Решение от 05.03.2015 по делу № 2-1357/2015 от 30.01.2015

Дело № 2-1357/2015

Мотивированное решение изготовлено 12.03.2015 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 марта 2015 года

Октябрьский районный суд города Мурманска

в составе: председательствующего судьи Гапеенко Е.В.,

с участием прокурора Хармич Е.В.,

при секретаре Чистобаевой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению открытого акционерного общества «Мурманское морское пароходство» об оспаривании нормативного правового акта,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Мурманское морское пароходство» (далее – ОАО «ММП») обратилось в суд с заявлением об оспаривании нормативного правового акта - Решения Совета депутатов города Мурманска от 27.11.2014 № 3-41 «Об утверждении Методики определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город Мурманск, и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Мурманска.

В обоснование заявленных требований указано, что указанное решение Совета опубликовано 29.11.2014 года в периодическом печатном издании «Вечерний Мурманск» № 220 и представляет собой официальный документ, принятый в установленной законом форме органом местного самоуправления при осуществлении властных полномочий, устанавливающий правовые нормы, рассчитанные на многократное применение, адресованный неперсонифицированному кругу субъектов в целях регулирования общественных отношений, нуждающихся в публичном воздействии. Данный нормативный акт утвержден главой муниципального образования города Мурманска Веллером А.Б. в рамках полномочий, предоставленных Земельным кодексом Российской Федерации, Законом Мурманской области от 31.12.2003 № 462-01-ЗМО «Об основах регулирования земельных отношений в Мурманской области». При определении размера платы по утвержденной методике плата за пользование земельными участками на территории муниципального образования, находящимися в пользовании ОАО «ММП» увеличится на <данные изъяты> по сравнению с размером арендной платы, подлежащей уплате до утверждения методики <данные изъяты> то есть, в <данные изъяты> раза. В 2016 году размер арендной платы будет увеличен еще в 2 раза, поскольку для 2015 года применяется понижающий мультипликатор 0,5.

Заявитель считает, что оспариваемый нормативный правовой акт принят органом местного самоуправления произвольно, с нарушением основных принципов определения арендной платы, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

По мнению ОАО «ММП», оспариваемый нормативный акт не соответствует Земельному кодексу Российской Федерации и Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеющим большую юридическую силу, в связи с чем нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности Общества и незаконно возлагает обязанности по уплате арендной платы в завышенном размере, чем создает препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Дополнительные регулирующие коэффициенты установлены Советом депутатов произвольно, без экономического обоснования и учета прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности хозяйствующих субъектов, поскольку в результате его применения уровень арендной платы достигает запредельных значений, не совместимых с экономически обоснованной деятельностью.

Так, в частности, в отношении земельного участка, расположенного под накопительно-складской базой в районе № причала ММТП г.Мурманск, находящегося в пользовании ОАО «ММП», размер арендной платы, рассчитанный по оспариваемой методике будет составлять <данные изъяты>, что в <данные изъяты> раза превышает размер земельного налога, подлежащего уплате в случае если бы Общество являлось бы его плательщиком <данные изъяты> Размер арендной платы по участку под зданием склада, расположенным Ленинском административном округе на <данные изъяты> м на северо-западе от здания № по <адрес> будет составлять <данные изъяты>, что превышает размер земельного налога по данному участку в <данные изъяты> раза <данные изъяты>

При таком положении, по мнению заявителя, созданы препятствия для осуществления хозяйственной деятельности, дискриминационные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, уплачивающими земельный налог на территории Мурманской области. Утвержденные оспариваемым нормативным правовым актом коэффициенты, влияющие на размер арендной платы, носят неразумный, экономически необоснованный характер и нарушают права заявителя на установление арендных платежей в разумных и экономически обоснованных пределах. По мнению Общества, изменение годового размера арендной платы может предусматриваться только договорами аренды земельных участков и только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, но не по другим основаниям.

Заявитель считает, что утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обязательны к исполнению всеми субъектами земельных отношений, в том числе органами государственной власти субъекта Российской Федерации при установлении арендной платы, а произвольное, без соответствующего экономического обоснования установление исполнительным органом государственной власти методики расчета размера арендной платы за использование земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, нарушает права и законные интересы хозяйствующих субъектов, в том числе и ОАО «ММП», поскольку противоречит принципам экономической обоснованности и недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев, в соответствии с которым размер арендной платы, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Просит суд признать недействующим Решение Совета депутатов города Мурманска от 27.11.2014 № 3-41 «Об утверждении Методика определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город Мурманск, и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Мурманска» как не соответствующее Земельному кодексу Российской Федерации, постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В судебном заседании представители по доверенности ОАО «ММП» заявленные требования поддержали, указав, что ОАО «ММП» не оспаривает, что нормативный правовой акт принят Советом депутатов в рамках полномочий, предоставленных Земельным кодексом Российской Федерации, Законом Мурманской области от 31.12.2003 № 462-01-ЗМО «Об основах регулирования земельных отношений в Мурманской области», Уставом муниципального образования город Мурманск. Дополнили, что представленный в качестве экономического обоснования ответчиком отчет, составленный Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральным стандартам оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденному приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации 20.07.2007 № 254 и «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256.

Просят суд заявленные требования удовлетворить.

Представители заинтересованного органа - Совета депутатов г.Мурманска по доверенности с заявленными требованиями не согласились, указав, что оспариваемое решение Совета от 27.11.2014 № 3-41 «Об утверждении Методики определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город Мурманск, и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Мурманска» принято Советом депутатов города Мурманска в рамках своих полномочий с соблюдением требований законодательства к форме нормативного правового акта, порядку принятия и введения его в действие, а его содержание полностью соответствует нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу. Доводы стороны заявителя о значительном повышении арендной платы в отношении используемых им земельных участков полагали необоснованными и не имеющими в данном случае правового значения, поскольку приведенные заявителем доводы, по мнению Совета, не опровергают обоснованность и законность оспариваемого решения Совета депутатов города Мурманска.

Просят в удовлетворении требований ОАО «Мурманское морское пароходство» отказать в полном объеме.

Суд, выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, заслушав мнение прокурора, полагавшего заявленные требования не подлежащими удовлетворению, находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 251 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданин, организация, считающие, что принятым и опубликованным в установленном порядке нормативным правовым актом органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица нарушаются их права и свободы, гарантированные Конституцией Российской Федерации, законами и другими нормативными правовыми актами, а также прокурор в пределах своей компетенции вправе обратиться в суд с заявлением о признании этого акта противоречащим закону полностью или в части.

Согласно статьи 253 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречит федеральному закону либо другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, признает нормативный правовой акт недействующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени.

В силу части 4 статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской
Федерации, действующего на момент принятия оспариваемого Решения, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки
внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В судебном заседании установлено, что, в соответствии со статьей 37 Устава муниципального образования город Мурманск к полномочиям Совета депутатов города Мурманска отнесены, в том числе, определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности, реализация полномочий по управлению и распоряжению муниципальной собственностью, предусмотренных указанным нормативным правовым актом.

27.11.2014 года Советом депутатов города Мурманска принято Решение № 3-41 «Об утверждении Методики определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город Мурманск, и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Мурманска».

Оспаривая нормативный правовой акт заявитель ссылался на то, что Решение Совета депутатов города Мурманска от 27.11.2014 № 3-41 не соответствует Земельному кодексу Российской Федерации и Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренда земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», имеющим большую юридическую силу, в связи с чем нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности заявителя и незаконно возлагает обязанности по уплате арендной платы в завышенном размере, чем создают препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Кроме того, на произвольное, без соответствующего экономического обоснования установление исполнительным органом государственной власти методики расчета размера арендной платы за использование земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, нарушает права и законные интересы хозяйствующих субъектов, в том числе и ОАО «ММП», поскольку противоречит принципам экономической обоснованности и недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев, в соответствии с которым размер арендной платы, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2007 N 48 (ред. от 09.02.2012) «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части», принятого в целях обеспечения правильного и единообразного применения законодательства при производстве по делам об оспаривании нормативных правовых актов следует, что при рассмотрении и разрешении дела суд не связан основаниями и доводами заявленных требований и проверяет соответствие оспариваемого нормативного правового акта или его части нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, по всем имеющим значение основаниям, в том числе не указанным в заявлении (пункт 11).

Установлено, что оспариваемый нормативный правовой акт принят правомочным органом, в пределах предоставленных ему полномочий, порядок принятия и опубликования указанного акта не нарушен, что не оспаривалось в судебном заседании стороной заявителя.

Согласно пункту 4 статьи 22, пунктам 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей на момент принятия оспариваемого акта, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Предоставленное федеральным законодателем право определения размера арендной платы реализуется в соответствии с общими началами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установление которых прерогатива федерального законодателя. Таким образом, федеральный законодатель не исключил возможность разработки общих начал Правительством Российской Федерации (статьи 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обязательны к исполнению всеми субъектами земельных отношений.

Так, в соответствии с вышеуказанным постановлением Правительства Российской Федерации арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Как установлено в судебном заседании и следует из представленных суду документов, для целей соблюдения принципа экономической обоснованности Комитетом имущественных отношений города Мурманска по результатам проведения открытого конкурса в рамках Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» был заключен муниципальный контракт от 26 мая 2014 года № 32 с Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на выполнение научно-исследовательской работы по теме: «Разработка экономико-математической модели и методики определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования город Мурманск, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена».

Согласно отчету (том дела 2) государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», в рамках выполнения научно-исследовательской работы, исходя из рыночных механизмов, соответствующих доходности земельных участков, были определены и научно обоснованы базовые ставки арендной платы, коэффициенты (местоположения, площади, регулирующий коэффициент, коэффициент общественной значимости, социальной поддержки, динамики рынка), разработана методика определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования город Мурманск, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Для этого исполнителями, под научным руководством доктора экономических наук, профессора ФИО1 было произведено: краткое изложение методологии оценки рыночной арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования город Мурманск, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена; анализ результатов нормативно-правового регулирования вопросов предоставления земельных участков в аренду на территории Российской Федерации, Мурманской области и города Мурманск; анализ действующих договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Мурманск, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена: структура по видам функционального использования, территориальное расположение, величина арендных платежей и т.п.; произведена краткая характеристика основных тенденций социально-экономического развития Российской Федерации и города Мурманска по состоянию на 1 полугодие 2014 года; краткая характеристика территории города Мурманска; анализ результатов рынка недвижимости города Мурманска по основным сегментам: земельный рынок, рынок зданий и нежилых помещений, квартирный рынок; анализ собранной рыночной информации по сделкам/предложениям по продаже/аренде объектов недвижимости на рынке города Мурманска. При описании процесса подготовки рыночной информации для целей моделирования рыночной стоимости и арендной платы произведено описание алгоритмов расчета значений ценообразующих факторов, влияющих на величину рыночной стоимости объектов недвижимости, а также на величину арендной платы за земельные участки; описание экономико-математической модели расчета арендной платы, включая: спецификацию, калибровку, оценку точности модели; оценены экономические последствия введения новой методики установления арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город Мурманск, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (верификация модели); разработан проект нормативного документа об утверждении методики расчёта арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город Мурманск, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Для выполнения научно-исследовательской работы использовалась исходная информация: перечень договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Мурманск, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, по состоянию на 26.06.2014 года. Информация предоставлена Комитетом имущественных отношений города Мурманска; перечень земельных участков, зарегистрированных в филиале Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Мурманской области по состоянию на 05.06.2014. Информация предоставлена в виде кадастровых планов территории (КПТ) в формате XML и содержит сведения по 144 кадастровым кварталам. КПТ содержат графическую и семантическую информацию о границах муниципального образования город Мурманск, кадастровых кварталах города Мурманска и земельных участках, зарегистрированных в Росреестре; материалы Генерального плана развития муниципального образования город Мурманск (Том 1 «Положение о территориальном планировании, Том 2 «Обоснование генерального плана»; графические материалы в виде слоев в формате ГИС Mapinfo, характеризующие планировочную структуру территории города Мурманска); материалы Комитета градостроительства и территориального развития администрации города Мурманска - геоинформационные слои в формате ГИС Mapinfo, характеризующие застройку города (здания и строения различного назначения), улично-дорожную сеть, гидрографию и зеленые насаждения города; карта города Мурманска масштаба 1:10 000, переданная Комитету имущественных отношений города Мурманска Комитетом градостроительства и территориального развития администрации города Мурманска в рамках соглашения об информационном обмене; материалы кадастровой оценки земельных участков города Мурманска по состоянию на 01.01.2011. Отчет № 1-2012 «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Мурманской области по состоянию на 01.01.2011 г.», подготовленный ООО НПФ «Недра», инв. №47 от 26.06.2012; материалы кадастровой оценки объектов недвижимости города Мурманска - Отчет № 01-ГКООН-51-2012 «Об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Мурманской области» (государственный контракт от 18.06.2012 № 37Д/2012 «Организация и проведение массовой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)»); адресный перечень жилых домов города Мурманска, содержащий технические характеристики жилищного фонда по состоянию на конец 2010 года, переданный Комитету имущественных отношений города Мурманска Комитетом по жилищной политике администрации города Мурманска; материалы интернет-портала Росреестра по характеристике сделок на рынке недвижимости - https ://portal. rosreestr.ru/wps/portal/! ut/р/c5/04_SB 8К8 xLLM9MS SzPy8xBz9CP0os3hPd68AD293QwP3QB8DA09nl2DDAEdzA4MAI_lwkA48Kgwg8g Y4gKOBvp9Hrm6qfkF2dpqjo6IiAGGp0WM!/dl3/d3/L2dJQSEvUUt3QS9ZQnZ3LzZfN EMwSUo5UzM0VjIwRjBJUDI4SlNVSDJHMjM!/.; предложения о продаже/сдаче в аренду объектов на рынке недвижимости города Мурманска, опубликованные в средствах массовой информации: периодических изданиях города Мурманска и интернет-сайтах агентств недвижимости; материалы по социально-экономическому развитию города Мурманска (http://minec.gov-murman.ru).

Произведенный анализ объектов исследования позволил Исполнителю применить к моделированию арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования г.Мурманск, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, методы массовой оценки.

Использование методов массовой оценки подразумевает построение модели оценки. В основе построения модели лежит определение зависимости рыночной стоимостной характеристики (цены, арендной платы) объекта от совокупности факторов, влияющих на формирование цены на открытом рынке, с использованием методов математического моделирования. Процедура массовой оценки в отчете условно разбита на отдельные этапы:

- анализ объекта оценки;

- сбор рыночных данных об объектах – аналогах;

- выбор ценообразующих факторов;

- определение концепции моделирования местоположения;

- формализация исходных данных;

- спецификация модели;

- калибровка модели;

- анализ результатов;

- уточнение состава ценообразующих факторов;

- определение зависимостей «фактор -цена»;

- анализ выпадающих объектов и уточнение информации;

- запись окончательного вида модели.

Указанные этапы являются обязательными в ситуации, когда рынок объекта оценки достаточно развит, а также в случае, когда рынок представлен единичными сделками или даже не имеет сделок вообще. Критерием развитости рынка является достаточность рыночных данных для прямого моделирования, то есть определения неизвестных коэффициентов модели статистическими методами, например, наиболее распространенным – методом регрессивного анализа (совокупность математических формул, описывающих функциональную зависимость стоимостной характеристики от независимых факторов стоимости, алгоритмов и правил, а также совокупность геоинформационных слоев и параметров расчета значений ценообразующих факторов). В случае неразвитого рынка применимы методы оценки, основанные на использовании широко известного в оценочной практике интегрального коэффициента качества (ИКК).

Исполнитель провёл анализ применяемых в массовой оценке методов моделирования и сделал заключение о неприменимости прямых методов массовой оценки для моделирования величины арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования город Мурманск, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, указав, что специфика рынка аренды земельных участков в городе Мурманске заключается в том, что вторичный рынок в данном сегменте отсутствует по причине того, что в частной собственности находится незначительная доля участков и практически единственным арендодателем является муниципалитет.

Тем не менее, существуют рынки объектов недвижимости, такие как квартирный рынок, рынок аренды встроенных помещений торгового и офисного назначения и др., показатели которых могут служить основой для разработки экономико-математической модели размера арендной платы земельных участков. Совокупность исходной информации – графической информации, имеющейся в распоряжении органов исполнительной власти города Мурманска, собранные рыночные данные, многолетняя практика сдачи в аренду земельных участков, наработки Исполнителей в области кадастровой оценки и разработки Методики сдачи в аренду земельных участков в Санкт-Петербурге, привело разработчиков к следующему алгоритму создания и обоснования экономико-математической модели определения арендной платы за пользование земельными участками (в целом, повторяется приведенная выше этапность процедуры массовой оценки):

- осмотр, фотофиксация, изучение особенностей освоения и использования территории города Мурманска.

- анализ объекта оценки. Заказчик предоставил информацию из базы данных договоров аренды земельных участков. Исполнитель провел анализ правильности применения нормативной базы, а также анализ общего поступления платежей. На этом этапе важное значение имеет выделение групп и видов функционального использования земельных участков, а также согласование структуры возможных функциональных использований с Заказчиком.

- сбор рыночных данных об объектах, присутствующих на рынке недвижимости. Были собраны рыночные данные по всем секторам рынка недвижимости, при этом были использованы всевозможные источники информации.

- выбор ценообразующих факторов на основе обзора рынка.

- на основе имеющейся исходной информации, с учетом удобства применения предлагаемой Методики была выбрана минимальная единица территории -кадастровый квартал (альтернативные варианты: точка, определяемая парой координат (центроид земельного участка), земельный участок (полигон), территориальные зоны). В качестве значения коэффициента местоположения принимается значение рейтинга кадастрового квартала, который определяется методом расчета интегрального коэффициента качества (ИКК).

- формализация исходных данных - приведение рыночных данных к виду, удобному для последующего анализа: проведение корректировок на время, на торг, на технические характеристики в целях выделения ценовой информации, связанной исключительно с местоположением;

- предложена следующая мультипликативная структура модели (в соответствии со структурой, утвержденной постановлением Правительства Мурманской области от 09.01.2014 №3-ПП):

- базовая ставка для вида функционального использования объекта;

- коэффициент местоположения (рейтинг квартала) для группы функционального использования объектов;

- коэффициент площади для группы функционального использования объектов;

- регулирующие коэффициенты, устанавливающие зависимость арендной платы от стадии освоения участка (период проектирования, срок строительства) и соответствия способа использования объекта способу, указанному в правоустанавливающих документах на объект;

- коэффициенты общественной значимости - коэффициенты, корректирующие расчетную ставку арендной платы с учетом социальной значимости вида деятельности, осуществляемого на арендуемом земельном участке;

- коэффициенты социальной поддержки - коэффициенты, корректирующие расчетную ставку арендной платы с учетом социальной поддержки арендатора.

Последние 3 коэффициента в приведенном списке могут быть установлены только нормативно, поэтому Исполнитель применил значения этих коэффициентов из действующей Методики.

- Расчет базовой ставки по каждому виду функционального использования был проведен методом индивидуальной оценки, а также с использованием соотношений между видами функционального использования внутри групп (коэффициентов функционального использования). Расчет коэффициентов функционального использования объектов выполнен на основании обработки мнений экспертов с использованием метода анализа иерархий;

- Коэффициент местоположения (рейтинг квартала) и коэффициент площади были обоснованы для групп функционального использования.

- дальнейшие этапы выполнения работ, представляют собой итерационный процесс верификации полученных результатов, анализ выпадающих значений, уточнение информации, имеющий своей целью обоснование и запись окончательного вида модели.

При описании территории города Мурманска основное внимание Исполнителем уделено характеристикам территории, которые могут оказывать влияние на ценообразование на рынке недвижимости города (рельеф, экология, планировочная структура, характер застройки, улично-дородная и транспортная инфраструктура и т.п.)

Согласно отчету модель определения размера арендной платы (за 1 кв. м. в год) за пользование земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования город Мурманск, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, имеет следующую спецификацию:

А= Ас> *Кт*Кп*К*К0*Кт,    

где:

А - ставка арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади земельного участка в год (в руб./кв. м в год);

А6 - базовая ставка арендной платы (в руб./кв. м в год) для вида функционального использования земельного участка;

Км„ - коэффициент местоположения для группы функционального использования, к которой относится объект;

Кт - коэффициент площади для группы функционального использования, к которой относится объект;

Кр — регулирующий коэффициент;

К03 - коэффициент общественной значимости определенных видов деятельности;

Ко,- коэффициент социальной поддержки социально незащищенных групп населения.

Для определения базовых ставок арендной платы Исполнителем были проанализированы данные рынка недвижимости города Мурманска с целью расчета возможных экономически обоснованных ставок аренды на базе сведений о функционировании объектов недвижимости различного назначения.

Анализ базы договоров аренды земли, находящейся в собственности муниципального образования город Мурманск, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, показал, что все варианты землепользования можно сгруппировать в 45 видов функционального использования которые по своим требованиям к территориальному размещению исполнителями были объединены в группы.

В процессе анализа было выяснено, что обоснование базовых ставок можно выполнить лишь для объектов, относящихся к наиболее развитым сегментам рынка недвижимости -офисного, торгового и гаражей с применением методов индивидуальной оценки.

Для определения базовой ставки аренды для участков объектов офисного и торгового назначения, а так же под гаражи, использовалась идеология изъятия в виде арендной платы за землю «справедливой» части чистого дохода собственника объекта недвижимости. Данная идеология аналогична методу остатка в теории оценки недвижимости.

Исполнителем была собрана информация об объектах офисного назначения, расположенных в различных по характеристикам местоположения частях города:

- общая площадь объекта,

- арендопригодная площадь объекта,

- ставка арендной платы (для торговых центров - отдельно для якорных арендаторов и арендаторов торговой галереи),

- состав арендной платы,

- уровень заполняемости объекта (доля свободных площадей),

- уровень операционных расходов,

- размер затрат на управление,

- год постройки/реконструкции объекта,

- материал стен,

- количество этажей,

- класс бизнес-центра (формат торгового центра).

На основании собранных данных определен потенциальный валовый доход от сдачи помещений в аренду и чистый операционный доход.

Для получения потенциального валового дохода были определены чистые ставки арендной платы — без НДС и коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Корректировка объявляемых ставок производилась с учетом состава платежей, включенных в ставку аренды. Действительный валовый доход определялся на основе данных о заполняемости объектов, чистый операционный доход - на основе данных об уровне затрат на управление.

Далее из чистого операционного дохода от объекта был вычтен доход на капитал, вложенный в объект недвижимости. Доход на капитал рассчитывался на основании определенных Исполнителем затрат на замещение объекта с учетом его физического износа и внешнего износа (экономического устаревания). Затраты на замещение рассчитывались на данных справочников КО-ИНВЕСТ с учетом конструктивного исполнения здания, его уровня качества, соотношения площадей объекта-аналога и рассматриваемого объекта, изменения цен на строительство с даты выпуска Справочника по 2 кв. 2014 года.

В отношении офисных центров было выявлено наличие внешнего износа, который выражается в их низкой загрузке. На сбалансированном рынке уровень загрузки площадей составляет около 95%. По офисным центрам Мурманска она составила 82%. Таким образом, внешнее обесценение объектов недвижимости данного функционального использования, связанное с их недостаточной востребованностью, составляет 13%. В отношении объектов торговли внешнего обесценения выявлено не было. Площади торговых центров загружены на 95-100%.

Доход на капитал, вложенный в объект недвижимости, рассчитывался с использованием рыночной ставки капитализации. Для объектов торговли ставка капитализации была определена в размере 13%, для офисных объектов - 14%, для гаражей - 13%.

Чистый доход собственника от объекта недвижимости определялся с учетом налога на имущество, налога на прибыль, вывода амортизации из под налогообложения налогом на прибыль, но без затрат на аренду земли.

Норма изъятия определена на основании анализа результатов опроса предприятий (организаций) города Мурманска об уровне земельных платежей в затратах организации.

Как установлено Исполнителем доля земельных платежей находится в чрезвычайно широком диапазоне - от 0,0004% до 9,13%. При удалении крайних значений диапазон сужается до 0,04%-9,1%, со средним значением 1,6%. По данным Федеральной службы государственной статистики доля чистой прибыли организаций Российской Федерации в валовом внутреннем продукте за 2010-2012 гг. составляет в среднем 17,2%. Этот показатель рассматривался как аналог показателя доли доходов в выручке организаций. Тогда доля затрат в выручке составит 82,8%. Следовательно, отношение доходов к затратам составляет 17,2/82,8=20,8%. Исходя из этого средняя доля земельных платежей в доходах организаций, принявших участие в опросе, составит 1,6%/20,8%=7,62% или (округленно) 8%. Размер арендной платы за землю определялся из условия изъятия 8% чистого дохода собственника, определенного описанным выше образом. При переходе от арендной платы за землю в расчете на 1 кв. м площади здания к арендной плате в расчете на 1 кв. м площади участка, относящегося к зданию, учитывалась типичная плотность застройки участков объектами данной функции (соотношение общей площади здания к площади участка) в центральных и нецентральных частях города.

Согласно отчету Исполнителем приведены примеры расчета размера арендной платы на землю, на которой расположены объекты офисного назначения, многофункциональные объекты (торговые центры), а также индивидуальные гаражи, реализующие изложенных подход. Полученные значения ставок аренды сопоставлены со значениями ИКК в тех же кварталах.

На основании данных соотношений были получены базовые ставки аренды для среднего по местоположению участка, то есть участка со средним ИКК для каждого вида функций. Полученные таким образом базовые ставки аренды составили <данные изъяты> руб./кв. м для объектов офисной функции (бизнес-центров, вид функционального использования 3.1, группа «офисная»), <данные изъяты> руб./кв. м для объектов торговой функции (многофункциональные комплексы, вид функционального использования 5.4, группа «торговая»), <данные изъяты> руб./кв. м для объектов гаражной функции (индивидуальные гаражи, вид функционального использования 2.1, группа «гаражная»).

Данные виды функционального использования являются базовыми видами в своих группах функционального использования.

Для объектов других видов функционального использования базовые ставки были получены в несколько этапов: на первом этапе получены базовые ставки для базового вида функционального использования внутри группы, затем определены коэффициенты функционального использования внутри группы, на последнем этапе базовые ставки для всех остальных видов функционального использования внутри группы вычислялись как произведение базовой ставки по базовому виду функционального использования и коэффициента вида функционального использования.

Для группы функций «жилая» и «производственно-складская» базовые ставки аренды для видов 1.2 (ИЖС) и 4.10 (Склады и складские базы производственного назначения) были получены из соотношения цен продажи прав аренды на земельные участки тех групп функций, к которым принадлежат данные объекты (жилая, производственно-складская) к цене продажи аренды под торговую функцию.

При этом в работе использовались исследования о средних соотношениях между стоимостью земельных участков разного назначения в городах Российской Федерации.

За базовое значение выбрана наиболее «дорогая» торговая функция использования, а соотношения для иных функций рассчитаны по отношению к торговой функции.

На основе выполненных расчетов методом индивидуальной оценки ставок аренды определено соотношение между ставками аренды торгового и офисного сегментов рынка 0,697 = 544 / 379. Данное соотношение укладывается в диапазон средних значений стоимости земельных участков по различным городам Российской Федерации (0,687-0,909) Таким образом, для целей исследования, величина рыночной ставки аренды земельных участков по группе «офисная» принимается как достоверная.

Среднее отношение стоимости земельных участков по различным городам Российской Федерации для производственно-складского назначения к стоимости земельных участков под торговое назначение составляет 0,120 — 0,477. Значение соотношения средних цен предложений к продаже прав аренды на земельный участок под производственно-складскую и торговую функции, согласно рыночным данным, составляет 0,400, что находится в диапазоне указанных выше значений. Для определения величины базовой ставки аренды за земельный участок по группе «производственно-складская» выбирается значение переходного коэффициента в размере 0,400.

Изучение Исполнителем объекта анализа по функциональному использованию земельных участков, на которые заключаются договора аренды, показало, что по группе «земли жилой застройки» максимальное количество договоров аренды относится к ИЖС. Для определения базовой ставки по группе «жилая» были проанализированы соотношения цен аренды земельных участков под ИЖС (<данные изъяты> руб./кв. м) и земельных участков торгового назначения (<данные изъяты> руб./кв. м). Среднее значение соотношения рыночных цен продажи земельных участков под ИЖС и под торговое назначение составило 0,184 = 212 / 1151. Данный показатель отличается от среднего отношения (<данные изъяты>) стоимости земельных участков по различным городам Российской Федерации для жилых домов к стоимости земельных участков под торговое назначение в большую сторону. Это объясняется тем, что наглядно в таблице приведены данные для стоимости земельных участков под многоквартирную жилую застройку, а не под ИЖС. Значение <данные изъяты>, полученное в процессе анализа стоимости земельных участков города Мурманска, принято в качестве переходного коэффициента для группы «жилая».

Поскольку в исследованиях о средних соотношениях между стоимостью земельных участков разного назначения в городах Российской Федерации отсутствуют данные о средней стоимости земельных участков под гаражи, а приведенные выше данные по определению ставок аренды за земельные участки соответствуют аналитическим данным, указанным в данном исследовании, Исполнитель пришел к выводу о том, что ставка аренды для земельных участков под функцию «гаражи» достоверна.

На рынке города Мурманска отсутствуют предложения по продаже или аренде объектов рекреационного назначения. Для определения величины базовой ставки аренды за земельный участок по группе «социально-рекреационная» Исполнителем был принят коэффициент среднего отношения стоимости земельных участков по различным городам Российской Федерации для рекреационного назначения к стоимости земельных участков под торговое назначение в размере <данные изъяты>.

Среди договоров аренды земельных участков есть договора на использование участков для размещения линейных объектов, которые проходят по нескольким кадастровым кварталам. При размещении, например, ЛЭП объектами аренды выступают небольшие по площади земельные участки под опорами. Для таких объектов расчет коэффициента местоположения трудоемок: по сути, коэффициент местоположения не имеет смысла для линейного объекта, который может проходить через весь город. Коэффициент площади также должен учитываться для таких объектов особенным образом. Подразделять линейные объекты на различные виды функционального использования также нецелесообразно, т.к. они все выполняют обеспечивающую функцию. К таким объектам необходимо применять упрощенную методику расчёта арендной платы.

Упрощенная методика также применена и к расчету арендной платы за пользование земельными участками для проведения изыскательских работ, так как на стадии изыскательских работ не известна функция использования, она только определяется.

Таким образом, базовая ставка для линейных объектов (<данные изъяты> руб./кв. м в год) рассчитана на основе средних удельных стоимостей аренды существующих договоров. Базовая ставка для расчета арендной платы за пользование земельными участками для проведения изыскательских работ является минимальным значением (<данные изъяты> руб./кв. м в год).

Учитывая, что рынок коммерческой недвижимости города Мурманска недостаточно развит, и имеющееся количество рыночных данных не позволяет охватить весь спектр функций использования земельных участков, у Исполнителя возникла необходимость использования косвенных методов определения ставок арендной платы по видам функционального использования объектов.

В действующей методике арендной платы за земельные участки, утвержденной Решением Совета депутатов города Мурманска от 25.05.2007 № 37-445 используются ставки арендной платы, определенные в Отчете по договору № 19/09-05 от 19.09.2005 «Разработка системы платежей за земельные участки различного назначения (ставки арендной платы и земельного налога) на территории муниципального образования город Мурманск», выполненным ОАО «Земельные ресурсы» в 2006 г.

Обоснование уровня ставок аренды опирается на показатели оборачиваемости капитала в различных видах деятельности (отраслях) и нормы доходности данных видов деятельности или объектов недвижимости. Анализ изложенной в указанном отчете методики показал, что предлагаемый способ установления ставок арендной платы методически несостоятелен, опирается на недостоверную информационную основу, приводит к экономически необоснованным результатам. Подробный анализ обоснования ставок арендной платы и размера арендной платы за землю, изложенного в отчете ОАО «Земельные ресурсы», приведен в приложении к настоящему отчету. Таким образом, использование данного подхода не представляется возможным.

В условиях отсутствия рыночных данных принятым способом получения информации является опрос экспертов. Известной методикой организации опроса и обработки мнений экспертов является метод анализа иерархий (МАИ). Метод основан на попарном сравнении показателей, характеризующих анализируемый объект (анализируемую ситуацию) по различным критериям и последующим ранжировании показателей по всем критериям.

Для верификации полученных значений в результате экспертного опроса Исполнитель провел расчеты по данным об аренде отдельных объектов недвижимости, относящимся к различным видам функционального использования. После чего определил величину базовой ставки аренды для каждого из видов функционального использования объектов

<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>

Величина интегрального коэффициента качестве (ИКК) территории определяется с использованием методов квалиметрического моделирования. В основе определения величины ИКК территории лежит кадастровое деление территории на кадастровые кварталы.

Для определения качества кадастрового квартала было выбрано 13 ценообразующих факторов, в том числе характеризующие положение квартала в транспортной системе города; факторы «среднее время транспортной доступности центра города»; «удобство подъезда к земельному участку на автомобильном транспорте»; «удобство подъезда к земельному участку на общественном транспорте»; «рельеф местности»; «прирельсовость» и «приводность»; характеризующие обеспеченность участка инженерной инфраструктурой; факторы «многофункциональность среды»; «характеристика оснащенности квартала объектами торговли»; «привлекательность квартала для малого бизнеса»; «плотность населения в квартале».

Поскольку установлено, что диапазон значений весов ценообразующих факторов имеет большой разброс, принято решение о верификации коэффициента местоположения на основе рыночных данных о сделках/предложениях объектов на рынке недвижимости Мурманска.

Верификация коэффициента местоположения производилась путем уточнения весов ценообразующих факторов на предмет их соответствия рынку недвижимости города Мурманска. Критерием соответствия выступала близость ИКК кварталов компоненте, связанной с местоположением объектов, определенной на основании рыночных данных.

Для получения этой компоненты рыночные данные по объектам разного вида были «очищены» (скорректированы) от компонент, связанных с характеристиками помещения. Для объектов жилой недвижимости (квартир) верификация осуществлялась на выборке из 2-х комнатных квартир, расположенных на средних этажах жилых домов типа «брежневка». Для объектов коммерческой недвижимости (офисы, производственно-складские объекты, объекты торговли) была произведена корректировка ставки арендной платы по следующим характеристикам: состояние помещения, занимаемый этаж, ориентация входа, площадь помещения.

Корректировка ставки аренды по указанным характеристикам была проведена с использованием коэффициентов, применяемых в разработанной ГУЛ ГУИОН модели арендной платы за нежилые помещения. В качестве параметров функции площади приняты средние по выборке (базе рыночных данных) площади объектов офисного, торгового и производственно-складского назначения.

По функции «гаражи» для характеристики местоположения объектов из базы рыночных данных о продаже гаражей были выбраны 1-этажные капитальные строения (железобетонные, кирпичные, каменные), в хорошем состоянии, площадью от 18 до 35 кв. м. Таким образом, получена однородная выборка объектов, различия в ценах которых в максимальной степени определяется их местоположением.

Рыночные данные по объектам рекреационного назначения отсутствуют. В связи с этим веса ценообразующих факторов была принята на уровне среднего значения диапазона по каждому ценообразующему фактору.

Итоговые значения весовых коэффициентов были получены с использованием функции редактора Excel «Поиск решения» при условии максимизации коэффициента корреляции ИКК и скорректированных значений рыночной стоимости объектов (цены продажи, ставки аренды), связанной с их местоположением, при ограничениях в виде максимальных и минимальных весов факторов, заданных экспертами.

Таким образом высокие значения коэффициентов корреляции говорят о достаточно тесной связи ИКК кварталов с рыночной характеристикой их местоположения. Для целей определения величины арендной платы за землю, ИКК были отцентрированы относительно среднего значения по каждой функции.

Коэффициент площади в вышеуказанной формуле отражает поправку на размер участка, которая должна быть различной для групп функционального использования.

В данном случае применен подход в учете размера объекта в моделях массовой оценки - введение непрерывной функциональной зависимости от площади. Отражено, что как правило, и город Мурманск не исключение, на рынке объектов аренды земельных участков существует оптимальный, наиболее ликвидный или средний размер участка. Для такого участка коэффициент площади равен 1. При сдаче в аренду участков большей площади удельный показатель стоимости аренды должен уменьшаться, при этом значение коэффициента площади будет меньше 1. Эту зависимость специалисты рынка недвижимости и оценщики условно называют «скидкой на опт» или скидкой на размер Объекта.

Для участков, имеющих очень большую площадь, величина скидки меняется не линейно, а асимптотически. При сдаче в аренды участков по площади меньше оптимальной удельная стоимость должна увеличиваться. Изменение удельной стоимости аренды в зависимости от площади может характеризоваться диапазоном от ± 10% до ± 30% от стоимости среднего по площади участка.

Для описания зависимости коэффициента площади от площади участка, сдаваемого в аренду для каждой группы функционального использования земельного участка Исполнителем определено 3 параметра: диапазон изменения коэффициента площади, параметр коэффициента площади и степень изменения коэффициента в зависимости от площади (показатель нелинейности).

Из проведенного анализа следует, что рыночные данные по продаже и сдаче в аренду земельных участков не позволяют обосновать диапазон изменения коэффициента площади, так как рассчитанные диапазоны не соответствуют анализу рынка в целом и представлениям о том, что максимальное изменение величины аренды земельного участка может доходить до ± 35%. Наиболее целесообразным и обоснованным является использование надежных оценок диапазонов изменения коэффициента площади для различных видов использования земельных участков, полученных при проведении комплекса работ по кадастровой оценке земельных участков на основе прямых рыночных данных методом регрессионного анализа (например, в Санкт-Петербурге).

Это предложение основано на допущении, что влияние площади на стоимость одинаково для рынков аренды и купли-продажи земельных участков, а также на утверждении, которое делается в актуализированном в 2014 году «Справочнике оценщика недвижимости». В справочнике приводятся результаты и сопоставление параметров рынка в различных городах Российской Федерации и делается вывод о том, практически по всем корректировкам и параметрам рынка недвижимости не наблюдаются значимые различия. Набор установленных таким образом параметров можно рассматривать как первое приближение, которое будет уточнять на последующих этапах разработки модели.

Таким образом, значения показателей для шести групп функционального использования составили:

№	Наименование группы	а	п	So
1	Жилая	1,04	1	4100
2	Гаражная	1,08	1	4100
3	Офисная	1,34	1	6400
4	производственно-складская	1,21	1	7800
5	Торговая	1,15	1	1600
6	социально-рекреационная	1,04	1	27000

Кроме того, для целей данной работы Исполнителем было предложено сохранить регулирующие коэффициенты, установленные Решением Совета депутатов города Мурманска от 25.05.2007 № 37-445 «Об утверждении методики определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город Мурманск». Регулирующие коэффициенты Кр используются для корректировки величины арендной платы при предоставлении земельных участков для строительства. На период строительства (реконструкции, восстановления разрушенного) объекта устанавливается понижающий коэффициент. В случае превышения сроков строительства с целью стимулирования соблюдения сроков строительства устанавливаются повышающие коэффициенты. Значение коэффициентов установлены в соответствии с действующим порядком сдачи в аренду земельных участков:

<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>

Часть регулирующих коэффициентов выделено в отдельный список коэффициентов общественной значимости. Коэффициенты общественной значимости отражают принцип учета необходимости поддержки общественно значимых видов деятельности, например, содержание земель общего пользования, хранение мобилизационных резервов и т.п.

<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>

Коэффициенты социальной поддержки отражают принцип учета необходимости поддержки социально незащищенных групп населения и их организаций. К ним, в частности, относятся лица, на которых распространяется действие пункта 5 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, и статьи 2 Закона Мурманской области от 23.12.2004 N 550-01-ЗМО «О мерах социальной поддержки отдельных категорий граждан».

<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>

Коэффициент динамики рынка учитывает изменение цен на рынке земельных участков по отношению к уровню цен на дату утверждения базовых ставок аренды. Коэффициент динамики рынка определяется на основе мониторинга рынка земельных участков и утверждается решением законодательных либо исполнительных органов власти города Мурманска. Исполнителем на 2015 год предложено установить коэффициент динамики рынка равным 1.

Вместе с тем, коэффициент динамики рынка целесообразно обосновывать и устанавливать ежегодно на 3 последующих года на основе аналитических исследований рынка. Установление коэффициента динамики рынка на следующий год и прогнозных коэффициентов еще на 2 года обусловлено тем, что арендатором земельных участков необходимо планировать свой бизнес. Установленные на 3 года коэффициенты демонстрируют не только тенденции и ожидания рынка, но и управляющие воздействия органов исполнительной власти. Ежегодное утверждение коэффициентов является корректировкой прогнозных значений.

В результате произведенной научно-исследовательской работы Исполнителем установлен факт, что существующая методика определения величины арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности муниципального образования город Мурманск основывается на кадастровой стоимости земельного участка.

По существующей практике кадастровая стоимость определяется для зарегистрированного вида разрешенного использования земельного участка, при этом земельный участок может использоваться по иному назначению. Так, при анализе договоров аренды земли было выявлено, что в 20% случаев зарегистрированный вид разрешенного использования земельного участка и фактическое использование земельного участка по договору аренды земли не совпадали, что привело к значительному искажению величины суммы начислений арендной платы как в большую, так и в меньшую стороны. В предлагаемой Методике базой для расчета величины арендной платы является фактическое функциональное использование объекта, а так же более тщательный учет местоположения земельного участка с учетом требований каждой группы функционального использования объектов к качеству территории.

Таким образом в расчетах наглядно представлено, что предлагаемая Методика исключает некорректное исчисление арендной платы, связанное с несовпадением фактического вида функционального использования объекта и зарегистрированного вида разрешенного использования земельного участка.

При сравнении предлагаемых сумм начислений арендной платы с существующими, рассчитанных с учетом факторов пересмотра кадастровой стоимости по 7-ми группам функций, определено, что суммарная величина начислений арендной платы, по предлагаемой Методике составит 1 526,6 млн.руб., приблизительно в 2 раза превышает существующие начисления арендной платы (при условии, что факты пересмотра кадастровой стоимости земельных участков не учитывались), что повысит эффективность распоряжения земельными участками и поступления в бюджет муниципального образования город Мурманск.

Но учитывая увеличение начислений арендной платы в связи с вводом предлагаемой методики, предусмотрено поэтапное увеличение размера арендной платы.

Анализируя юридически значимые доказательства и фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что принцип экономической обоснованности, установленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, был учтен Советом депутатов города Мурманска.

Методика определения размера арендной платы с экономически рассчитанными базовыми ставками и коэффициентами, разработанная исполнителем в рамках вышеуказанного контракта, взята за основу Методики определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город Мурманск, утвержденной решением Совета депутатов города Мурманска от 27.11.2014 №3-41.

Кроме того, в судебном заседании нашло свое полное подтверждение соблюдение при принятии оспариваемого Решения иных принципов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 582.

Так, принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, учтен в рассматриваемом решении Совета депутатов города Мурманска в части установления периодичности (п.5 решения) и порядка расчета арендной платы за землю, поскольку является непосредственно предметом решения Совета депутатов города Мурманска от 27.11.2014 № 3-41. Случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя в рассматриваемом нормативном акте не содержатся.

Вместе с тем, такие случаи и основания для пересмотра арендной платы содержатся в пунктах 1.4. и 1.5. Положения об арендной плате за использование земель в границах муниципального образования город Мурманск, утвержденного решением Мурманского городского Совета от 24.06.2002 № 16-154, что свидетельствует о соблюдении органами местного самоуправления город Мурманск принципа предсказуемости расчета размера арендной платы за землю и урегулированности указанного вопроса посредством принятия нескольких нормативных правовых актов.

Принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы определяет лишь возможность, но не обязанность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости земли. На федеральном уровне обязанность органов местного самоуправления определять арендную плату за землю, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, за исключением четко определенных случаев, прямо поименованных в законодательстве Российской Федерации не установлена. Установленные обжалуемым решением экономически обоснованные базовые ставки, дифференцированные по видам функционального использования объектов, обеспечивают предельную простоту расчета арендной платы.

Принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков, подкреплен императивной нормой прямого действия, установленной пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в связи с чем, в пункте 3 оспариваемого решения указано что, размер арендной платы определяется в соответствии с методикой, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Кроме того, соблюдение принципа недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки обеспечивается пунктом 2.13. Положения об арендной плате за использование земель в границах муниципального образования город Мурманск, утвержденного решением Мурманского городского Совета от 24.06.2002 № 16-154, согласно которому при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков размер арендной платы определяется по Методике, утвержденной Советом депутатов города Мурманска, в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Установление регулирующих коэффициентов общественной значимости и социальной поддержки, согласно приложению №5 и №6 к Методике определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город Мурманск, утвержденной оспариваемым решением, обеспечивают соблюдение принципа учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, поскольку напрямую направлены на организации, осуществляющие работы, оказывающие услуги социальной направленности, организации инвалидов, а также организации создающие рабочие места для инвалидов, на поддержку социально не защищенных категорий физических лиц, обладающих преференциями в соответствии с налоговым законодательством. Кроме того, возможность установления дополнительных мер социальной поддержки отдельным категориям граждан прямо предусмотрена положениями пункта 5 статьи 20 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться, также учтен в оспариваемом решении, поскольку в нем такие предпочтения не установлены и порядок расчета арендной платы един для всех землепользователей.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что при принятии оспариваемого решения Совета депутатов города Мурманска проведена работа по анализу и оценке экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, базовые ставки арендной платы, коэффициенты площади и месторасположения земельных участков установлены на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Мурманск, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, результат указанной работы лег в основу принятия оспариваемого решения.

Также установлено, что формула расчета арендной платы, установленная п. 3 Методики в полном объеме соответствует формуле расчета арендной платы, установленной пунктом 2.2 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Мурманской области от 03.04.2008 № 154-ПП/6.

Указанные формулы имеют одинаковые составляющие: базовая ставка арендной платы, площадь земельного участка и регулирующие коэффициенты, что свидетельствует о единстве порядка определения арендной платы, подтверждает соблюдение в данном случае принципа запрета необоснованных предпочтений.

Кроме того, анализ оспариваемого решения в системной взаимосвязи с нормами федерального законодательства, подлежащего применению при рассмотрении настоящего дела, приводит к выводу о том, что расчет размера арендной платы по формуле, элементами которой являются экономически обоснованная базовая ставка, дифференцированная по видам использования объекта, расположенного на арендуемом земельном участке, и коэффициенты площади и месторасположения земельных участков, утверждаемой правовым актом представительного органа муниципального образования, сам по себе не может свидетельствовать об ухудшении экономического состояния заявителя.

В данном случае арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, его местоположения, площади, разрешенного и фактического использования. Данный объективный критерий, не зависящий как от воли арендодателя, так и арендатора и исключающий возможность неравного положения лиц, вступающих в арендные отношения в качестве арендаторов, учтен Советом депутатов города Мурманска.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оспариваемый нормативный правовой акт не противоречит части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.

Таким образом, судом установлено, что Советом депутатов города Мурманска при принятии решения от 27.11.2014 № 3-41 «Об утверждении Методики определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город Мурманск, и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Мурманска» соблюдены принципы определения арендной платы за землю, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Проанализировав вышеизложенные обстоятельства в их совокупности с представленными суду доказательствами, учитывая что оспариваемое решение от 27.11.2014 № 3-41 «Об утверждении Методики определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город Мурманск, и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Мурманска» принято Советом депутатов города Мурманска в рамках своих полномочий с соблюдением требований законодательства к форме нормативного правового акта, порядку принятия и введения его в действие, соответствует нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, 253 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ 27.11.2014 ░░░░ № 3-41 «░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░» ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░
░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░
░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░             ░.░. ░░░░░░░░