Решение по делу № 2-447/2024 (2-6013/2023;) от 31.10.2023

Мотивированное решение суда изготовлено 12.04.2024

УИД: 66RS0006-01-2023-005670-51

Дело № 2-447/2024 (2-6013/2023)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Екатеринбург 05.04.2024

Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Лугинина Г.С., при секретаре Денисламове В.А., с участием представителя истца Андреевой Я.Г., представителем ответчика Управления Росреестра по Свердловской области – Осинцевой Е.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шадриной Е. В. к Денисову К. А., Управлению Росреестра по Свердловской области о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании незаконной государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Шадрина Е.В. обратилась в суд с вышеназванным иском к Денисову К.А., Управлению Росреестра по Свердловской области, указав в обоснование, что является собственником квартиры < № > с кадастровым номером < № >, по адресу: < адрес >, приобретенной по договору участия в долевом строительстве от 19.04.2021. Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано 12.01.2023, номер государственной регистрации < № >. 25.10.2023 истец обнаружила на сайте «Госуслуг», что правообладателем квартиры значится Денисов К.А., право собственности за ним зарегистрировано 17.10.2023, номер государственной регистрации права < № >, основание регистрации перехода права – договор купли-продажи. Истец жилое помещение не продавала, договор купли-продажи не подписывала, денежных средств не получала. 25.10.2023 истец обратилась в Управление Росреестра по Свердловской области с заявлением об исправлении технической ошибки в сведениях о правообладателе квартиры. 26.10.2023 Управление Росреестра по Свердловской области уведомило, что от имени истца за регистрацией перехода права собственности обратилась Исаева З.Г., действующая на основании доверенности от 13.10.2023, удостоверенной Пиляк М.В. – врио нотариуса Сидоркиной Н.А. В качестве правоустанавливающего документа был представлен договор купли-продажи от 15.10.2023, заключенный между истцом в лице представителя Исаевой З.Г. и Денисовым К.А. Управлением Росреестра направлен запрос < № > от 26.10.2023 нотариуса Сидоркиной Н.А., в соответствии с ответом на который было сообщено, что доверенность от имени Шадриной Е.В. не выдавалась. Таким образом, истец полагает, что договор купли-продажи объекта недвижимости подписан неправомочным лицом, совершенная сделка нелегитимна. Полагая, что ее право нарушено, истец просит признать недействительным договор купли-продажи от 15.10.2023, применить последствия недействительности сделки путем признания отсутствующим права собственности Денисова К.А. на квартиру < адрес >, восстановления права собственности на жилое помещение за Шадриной Е.В., а также признать незаконной государственную регистрацию права < № > на квартиру за Денисовым К.А.

В письменном отзыве на иск представитель Управления Росреестра по Свердловской области Осинцева Е.Л. указала, что Управление не является надлежащим ответчиком по иску Шадриной Е.В., права и законные интересы истца со стороны регистрирующего органа не нарушались, поскольку в ходе правовой экспертизы представленных на регистрацию документов было установлено, что доверенность от имени истца на продажу жилого помещения не выдавалась, 26.10.2023 было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации права, переход права на спорный объект недвижимости за ДенисовымК.А. Управлением не регистрировался; в течение срока приостановления регистрации права причины приостановки устранены не были, соответственно в государственной регистрации отказано.

Определением суда от 20.12.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена нотариус Сидоркина Н.А.

Определением суда от 30.01.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Исаева З.Г.

В судебном заседании представитель истца Андреева Я.Г. на исковых требованиях своего доверителя настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснив, что Управлением Росреестра была внесена запись в ЕГРН за номером < № > в отношении спорного объекта недвижимости, где правообладателем числится Денисов К.А. Выписка из ЕГРН, полученная на интернет-сайте «Госуслуги» в личном кабинете, является актуальной, в ней собственником указан Денисов К.А., что является надлежащим доказательством внесения Управлением Росреестра регистрационной записи, нарушающей права и законные интересы действительного собственника квартиры – ШадринойЕ.В.

В судебном заседании представитель ответчика Управления Росреестра по Свердловской области – Осинцева Е.Л. доводы, изложенные в письменном отзыве на иск, поддержала.

Ответчик Денисов К.А., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Исаева З.Г. в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - нотариус Сидоркина Н.А. в судебное заседание не явилась, представила письменный отзыв на иск, в котором пояснила, что 13.10.2023 от имени ШадринойЕ.В. доверенность на продажу жилого помещения по адресу: < адрес > не удостоверялась; за регистрационным номером < № > от 13.10.2023 Пиляк М.В., врио нотариуса Сидоркиной Н.А., была удостоверена доверенность от имени Денисова К.А. на продажу указанного жилого помещения. При удостоверении доверенность законодательством не предусмотрена обязанность нотариуса проверять принадлежность имущества доверителю. Просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Заслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующему.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как видно из материалов дела и установлено судом, 19.04.2021 между ООО«СЗ «УГМК-Космонавтов, 108» (застройщиком) и Шадриной (ранее – Лукояновой) Е.В. заключен договор участия в долевом строительстве (ДДУ) < № > в отношении объекта долевого строительства, строительство которого в настоящее время завершено, объект принят участником ДДУ по акту приема-передачи от 21.12.2022 со следующими характеристиками: квартира < № >, площадью 82, 50 кв.м., кадастровый < № >, по адресу: < адрес >; право собственности на объект недвижимости зарегистрировано за Шадриной Е.В. 12.01.2023 (номер регистрации права: < № > (л.д. 10-35).

15.10.2023 между Шадриной Е.В. (продавцом) в лице Исаевой З.Г., действующей на основании доверенности < № >, удостоверенной ПилякМ.В. – врио нотариуса Сидоркиной Н.А., из которой следует, что ШадринаЕ.В. (доверитель) уполномочивает Исаеву З.Г. (представителя) продать за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащее Шадриной Е.В. на праве собственности жилое помещение (квартиру) по адресу: < адрес >, и Денисовым К.А. (покупателем) заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: < адрес > за 10000000 руб. (л.д. 131, 133-135).

16.10.2023 Денисов К.А. и Исаева З.Г. обратились в МФЦ по г. Омску с заявлениями и пакетом документов для регистрации права собственности на указанный объект недвижимости (л.д. 136-139).

26.10.2023 Управлением Росреестра по Свердловской области выдано уведомление сторонам сделки о приостановлении государственной регистрации прав (л.д. 141-145), поскольку в ходе проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов было установлено, что нотариальная доверенность от 13.10.2023 от имени Шадриной Е.В. в пользу Исаевой З.Г. на продажу спорной квартиры не выдавалась; заявителям предложено устранить выявленные нарушения – представить договор купли-продажи, подписанный непосредственно собственником Шадриной Е.В. в срок до 26.01.2024; в случае непредставления необходимых документов, в государственной регистрации перехода права будет отказано.

В силу положений ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1. ст. 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. п. 1 и 3 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абз. 1 п. 3 указанной статьи, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы.

Из ответа на судебный запрос, полученный от нотариуса Сидоркиной Н.А., следует, что 13.10.2023 от имени Шадриной Е.В. доверенность на продажу жилого помещения по адресу: < адрес > неудостоверялась; за регистрационным номером < № > от 13.10.2023 Пиляк М.В., врио нотариуса Сидоркиной Н.А. была удостоверена иная доверенность – от имени Денисова К.А. на продажу указанного жилого помещения (л.д. 140). При удостоверении доверенность законодательством не предусмотрена обязанность нотариуса проверять принадлежность имущества доверителю.

Каких-либо объяснений по существу спора от ответчика Денисова К.А., третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Исаевой З.Г. ни суду, ни иным участникам процесса, представлено не было.

Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, поскольку доверенности, на основании которой был заключен договор купли-продажи, юридически не существует, Исаева З.Г. не была уполномочена Шадриной Е.В. на совершение сделки по отчуждению квартиры в пользу Денисова К.А., за указанным регистрационным номером фактически значится иная доверенность (от Денисова К.А. к ИсаевойЗ.Г.), что свидетельствует о подложности представленной в государственный регистрационный орган доверенности, волеизъявления Шадриной Е.В. на отчуждение Денисову К.А. квартиры не выражено, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания недействительной сделки (договора купли-продажи от 15.10.2023 от имени Шадриной Е.В. с Денисовым К.А.), как совершенной лицом в отсутствие полномочий на отчуждение предмета договора.

В силу положений ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку недвижимое имущество фактически из владения истца не выбывало, ответчику Денисову К.А. не передавалось, денежные средства в счет оплаты сделки не перечислялись, то двусторонняя реституция, как общепризнанная юридическая конструкция (возвращение сторонами друг другу полученного по недействительной сделке), в данном случае не применима.

Вместе с тем, суд полагает обоснованной позицию стороны истца, что в данном случае под применением последствий недействительности сделки следует понимать признание отсутствующим права собственности Денисова К.А. на квартиру и как следствие этому – восстановление права собственности на жилое помещение за Шадриной Е.В.

Относительно заявленных истцом требований к Управлению Росреестра по Свердловской области, суд полагает, что регистрирующий орган не является надлежащим ответчиком по данному делу в силу следующего.

Согласно п. 3 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» порядок осуществления государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости, помимо прочего, включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

По итогам проведения правовой экспертизы Управлением было установлено наличие оснований для приостановления государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости (п.п. 2, 5, 6, 8 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») до устранения причин приостановления, но не более чем на 3 месяца (т.е. до 26.01.2024).

В силу ч. 1 ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 Федерального закона.

Из выписки ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 06.12.2023, от 11.12.2023 (л.д. 110, 111) видно, что собственником (правообладателем) жилого помещения значится Шадрина Е.В.; в отношении Денисова К.А. 26.10.2023 подано заявление об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН).

Из выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11.12.2023 (л.д. 112-113) также видно, что собственником (правообладателем) жилого помещения также значится ШадринаЕ.В.; сведений о Денисове К.А., как правообладателе недвижимости, в выписке не содержится.

Поскольку срок, на который приостанавливалась государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, наступил, недостатки, послужившие основанием для приостановления регистрации перехода прав собственности, очевидно, не устранены, то действительным правообладателем квартиры значится Шадрина Е.В.

Требование налогового органа о предоставлении пояснений не подтверждает наличие в ЕГРН сведений о Денисове К.А., как правообладателе объекта недвижимости, и может свидетельствовать об ошибке в данных на стороне ФНС.

Нарушений прав истца со стороны регистрирующего органа (Управления Росреестра по Свердловской области), судом не установлено.

В силу ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, с Денисова К.А., как надлежащего ответчика, в пользу Шадриной Е.В. подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска в суд в сумме 37 555 руб., факт несения которых документально подтвержден (л.д. 83).

Оснований для взыскания расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. (л.д. 40) за требование неимущественного характера (признании незаконной государственной регистрации права) к Управлению Росреестра по Свердловской области, в удовлетворении которого судом было отказано, не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 167, 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Шадриной Е. В. – удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры < № >, общей площадью 82, 5 кв.м., расположенной по адресу: < адрес >, кадастровый < № >, заключенный 15.10.2023 между Шадриной Е. В., паспорт серии < данные изъяты > < № >, и Денисовым К. А., паспорт серии < данные изъяты > < № >.

Применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим права собственности Денисова К. А., паспорт серии < данные изъяты > < № >, на квартиру < № >, общей площадью 82, 5 кв.м., расположенную по адресу: < адрес >, кадастровый < № >, и восстановлении права собственности на нее за Шадриной Е. В., паспорт серии < данные изъяты > < № >.

В удовлетворении исковых требований к Управлению Росреестра по Свердловской области – отказать.

Взыскать с Денисова К. А., паспорт серии < данные изъяты > < № >, в пользу Шадриной Е. В., паспорт серии < данные изъяты > < № > расходы по уплате государственной пошлины – 37555 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение одного месяца со дня его изготовления в полном объеме через Орджоникидзевский районный суд г.Екатеринбурга.

Судья Г.С. Лугинин