Решение от 22.06.2022 по делу № 3а-82/2022 от 21.02.2022

УИД 61OS0000-01-2022-000034-48

№ 3а-82/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 июня 2022 года                                                                          город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего Шикуля Е.В.

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению Игнатенко Максима Григорьевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Игнатенко М.Г. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 3 942 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 17 октября 2019 года в размере 8 487 126 рублей, обязать ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной в размере 8 487 126 руб.

В обоснование заявленных требований указывает, что является арендатором указанного земельного участка, расчет арендной платы произведен арендодателем исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 15 417 595,62 руб., что значительно выше его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица – Администрация Аксайского городского поселения.

От представителя Правительства Ростовской области по доверенности Мещеряковой Ю.П. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Правительства, в котором представитель административного ответчика также не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в размере, определенном по результатам судебной экспертизы.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по доверенности Ткаленко Ю.В. в отзыве на административное исковое заявление ходатайствовала об исключении ФГБУ «ФКП Росреестра» из числа административных ответчиков, а также просила об отказе в удовлетворении требования пункта второго административного искового заявления, указав, что внесение изменений в ЕГРН об основных и дополнительных характеристиках осуществляется в административном порядке, филиал осуществляет учетно-регистрационные действия в силу возложенных на него полномочий, просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» (т. 1 л.д. 145-148).

Административный истец Игнатенко М.Г., заинтересованное лицо Администрация Аксайского городского поселения о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Отзывы, ходатайства от административного истца и администрации городского поселения в суд не поступали.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом в судебном заседании, назначенном на 16 июня 2022 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 года N 42 "О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства").

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ИП Игнатенко М.Г. на основании договора аренды № 2-А от 5 июля 2021 года, заключенного с Администрацией Аксайского городского поселения, является арендатором земельного участка с к.н. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3 942 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – автомобильные мойки, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ и на основании приказа Росреестра от 12 мая 2015 года №П/210, по состоянию на 17 октября 2019 года в размере 15 417 595,62 руб. с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 778.

Являясь арендатором указанного земельного участка, плательщиком арендной платы за пользование данным объектом недвижимого имущества, административный истец имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объекта.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке ООО «Межрегиональный центр экономических исследований» № 4 от 15 февраля 2022 года. Оценщиком ФИО1 сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка на 17 октября 2019 года составляет 8 487 126 руб.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Суд, учитывая наличие ходатайства Правительства Ростовской области о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, заявленному в связи с имеющимися возражениями относительно отчета об оценке, выполненного, по мнению административного ответчика, с нарушениями требований действующих норм и правил оценки, наличие ходатайства административного истца о назначении судебной оценочной экспертизы, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости земельного участка, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию 17 октября 2019 года с учетом его индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы было поручено ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО2 № 1330/10-4 от 27 мая 2022 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 17 октября 2019 года с учетом его индивидуальных особенностей составляет 14 465 524 руб.

Замечаний на заключение эксперта лицами, участвующими в деле, не представлено. Правительство Ростовской области согласилось с выводами судебного эксперта.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Заключение содержит описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Таким образом, данное доказательство отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае отчёт об оценке, представленный административным истцом, не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка. Проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что отчет об оценке оспаривался Правительством Ростовской области обоснованно.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав судебное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая отсутствие возражений относительно выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Оснований для удовлетворения требований административного истца о возложении на ФГБУ «ФКП Росреестра» обязанности внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной, суд не находит, поскольку в силу прямого предписания закона орган регистрации прав обязан принять к исполнению вступившее в законную силу решение суда. Обстоятельств, указывающих на совершение ФГБУ «ФКП Росреестра» незаконных действий, принятие незаконного решения в отношении административного истца, в административном исковом заявлении не приведено.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (6,2%), с учетом индивидуальных характеристик объекта оценки, в рассматриваемом случае сама по себе не дает оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.

Таким образом, поскольку административные исковые требования об оспаривании кадастровой стоимости направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы относятся на административного истца.

ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации представило в суд заявление о возмещении понесенных расходов за выполненную экспертизу и счет в сумме 43 680 рублей.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы Игнатенко М.Г. внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 43 680 рублей (платежное поручение № 126 от 23 марта 2022 года). Указанную сумму необходимо перечислить ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ 3 942 ░░.░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 17 ░░░░░░░ 2019 ░░░░ ░ ░░░░░░░ 14 465 524 ░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ 18 ░░░░░░░ 2022 ░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ № 3░-82/2022 (░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № 126 ░░ 23 ░░░░░ 2022 ░░░░), ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░ ░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ 43 680 ░░░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░                                                                                                               ░.░. ░░░░░░