Решение по делу № 2-3481/2018 от 22.01.2018

Дело 2-3481/2018 ДД.ММ.ГГГГ

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Московский районный суд Санкт-Петербурга в составе

председательствующего судьи Лифановой О.Н.,

при секретаре Синчак М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Константинова Ю. А. к Кулезневой Н. В., Бадминовой Г. В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании понесенных при заключении договора затрат,

установил:

Константинов Ю.А. обратился в суд с исковым заявлением к Кулезневой Н.В., Бадминовой Г.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры №78 АБ 4134416 от 13 декабря 2017 года, расположенной по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, взыскании с Кулезневой Н.В. убытков в сумме 19 456 рублей 20 копеек, расходов на оплату государственной пошлины в размере 1 100 рублей /л.д. 4-7/.

В обоснование иска указано, что 13 декабря 2017 года между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи квартиры №78 АБ 4134416 от 13 декабря 2017 года, расположенной по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый номер №. Стоимость квартиры составляла 3 350 000 рублей. Кулезневой Н.В. принадлежала 1/3 доля в праве собственности на квартиру, Бадминовой Г.В. принадлежали 2/3 доли в праве собственности на квартиру /л.д. 47-48/.

Условием данной сделки была встречная покупка Кулезневой Н.В. квартиры, расположенной по адресу Ленинградская область, <адрес> у Матвеева Г.Л., в связи с чем, истцом были арендованы две ячейки, находящиеся в ПАО «Сбербанк России» - ячейка для Бадминовой Г.В. (2 050 000 рублей), ячейка для Матвеева Г.Л. (1 300 000 рублей).

В соответствии с п. 4.1. договора купли-продажи квартиры №78 АБ 4134416 от 13 декабря 2017 года ответчики обязались освободить квартиру и передать ее истцу по акту приема-передачи в течении 7 дней после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, которая состоялась 19 декабря 2017 года, однако квартира истцу передана не была /л.д. 9, 13/.

Кулезнева Н.В. в соответствии с п. 4.1. договора купли-продажи квартиры №78 АБ 4134416 от 13 декабря 2017 года обязалась в течении 2 дней после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу подать документы на снятие с регистрационного учета в регистрирующий орган, но от выполнения договорных обязательств уклонилась.

Таким образом, из-за невыполнения ответчиками существенных условий договора купли-продажи квартиры №78 АБ 4134416 от 13 декабря 2017 года, истец направил в адрес ответчиков требование о заключении соглашения о расторжении указанного договора купли-продажи до 19 января 2017 года /л.д. 70-71, 73/, в связи с тем, что от получения требования ответчик Кулезнева Н.В. уклонилась, истец был вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

В судебном заседании истец Константинов Ю.А. настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, пояснил, что помещенные им денежные средства в банковские ячейки с целью оплаты стоимости квартиры, приобретаемой у ответчиков, в настоящее время получены им обратно, продавцу не переданы, при этом государственная регистрация права собственности на квартиру за ним уже состоялась, а поскольку фактически квартира Кулезневой Н.В. ему не передана, обязательство по снятию с регистрационного учёта не исполнено, истец настаивал на расторжении договора купли-продажи в судебном порядке для погашения регистрационной записи о его праве на квартиру ответчиков в Едином государственном реестре недвижимости.

Ответчик Бадминова Г.В. пояснила, что не возражает против удовлетворения исковых требований, поскольку 13 декабря 2017 года состоялась сделка, ответчик Кулезнева Н.В. для выполнения условий договора выбрала себе однокомнатную квартиру, расположенную по адресу Ленинградская область, <адрес>, на сделку пришла с агентом, потом от совершения сделки начала уклоняться. Кулезнева Н.В. собирала вещи, искала перевозчика для осуществления переезда, должна была переехать в вышеуказанную однокомнатную квартиру и после этого подписать с истцом акт приема-передачи квартиры, расположенной по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, выдала Константинову Ю.А. расписку об освобождении продаваемой квартиры, затем просто пропала, и перестала выходить на связь, что свидетельствовало об отказе от исполнения условий договора. Истец Константинов Ю.А. понес убытки по оформлению сделки у нотариуса, оплачивал аренду ячеек в ПАО «Сбербанк».

Представитель ответчика Кулезневой Н.В. Синицын С.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, полагал, что условия совершения сделки по договору купли-продажи квартиры №78 АБ 4134416 от ДД.ММ.ГГГГ нарушены не по вине Кулезневой Н.В., так как не она, а третье лицо Матвеев Г.Л. уклонялся от передачи ей квартиры расположенной по адресу Ленинградская область, <адрес>, из-за чего, 22 декабря 2017 года Кулезнева Н.В. обратилась в многофункциональный центр Московского района Санкт-Петербурга с заявлением о приостановлении сделок, отозвала расписку, выданную Константинову Ю.А. об освобождении квартиры №, расположенной по адресу Санкт-Петербург, <адрес> /л.д. 88-89/.

Третье лицо Матвеев Г. Л., представитель третьего лица ПАО "Сбербанк России", извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, каких-либо возражений на иск, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили.

При таких обстоятельствах, в силу положений ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие третьих лиц.

Суд, выслушав доводы истца, ответчика Бадминовой Г.В., возражения представителя ответчика Кулезневой Н.В., исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из них в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Положениями ст. 550 - 551 ГК РФ определены требования к форме договора купли-продажи недвижимости, который должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Положениями ст. 309, ст. 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно положениям ст. 463 ГК РФ, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов дела следует, что 13 декабря 2017 года между истцом и ответчиками Бадминовой Г.В., Кулезневой Н.В. был заключен договор купли-продажи квартиры №78 АБ 4134416 от 13 декабря 2017 года, расположенной по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый номер №. Кулезневой Н.В. принадлежит 1/3 доля в праве собственности на квартиру, Бадминовой Г.В. принадлежит 2/3 доли в праве собственности на квартиру. Стоимость квартиры составляла 3 350 000 рублей, указанная сумма была внесена истцом в ячейку ПАО «Сбербанк» и подлежала уплате продавцам в течение семи дней после государственной регистрации перехода права собственности и получения документов из Росреестра, что будет подтверждено распиской продавцов /л.д. 47-48/.

Из содержания представленного договора купли-продажи квартиры №78 АБ 4134416 от 13 декабря 2017 года усматривается, что ответчики обязаны были освободить квартиру и передать ее истцу по акту приема-передачи в течение 7 дней после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, которая состоялась 19 декабря 2017 года, ответчик Кулезнева Н.В. обязалась в течение 2 дней после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру подать документы на снятие ее с регистрационного учета в регистрирующий орган, однако фактически квартира истцу передана не была, документы о снятии с регистрационного учета Кулезневой Н.В. не поданы. Кроме того, как установлено в ходе разбирательства по делу и не оспорено ответчиком, Кулезнева Н.В. отозвала расписку об освобождении квартиры, данную истцу, а также путем обращения в МФЦ приостановила регистрацию сделки.

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости 19 декабря 2017 года произведена государственная регистрация права собственности Константинова Ю.А. на квартиру, расположенную по адресу Санкт-Петербург, <адрес>, кадастровый номер № /л.д. 49-52/.

Таким образом, неисполнение ответчиками в предусмотренный договором срок обязательств по передаче в течение 7 дней после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу истцу квартиры, а также отказ одного из продавцом от исполнения договора купли-продажи, влечёт для истца невозможность получения того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, что является основанием для расторжения договора.

Поскольку ответчики подписали данный договор, тем самым согласившись с его условиями, утверждения ответчика Кулезневой Н.В. о том, что условия совершения сделки по договору купли-продажи квартиры №78 АБ 4134416 от 13 декабря 2017 года нарушены не по ее вине, так как не она, а третье лицо Матвеев Г.Л. уклонился от передачи продаваемой ей квартиры, не подтверждены доказательствами, учитывая, то, что факт внесения истцом оплаты стоимости квартиры в банковские ячейки подтвержден документально /л.д. 54-68/, а отказ от исполнения ответчика от договора нашёл своё подтверждение в объяснениях его представителя, суд находит требование истца о расторжении договора купли-продажи квартиры подлежащим удовлетворению.

В соответствии с руководящими разъяснениями, содержащимися в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Поскольку денежные средства, помещенные истцом в банковскую ячейку не были переданы продавцам квартиры, при этом государственная регистрация права собственности на квартиру за истцом состоялась до отказа одного из продавцов от договора, суд приходит к выводу, что расторжение договора купли-продажи квартиры №78 АБ 4134416 от 13 декабря 2017 года в силу вышеприведенных разъяснений влечёт возврат недвижимого имущества продавцам и прекращение права собственности покупателя, а настоящий судебный акт является самостоятельным основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи.

Разрешая иск в части возмещения истцу убытков, возникших в связи с несостоявшейся сделкой, суд исходит из того, что в соответствии с п. 5 ст. 453 ГК РФ, если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.

Согласно ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

    Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Условием совершения сделки по договору купли-продажи квартиры №78 АБ 4134416 от 13 декабря 2017 года, была встречная покупка Кулезневой Н.В. квартиры, расположенной по адресу Ленинградская область, <адрес> у Матвеева Г.Л., в связи с чем, истцом были арендованы две ячейки, находящиеся в ПАО «Сбербанк России» - ячейка для Бадминовой Г.В. (2 050 000 рублей) /л.д. 54-60/, ячейка для Матвеева Г.Л., в которою были заложены денежные средства за 1/3 доли, принадлежащей Кулезневой Н.В. в квартире, расположенной по адресу Санкт-Петербург, <адрес> (1 300 000 рублей) /л.д.61-68/.

Стоимость аренды банковских ячеек в ПАО «Сбербанк России» составила 6 790 рублей, и была уплачена истцом в сумме 5 090 рублей, и ответчиком Бадминовой Г.В. в сумме 1 700 рублей.

Услуги нотариуса по удостоверению договора купли-продажи квартиры №78 АБ 4134416 от 13 декабря 2017 года, государственная пошлина оплачены истцом и ответчиком Бадминовой Г.В. в равных частях в общей сумме 23 800 рублей.

    Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности в размере 2 100 рублей оплачена истцом в полном объеме.

    Расходы истца на направление ответчику Кулезневой Н.В. телеграммы с требованием о заключении соглашения о расторжении договора купли-продажи до 19 января 2017 года для урегулирования спора в досудебном порядке составили 366 рублей 20 копеек.

    Таким образом, поскольку вследствие нарушения ответчиком Кулезневой Н.В. установленных договором купли-продажи обязательств, то есть существенного нарушения условий договора, истец лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а оформление данной сделки в нотариальном порядке и регистрация перехода права собственности на имущество утратили смысл, следовательно, у истца возникли убытки в виде частично оплаченных расходов на аренду банковских ячеек, услуг нотариуса по удостоверению договора купли-продажи квартиры №78 АБ 4134416 от 13 декабря 2017 года, оплату государственной пошлины, направление ответчику Кулезневой Н.В. телеграммы с требованием о заключении соглашения о расторжении договора купли-продажи до 19 января 2017 года для урегулирования спора в досудебном порядке, которые подлежат возмещению за счёт Кулезневой Н.В. в сумме 19 456 рублей 20 копеек /5 090 + 11 900 + 2 100 +366,20/.

В силу положений ст.98 ГПК РФ суд считает возможным взыскать с ответчика Кулезневой Н.В. в пользу истца понесенные последним расходы на оплату при подаче искового заявления в суд государственной пошлины в размере 1 100 рублей, что связано с рассмотрением настоящего дела.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Константинова Ю. А. –– удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры №, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, заключенный 13 декабря 2017 года на бланке 78 АБ 4134416 между Кулезневой Н. В., Бадминовой Г. В. и Константиновым Ю. А..

Возвратить Кулезневой Н. В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, зарегистрированной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, 1/3 долю в праве собственности на квартиру № <адрес> в Санкт-Петербурге.

Возвратить Бадминовой Г. В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, зарегистрированной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, 2/3 доли в праве собственности на квартиру № <адрес> в Санкт-Петербурге.

Взыскать с Кулезневой Н. В. в пользу Константинова Ю. А. убытки, возникшие в результате расторжения договора купли продажи в сумме 19 456 руб. 20 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 100 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья