Решение по делу № 2-5707/2015 от 11.08.2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 октября 2015года г.Раменское

Раменский городской суд Московской области

в составе: председательствующего судьи Бессмертновой Е.А.,

при секретаре Забелине А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <номер> по иску Зинина А. М. к ООО «<...>» о взыскании излишне выплаченных сумм, выплате неустойки, возмещении морального вреда, -

установил:

Истец Зинин А.М. обратился в суд с вышеназванными требованиями к ООО «<...>», которыми просил взыскать с ответчика <...> руб., уплаченных им за увеличение фактической площади квартиры, проценты за пользование указанными денежными средствами в течение <дата> в размере <...> руб., а также <...> руб. в возмещение материального ущерба, нанесенного принуждением к заключению с управляющей компанией договора о техническом надзоре, в качестве компенсации морального вреда просил взыскать <...> руб., кроме того, согласно уточненным требованиям просил взыскать с ответчика неустойку с <дата>г. в размере <...> руб. (л.д.2-6, 33). В обоснование заявленных требований сослался на то, что <дата>г. между ООО «<...>» и Зининым А.М. был заключен договор участия в долевом строительстве <номер>, согласно которому истец обязался финансировать строительство однокомнатной <адрес> общей площадью 40,7 кв.м, расположенной на 4–ом этаже, расположенной по строительному адресу: <адрес>. Ответчик же обязался осуществить строительство многоквартирного жилого дома по указанному адресу и передать эту квартиру в <дата>. Предусмотренную договором стоимость <адрес> руб. истец уплатил в полном объеме в сроки, предусмотренные договором. В связи с тем, что сроки строительства и передачи квартиры истцу срывались, ответчик дважды предлагал продлить сроки передачи квартиры, в связи с чем истец был дважды вынужден заключать дополнительные соглашения, последним из которых установлен срок передачи квартиры как <дата> г. Жилой дом, в котором расположена спорная квартира, был введен в эксплуатацию в <дата>., квартира истцу не передавалась до <дата>г. При этом ответчик потребовал оплатить дополнительно <...> руб. за фактическое превышение общей площади по результатам обмера БТИ. Истец был вынужден указанную сумму уплатить, так как находился без жилья и прописки. Вместе с тем, считает что площадь квартиры увеличилась по сравнению с проектной всего на 0,7 кв. м, и исходя из п. 3.4 договора истец не был обязан ее оплачивать. Одновременно с подписанием акта приема-передачи квартиры ответчик вынудил истца заключить с управляющей компанией «ПУЖКХ «<...>» договор о техническом надзоре, уплатить <...> руб. Из-за нарушения сроков передачи квартиры ответчиком в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с <дата>г. по <дата>г., кроме того, нарушением сроков передачи квартиры истцу был причинен моральный вред. В судебном заседании представитель истца по доверенности Зинин М.Ю. исковые требования поддержал, уточнив период и размер подлежащей взысканию неустойки.

Представитель ответчика ООО « <...>» по доверенности Воротников И.А. иск не признал, указав, что фактическая площадь квартиры, переданной истцу, увеличилась более чем на 1 кв. м и составила 45 кв. м, в связи с чем истец согласно договору участия в долевом строительстве был обязан оплатить <...> руб., что истец и сделал. При разрешении спора по существу просил применить ст.333 ГК РФ, снизив размер неустойки до <...> руб. Требования о компенсации морального вреда считал завышенными. В удовлетворении требований о взыскании <...> руб. за заключение договора с управляющей компанией о техническом надзоре просил отказать, так как ответчик не имеет отношения к заключению указанного договора. Представил письменные возражения, которые поддержал в полном объеме.

Суд, выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, полагает, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, <дата>г. между ООО «<...>» и Зининым А.М. был заключен договор участия в долевом строительстве <номер> ( л.д.8-11). В соответствии с п. 2.2 договора участия в долевом строительстве срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – <дата> ( л.д.8). В последующем – <дата>г. и <дата>г. между истцом и ответчиком заключались дополнительные соглашения к договору участия в долевом строительстве (л.д.27, 29), которыми вносились изменения в п.2.2 договора участия в долевом строительстве, согласно последнему дополнительному соглашению срок передачи застройщиком спорной квартиры установлен – <дата>. (л.д.27).

Разрешением Администрации <...> муниципального района области № <номер> от <дата> разрешен ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 22). <дата> ответчиком передана истцу <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, без внутренней отделки и понижающего коэффициента (балконов, лоджий), сумма договора с учетом увеличения площади квартиры после обмеров БТИ составила <...> руб., что подтверждается актом приема-передачи (л.д.18). Право собственности на спорную <адрес> жилом доме по адресу: <адрес>, зарегистрировано за истцом <дата>г. (л.д.33).

Согласно п. 2.1 договора участия в долевом строительстве <номер> от <дата>г. объектом долевого строительства являлась однокомнатная квартира, общей площадью 40,7 кв.м, договором предусмотрено, что площадь квартиры, указанная в договоре, является ориентировочной, а фактическая площадь квартиры должна определяться после сдачи дома в эксплуатацию и получения данных по результатам обмеров БТИ ( л.д. 8).

В соответствии с п. 3.4 договора, если по результатам обмеров БТИ общая площадь объекта квартиры увеличится более чем на 1 кв. м по сравнению с установленным в п. 2.1 договора, то участник долевого строительства обязан провести доплату, исходя из стоимости одного квадратного метра в размере <...> ( л.д. 8-об.).

В соответствии с п. 6.1 договора (л.д.9-об.), фактическая площадь объекта долевого строительства определяется в соответствии с документами БТИ (экспликацией, поэтажным планом). Таким образом, определение необходимости доплаты обусловлено определением фактической площади квартиры по данным обмеров БТИ (п. 2.1 договора).

Истец произвел оплату за фактическое увеличение площади квартиры в размере <...> руб. (л.д.23).

Истец считает, что общая площадь квартиры увеличилась на 0,7 кв. м, в связи с чем он не должен был нести дополнительные расходы в сумме <...> руб.

Ответчик же, возражая истцу, указал, что исходя из буквального толковая условий договора, общая площадь квартиры определяется на основании обмеров БТИ без каких-либо понижающих коэффициентов и составляет 45 кв.м, то есть фактическая площадь квартиры увеличилась на 4,3 кв. м.

В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу указанной нормы права, давая толкование понятию "фактическая площадь", нужно исходить из буквального значения слова "фактическая", то есть, реальная, объективно отражающая действительность, полученная на основании измерений. Использованное в договоре словосочетание "общая площадь" подлежит толкованию как суммарная площадь помещений квартиры, определенных на основании измерений БТИ, а соответственно понятия "фактическая площадь" квартиры и "общая площадь" квартиры в рамках исследуемого договора являются синонимичными.

"Фактическая площадь" подлежит определению на основании результатов измерений БТИ, внесенных в экспликацию или поэтажный план (п. 6.1 договора).

Документом, определяющим основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации, является Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37, которая разработана во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1301 Минземстроем России, <...> бюро технической инвентаризации, <...> бюро технической инвентаризации, <...> технической инвентаризации.

В соответствии с п. 3.33. Инструкции подсчет площадей помещений производится в экспликации. При подсчетах, следует пользоваться величинами, взятыми непосредственно при измерениях. Подсчеты производятся с точностью до одного десятичного знака.

Согласно п. 3.34 Инструкции по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир). При этом, жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат (п. 3.35.); площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учеталоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров (3.36.); общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0 (3.37).

Приказом Минюста РФ от 18.02.2008 N 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка», в соответствии с ч. 7 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» утверждена форма кадастрового паспорта помещения, в п. 1.3 которого необходимо указывать общую площадь помещения в квадратных метрах с точностью до одной десятой квадратного метра, при этом, указания в нем площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых не предусмотрено.

В соответствии с экспликацией к плану помещения (л.д.16), содержащейся в техническом паспорте на <адрес> по адресу: <адрес>, квартира состоит из следующих помещений: коридор площадью 5.9 кв.м., жилая комната площадью 17.2 кв.м., кухня площадью 9.2 кв. м, кладовая площадью 1.6 кв. м, санузел площадью 3.8 кв. м, лоджия площадью 7.3 кв. м, а всего площадь составляет 45 кв. м (5.9 + 17.2 + 9.2 + 1.6 + 3.8 + 7.3 = 45).

Таким образом, для целей договора фактическая площадь (общая площадь) квартиры составляет 45 кв.м.

Указанная в техническом паспорте в качестве общей площади величина в 41.4 кв. м, определенная с учетом понижающего коэффициента 0,5 для площадей лоджий (балкона), с учетом условий договора, заключенного между сторонами, применена быть не может, поскольку не отражает действительные измерения, учитывает понижающий коэффициент и направлена на использовании при статистическом учете.

С учетом п. 3.4. договора участия в долевом строительстве Зинин А.М. должен был произвести доплату в пользу ООО "<...>" за разницу метража. Из материалов дела усматривается, что Зинин А.М. произвел доплату в размере <...> руб. (л.д.23).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Правоотношения по договору долевого участия в строительстве жилого дома, заключенному между сторонами, регулируются ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". В силу ч. 2 ст. 12 названного Закона обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

С учетом увеличения площади квартиры более чем на 1 кв.м. у участника долевого строительства Зинина А.М. перед ответчиком имелось обязательство по доплате за такое увеличение, что Зининым А.М. и было выполнено. При указанных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании денежных средств в размере <...>., уплаченных за фактическое увеличение площади квартиры, процентов за пользование указанными денежными средствами в размере <...> руб.

Из представленного ответчиком объяснения по иску следует, что ответчик против выплаты неустойки не возражал, однако просил снизить ее размер в силу ст. 333 ГК РФ.

Истцом, согласно уточненным требованиям, рассчитана неустойка за период с <дата> по <дата>

В соответствии с ч.3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо не исполнившее или ненадлежащем образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Таких доказательств в судебном заседании не добыто и материалы дела не содержат.

Таким образом, истец имел право на получение квартиры по акту-приема передачи не позднее <дата> г., о чем сторонами заключено соглашение (л.д.27). Иных доказательств срока передачи квартиры истцу, суду в настоящее дело не представлено, срок передачи квартиры ответчиком не оспаривался.

Суд считает, что дата начала периода с <дата>г. истцом указана неверно, поскольку между истцом и ответчиком было заключено соглашение об изменении сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства, указанное соглашение в сроки, установленные законом, стороны не оспорили. Дата окончания периода, за который истец просил взыскать неустойку <дата> истцом определена верно, ответчик не оспаривал указанную дату.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с <дата>. по <дата>. –за <...> в сумме <...> руб. <...> коп. (<...> руб. х <...> дн.).

В соответствии со ст.333 ГК РФ, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учетом позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в п.2 Определения от 21 декабря 2000 г. №263-О, положения п.1 ст.333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст.17 (ч.3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч.1 ст.333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела. Определение наличия или отсутствия оснований для снижения заявленного истцом размера неустойки является обязанностью суда и должно быть произведено как при наличии заявления ответчика о применении положений ст.333 ГК РФ, так и при отсутствии такого заявления. При этом, судом принимается во внимание, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Суд, определяя размер неустойки, подлежащей взысканию, исходя из требований разумности и справедливости, принимая во внимание ее явную несоразмерность последствиям нарушения обязательства, в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ, полагает необходимым уменьшить размер неустойки до <...> руб.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", в связи с установлением вины ответчика за нарушение сроков передачи квартиры суд считает необходимым взыскать в пользу истца с ответчика компенсацию морального вреда в размере <...> руб., что будет соответствовать конкретным обстоятельствам дела и требованиям разумности и справедливости.

В пункте 46 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что штраф взыскивается в пользу потребителя при условии, если суд удовлетворил требования в связи с нарушением прав потребителя, которые не были удовлетворены в добровольном порядке.

Что касается положения о взыскании штрафа в пользу потребителя, то истцом не представлены суду доказательства о том, что он обращался к ответчику с заявлением о выплате неустойки, компенсации морального вреда, в связи с чем суд не находит оснований для взыскания с ответчика штрафа.

Оснований для удовлетворения требования Зинина А.М. о возмещении материального ущерба, связанного с заключением договора с управляющей компанией ООО «ПУЖКХ «<...>» о техническом надзоре от <дата>г. и уплатой <...> руб., не имеется, поскольку вопреки требованиям ст.56 ГПК РФ, истцом не представлено доказательств действий ответчика по обязанию истца заключить указанный договор.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что иск подлежит частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст.199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Зинина А.М. – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «<...>» в пользу Зинина А. М. неустойку в размере <...> руб., компенсацию морального вреда в сумме <...> руб.

В удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств в размере <...> руб. за увеличение фактической площади квартиры, <...> руб. за заключение договора о техническом надзоре, процентов за пользование денежными средствами в сумме <...> руб., неустойки и компенсации морального вреда в большем размере - отказать

Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца в Московский областной суд через Раменский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено <дата>г.

Судья