Решение по делу № 2-359/2018 от 22.08.2018

Дело в„– 2-359/2018                РњРѕС‚ивированное решение изготовлено ДД.РњРњ.ГГГГ

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Рї. Некрасовское                                                03 декабря 2018 РіРѕРґР°

Некрасовский районный суд Ярославской области в составе председательствующего судьи Шиховой Е.Ю., при секретаре Лисенковой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петрова Александра Александровича к Левашовой Екатерине Львовне о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, судебных расходов,

Сѓ СЃ С‚ Р° РЅ Рѕ РІ Рё Р»:

Р’ СЃСѓРґ обратился Петров Рђ.Рђ. СЃ РёСЃРєРѕРј Рє Левашовой Р•.Р›. Рѕ расторжении РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° купли-продажи недвижимого имущества РѕС‚ ДД.РњРњ.ГГГГ жилого РґРѕРјР°, общей площадью <данные изъяты> этаж в„–, РёРЅРІ. в„–, расположенного РїРѕ адресу: <адрес>, СЃ кадастровым номером в„–; земельного участка для ведения личного РїРѕРґСЃРѕР±РЅРѕРіРѕ хозяйства, земли населенных пунктов, площадью <данные изъяты> расположенного РїРѕ адресу: <адрес>, СЃ кадастровым номером <адрес>, заключенного между Левашовой Р•.Р›. Рё      РџРµС‚ровым Рђ.Рђ.; взыскании денежных средств РІ размере 600 000 рублей, расходов РїРѕ уплате государственной пошлины РІ размере 9 500 рублей, расходов Р·Р° проведение строительно-технической экспертизы РІ размере 17 150 рублей.

В обоснование требований в иске указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи следующего недвижимого имущества: жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка площадью <данные изъяты> расположенного по адресу <адрес> с кадастровым номером №

По указанному договору ответчик указанное недвижимое имущество продает истцу за 600 000 рублей, из них: жилой дом за 400 000 рублей, земельный участок - 200000 рублей, которые уплачены полностью на момент подписания настоящего договора купли-продажи (п. 3 Договора). Истец оплатил товар в установленном договором порядке, стороны в тот же день подписали передаточный акт.

На основании указанного договора истцу были выданы свидетельства о государственной регистрации права на дом и земельный участок. Сразу после регистрации договора истец стал проживать в доме и делать в нем косметический ремонт. При ремонте дома им были обнаружены существенные недостатки в качестве дома, о которых ответчица знала, однако, при продаже дома скрыла их от истца. Данные недостатки дома невозможно обнаружить при визуальном осмотре дома, так как часть из них были скрыты фундаментом, а часть - штукатуркой и побелкой.

Истец обратился к ответчице с предложением в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи дома и вернуть полученные при подписании договора 600 000 рублей с возвратом ей купленного дома, направив в ее адрес письменную претензию.

Однако, в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи ответчица не пожелала, предоставив письменный ответ на претензию, указав, что Петров не доказал, что переданный ему объект недвижимости на момент заключения договора не соответствовал условиям о качестве товара, не известил ответчика о конкретных целях
приобретения жилого дома, умалчивая данное обстоятельство.

Истец при покупке дома видел, что дом не новый, но он с внешней и внутренней стороны выглядел опрятно, и, учитывая это, цена в 400 000 рублей его устроила и сразу при заключении договора он передал деньги в счет стоимости дома и земельного участка. Только после того, как истец стал делать в доме ремонт, он обнаружил указанные выше недостатки и обратился к ответчику с просьбой расторгнуть договор, но та ответила, что не будет обсуждать вопрос этот.

Ответчица не предупреждала истца об указанных дефектах, хотя знала о них. Так, она длительное время (с ДД.ММ.ГГГГ) в доме проживала. Дефекты были выявлены при ремонте дома ответчиком.

Согласно экспертному заключению № по строительно-техническому исследованию дома, расположенного по адресу; <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ был проведен осмотр жилого дома №, расположенного на улице <адрес> При проведении осмотра и изучения представленных документов было установлено следующее: обследуемый жилой дом расположен по адресу: <адрес>; жилой дом имеет один этаж. По данным технического паспорта, инвентарный номер № жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, жилому дому присвоен кадастровый номер ДД.ММ.ГГГГ Жилые помещения (Литер А) - с размерами в плане 6,20 м х 6,12 м. Со слов заявителя в ходе реконструкции были выполнены работы по демонтажу перегородок из досок, демонтаж кирпичной печи и дымохода, выполнен демонтаж досок пола и лаг, также выполнен демонтаж отделки стен из ДВП плит. Несущие конструкции жилого дома <адрес>, имеют предельный физический износ от 60% до 80% и нуждаются в полной замене, проживание в данном доме может угрожать здоровью и жизни людей. Общий процент износа дома составляет 68,7%, что соответствует категории «непригодного для проживания». На основании п. 33 и п. 34 «Положения о признании помещения, жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», при котором несущие и ограждающие конструкции перестают удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям, жилой дом <адрес>, является не пригодным для постоянного проживания и признается аварийным и подлежит сносу. Для сноса жилого дома необходимо выполнение строительно-монтажных работ с привлечением специализированной организации. Стоимость работ по сносу жилого дома составляет 282 926,24 рублей.

В судебном заседании истец Петров А.А. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что когда приобретал данный дом, то ответчик сказала, что данный дом жилой не требует никаких вложений для первоначального проживания, Петровы собирались в данном доме проживать после косметического ремонта, заключили договор на подключение электроэнергии. Когда начали косметический ремонт, то пригласили строительную организацию, и уже тогда выявились недостатки, о которых говорилось ранее. Считает, что данные недостатки возникли в процессе эксплуатации дома предыдущим собственником. При визуальном осмотре жилого домовладения, который являлся предметом договора, снаружи не было особых замечаний, дом выглядел опрятно. Продавец поясняла, что в ДД.ММ.ГГГГ был произведен капитальный ремонт, т.е. подводили фундамент, меняли 8 венцов в доме. Когда истец разобрал и снял стены, то оказалось фундамент подведен ровно на столько, сколько его видно с улицы со стороны двора и гаража, соответственно фундамента никакого нет, бревна лежат на земле. Соответственно никакие бревна заменены не были, поменяны только какие то осколки по 1 - 1,5 метру, и все это запенено монтажной пеной. Считает, что это не приемлемо для ремонта дома. Истцом проводились работы по демонтажу перегородок из досок, демонтаж печи дымохода, демонтаж досок пола и лаг, демонтаж отделки стен.

В судебном заседании представитель истца Краснокутский Д.В. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснил, что имеются все основания полагать, что Петров был введен в заблуждение относительно качественного состояния жилого помещения, который являлся предметом гражданско - правового договора. Данный предмет договора порочен, дефекты были выявлены лишь после того, как Петров решил делать ремонт в данном жилом помещении, который таковым по сути не являлся. Полагает, что при отсутствии договора купли продажи условия о качестве товара, продавец обязан передать товар, пригодный для цели, которой товар такого рода используется. Полагает, что стороны пришли к определенному соглашению, что действительно продавец продает жилой дом, а покупатель приобретает жилой дом.

В судебном заседании представитель ответчика Ковалев В.А. исковые требования не признал, пояснил, что представленное истцом экспертное заключение не обладает необходимыми признаками, эксперт не предупреждался об уголовной ответственности, экспертиза не назначалась судом. Покупатель не доказал, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю. Договор купли продажи был заключен в ДД.ММ.ГГГГ. Как установлено в судебном заседании, и никем не оспаривается, что ремонтные работы производились после покупки- продажи дома, производились ДД.ММ.ГГГГ, т.е. уже спустя 2-2,5 месяца после покупки. В том числе в представленном заключении указано, что давность возникновения указанных дефектов определить не представляется возможным, и возникновение указанных дефектов могут носить не только природный фактор, но и обусловлено такими моментами, как несвоевременное и ненадлежащее проведение работ по капительному и текущему ремонту. Стороной истца проводились ремонтные работы, утверждение истца о том, что он проводил косметический ремонт, не соответствует действительности, такие работы относятся к категории ремонта капитального характера, а не косметического. Покупателю была предоставлена возможность как внешнего, так и внутреннего осмотра, сторона ответчика не препятствовала осмотру данного объекта. Специалист Назаров выезжал на осмотр ДД.ММ.ГГГГ, к тому времени уже была разрушена печь, было выявлено значительное отсутствие конструкций дома, таких как лаг, стен, пола, которые относятся к основным несущим конструкциям. Покупатель принял указанное недвижимое имущество полностью в таком виде, в каком оно было на момент подписания договора купли-продажи, претензий по передаваемому недвижимому имуществу, не имелось, о чем указано в договоре и акте передачи. Ранее в доме проживал пожилой человек, инвалид 2 группы, дом был куплен специально для него.

В судебном заседании третье лицо Петрова М.В. полагала исковые требования подлежащими удовлетворению, пояснила, что ими был приобретен дом в ДД.ММ.ГГГГ, в котором они планировали проживать. Петрова планировала с несовершеннолетними детьми провести там свой отпуск. Хотели провести там косметический ремонт, но этого не удалось. Со слов продавца было поменяно 8 венцов, также было сказано, что основная конструкция в хорошем состоянии, что все будет хорошо, что Петровы сделают косметический ремонт и будут жить. Однако после начала ремонтных работ, Петровы этого не увидели, венцы были не поменяны. При встрече с Левашовой, она поясняла, что дом жилой, пригодный для проживания.

В судебном заседании эксперт Назаров М.А. пояснил, что им составлялось экспертное заключение № по строительному техническому исследованию, выводы в заключении подтвердил в полном объеме. Пояснил, что возможно причиной данного износа стало как воздействие окружающей среды, так и несвоевременное выполнение текущих и капитальных ремонтов, временной фактор. Эксперт подтвердил свой вывод, что не представляется возможным определить давность возникновения вышеуказанных дефектов, т.к. в данное время отсутствуют методики. Кирпичная печь, дымоход, доски пола, лаги являются основными несущими конструкциями дома. Выезжал на объект один раз, только ДД.ММ.ГГГГ. Демонтаж конструкции пола, если речь о покрытии пола, то это текущий ремонт, лаг пола- это капитальный ремонт. Когда Назаров выезжал на осмотр объекта, кирпичной печи, конструкции пола не было, перегородок не было. Первый и последний раз видел этот дом ДД.ММ.ГГГГ, заключение им дано по тому состоянию, которое увидел ДД.ММ.ГГГГ.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему:

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи следующего недвижимого имущества: жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка площадью <данные изъяты> расположенного по адресу <адрес> с кадастровым номером № По указанному договору ответчик указанное недвижимое имущество продает истцу за 600 000 рублей, из них: жилой дом за 400 000 рублей, земельный участок - 200 000 рублей, которые уплачены полностью на момент подписания настоящего договора купли-продажи (п. 3 Договора). Истец оплатил товар в установленном договором порядке, стороны в тот же день подписали передаточный акт.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Исходя из норм названных статей, необходимым и достаточным условием реализации права покупателя недвижимости на возврат уплаченной за товар денежной суммы является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Согласно п. 1 указанного договора купли-продажи продавец продал, а покупатель купил следующее недвижимое имущество: в том числе, жилой дом, общей площадью <данные изъяты> этаж №, инв. № расположенный по адресу <адрес>, кадастровый номер №.

Согласно п. 6 договора купли-продажи продавец обязуется передать указанное недвижимое имущество покупателю в том качественном состоянии, как оно есть на день подписания договора. Из содержания передаточного акта к договору купли-продажи следует, что покупатель принял недвижимое имущество полностью в таком виде, в котором оно было на момент подписания договора купли-продажи. Претензий по передаваемому недвижимому имуществу не имеется.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи недвижимого имущества разногласий по качеству недвижимости между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявлял, спорный объект был передан продавцом и принят покупателем, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания.

Предъявляя исковые требования истец ссылается на то, что жилой дом был передан ему ненадлежащего качества, имеет скрытые недостатки, которые не могли быть обнаружены в процессе заключения договора купли-продажи и осмотра, однако, как указано выше, спорный договор не содержит условия о качестве объектов недвижимого имущества, а истец, произведя осмотр приобретаемого имущества и получив всю относящуюся к нему документацию, мог и должен был понимать, что приобретает объект, длительное время находившийся в эксплуатации и требующий значительных затрат для поддержания его в надлежащем техническим состоянии.

При таких обстоятельствах иск Петрова А.А. к Левашовой Е.Л. удовлетворению не подлежит. Представленное истцом заключение по строительно-техническому исследованию жилого дома основанием для иного вывода не является, как следует из содержания заключения, пояснений эксперта в судебном заседании предметом исследования являлось состояние жилого дома после проведенных Петровым А.А. работ, в результате которых была демонтирована кирпичная печь, лаги, пол и отделка стен из ДВП плит; дом в том виде, в каком он был на период его приобретения, не исследовался, что не исключает ухудшение его состояния ввиду проведенных истцом работ по демонтажу несущих конструкций.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

СЂ Рµ С€ Рё Р»:

В удовлетворении исковых требований Петрова Александра Александровича отказать.

На решение в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения может быть подана жалоба в Ярославский областной суд путем подачи жалобы через Некрасовский районный суд

РЎСѓРґСЊСЏ                                                                                Р•.Р®. РЁРёС…РѕРІР°