Решение по делу № 2-52/2019 от 05.10.2018

УИД 66RS0002-02-2018-003357-41

Дело № 2-52/19

Мотивированное решение составлено 17.07.2019.

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

12 июля 2019 года г. Екатеринбург

Железнодорожный районный суд г.Екатеринбурга в составе

председательствующего судьи Поповой Н.А. при секретаре Пинчук О.К.,

с участием представителя истца Голоднова А.Н., представителя ответчика Боярова Е.А., представителя третьего лица Суханова К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску публичного акционерного общества «Сбербанк России» к Долматову Андрею Владимировичу об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ПАО «Сбербанк России» обратилось в суд с иском об обращении взыскания путем продажи с публичных торгов на принадлежащее Долматову А.В. недвижимое имущество, переданное в залог на основании договора ипотеки *** от 27.05.2016, в редакции дополнительного соглашения *** от 30.12.2016, и договора последующей ипотеки *** от 04.08.2016, в редакции дополнительного соглашения *** от 30.12.2016, с направлением денежных средств в счет погашения задолженности по кредитному договору *** от 27.05.2016 в размере 2896118,94 руб., договору *** об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) от 27.05.2016 в размере 12120001,74 руб., договору *** об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) от 04.08.2016 в размере 2220664,53 руб.:

- 1/2 доли в праве собственности на объект недвижимости - здание, назначение: нежилое здание, общей площадью 1489,8 кв.м., количество этажей: 1, расположенное по адресу: ***; кадастровый
номер *** в соответствии с кадастровым паспортом от 18.07.2016 №
***, полученным из Федерального информационного ресурса, установив
начальную продажную стоимость предмета залога в размере согласованной сторонами
залоговой стоимости в размере 21205140 руб.;

- 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, на котором находится
закладываемый объект недвижимости, площадью 3075 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объект незавершенного
строительства (многофункциональный объект по обслуживанию населения), расположенный по адресу: ***. Кадастровый номер *** в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка *** от 18.07.2016, полученным из Федерального информационного ресурса, установив начальную продажную стоимость предмета залога в размере согласованной сторонами залоговой стоимости в размере 1116060 руб.

В обоснование заявленных требований указало, что между ПАО «Сбербанк» и ИП Эвиняном С.А. заключены:

- кредитный договор *** от 27.05.2016, а в дальнейшем дополнительные соглашения *** от 30.12.2016, *** от 14.12.2017, на основании которых банк предоставил должнику кредит в сумме 5000000 руб. на срок по 29.06.2021 под 15,8 % годовых для вложения во внеоборотные активы, которые используются / будут использоваться в текущей хозяйственной деятельности;

- договор *** от 27.05.2016 об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки), а в дальнейшем дополнительные соглашения *** от 30.12.2016, *** от 14.12.2017, на основании которых банк открыл невозобновляемую кредитную линию для вложения во внеоборотные активы с 29.06.2016 по 29.06.2023 с лимитом в сумме 15200000 руб., и условием уплаты процентов за пользование кредитом по ставке 15,8 % годовых.

- 04.08.2016 договор *** об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки), а в дальнейшем дополнительные соглашения *** от 23.12.2016, *** от 30.12.2016, *** от 14.12.2017, на основании которых банк открыл невозобновляемую кредитную линию для пополнения внеоборотных средств с 04.08.2016 по 04.08.2021 с лимитом в сумме 3500000 руб., и условием уплаты процентов за пользование кредитом по ставке 15,12 % годовых.

Во исполнение указанных обязательств с Долматовым А.В. заключены договоры ипотеки *** от 27.05.2016, *** от 04.08.2016 и дополнительные соглашения к ним, в соответствии с которыми предметом залогов является:

- объект недвижимости - здание, назначение: нежилое здание, общей площадью 1489,8 кв.м., количество этажей: 1, расположенное по адресу: ***; кадастровый номер *** в соответствии с кадастровым паспортом от 18.07.2016 ***, полученным из Федерального информационного ресурса;

- земельный участок, на котором находится закладываемый объект недвижимости, площадью 3075 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объект незавершенного строительства (многофункциональный объект по обслуживанию населения), расположенный по адресу: ***. Кадастровый номер *** в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка *** от 18.07.2016, полученным из Федерального информационного ресурса.

Сторонами определена залоговая стоимость объекта недвижимости в размере 21205140 руб., земельного участка - 1116060 руб.

Исполнение обязательств также обеспечено неустойкой в размере 0,1 % ставки, начисляемой на сумму просроченного платежа за каждый день просрочки в период с даты возникновения просроченной задолженности (не включая эту дату) по дату полного погашения просроченной задолженности (включительно).

18.01.2018 Эвинян С.А. умер. Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.09.2018 по делу А60-13089/2018 должник признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура реализации имущества с применением правил банкротства умершего.

27.09.2018 банк обратился в Арбитражный суд Свердловской области с требованием о включении требований в размере 27184985,41 руб. в реестр требований кредиторов должника, как обеспеченного залогом имущества.

В связи с тем, что условиями кредитных договоров предусмотрены права банка досрочно потребовать с заемщика, поручителей и залогодателей возврат всех займов и обратить взыскание на заложенное имущество в случае предъявления заявления в Арбитражный суд о признании заемщика/поручителя/залогодателя несостоятельным (банкротом) в установленном действующим законодательством порядке, кредитор направил требования о досрочном погашении кредита заемщику и поручителям, а также о исполнении обязательства залогодателями, однако до настоящего времени задолженность по кредитам не погашена, по первому договору составляет 2896118,94 руб., по второму - 12120001,74 руб., по третьему - 2220664, 53 руб.

В дальнейшем, банк с учетом произведенной оценки объектов недвижимого имущества, являющегося предметом залогов, а также того, что 27.06.2019 погашена задолженность по кредитному договору *** от 27.05.2016 и договору *** об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) от 04.08.2016, частичным погашением задолженности по договору *** от 27.05.2016, исковые требования уточнил (т. 6 л.д. 1-2), просил обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на принадлежащее Долматову А.В. недвижимое имущество, переданное в залог на основании договора ипотеки *** от 27.05.2016, в редакции дополнительного соглашения *** от 30.12.2016, и договора последующей ипотеки *** от 04.08.2016, в редакции дополнительного соглашения *** от 30.12.2016, направив денежные средства в счет погашения задолженности по договору *** об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) от 27.05.2016 в размере 10177720, 68 руб.:

- 1/2 доли в праве собственности на объект недвижимости - здание, назначение: нежилое здание, общей площадью 1489,8 кв.м., количество этажей: 1, расположенное по адресу: ***; кадастровый номер *** в соответствии с кадастровым паспортом от 17.07.2016 ***, полученным из Федерального информационного ресурса, а также 1/2 доли в праве собственности на нежилое здание (дополнительное строение), расположенное по адресу: ***, площадью 1048 кв.м., пристроенное к основному зданию с кадастровым номером: ***, в соответствии с техническим планом здания от 20.01.2017, выполненным кадастровым инженером Ерилиным Е.А., установив начальную продажную стоимость предмета залога равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной заключении эксперта *** от 07.06.2019, в размере 16417 200 руб.;

- 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, на котором находится закладываемый объект недвижимости, площадью 3075 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объект незавершенного строительства (многофункциональный объект по обслуживанию населения), расположенный по адресу: ***. Кадастровый номер *** в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка *** от 18.07.2016, полученным из Федерального информационного ресурса, установив начальную продажную стоимость предмета залога равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной заключении эксперта *** от 07.06.2019, в размере 1132000 руб.

В судебном заседании представитель ПАО «Сбербанк России», действующий на основании доверенности Голоднов А.Н., поддержал уточненные исковые требования, просил удовлетворить.

Представитель ответчика, действующий на основании доверенности Бояров Е.Н., в судебном заседании полагал, что спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, просил производство по гражданскому делу прекратить. Не оспаривал факт заключения договора залога.

Представитель финансового управляющего ИП Эвиняна С.А., действующий на основании доверенности Суханов К.А., заявленные требования просил удовлетворить.

Ответчик Долматов А.В., третьи лица Антонян К.А., Жигалевич К.А., ООО «Виктория» в судебное заседание не явились, не уведомив суд о причинах неявки, о времени и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом, поэтому суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав представителей истца, ответчика, третьего лица, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривалось, что между ПАО «Сбербанк России» и Эвиняном С.А. заключены договоры:

- *** от 27.05.2016 об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) (т. 1 л.д. 95-116, 25-26, 82-83, 86-87), по условиям которого банк обязался открыть невозобновляемую кредитную линию для вложения во внеоборотные активы с 29.06.2016 по 29.06.2023 с лимитом в сумме 1520000 руб.;

- кредитный договор *** от 27.05.2016 (т. 1 л.д. 117-136, 46-47), по условиям которого банк обязался предоставить кредит в размере 5000000 руб. на срок по 29.06.2021 под 15,8% годовых;

- *** от 04.08.2016 об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) (т. 1 л.д. 137-158, 80-81, 84-85), по условиям которого банк обязался открыть невозобновляемую кредитную линию для вложения во внеоборотные активы с 04.08.2016 по 04.08.2021 с лимитом в сумме 3500000 руб.

В обеспечение исполнения обязательств по данным договорам между ПАО «Сбербанк России» и Эвиняном С.А., Долматовым А.В. заключены:

- договор ипотеки *** от 27.05.2016 (т. 1 л.д. 54-68, 69-71, 48-49) – во исполнение обязательств по договору *** от 27.05.2016 об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) и кредитному договору *** от 27.05.2016;

- договор последующей ипотеки *** от 04.08.2016 (т. 1 л.д. 27-39, 44-45) – во исполнение обязательств по договору *** от 04.08.2016 об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки).

Предметом залога является следующее имущество (с учетом дополнительных соглашений к договорам):

- объект недвижимости - здание, назначение: нежилое здание, общей площадью 1489,8 кв.м., количество этажей: 1, расположенное по адресу: ***; кадастровый номер ***;

- земельный участок, на котором находится закладываемый объект недвижимости, площадью 3075 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объект незавершенного строительства (многофункциональный объект по обслуживанию населения), расположенный по адресу: ***; кадастровый номер ***.

Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Статьями 334, 337, 348 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право залогодержателя в случае неисполнения должником обязательства обеспеченного залогом, по обстоятельствам, за которые он отвечает, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, при этом, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой он имеет к моменту удовлетворения, в части, проценты, неустойку.

Согласно п. 1 ст. 50 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

В соответствии с п. 3 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно сведениям банка, которые не опровергнуты ответчиком, подтверждены представленными в материалы дела расчетами задолженности (т. 2 л.д. 3-11), по указанным договорам на момент обращения в суд имелась просроченная задолженность по основному долгу и процентам.

Согласно копии свидетельства о смерти (т. 1 л.д. 195) Эвинян С.А. умер 18.01.2018.

Из пояснений сторон также следовало, подтверждается определением о включении в реестр кредиторов (т. 2 л.д. 228-231), решением (т. 2 л.д. 188-190), что решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.09.2018 Эвинян С.А. признан банкротом, введена процедура реализации имущества должника.

ПАО «Сбербанк России» залогодателю и поручителю направлены требования о досрочном погашении задолженности (т. 1 л.д. 196-201, т. 2 л.д. 175-187).

Собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и нежилое здание является Долматов А.В., что подтверждается выписками из ЕГРН (т. 2 л.д. 208-219).

Из представленных в материалы дела расчетов (т. 6 л.д. 5-19) следует, что к моменту рассмотрения спора задолженность по кредитному договору *** от 27.05.2016 на сумму 5000000 руб. и договору *** от 04.08.2016 об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) на сумму 3500000 руб. погашена.

Задолженность по договору *** от 27.05.2016 об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) составляет 10177720 руб. 68 коп. (т. 6 л.д. 5-9).

Разрешая заявленные требования об обращении взыскания на заложенное имущество, суд руководствуясь п. 1 ст. 54.1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке», п.п. 2, 3 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, и приходит к выводу о том, что нарушение обеспеченного залогом обязательства нельзя признать крайне незначительными, размер заявленных залогодержателем требований явно несоразмерным стоимости заложенного имущества.

В целях определения стоимости объекта недвижимого имущества судом назначена экспертиза, по результатам проведения которой экспертом ООО «Инвест-Актив-Оценка» Мосгольдом А.Г. составлено заключение *** (т. 5 л.д. 3-217), согласно которому:

- рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер: ***, с учетом имеющегося дополнительного строения составляет 41043000 руб., без учета стоимости прав на земельный участок;

- рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер: ***, без учета имеющегося дополнительного строения составляет 26130000 руб., без учета стоимости прав на земельный участок;

- рыночная стоимость земельного участка общей площадью 3075 кв.м., с кадастровым номером ***, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - магазины, расположенного по адресу: ***, составляет 2830000 руб.;

- рыночная стоимость 1/2 доли в праве собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: ***, кадастровый номер: ***, с учетом имеющегося дополнительного строения, составляет 20521500 руб., без учета стоимости прав на земельный участок.

- рыночная стоимость 1/2 доли в праве собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: ***, кадастровый номер: ***, без учета имеющегося дополнительного строения, составляет

13065000 руб., без учета стоимости прав на земельный участок;

- рыночная стоимость 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: ***, Растровый номер: ***, составляет 1415000 руб.

Суд полагает возможным руководствоваться данным заключением, поскольку лицами, участвующими в деле, оно по каким-либо основаниям не оспорено и не опорочено, оснований сомневаться в достоверности заключения не имеется, так как оно подготовлено квалифицированным специалистом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, составлено в соответствии с требованиями Федерального Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Заключение содержит подробное описание произведенных исследований, выводы основаны на исходных объективных данных, обоснованы документами, представленными в материалы дела.

При этом в заключении указано, что по результатам осмотра недвижимости по адресу: ***, установлено наличие еще одного строения, которое непосредственно прилегает к оцениваемому зданию и эксплуатируется с ним как одно целое. В отношении дополнительного строения правоустанавливающие и правоподтверждающие документы не представлены.

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Учитывая изложенное, суд считает возможным установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости имущества, что составит:

- 16417200 руб. применительно к рыночной стоимости 1/2 доли в праве собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: ***, кадастровый номер: ***, с учетом имеющегося дополнительного строения, без учета стоимости прав на земельный участок: 20521500 руб. х 80%;

- 1132000 руб. применительно к рыночной стоимости 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: ***, Растровый номер: *** 1415000 руб. х 80%.

Обращая взыскание на заложенное имущество, суд также исходит из того, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 9 данного закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с п. 2 названной статьи предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что в договорах ипотеки указаны те же наименование, местонахождение и параметры передаваемого в ипотеку имущества, что и в записи ЕГРП о праве собственности на него.

Следовательно, на момент заключения названного договора ипотеки содержащееся в нем описание предмета ипотеки соответствовало требованиям закона.

Изменение же предмета ипотеки - объекта недвижимости в связи с реконструкцией здания не влечет правовых последствий в виде недействительности договора ипотеки.

Кроме того, в силу ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).

При указанных обстоятельствах суд находит обоснованными уточненные исковые требования ПАО «Сбербанк России» (т. 6 л.д. 1-2) и удовлетворяет их.

В соответствии с требованиями п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации (16417200 руб. и 1132000 руб. соответственно), сумму, подлежащую уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, в размере 10183720 руб. 68 коп.: 10177720 руб. 68 коп. + 6000 руб. (государственная пошлина), а также способ и порядок реализации заложенного имущества - путем продажи на публичных торгах.

При подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 6000 руб., которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии с правилами ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Обратить взыскание на принадлежащее на праве собственности Долматову Андрею Владимировичу и заложенное по договору ипотеки *** от 27.05.2016 в обеспечение исполнение обязательств индивидуального предпринимателя Эвиняна Самвела Айкои по заключенному с публичным акционерным обществом «Сбербанк России» договору об открытии невозобновляемой кредитной линии *** от 27.05.2016 недвижимое имущество:

- 1/2 долю в праве собственности на нежилое здание, имеющее кадастровый (или условный) номер: ***, с учетом имеющегося дополнительного строения, расположенное по адресу: ***, установив начальную продажную цену в размере 16417200 руб., а также порядок реализации - путем продажи на публичных торгах;

- 1/2 долю в праве собственности на земельный участок, имеющий кадастровый (или условный) номер ***, расположенный по адресу: ***, установив начальную продажную цену в размере 1132000 руб., а также порядок реализации - путем продажи на публичных торгах.

Установить размер суммы, подлежащий уплате публичному акционерному обществу «Сбербанк России» из стоимости заложенного имущества, в размере 10183720 руб. 68 коп.

Взыскать с Долматова Андрея Владимировича в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца после составления в окончательной форме в Свердловский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга.

РЎСѓРґСЊСЏ Рќ.Рђ. РџРѕРїРѕРІР°