Решение по делу № 8Г-11735/2024 [88-13291/2024] от 07.06.2024

УИД 59RS0003-01-2022-004626-09

        Дело №88-13291/2024

                                                                   мотивированное определение

                                                                   составлено 13 августа 2024 года

        ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    г. Челябинск                                  06 августа 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Тульской И.А.,

судей Загуменновой Е.А., Маркеловой Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело №2-638/2023 по иску Боталовой Марии Сергеевны к Максимову Кириллу Александровичу о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскании неосновательного обогащения, компенсации морального вреда

по кассационной жалобе Боталовой Марии Сергеевны на решение Кировского районного суда г. Перми от 23 ноября 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 19 марта 2024 года.

Заслушав доклад судьи Маркеловой Н.А. об обстоятельствах дела и доводах кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Боталова М.С. обратилась с иском к Максимову К.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, взыскании неосновательного обогащения в размере 470000 руб., компенсации морального вреда – 30000 руб., указав в обоснование требований, что в начале сентября 2020 года обратилась в КПК «Инвест-Финанс» с целью приобретения за счет средств материнского капитала жилого помещения - комнаты на территории г.Перми. Сотрудники КПК «Инвест-Финанс» убедили ее в том, что реализовать средства материнского капитала на приобретение комнаты практически невозможно ввиду технических характеристик комнат, продаваемых на рынке недвижимости на территории г.Перми и Пермского края, указав, что для покупки комнаты на территории г.Перми необходимо заключить с третьим лицом договор денежного займа на сумму средств материнского капитала в размере 466617 руб. и договор купли-продажи жилого дома по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, принадлежащего на праве собственности Максимову К.А., с использованием заемных средств. При этом сотрудники КПК «Инвест-Финанс» пообещали, что сразу после регистрации договора купли-продажи данного дома в Управлении Росреестра, перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации на расчетный счет третьего лица средств материнского капитала, КПК «Инвест-Финанс» выдаст ей справку об исполнении финансовых обязательств по договору денежного займа в полном объеме и произведет покупку комнаты на территории г.Перми в ее собственность, а договор купли-продажи дома между нею и ответчиком будет расторгнут. 03 сентября 2020 года она заключила с КПК «Инвест-Финанс» договор денежного займа №<данные изъяты> на сумму 466617 руб., одновременно между нею и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимости с использованием заемных денежных средств в отношений жилого дома по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>. Цена жилого помещения определена в размере 470000 руб. До заключения договора купли-продажи и в дату его заключения осмотр указанного дома она не производила, что подтверждается перепиской с представителем КПК «Инвест-Финанс» посредством мессенджера Viber. Осмотр дома производил Воробьев В.В., который, по ее мнению, действовал в интересах ответчика. 26 декабря 2020 года она впервые осуществила выезд по адресу местонахождения дома, который был ей продан ответчиком, где ею было установлено, что дом находится в нежилой местности, разрушен, проезд к дому невозможен, дом непригоден для проживания. Считает, что ответчиком существенно нарушены условия договора купли-продажи, так как ей передано имущество, не соответствующее по качеству условиям договора.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Воробьев В.В.

Решением Кировского районного суда г.Перми от 23 ноября 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 19 марта 2024 года, в удовлетворении исковых требований Боталовой М.С. отказано.

В кассационной жалобе Боталова М.С. просит об отмене судебных постановлений, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права. Указывает, что в ранее рассмотренном гражданском деле №2-1192/2021 Максимов К.А. пояснял, что истец Боталова М.С. до заключения сделки и в дату ее заключения дом не осматривала. Считает, что судом не дана оценка переписке посредством мессенджера Viber, находящейся в материалах дела №2-1192/2021 и подтверждающей, что спорный дом передан истцу обманным путем. Кроме того, из данной переписки следует, что она не имела цели приобретения спорного дома, целью являлась покупка комнаты на территории г.Перми, однако ответчик, а также третьи лица ввели ее в заблуждение относительно правовой природы сделок и их конечного результата. Отмечает, что при заключении договора купли-продажи недвижимости ответчиком Максимовым К.А. не был составлен подробный акт с перечнем недостатков продаваемого жилого помещения. Ссылается на заключение судебного эксперта ООО «ЭКСПЕРТ-Р» №Э-20230811/1, согласно выводам которого при заключении договора приобретенный дом уже был ветхим и непригодным для проживания; срок службы дома составляет 50 лет, однако срок эксплуатации составил 57 лет; устранение выявленных недостатков является нецелесообразным, недостатки являются неустранимыми. Полагает, что факт передачи ей дома, имеющего существенные недостатки, является основанием для расторжения договора. Полагает, что договор купли-продажи и договор займа являются ничтожными, поскольку совершенны под влиянием обмана. Передавая ей спорный дом по договору купли-продажи, и указывая в договоре на его пригодность для проживания, ответчик предоставил ей недостоверную информацию о спорном доме, указав его стоимость, исходя из рыночной стоимости дома, предъявляемой в данной местности к домам, соответствующим условиям пригодности и требованиям по эксплуатации, что привело к неосновательному обогащению ответчика за счет ее денежных средств.

Судебная коллегия установила, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещены о месте и времени судебного разбирательства. Кроме того, информация о слушании по настоящему делу размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции. Ходатайств об отложении судебного разбирательства не поступило, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Согласно ст.379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы гражданского дела, с учетом объяснений представителя истца Лукиных А.В., данных в судебном заседании от 30 июля 2024 года посредством организации видеоконференц-связи, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 03 сентября 2020 года между Боталовой М.С. (заемщик) и КПК «Инвест-Финанс» (займодавец) заключен договор займа №<данные изъяты> на сумму 466617 руб., цель займа - на улучшение жилищных условий, для приобретения жилого дома по адресу: <данные изъяты>. Займ погашается на основании заявления о распоряжении средствами материнского капитала, поданного заемщиком в ПФ РФ, либо в случае непогашения ПФ РФ в указанный в п.1.6 данного договора срок самостоятельно заемщиком полностью.

03 сентября 2020 года между Максимовым К.А. (продавец) и Боталовой М.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома, площадью 42,7 кв.м., по адресу: <данные изъяты>, земельный участок в собственность продавца не оформлен (п.1.4). Цена жилого помещения составила 470000 руб., оплата должна быть произведена в течение одного дня с момента подписания договора: 466617 руб. за счет заемных средств КПК «Инвест-Финанс» по договору займа от 03 сентября 2020 года; 3383 руб. - за счет собственных денежных средств.

Финансовые обязательства по договору денежного займа №<данные изъяты> от 03 сентября 2020 года на приобретение жилого дома Боталовой М.С. выполнены полностью, право собственности за Боталовой М.С. на указанный жилой дом зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 11 сентября 2020 года.

Решением Добрянского районного суда Пермского края от 22 октября 2021 года (гражданское дело №2-1192/2021), оставленным без изменения вышестоящими инстанциями, в удовлетворении исковых требований Боталовой М.С. к Максимову К.А., КПК «Инвест-Финанс» о признании договора займа №<данные изъяты> от 03 сентября 2020 года и договора купли-продажи дома от 03 сентября 2020 года недействительными, применении последствий недействительности сделок, возложении на КПК «Инвест-Финанс» обязанности возвратить в Пенсионный фонд Российской Федерации денежные средства материнского капитала в сумме 466617 руб., взыскании с КПК «Инвест-Финанс» компенсации морального вреда в сумме 30000 руб., расходов на оплату услуг представителя в сумме 30000 руб. отказано.

При рассмотрении вышеуказанного дела судом установлено, что Боталова М.С. осуществила выезд по адресу дома после заключения договора купли-продажи (26 января 2021 года), установила, что дом непригоден для проживания (выбиты окна, двери, отсутствует пол, сломана крыша, дом невозможно отапливать), дом находится в нежилой местности, проезд к дому не возможен. В обоснование своей позиции о том, что жилой дом является непригодным для проживания, истцом представлялись фотографии. Вместе с тем, как следует из пояснений представителя истца, фотосъемка осуществлена в марте 2021 года, то есть после заключения договора купли-продажи, каких-либо относимых, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих тот факт, что приобретаемое жилое помещение было непригодно для проживания на момент заключения договора купли-продажи, истцом не представлено. В заявлении о предоставлении займа, в заявлении о распоряжении средствами материнского капитала Боталова М.С. указывала, что дом по адресу: <данные изъяты>, является жилым.

Определением Кировского районного суда г.Перми от 17 мая 2023 года по настоящему делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «ЭКСПЕРТ-Р».

Согласно заключению судебного эксперта от 11 августа 2023 года №Э-20230811/1 объемно-планировочные характеристики, конструктивные решения и состав инженерных коммуникаций, техническое (физическое) состояние объекта недвижимости - индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: Пермский край, <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, не соответствует требованиям, предъявляемым к жилой недвижимости на дату заключения договора купли - продажи недвижимости с использованием заемных денежных средств от 03 сентября 2020 года, так как все установленные несоответствия наступили в результате накопительного устаревания дома; недостатки дома не являются скрытыми, являются явными, наличие недостатков возможно определить путем визуального осмотра, обнаружить при простом осмотре объекта и без применения специальных познаний и оборудования; выявленные недостатки в доме образовались в ходе естественного устаревания объекта, исчерпания ресурса несущих конструкций по причине ненадлежащей эксплуатации дома как до заключения истцом договора купли-продажи дома от 03 сентября 2020 года, так и после; совокупность недостатков, зафиксированных на объекте, указывает на экономическую нецелесообразность их устранения, поскольку стоимость работ по разборке, смене, устройству вновь конструкций здания превысит стоимость работ по его возведению (стоимость устранения недостатков включает в себя разборку и устройство конструкций вновь с использованием новых материалов). То есть устранение выявленных на объекте недостатков на дату натурного осмотра является экономически нецелесообразным, недостатки являются неустранимыми.

Допрошенный судом первой инстанции судебный эксперт <данные изъяты> В.К. подтвердил выводы, изложенные в экспертном заключении.

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в их совокупности, руководствуясь ст.ст.454, 469, 475, 476, 477, 549, 557, 1102, 1104, 1105, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», разъяснений, изложенных в п.1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из того, что заключив договор купли-продажи жилого дома, истец приняла его без составления передаточного акта, каких-либо претензий к качеству дома не предъявляла, доказательств того, что в момент заключения договора купли-продажи от нее были скрыты существенные недостатки дома, не представила, все недостатки, указанные экспертном заключении, было возможно установить при простом осмотре жилого дома, имея возможность перед заключением договора купли-продажи осмотреть жилой дом лично, необходимой степени заботливости и осмотрительности истец не проявила, приняв на себя риск неблагоприятных последствий, квалифицировав поведение Боталовой М.С. как недобросовестное, отказал в удовлетворении заявленного иска.

Проверяя законность решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда с выводами суда согласилась.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит изложенные выводы судов преждевременными.

В силу ч.1 ст.195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 19 декабря 2003 года №23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям обжалуемые судебные акты в полной мере не отвечают.

В соответствии с п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу положений ст.469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу п.1 ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п.2 ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч.2 ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Пунктом 1 ч.3 ст.7 и п.1 ч.1 ст.10 Федерального закона от 26 декабря 2006 года №256-ФЗ установлено, что лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям, направив их на улучшение жилищных условий путем приобретения (строительства) жилого помещения, осуществляемого посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

В соответствии с п.2 ст.475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу п.1 ст.476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Исходя из текста договора купли-продажи недвижимости с использованием заемных денежных средств от 03 сентября 2020 года сторонами сделки оговаривалось техническое состояние спорного дома: жилое помещение (предмет договора) не имеет каких-либо свойств, в результате которых может произойти утрата, порча или повреждение (п.2.1.2).

В то же время, обращаясь в суд с требованиями о расторжении договора купли-продажи от 03 сентября 2020 года, Боталова М.С. ссылалась на ненадлежащее качество приобретенного жилого дома, указав, что до заключения договора она дом не осматривала, осмотр производил Воробьев В.В., который, по ее мнению, действовал в интересах ответчика, впервые осмотр произведен ею 26 декабря 2020 года, тогда же установлено, что дом находится в нежилой местности, разрушен, проезд к нему невозможен, дом непригоден для проживания.

О характере выявленных в доме недостатков и его непригодности для проживания свидетельствует и заключение судебного эксперта ООО «ЭКСПЕРТ-Р» от 11 августа 2023 года №Э-20230811/1, согласно которому техническое (физическое) состояние объекта недвижимости - индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, не соответствует требованиям, предъявляемым к жилой недвижимости на дату заключения договора купли - продажи недвижимости с использованием заемных денежных средств от 03 сентября 2020 года, так как все установленные несоответствия наступили в результате накопительного устаревания дома; недостатки дома не являются скрытыми, являются явными, наличие недостатков возможно определить путем визуального осмотра, обнаружить при простом осмотре объекта и без применения специальных познаний и оборудования; выявленные недостатки в доме образовались в ходе естественного устаревания объекта, исчерпания ресурса несущих конструкций по причине ненадлежащей эксплуатации дома как до заключения истцом договора купли-продажи дома от 03 сентября 2020 года, так и после; совокупность недостатков, зафиксированных на объекте, указывает на экономическую нецелесообразность их устранения, поскольку стоимость работ по разборке, смене, устройству вновь конструкций здания превысит стоимость работ по его возведению (стоимость устранения недостатков включает в себя разборку и устройство конструкций вновь с использованием новых материалов). То есть устранение выявленных на объекте недостатков на дату натурного осмотра является экономически нецелесообразным, недостатки являются неустранимыми.

В силу п.2 ст.474 Гражданского кодекса Российской Федерации, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с п.1 данной статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

По требованиям, вытекающим из передачи недвижимости с недостатками юридически значимыми по делу обстоятельствами являются фактическое состояние дома на момент его осмотра покупателем при заключении договора купли-продажи, наличие явных и видимых недостатков, не препятствующих использованию дома по назначению, с которыми покупатель соглашается приобретать недвижимость, и с учетом которых сторонами согласовывается цена договора; состояние объектов недвижимости на момент фактической передачи недвижимости покупателю, отступление от первоначального состояния, возникновение не согласованных сторонами недостатков, а также причины и период возникновения таких недостатков.

Между тем, при рассмотрении дела нижестоящим судом не установлены обстоятельства и не сделаны выводы, в каком состоянии находился дом на момент заключения договора купли-продажи, выражала ли истец согласие заключать договор купли-продажи дома в том состоянии, в котором он находился, передал ли ответчик Максимов К.А. дом, соответствующий условиям заключенного договора.

Представленная в материалы дела №2-1192/2021 переписка сторон посредством мессенджера Viber, на которую ссылается истец, в настоящем деле отсутствует.

Согласно ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (п.37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года №16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

Приведенные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были, вышеуказанные нарушения не могут быть устранены судом кассационной инстанции, поскольку для этого требуется установление фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств. Поскольку указанными полномочиями суд кассационной инстанции не наделен, апелляционное определение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении суду следует установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, исходя из предмета и оснований заявленных требований, дать оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, оценить все представленные доказательства в их совокупности, разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст.ст.379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 19 марта 2024 года отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий

Судьи