Решение по делу № 33а-1781/2018 от 26.01.2018

Дело № 33а-1781/2018

Судья Няшин В.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Пермь 14 февраля 2018 года

Судебная коллегия по административным делам Пермского краевого суда в составе председательствующего судьи Поповой Н.В.,

судей Копылова-Прилипко Д.А., Кустовой И.Ю.,

при секретаре Емельяновой А.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Департамента земельных отношений администрации г. Перми на решение Пермского краевого суда от 13 декабря 2017 г., которым постановлено:

«В удовлетворении административного иска Департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю № 703 от 08.08.2017 года отказать».

Заслушав доклад судьи Копылова-Прилипко Д.А., изучив материалы дела, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Департамент земельных отношений администрации г. Перми (далее по тексту, также – Департамент) обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю (далее по тексту – Комиссия) № 703 от 08.08.2017 г., также просит исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Требования обоснованы тем, что на основании отчёта об оценке, оспариваемым решением Комиссии установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **, площадью 9814.30 кв.м., расположенного по адресу: **** в размере рыночной, равной 24 623 000 руб. Вместе с тем, указанный отчёт об оценке не мог быть положен в основу решения Комиссии от 08.08.2017 г., поскольку он по форме и содержанию не отвечает требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее по тексту – Закон № 135-ФЗ) и федеральным стандартам оценки.

Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит Департамент, указывает, что разница между кадастровой стоимостью Земельного участка и рыночной стоимостью, установленной в результате представленного оценочного отчёта, превышает разумные пределы, что вызывает сомнения в объективности проведенной оценки. Комиссия недостаточно проверила отчет на соответствие установленным требованиям. При составлении отчёта нарушены требования Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития РФ (далее по тексту – ФСО), а именно: пунктов 5 и 11 ФСО № 3, подпунктов «б,д,е» пункта 22 ФСО № 7. В частности, материал ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», на который имеется ссылка в отчёте оценщика, не опубликован в общем доступе. Объект-аналог № 3 был застроен, однако, в отчёте не приведена информация об этом факте. Оценщиком не учтено, что при применении корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом, корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Объект-аналог попадает в зону катастрофического затопления, что требует корректировки. В то время, как объект оценки и объекты-аналоги имеют разный вид разрешённого использования, корректировки оценщиком не приведены. Оценщиком допущены ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Управлением Росреестра по Пермскому краю представлены письменные возражения относительно апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность постановленного решения, судебная коллегия оснований к его отмене не находит.

Как установлено судом и следует из материалов дела, МАДОУ «Детский сад № **» г. Перми на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под здание детского сада, общей площадью 9814.3 кв.м., расположенный по адресу: ****, кадастровый номер **.

Постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края» кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в сумме 53702083 руб. 03 коп.

По заказу МАДОУ «Детский сад № **» г. Перми обществом с ограниченной ответственностью «Инвест-аудит» составлен отчёт № 519.1/Н-17 об оценке, из которого (отчёта) следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 24623000 руб.

В соответствии с абзацами 2, 9 и 27 статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абз. 2).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее также - заявители), обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости) (абз. 9).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац 36 статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ).

20.07.2017 г. МАДОУ «Детский сад № **» г. Перми обратилось в Комиссию, к заявлению приложило вышеназванный отчет об оценке.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 08.08.2017 г. № 703 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **** в размере рыночной, равной 24 623 000 руб.

Отказывая Департаменту в удовлетворении заявленных требований, суд, руководствуясь положениями Закона № 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, оценив по правилам статьи 84 КАС РФ представленные доказательства в совокупности, пришёл к выводу о том, что представленный отчёт об оценке № 519.1/Н-17 соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, определённая данным отчётом стоимость земельного участка является достоверной.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они основаны на верном применении закона.

Так, соответствующими приказами Минэкономразвития России утверждены Федеральные стандарты оценки (ФСО), в том числе ФСО № 3 (приказ от 20.05.2015 г. № 299), ФСО № 7 (приказ от 25.09.2014 г. № 611).

Пунктами 5, 11 ФСО № 3 установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5).

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов (пункт 11).

Пунктом 22 ФСО № 7 определены особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости, в том числе относительно объектов-аналогов. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (подпункт «б»). В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости (подпункт д). Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт «е»).

Подробно и тщательно анализируя отчёт об оценке № 519.1/Н-17, суд пришёл к выводу о том, что требования ФСО специалистом выполнены.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с указанными выводами, поскольку суждение оценщика о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, специалист в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Отчёт базируется на достоверных документах об объекте оценки, содержит количественные и качественные характеристики объекта, сегмент земель, определен оценщиком верно. Относительно вида разрешённого использования объектов-аналогов, суд правильно указал, что изменение вида разрешённого использования объекта-аналога № 3 не влияет на определение рыночной стоимости земельного участка, поскольку находится в одном сегменте рынка, определённого в качестве сегмента рынка объекта оценки, соответственно, у оценщика отсутствовала необходимость проведения корректировки по данному основанию.

Давая суждение доводам Департамента относительно нахождения объекта-аналога в зоне катастрофического затопления, суд исходил из того, что при проверке объекта-аналога оценщик не обнаружил данные о нахождении денного участка в зоне катастрофического затопления, а его расположение среди жилого массива и факт наличия на участке многоквартирного жилого дома не позволило усомниться в возможности строительства на данном участке зданий. На местности сооружения инженерной защиты от затопления на земельном участке-аналоге оценщик не обнаружил, что позволило использовать в расчете объект-аналог.

По мнению судебной коллегии, с учётом изложенных обстоятельств, суд обоснованно не усмотрел нарушений федерального стандарта оценки.

Вопреки ссылкам автора жалобы, дана судом правильная оценка и доводам Департамента на не публикацию в общем доступе материала ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», на который имеется ссылка в отчёте оценщика. Суд указал, что текст материалов приведен (воспроизведен) оценщиком в тексте отчёта практически дословно.

Определение рыночной стоимости в рамках использованного специалистом подхода является мотивированным и корректным. В качестве ценообразующих факторов специалистом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения, оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения. Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Ошибки, которые бы влияли на результат оценки, отчет не содержит.

Доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, административным истцом не представлено, ходатайство о назначении по делу оценочной экспертизы суду первой инстанции заявлено не было.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов правообладателей земельного участка от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения земельного налога на земельный участок. В этой связи, решение Комиссии от 08.08.2017 г. № 703 является правильным.

Выводы суда первой инстанции являются правильными и обоснованными, оснований для их переоценки не имеется. Судебный акт требованиям статьи 180 КАС Российской Федерации соответствует, нарушений норм материального и (или) процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 309 КАС Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Пермского краевого суда от 13 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента земельных отношений администрации г. Перми – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: