Решение по делу № 8Г-7700/2024 [88-9730/2024] от 01.04.2024

ВОСЬМОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

№ 88-9730/2024

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Кемерово                                                                      4 июня 2024 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Прудентовой Е.В.,

судей Севостьяновой И.Б., Баера Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-796/2023 (УИД 38RS0031-01-2022-007103-58) по иску Антощенко Ирины Святославовны к Волнейко Андрею Александровичу, ТУ Росимущества в Иркутской области о признании недействительными торгов по реализации заложенного имущества, признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного по результатам торгов, применении последствий недействительности сделки,

по кассационной жалобе Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области на решение Иркутского районного суда Иркутской области от 19 октября 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 26 февраля 2024 г.,

Заслушав доклад судьи И.Б. Севостьяновой,

установила

Антощенко И.С. обратилась с иском (с учетом уточнений) к Волнейко А.А., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области на решение Иркутского районного суда Иркутской области о признании недействительными торги от 25.10.2022 по реализации заложенного имущества: жилого дома площадью 95,4 кв.м. (кадастровый №) и земельного участка площадью 586 кв.м. (кадастровый №); признании недействительным договор купли-продажи № от 31.10.2022 жилого дома площадью 95,4 кв.м. (кадастровый №) и земельного участка площадью 586 кв.м. (кадастровый №), заключенный по результатам торгов; применении двусторонней реституции.

Исковые требования мотивированы тем, что 25.10.2022 на основании протокола № 227- АИ о результатах торгов по продаже заложенного имущества между покупателем и ТУ Росимущества в Иркутской области (продавец) заключен договор купли- продажи № от 31.10.2022, согласно которому Волнейко А.А. приобрел имущество - жилой дом площадью 95,4 кв.м. (кадастровый №) и земельный участок площадью 586 кв.м. (кадастровый №). Стоимость имущества составила 3 187 680 руб.

Истец полагает, что при проведении торгов были допущены нарушения действующего законодательства, влекущие признание торгов недействительными, и вследствие чего, признание недействительным договора купли-продажи, заключенного по результатам проведенных торгов.

Решением Иркутского районного суда Иркутской области от 19.10.2023, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 26.02.2024, исковые требования удовлетворены.

Оспаривая законность решения и апелляционного определения, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области указывает на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об их отмене как незаконных.

В обоснование жалобы указывает, что в данном случае организация и порядок проведения торгов были осуществлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, действия сотрудников Территориального управления полностью соответствуют требованиям Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», Гражданского кодекса Российской Федерации и не нарушают права и законные интересы истца.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Восьмого кассационного суда общей юрисдикции, в связи с чем на основании статей 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии со статьей 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверяя законность судебных постановлений, принятых судом первой и апелляционной инстанции, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе (часть 1 статьи 379.6 ГПК РФ), суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судами и следует из материалов дела, определением Иркутского районного суда Иркутской области от 17.05.2018, с учетом определения суда от 15.06.2021 об исправлении описки, утверждено мировое соглашение по гражданскому делу № 2-1270/2018 по иску АО «Российский Сельскохозяйственный банк» к Антощенко И.С. о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов на следующих условиях:

ответчик оплачивает истцу сумму по кредитному договору № от 14/11/2014 в размере 2210 604,76 руб. в следующем порядке: погашение суммы основного долга в размере 1733 971,21 руб. осуществляется в определенные сторонами сроки и в установленном размере, согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемым приложением к данному мировому соглашению, при этом должник понимает и соглашается с тем, что на сумму основного долга банк начисляет проценты согласно условий заключенного между сторонами кредитного договора № от 14/11/2014; на оставшуюся часть задолженности в размере 476633,55 руб., из которых просроченные проценты, начисленные за пользование кредитом - 407 645,93 руб., неустойка в размере - 50 223,36 руб., сумма расходов по оплате государственной пошлины в размере 18 764,26 руб., проценты не начисляются. Указанная сумма оплачивается должником согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемым приложением к данному мировому соглашению; денежные средства во исполнение данного мирового соглашения размещаются на счете 40№, открытому Антощенко И.С. в АО «Россельхозбанк» на основании кредитного договора № от 14.11.2014; платеж считается состоявшимся в дату поступления денежных средств в полном объеме на счет должника, указанный в п. 3 настоящего соглашения; условия мирового соглашения не подлежат разглашению как до, так и после его утверждения судом; мировое соглашение не является новацией. Обязательства, обеспечивающие исполнение кредитного договора № от 14.11.2014, сохраняются в полном объеме; мировое соглашение обеспечивается залогом следующего недвижимого имущества: дом с земельным участком, расположенным по адресу: Иркутский <адрес>, в соответствии с договором залога № от 14.11.2014, заключенного между Антощенко И.С. и АО «Россельхозбанк»; стороны пришли к соглашению, что в случае нарушения ответчиком условий настоящего мирового соглашения в части суммы, сроков или порядка погашения задолженности, истец имеет право обратиться в суд за исполнительным документом о взыскании задолженности ответчика, не погашенной по настоящему мировому соглашению, в полном объеме, об обращении взыскания на залог.

В связи с неисполнением Антощенко И.С. условий мирового соглашения АО «Россельхозбанк» Иркутским районным судом Иркутской области выдан исполнительный лист ФС № от 10.09.2020.

На основании указанного исполнительного листа судебным приставом-исполнителем МОСП по ИОИП 22.09.2020 возбуждено исполнительное производство № в отношении должника Антощенко И.С., в пользу взыскателя АО «Россельхозбанк», предмет исполнения: иные взыскания имущественного характера в пользу физических и юридических лиц в размере 3 981 405,69 руб.

31.10.2022 по результатам проведения торгов между ТУ Росимущества в Иркутской области (продавец) и Волнейко А.А. (покупатель) заключен договор № купли-продажи, в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять жилой помещение общей площадью 95,4 кв.м. (кадастровый №) с земельным участком общей площадью 586 кв.м. (кадастровый №) назначение объекта: для садоводства: по адресу: <адрес> (п. 1.1 договора).

Стоимость имущества определена сторонами в п. 2.1 договора и составила 3 187 680 руб.

16.11.2022 между ТУ Росимущества в Иркутской области и Волнейко А.А. заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 31.10.2022 №, в соответствии с которым договор купли-продажи от 31.10.2022 № дополнен пунктом 1.4, содержащим сведения об особых отметках в отношении земельного участка с кадастровым номером №

Указанное соглашение является неотъемлемой частью договора купли-продажи от 31.10.2022 №, что предусмотрено п. 2 соглашения.

Обратившись в суд с вышеназванным иском, Антощенко И.С. просила признать торги недействительными, ссылаясь на существенные нарушения при их проведении.

Разрешая спор, суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 67 ГПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 10, 166 - 167, 309, 447 - 449, 449.1, 971 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» и постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», установив, что апелляционным определением Иркутского областного суда от 13.09.2023 определение Иркутского районного суда Иркутской области от 20.06.2022 отменено, разрешен вопрос по существу, установлена начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества: жилого дома общей площадью 95,4 кв.м. (кадастровый №) и земельного участка общей площадью 586 кв.м. (кадастровый №), по адресу: <адрес>, в размере 4 240 000 руб., то есть в размере 80% от рыночной стоимости, определенной по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, пришел к выводу, что при проведении торгов было допущено существенное нарушение, выраженное в организации торгов в отношении залогового имущества по цене значительно ниже, чем установлено определением Иркутского областного суда от 13.09.2023, которым ранее принятое Иркутским районным судом Иркутской области определение от 20.06.2022 об изменении способа и порядка исполнения определения суда от 17.05.2018 по гражданскому делу № 2-1270/2018 было отменено, и, учитывая, что реализация заложенного имущества по заниженной цене, безусловно, свидетельствует о нарушении прав должника по исполнительному производству, исковые требования Антощенко И.С. удовлетворил.

Суд апелляционной инстанции с такими выводами суда первой инстанции согласился, отклонив доводы апелляционной жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области об отсутствии существенных нарушений при проведении публичных торгов, поскольку на дату их проведения - 25.10.2022 начальная продажная цена заложенного имущества - 2 198 400 руб. являлась недействительной, значительно сниженной и не соответствующей его начальной продажной стоимости, определенной вступившим в законную силу судебным актом от 13.09.2023 в размере 4 240 000 руб., что существенно нарушило права должника.

    Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы.

Порядок проведения публичных торгов в процессе исполнительного производства регулируется ст. 447, 448 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 499 ГК РФ).

В п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" разъяснено, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (п. 1 ст. 449, п. 1 ст. 449.1 ГК РФ, ст. 93 Закона об исполнительном производстве).

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Основанием признания торгов недействительными в совокупности служат нарушения, имеющие существенное значение, влияющие на результат торгов и находящиеся в причинно-следственной связи с ущемлением прав и охраняемых законом интересов заинтересованных лиц.

Из материалов дела усматривается, что на торги передано арестованное недвижимое имущество - земельный участок и расположенный на нем жилой дом, являющееся предметом ипотеки, следовательно, при рассмотрении указанного спора необходимо руководствоваться специальными правовыми нормами Федерального закона от 16.07.1998 N 102-Ф "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 указанного закона установлено, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как установлено судами, начальная продажная цена заложенного имущества, определенная Иркутским районным судом Иркутской области в определении от 22.06.2022 по гражданскому делу № 2-1280/2018 на основании отчета оценщика, предоставленного АО «Россельхозбанк» № РСХБ-18/15-2020 (жилой дом – 1221660 руб., земельный участок – 976800руб.), по которой имущество было выставлено на торги и продано, не соответствовала его реальной рыночной стоимости, что нашло отражение в апелляционном определении Иркутского областного суда от 13.09.2023, которым была назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой рыночная стоимость земельного участка и жилого дома составила     5 300 000 руб., что повлекло отмену определения районного суда от 22.06.2022 и установление новой начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от указанной рыночной стоимости.

При таких обстоятельства, поскольку земельный участок и жилой дом выставлены на торги по цене, существенно ниже рыночной, суды, вопреки доводам кассатора, обоснованно пришли к выводу о их недействительности в связи с нарушением прав должника.

Доводы заявителя в кассационной жалобе о соблюдении организатором торгов всех требований закона к их проведению, в том числе в части извещений, процедуры торгов, определения победителя, выводы судов не опровергают и об отсутствии вышеуказанного нарушения прав должника, являющегося существенным и повлекшим в силу прямого указания закона признание торгов недействительными, не свидетельствует.

Иных доводов со ссылками на имеющиеся в деле, но не исследованные судами доказательства, заявителем кассационной жалобы не приведено.

При этом суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами первой и апелляционной инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 379.6, 390 ГПК РФ.

Вопреки доводам кассатора нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых решения и апелляционного определения (статья 379.7 ГПК РФ), судом кассационной инстанции также не установлено.

С учетом изложенного решение суда и апелляционное определение подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила

решение Иркутского районного суда Иркутской области от 19 октября 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 26 февраля 2024 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области – без удовлетворения.

Председательствующий                                                            Е.В. Прудентова

Судьи                                                                                           И.Б. Севостьянова

                                                                                                      Е.А. Баер