Решение по делу № 2-3451/2023 от 05.06.2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 декабря 2023 года г. Иркутск

Свердловский районный суд г.Иркутска в составе

председательствующего судьи Лазаревой Е.А.,

при секретаре судебного заседания Силаевой Э.В.,

при участии истца ФИО2, представителей истца ФИО13, ФИО6, представителя ответчика ФИО3 - ФИО8, представителя ответчика ФИО4 - ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <Номер обезличен>RS0<Номер обезличен>-29 (2-3451/2023) по исковому заявлению ФИО2 к ФИО4, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя доли,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО4 и ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в размере 123/200 в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен> (далее – квартира), по договору купли-продажи, заключенному между ФИО3 и ФИО4

В обоснование иска истец указала, что ей принадлежит доля в размере 77/200 в праве общей собственности на квартиру. Вторым сособственником квартиры являлась ФИО3, которой принадлежала доля в размере 123/200 в праве общей собственности на квартиру. <Дата обезличена> истец получила от нотариуса письмо с заявлением ФИО3 о продаже ее доли за 1 310 630 руб., а также сопроводительное письмо нотариуса. В заявлении истцу предлагалось в порядке реализации преимущественного права покупки доли не позднее 30 дней со дня вручения данного заявления сообщить в письменном виде нотариусу Ломоносовского нотариального округа <адрес обезличен> ФИО14 о своем желании или отказе приобрести долю. Истец в срок надлежаще выполнила данное условие, <Дата обезличена> ценным письмом с описью вложения направила свое согласие на покупку доли нотариусу по адресу, указанному в заявлении ФИО3 Согласно Отчету Почты России данное почтовое отправление прибыло в место вручения <Дата обезличена>, т.е. до истечения предоставленного тридцатидневного срока. Нотариус получила данное письмо <Дата обезличена>. Денежные средства для покупки доли у истца имелись. Необходимую сумму ей согласилась предоставить взаймы сестра однако, чтобы побыстрее рассчитаться с займом она также подала в Сбербанк заявку на получение ипотечного кредита. <Дата обезличена> Сбербанк одобрил ей кредит на сумму 1 317 500 руб., что подтверждается сообщением банка в сервисе Сбербанка по проведению сделок с недвижимостью ДомКлик. ФИО3 по телефону подтвердила свое намерение продать долю и они стали готовиться к сделке. Представитель ФИО3 по доверенности подготавливал документы, согласовывала со Сбербанком условия по безопасному проведению сделки и т.п. В частности, <Дата обезличена> юрист продавца была добавлена в сделку в ДомКлик. В какой-то момент представитель продавца перестал выходить на связь. А <Дата обезличена> истцу позвонил, а затем приехал ФИО4 и сказал, что он купил долю у ФИО3 Из выписки из ЕГРН истец узнала, что действительно <Дата обезличена> состоялась государственная регистрация перехода доли от ФИО3 к ФИО4 На встрече с истцом ФИО4 сказал, что он профессионально занимается такого рода “проблемными” сделками, что у него “в работе” более 50 таких объектов. ФИО4 потребовал передать ему ключи от квартиры, сказал, что заселит туда рабочих, которые будут “долго делать ремонт”, т.е. создаст для истца невыносимые условия проживания. После чего ФИО4 предложил истцу выкупить у него долю за 2 500 000 руб. или продать квартиру.

На основании изложенного истец просит суд перевести на нее права и обязанности покупателя доли в размере 123/200 в праве общей собственности на квартиру по договору купли-продажи, заключенному между ФИО3 и ФИО4

В судебном заседании истец ФИО2, представители истца - ФИО13, ФИО6 исковые требования поддержали в полном объеме по доводам, указанным в иске, настаивали на удовлетворении требований. ФИО2 также пояснила, что в квартире проживала она и ее малолетняя внучка ФИО15 Екатерина, которые зарегистрированы в спорной квартире. После приобретения доли ФИО4 сменил замки и препятствует им в проживании. Истец ждала, что ФИО3, с которой у нее конфликтные отношения, переделает доверенность, и они выйдут на сделку, когда поняла, что этого не произошло доля была продана постороннему лицу, она сразу обратилась за юридической помощью, а затем в суд.

Ответчики ФИО4, ФИО3 в судебное заседание не явились, о дате судебного заседания извещены надлежащим образом, причины неявки суду не известны. Ответчик ФИО3 в своих письменных возражениях просила отказать в удовлетворении иска.

Представитель ответчика ФИО4 - ФИО7 против удовлетворения иска возражал. Суду пояснил, что в ходе согласования условий сделки стороны не пришли к единым условиям, что и послужило причиной невозможности заключения договора, так как истец отказался от условия ФИО3 по форме расчета за приобретаемую долю. Одним из принципиальных условий ФИО3 было использование для расчета депозита нотариуса, данное условие позволило бы ФИО3 быть уверенной в том, что она получила бы денежные средства за проданную долю, при этом истец отказывалась от данного условия. Также указал на то, что с момента отправки уведомления о продажи доли прошло более 4 месяцев, что в полной мере позволяло истцу реализовать свое право на покупку доли. Истцом за данный период времени не было предпринято никаких разумных мер свидетельствующих о реальной возможности выкупить указанную долю. Просил в иске отказать.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО8 против удовлетворения иска возражала. Указала, что в феврале 2023 г. ФИО8 лично вступила в переговоры с истцом относительно заключения сделки купли-продажи доли. ФИО2 была поставлена в известность о том, что расчеты должны осуществляться через депозит нотариуса. Далее ФИО8, как представитель продавца действительно зарегистрировалась в сервисе ДомКлик и в банк были направлены документы на право собственности и доверенность. Однако Сбербанк отказал в выдаче кредитных средств истцу, поскольку форма доверенности представителя продавца с условием о расчетах через депозит нотариуса не была одобрена банком. Учитывая, что переговоры затягивались, ФИО3 была вынуждена начать переговоры с другими лицами. ФИО3 самостоятельно познакомилась с ФИО4, после чего он сам связался с ФИО8 В результате ФИО3 продала долю ФИО4 ФИО2 обязана была не просто направить уведомление о желании заключить договор, а фактически в течение месяца с момента получения предложения совершить действия, направленные на заключение договора купли-продажи, т.е. до <Дата обезличена>.

Третье лицо нотариус ФИО14, представитель третьего лица ПАО Сбербанк в судебное заседание не явились, о дате судебного заседания извещены надлежащим образом. ФИО14 просила рассматривать дело в ее отсутствие.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела и имеющиеся в нем доказательства, оценив их относимость, допустимость, достоверность в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

Согласно пункту 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Из пункта 1 статьи 250 ГК РФ следует, что при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пункта 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него не зависящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <Дата обезличена> N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <Дата обезличена> N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в редакции от <Дата обезличена>), при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

В соответствии с частью 6 статьи 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов – свидетельство о передаче документов.

В судебном заседании установлено, что истцу ФИО2 принадлежит доля в размере 77/200 в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен>. Ответчику ФИО3 принадлежала доля в размере 123/200 в праве общей собственности на указанную квартиру.

Право собственности ФИО2 возникло на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от <Дата обезличена>, у ФИО3 право собственности возникло на основании решения Свердловского районного суда г. ирКУТСКА ОТ <Дата обезличена>.

Согласно договору купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от <Дата обезличена>, между ФИО3 и ФИО4 заключен договор о продаже 123/200 доли ФИО3 ФИО4 в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен>. Договор удостоверен нотариусом Ангарского нотариального округа ФИО9

В соответствии с п. 3 Договора от <Дата обезличена>, стоимость продаваемой доли составила 1310630 руб.

Из доводов искового заявления, пояснений истца в судебном заседании следует, что в квартире по адресу: <адрес обезличен> зарегистрирована и проживала истец ФИО2 вместе со своей внучкой. Ответчик ФИО3 проживает по адресу: <адрес обезличен>, указанные обстоятельства сторонами в судебном заседании не оспаривались.

<Дата обезличена> истец получила от нотариуса ФИО14 письмо с заявлением ФИО3 о продаже ее доли в квартире по адресу: <адрес обезличен> размере 123/200 за 1 310 630 руб. В заявлении истцу предлагалось в порядке реализации преимущественного права покупки доли не позднее 30 дней со дня вручения данного заявления сообщить в письменном виде нотариусу Ломоносовского нотариального округа <адрес обезличен> ФИО14 о своем желании или отказе приобрести долю.

<Дата обезличена> истец ценным письмом направила по адресу, указанному в заявлении, свое согласие на покупку доли. Таким образом, истец в установленный срок выразила свое желание приобрести долю на условиях, предложенных ФИО3

Согласно справке ПАО Сбербанк от <Дата обезличена>, <Дата обезличена> истцом была подана заявка на ипотечный кредит на сумму 1 317 500 руб., заявка была одобрена банком.

Для совершения сделки истец и представитель ФИО3 - ФИО8 зарегистрировались на сайте https://sbr.domclick.ru/ «Сервис безопасных расчетов от СберБанка» (ДомКлик). Согласно информации, размещенной на данном сайте, сервис безопасных расчетов работает следующим образом: 1. Покупатель переводит средства на специальный счет Центра недвижимости от Сбербанка. 2. Центр недвижимости от Сбербанка запрашивает информацию в Росреестре о регистрации сделки. 3. После регистрации деньги зачисляются на счет продавца.

Таким образом, своими конклюдентными действиями стороны выразили волю на совершение сделки посредством данного сервиса.

Со стороны продавца ФИО3 в систему ДомКлик была загружена доверенность от <Дата обезличена>, согласно которой ФИО3 уполномочивает ФИО8 продать долю «при условии расчета по сделке через депозит нотариуса».

После проверки данной доверенности через чат в системе ДомКлик, продавцу было направлено сообщение, в котором указано, что «кредитные средства на депозит нотариуса направить не представляется возможным. В доверенности необходимо указать иные способы расчета, например, аккредитив, номинальный счет (сервис безопасных расчетов), сейфовая ячейка или безналичный перевод на счет продавца».

Суд обозрел в судебном заседании все сообщения данного чата, ответчики не оспаривали их подлинность.

ФИО3 новую доверенность с необходимыми полномочиями выдать отказалась. Вместе этого, по договору купли-продажи от <Дата обезличена> продала долю ФИО10

Суд заслушал в судебном заседании аудиозапись разговора между ФИО4 и истцом от <Дата обезличена>, из которой следует, что ФИО4 профессионально занимается покупкой долей в квартирах. После чего под угрозой заселения «арендаторов, которые превращают квартиру в руины», он вынуждает других сособственников выкупить у него долю существенно дороже. Как указывает истец, ФИО4 предложил ей выкупить у него долю за 2 500 000 руб. Представитель ФИО4 не отрицал данный факт.

Согласно п.2 ст.250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

В данном случае истец ФИО2 в срок, указанный в заявлении ФИО3 (не позднее 30 дней со дня получения заявления), выразила желание приобрести долю на условиях, указанных в данном заявлении.

Далее обе стороны зарегистрировались на сайте «Сервиса безопасных расчетов от СберБанка» (ДомКлик) и совершали через этот сайт действия, необходимые для заключения сделки. Следовательно, данными действиями стороны согласовали, что продажа доли будет производиться посредством данного сервиса ДомКлик.

Когда доверенность представителя ФИО3 не прошла проверку в сервисе ДомКлик и ей было предложено выдать новую доверенность с иными способами расчета, у истца возникли правомерные ожидания, что либо ФИО3 выдаст своему представителю новую доверенность, либо предложит заключить договор на иных условиях, в частности, с условием об оплате не через сервис ДомКлик, а через депозит нотариуса. Однако ФИО3 ни того, ни другого не сделала, а продала свою долю ФИО4

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, чтобы условие о расчете через депозит нотариуса стало существенным условием договора, ФИО3 должна была прямо заявить об этом истцу. Однако доказательств того, что продавец заявлял покупателю об этом, суду не представлено. В предложении ФИО3 истцу купить долю ничего про расчет через депозит нотариуса не сказано. Истец неоднократно указывала в суде на то, что если бы ФИО3 предложила ей заключить договор с условием расчета через депозит нотариуса, то она бы на это согласилась.

В судебном заседании представитель ФИО3 – ФИО8 подтвердила, что договор купли-продажи доли не был заключен через сервис ДомКлик именно по причине отсутствия у нее в доверенности необходимых полномочий, а не по причинам, зависящим от истца.

Таким образом, суд приходит к выводу, что именно ответчик ФИО3 уклонилась от заключения договора с истцом.

Довод ответчиков о том, что истец не осуществила право преимущественной покупки в течение месяца, как было указано в заявлении ФИО3, судом отклоняется, поскольку истец в одностороннем порядке не могла осуществить право преимущественной покупки. Для осуществления данного права необходимы встречные действия продавца по заключению договора.

Довод ответчиков о том, что у истца не было денег на покупку доли, судом отклоняется, поскольку истец внесла необходимую сумму на депозитный счет суда, что подтверждается чеком-ордером ПАО Сбербанк на сумму 1310630 руб. от <Дата обезличена>.

Истец ФИО2 в судебном заседании поясняла, что у нее были собственные накопления и заемные средства сестры. Однако, чтобы побыстрее рассчитаться с сестрой она решила взять ипотечный кредит для покупки доли с низкой ставкой. Ответчик ФИО3 против совершения сделки с использованием ипотечного кредита не возражала.

Также истец в судебном заседании пояснила, что отношения между ней и ФИО3 носили конфликтный характер, начавшийся с момента открытия наследства на спорную квартиру, поскольку изначально наследодатель оформил завещание на эту квартиру на ФИО2, ФИО3 спорная доля в квартире досталась в качестве «обязательной доли», между ними был спор на это имущество, который разрешался в судебном порядке.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО8 в судебном заседании пояснила, что условие в доверенности о продаже доли посредством перечисления денежных средств на депозит нотариуса было вызвано опасением ФИО3 о перечислении денежных средств от ФИО2, неплатежеспособностью последней, ФИО3 отказалась выдать представителю доверенность для совершения сделки через «Сервис безопасных расчетов от СберБанка» (ДомКлик) и решила продать долю с расчетом через депозит нотариуса.

Суд критически относится к данным доводам ответчика ФИО3, поскольку тому доказательств не представлено, равно как и не представлено доказательств, что перечисление денежных средств по условиям сервиса ДомКлик (в частности, напрямую на счет продавца), каким-то образом нарушило бы права продавца ФИО3

Суд также учитывает, что в спорной квартире проживала и зарегистрирована (до момента замены замков от квартиры ФИО4) истец ФИО2 со своей малолетней внучкой ФИО11, которая зарегистрирована в ней по месту пребывания с <Дата обезличена> по <Дата обезличена>, тогда как ФИО4 является для них посторонним лицом.

Согласно п.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, оценив представленные доказательства каждое в отдельности и в совокупности, суд приходит к выводу, что истцом ФИО2 были совершены действия, направленные на приобретение доли, подтверждение платежеспособности, регистрация в сервисе ДомКлик, последующее совершение действий по заключению договора через указанный сервис. В свою очередь, со стороны ответчика ФИО3 условий для заключения сделки через выбранный ими сервис ДомКлик предпринято не было. Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчиком ФИО3 были предприняты все возможные действия для заключения спорного договора, однако истец ФИО2 от его заключения уклонилась, в материалы дела не представлено.Поскольку ФИО3 продала долю с нарушением преимущественного права истца на покупку доли, истец имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, в связи с чем иск подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое требование ФИО2 удовлетворить.

Перевести на ФИО2 (<Дата обезличена> г.р., уроженка <адрес обезличен>, СНИЛС 065-736-120 70) права и обязанности покупателя - ФИО4 по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от <Дата обезличена>, заключенному между ФИО3 и ФИО4, в отношении 123/200 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен>.

Денежные средства в размере 1310 630 рублей, внесенные ФИО2 на счет Судебного департамента в <адрес обезличен>, передать ФИО4 в установленном законом порядке.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд <адрес обезличен> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: Е.А. Лазарева

Решение в окончательной форме изготовлено: <Дата обезличена>.