Решение по делу № 2-71/2020 от 27.09.2019

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Коломенский городской суд Московской области Российской Федерации в составе: председательствующего судьи Сергеевой Е. В., с участием адвоката ФИО7, действующего на основании удостоверения № и ордера №, при секретаре судебных заседаний ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» об изменении условий договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «<данные изъяты>» об изменении условий договора № от ДД.ММ.ГГГГ в части исключения из п. 1.1. ст. 1 сведений «о площади общего пользования – 37,2 кв.м.».

В обоснование заявленных требований в иске указано, что данный договор между сторонами был заключен на основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ Общего собрания собственников нежилых помещений, находящихся в трехэтажном многофункциональном нежилом здании (торговый комплекс), расположенном по адресу: <адрес>.

В соответствии с условиями договора ответчик обязался предоставлять коммунальные услуги истцу в павильон № (помещения №, 4 и 7 по плану БТИ), и места общего пользования в торговом комплексе «<данные изъяты>», расположенном по указанному адресу. При этом в соответствии со ст.3 «Платежи и расчеты по договору» договора предусмотрено, что стоимость коммунальных услуг в месяц составляет 99,5 руб. за 1 кв. м. общей площади. П.п. 1.1 Договора определены существенные условия по договору, а именно – помещение кафе – 123,4 кв.м., и площадь общего пользования – 37,2 кв.м.

Между тем, в Протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ установлена общая площадь нежилых помещений в нежилом здании, находящихся в собственности физических и юридических лиц – 4106,8 кв.м. Помещений категории «общее имущество» в здании не существует. Истец, считая, что отсутствие в здании помещений общего пользования является основанием для исключения соответствующего пункта договора, так как указание на него влияет на стоимость коммунальных услуг, которые ответчик начисляет ежемесячно, тем самым причиняет истцу прямой ущерб.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в свое отсутствие, с участием своего представителя <данные изъяты> Суд рассмотрел дело в отсутствие неявившегося истца в соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Адвокат ФИО7, представляющий интересы истца на основании ордера <данные изъяты> в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, настаивал на их удовлетворении. Представил письменные пояснения по иску <данные изъяты> дополнительные пояснения <данные изъяты> из которых следует, что целью подачи настоящего иска является изменение условий договора № от ДД.ММ.ГГГГ. Все помещения в здании принадлежат конкретным собственникам. При этом, помещения, которые отнесены ответчиком к общему имуществу собственников, сдаются их титульным собственником в аренду третьим лицам.

Представитель ответчика <данные изъяты> ФИО4, действующая на основании доверенности (<данные изъяты> в судебном заседании не признала исковые требования, просила отказать в их удовлетворении, поддержала доводы возражения на иск <данные изъяты> согласно которым законность осуществления ответчиком деятельности по управлению нежилым зданием, в котором расположено принадлежащее истцу на праве собственности помещение, характер правоотношений между сторонами, порядок расчета доли истца в расходах на содержание общего имущества нежилого здания из расчета площади 37,2 кв.м., было полно и всесторонне исследовано в ходе судебного разбирательства по ранее рассмотренным гражданским делам с участием тех же сторон. Нежилое здание имеет единый вход, в том числе лестничные площадки, лестницы, холлы, коридоры, помещения, предназначенные для обслуживания более одного индивидуального помещения в здании (общие туалеты), инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения. Состав общего имущества определен собственниками нежилых помещений решением общего собрания собственников.

Исследовав в ходе судебного разбирательства исковое заявление, встречное исковое заявление, объяснения представителей сторон, письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела и дав им соответствующую оценку, суд приходит к следующему.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Как разъяснено в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Судом в ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО2 является собственником части здания – помещения №, общей площадью 123,4 кв.м., этаж 2, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, пом. № <данные изъяты>

На основании решения Общего собрания собственников нежилых помещений, находящихся в трехэтажном многофункциональном нежилом здании (Торговый комплекс), расположенном по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ способом управления помещениями, расположенными в здании, избрано управление управляющей организацией – ООО «<данные изъяты>». Также утвержден Договор управления зданием и приложения № (перечень и стоимость коммунальных, эксплуатационных и иных услуг) и № (состав общего имущества трехэтажного многофункционального нежилого здания) <данные изъяты> Указанный договор заключен между собственниками нежилых помещений и ООО «<данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор № <данные изъяты> в соответствии с условиями которого ответчик обязался предоставлять коммунальные услуги истцу в павильон № (помещения № №, 4 и 7 по плану БТИ), и места общего пользования в торговом комплексе «Клондайк», расположенном по адресу: <адрес>, в том числе – помещение кафе – 123,4 кв.м., площадь общего пользования – 37,2 кв.м., а истец обязалась производить оплату коммунальных услуг. Стоимость коммунальных услуг в месяц в соответствии с п. 3.1 Договора составила 99,50 рублей за 1 кв.м. общей площади. Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год (п. 4.1). Действие договора автоматически продлевается на очередной годовой срок, если ни одна из сторон не заявит о его прекращении за 30 дней до окончания срока действия договора (п. 4.2).

Перечисленные обстоятельства установлены также решениями <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, по делу по иску ФИО2 к ООО «<данные изъяты>» о признании незаконным включения в оплату коммунальных услуг (л. д. 60-65), от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, по делу по иску ФИО2 к ООО «<данные изъяты>» о признании договора расторгнутым <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, по делу по иску ООО «<данные изъяты>» к ФИО2 о взыскании задолженности <данные изъяты> апелляционным определением <данные изъяты> по указанному гражданскому делу от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>

В соответствии с нормативными положениями ч. 2 ст. 61 ГПК РФ данные обстоятельства не подлежат доказыванию и оспариванию при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

По пункту 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Следовательно, собственник нежилого помещения, расположенного в здании, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. В этой связи содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества здания, в том числе коммунальных услуг.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Заявляя исковые требования об изменении заключенного между сторонами договора № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 указывает на то обстоятельство, что включение в договор условия о площади общего пользования 37,2 кв.м., исходя из которой рассчитывается стоимость оказываемых ответчиком коммунальных услуг, не соответствует объективно существующим обстоятельствам, поскольку все помещения в здании по адресу: <адрес> <адрес>, находятся в собственности конкретных собственников, помещений общего пользования не имеется.

Состав общего имущества определен в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491.

Нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), ограждающие конструкции, различное оборудование находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Следовательно, если внутри помещения имеется оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то такие помещения следует считать предназначенными для обслуживания нескольких или всех помещений в том доме. Такие помещения не имеют самостоятельного назначения и относятся к общему имуществу собственников.

По смыслу приведенных выше положений закона отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Отнесение нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, к общему имуществу такого дома обусловлено функциональным предназначением данных помещений, изначально созданных и подлежащих использованию исключительно для обслуживания нескольких или всех помещений в доме, и не имеющих при этом самостоятельного назначения. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

В обоснование своих доводов сторона истца представила в материалы дела копии свидетельств о государственной регистрации права (<данные изъяты> из которых следует, что право собственности на помещения, отнесенные в соответствии с решением Общего собрания собственников нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ к общему имуществу, зарегистрировано в ЕГРН за ООО «<данные изъяты>+» и ФИО5

Суд принимает во внимание указанные обстоятельства, однако не находит их достаточными для удовлетворения иска, поскольку из технического паспорта, имеющегося в материалах дела <данные изъяты> усматривается, что указанные помещения созданы и предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в здании, в том числе для обслуживания помещения, находящегося в собственности истца.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В случае, если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРН за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на это имущество.

Между тем, защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ. Выбор способа защиты права принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими способами. Вместе с тем, способ защиты права предопределяется теми правовыми нормами, которые регулируют конкретные правоотношения.

В этой связи субъект права вправе применить только определенный способ защиты гражданских прав.

Наличие в Договоре № от ДД.ММ.ГГГГ условия о площади общего пользования 37,2 кв.м., исходя из которой рассчитывается стоимость оказываемых ответчиком коммунальных услуг, по мнению суда, прав истца не нарушает.

В ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно пунктам 1, 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По правилам пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Исходя из перечисленных положений законодательства, разъяснений, суд находит верным расчет площади общего пользования 37,2 кв.м., соответствующий площади находящегося в собственности истца помещения.

При этом суд учитывает то обстоятельство, что указанный расчет уже был предметом правовой оценки при рассмотрении вышеперечисленных гражданских дел.

В частности, решением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, апелляционным определением по данному гражданскому делу от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что данный расчет определен по формуле согласно нормам ЖК РФ, а также на основании действующего технического паспорта здания и решения общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований, так как доводы искового заявления о нарушении прав и законных интересов истца какими-либо условиями заключенного между сторонами договора своего объективного подтверждения в ходе судебного разбирательства не нашли.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» об изменении условий договора№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «<данные изъяты>» и ФИО2 в части исключения из статьи 1 подпункта 1.1. договора сведений о площади общего пользования в размере 37,2 кв.м. – ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд Московской области в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья Е. В. Сергеева

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.