года.

Истец свои обязательства по договору в виде оплаты стоимости нежилого помещения выполнил 16 марта 2018 года.

29 марта 2018 года первичный объект (многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями, автостоянками) по адресу:Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Гатчинское городское поселение, <адрес>, корпусы 1-6, строения 1-3 введен в эксплуатацию.

Истец получил уведомление ответчика от 30 марта 2018 года о прекращении обязательств в будущем в связи с неисполнением истцом обязательств по заключению основного договора купли-продажи в соответствии с пунктом 6.2 договора.

Основной договор купли-продажи нежилого помещения до настоящего времени сторонами не заключен.

18 апреля 2018 года истец также направил в адрес ответчика заявление о расторжении предварительного договора с требованием возврата уплаченной денежной суммы и выплате неустойки.

Ответчик не предоставил в суд документы о кадастровом учете первичного объекта и вторичного объекта, а также сведения о регистрации права собственности ответчика на вторичный объект (нежилое помещение).

В связи с чем, суд пришел к выводу о прекращении предварительного договора с 30 марта 2018 года по инициативе ответчика.

Пунктами 3.5 и 6.2 предварительного договора установлен 60-дневный срок для возврата внесенной покупателем суммы и 10-ти процентный штраф от внесенный суммы.

Денежная сумма в размере 4.087.125 рублей 63 копейки истцу не возвращена, штраф не выплачен.

С учетом положений заключенного между сторонами 27 ноября 2017 года договора (предмет, цена, срок действия договора, ответственность сторон) суд считает, что предварительный договор отвечает требованиям по форме и содержанию, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимой вещи, положениям статей 549, 550, 554, 555 ГК РФ. В предварительном договоре указаны все существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

Учитывая изложенное, подлежит удовлетворению требование истца о признании заключенного между сторонами предварительного договора основным договором купли-продажи нежилого помещения с условием его предварительной оплаты.

Поскольку истцом надлежащим образом в полном объеме исполнены обязательства по предварительному договору путем оплаты приобретаемого объекта недвижимости, в силу статей 12, 309, 310 ГК РФ, он вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, а при их неисполнении ответчиком - требовать защиты своих прав,

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Поскольку документы об учете помещения в качестве нежилого суду не предоставлены, истец вправе требовать от ответчика процентов на нее и возмещения причиненных убытков.

Такие требования в рамках настоящего дела истцом заявлены не были, а были заявлены требования по Закону о защите прав потребителей.

Оснований для взыскания неустойки в соответствии с положениями статьи 23 и статьи 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей" не имеется, поскольку в данном случае предусмотрен иной способ защиты нарушенного права (ст. 487 ГК РФ).

Доводы истца о том, что нежилое помещение не будет использоваться в предпринимательских целях, а сам истец не имеет статус предпринимателя, и факт того, что нежилое помещение не передано истцу, не изменяют целевое назначение объекта недвижимости.

Учитывая разъяснения, указанные в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", во взыскании компенсации морального вреда и штрафа надлежит отказать.

В то же время суд приходит к выводу о возможности взыскания 10-процентного штрафа, установленного пунктом 3.5 предварительного договора.

Поскольку в соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации все понесенные по делу судебные расходы, присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на представителя в размере 20.000 рублей 00 копеек, являющиеся разумными с учетом сложности и объемности дела, а также расходы по уплате государственной пошлины (л.д.3).    

В порядке ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета города Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина за удовлетворение искового требования подлежащего оценке и искового требования не подлежащего оценке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.151, 309, 487, 549, 550, 554, 555 ГК РФ, ст.ст.1, 13, 15, 23, 23.1 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", ст.ст. 98, 100, 103, 194-198 ГПК РФ, суд    

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Баранова ФИО8 ФИО14 удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №Б/Гтч1-1-2017 от 27 ноября 2017 года, заключенный между Барановым ФИО9 ФИО15 и ООО «ЛСТ Гатчина», договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №Б/Гтч1-1-2017 от 27 ноября 2017 года, заключенный между Барановым ФИО10 ФИО16 и ООО «ЛСТ Гатчина», расторгнутым по инициативе ООО «ЛСТ Гатчина».

Взыскать с ООО «ЛСТ Гатчина» в пользу Баранова ФИО11 ФИО17 стоимость оплаченного объекта в размере 4.087.125 рублей 63 копейки, штраф по договору в размере 408.712 рублей 50 копеек, расходы на представителя в размере 20.000 рублей 00 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 19.931 рубля 00 копеек, а всего 4.535.769 (четыре миллиона пятьсот тридцать пять тысяч семьсот шестьдесят девять) рублей 13 копеек.

В удовлетворении исковых требований о взыскании с ООО «ЛСТ Гатчина» в пользу Баранова ФИО12 ФИО18 неустойки, компенсации морального вреда отказать.

Взыскать с ООО «ЛСТ Гатчина» в доход бюджета города Санкт-Петербурга уплату государственной пошлины в размере 10.548 (десять тысяч пятьсот сорок восемь) рублей 18 копеек.

Решение суда может быть обжаловано сторонами путем подачи апелляционной жалобы в Санкт-Петербургский городской суд через Колпинский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

решение изготовлено в окончательной форме 24 августа 2018 года

    Судья Федоришкина Е.В.