Решение по делу № 3а-455/2018 от 06.04.2018

Дело №3а-455/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 сентября 2018 года г.Тамбов

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ледовских И.В.,

при секретаре Мороховой А.В.

с участием представителя административного истца Калмыковой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Соболевой Е. В. к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Соболева Е.В. обратилась в Тамбовский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость объекта с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года в размере 16 571 281 руб..

В обоснование требований указала, что кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего ей на праве собственности, существенно превышает его рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком, что влечет нарушение ее прав как плательщика налога на имущество физических лиц.

Представитель административного истца Калмыкова А.Д. в судебном заседании настаивала на удовлетворении предъявленных требований по приведенным в административном исковом заявлении основаниям.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

В письменных отзывах Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее – Управление Росреестра по Тамбовской области) и Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области (далее – филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области) просили дело рассмотреть в отсутствие их представителей и в удовлетворении предъявленных к ним требований отказать по процессуальным основаниям, считая себя ненадлежащими административными ответчиками.

Представитель комитета по управлению имуществом Тамбовской области в письменных пояснениях считал возможным установить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной стоимости на основании экспертного заключения.

Исследовав материалы административного дела, выслушав объяснения представителя административного истца, пояснения эксперта, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности, в том числе, путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела следует, что административному истцу с 2016 года на праве собственности принадлежит нежилое одноэтажное здание магазина с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., расположенное по адресу: ***.

Соответственно, являясь плательщиком налога на имущество, исчисляемого с 1 января 2017 года исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения в силу статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1 закона Тамбовской области от 25 ноября 2016 года № 17-З «Об установлении единой даты начала применения на территории Тамбовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость этого объекта недвижимости.

Вышеуказанный объект недвижимости вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тамбовской области, чья кадастровая стоимость утверждена приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 7 ноября 2016 года № 611 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Тамбовской области» по состоянию на 01 января 2016 года.

Указанное обстоятельство никем не оспаривается и подтверждается как самим приказом с приложениями к нему, так и выписками из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которым кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2016 года утверждена в размере 58 684 687 руб. 06 коп..

Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец представил выполненный оценщиком ИП П.В.В. отчет об оценке *** от 28 марта 2018 года, в соответствии с которым рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2016 года составила 16 571 281 руб..

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В ходе судебного разбирательства дела по ходатайству представителя комитета по управлению имуществом Тамбовской области определением суда от 24 апреля 2018 года назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика всем требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.

Согласно заключению эксперта ФБУ Тамбовская ЛСЭ Минюста России Шишкова А.В., составленного под номером *** от 26 июля 2018 года, вышеуказанный отчет оценщика по формальным признакам соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; при этом, рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная оценщиком ИП П.В.В. в отчете не соответствует его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года, которая по расчету эксперта составляет 29 913 100 рублей без учета НДС.

Оценивая экспертное заключение в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

Не являются таковыми и возражения представителя административного истца, не согласившегося с выводами эксперта.

Как следует из исследовательской части экспертного заключения и пояснений эксперта Шишкова А.В., данных в судебном заседании, основной причиной расхождения результатов оценки, полученных им и оценщиком, является то, что в отчете оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и/или предложений с объектами недвижимости из интересующего сегмента рынка, однако приведенное в качестве аналогов количество объектов, а также их качество (множество различий по основным ценообразующим факторам) не отражает фактического состояния рынка. Именно некачественный подбор оценщиком объектов-аналогов и их несовпадение по ряду факторов привело к значительному искажению итоговой стоимости. При немалом количестве объектов-аналогов в открытом доступе, оценщиком были выбраны отдельные аналоги, часть из которых в настоящее время невозможно проверить. Для достижения полной объективности и полноты исследования достоверность отчета об оценке определялась методом нового расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Экспертом произведен анализ сегмента рынка, к которому относится объект оценки, и выбрано в отличие от оценщика несколько наиболее типичных предложений о продаже объектов недвижимости, сопоставимых по экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений, размещенных в сети Интернет и скриншотах, уточнена у авторов этих предложений и проанализирована экспертом.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт применил сравнительный и доходный подходы, которые были применены оценщиком в своем отчете.

Расчеты произведены экспертом с учетом типичных для рынка цен предложений, с введением необходимых корректировок по ценообразующим факторам объектов-аналогов, отличным по своим характеристикам от объекта оценки. Ввиду того, что объект оценки и объекты-аналоги схожи по своему функциональному назначению, необходимость учета дополнительных корректировок на этот предмет, вопреки возражениям представителя административного истца, по мнению эксперта, отсутствовала.

Довод представителя административного истца о том, что экспертом неверно охарактеризовано физическое состояние объекта оценки, как удовлетворительное, и введена по этому ценообразующему фактору корректировка, влияющая на итоговую рыночную стоимость объекта, опровергнут пояснениями эксперта, подтвердившего, что в процессе экспертного осмотра было установлено хорошее техническое состояние основных конструктивных элементов здания, сопоставимое с объектами аналогами, при этом отделка находится в удовлетворительном техническом состоянии, допускающем наличие признаков износа, но при котором возможно использование объекта по назначению, в связи с чем, корректировка по этим факторам не требуется.

Не может быть принята во внимание ссылка представителя административного истца на то, что не требовалась корректировка в отношении объекта-аналога №2 в расчете в рамках сравнительного подхода, расположенного «на красной линии», по данному фактору, поскольку как пояснил эксперт и это никем не оспаривается, данный объект расположен в *** и со стороны *** не имеет входа, который расположен с другой стороны здания внутри квартала, что значительно снижает его коммерческую привлекательность, что и определило отсутствие соответствующей корректировки.

Довод представителя административного истца о необоснованном одновременном введении двух корректировок по таким ценообразующим факторам как «тип объекта» и «этажность», влекущем, по его мнению, двойное повышение стоимости, основан на неправильном понимании принципа отбора элементов сравнения.

Эксперт Шишков А.В. пояснил в судебном заседании, что объектами аналогами являются встроенные помещения, располагающиеся на различных этажах зданий, в соответствии с методологией метода сравнительного анализа продаж корректировки вводятся к объектам-аналогам, а не к объекту оценки. Цена встроенного помещения, расположенного на втором этаже, значительно ниже цены аналогичных объектов, расположенных на первом этаже, как и цена встроенного помещения в сравнении с отдельно стоящим зданием, в связи с чем, применена корректировка. Ценообразующие факторы «тип объекта» и «этажность» различны и не взаимозависимы.

Что касается довода представителя административного истца относительно включения лестницы и два подсобных помещения в общую площадь объекта-аналога №1, указанную в объявлении о продаже, что влияет на расчет стоимости и не было учтено экспертом, то исходя из буквального прочтения объявления в приложении 2 к экспертному заключению, общая площадь помещения стоимостью 6 250 000 руб. составляет 209 кв.м., в состав которых не входят вышеуказанные элементы.

Вопреки доводу представителя административного истца, при определении стоимости объекта оценки доходным подходом экспертом учитывался и состав арендной ставки объектов-аналогов, не включающий коммунальные платежи, о чем имеется указание в таблице 3 приложения 1 к заключению эксперта.

Представитель административного истца, как и другие лица, участвующие в деле ходатайства о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы на основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не заявляли.

Учитывая, что экспертное заключение каких-либо неясностей либо противоречий не содержит, является подробным, мотивированным и обоснованным, а также принимая во внимание пояснения эксперта в судебном заседании, подтвердившего свои выводы, правовых оснований для назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В связи с чем, суд, проанализировав названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает необходимым определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определённой экспертом, которая, по мнению суда, является экономически обоснованной и составляет 29 913 100 руб..

Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области о том, что являются ненадлежащими административными ответчиками по делу, поскольку не имеют никакого отношения к государственной кадастровой оценке, несостоятельны и противоречат положениям действующего на момент определения и утверждения оспариваемых результатов кадастровой стоимости законодательства, в частности статьи 24.11 Закона об оценочной деятельности; пунктов 1 и 5 Положения о Росреестре, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 г. № 457; пунктов 1, 7 Положения об Управлении Росреестра по Тамбовской области, утвержденного Приказом Росреестра от 28.10.2009 г. № 327; Приказов Росреестра от 11.03.2010 г. № П/93, от 12.05.2015 г. № П/210; пунктов 1, 12 Устава ФГБУ «ФКП Росреестра», утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 г. № П/331; подпункта 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», согласно которым названные государственные органы осуществляли функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 4 статьи 38 и части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации являются надлежащими административными ответчиками наряду с комитетом по управлению имуществом Тамбовской области, утвердившим оспариваемые результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости.

    На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административное исковое заявление Соболевой Е. В., поданное в Тамбовский областной суд 6 апреля 2018 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2016 года в размере 29 913 100 руб..

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тамбовского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Ледовских И.В.

Мотивированное решение изготовлено 21 сентября 2018 года.

Судья Ледовских И.В.