Решение по делу № 33-927/2023 от 20.03.2023

Судья Тихонова О.А. Дело № 2-9806/2022

№ 33-927/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Софиной И.М.,

судей Коуровой В.Е., Шарыповой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Чернушкиной Т.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кургане 11 апреля 2023 г. гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Курганского городского суда Курганской области от 21 ноября 2022 г.

Заслушав доклад судьи областного суда Софиной И.М., об обстоятельствах дела, пояснения представителей сторон, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился с иском в суд к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи.

В обоснование иска указал, что в декабре 2019 г. между ним и ФИО6, отцом ответчика, было достигнуто устное соглашение о продаже недвижимости, вследствие чего 10 декабря 2019 г. был заключен договор купли-продажи двух гаражей по адресу: Россия, <адрес> кадастровый номер №, и <адрес>, кадастровый номер №, в которых собственником недвижимости становился ответчик – ФИО2 Переход права собственности на объект недвижимости к ответчику (покупателю) зарегистрирован в установленном законом порядке, однако вскоре после регистрации сделки купли-продажи планы сторон изменились и истец с ФИО6 пришли к устной договоренности не передавать спорные гаражи, а оставить в пользовании ФИО1, с последующим оформлением перехода права собственности гаражей к продавцу. Оплата за гаражи в соответствии с этой же договоренностью не производилась. Однако в феврале 2022 г. ФИО6 внезапно умирает и все устные договоренности, по причине его смерти, исполнены не были, достичь прежние договоренности с ФИО2 ему не удалось. В период с декабря 2019 г. по июль 2022 г. членские взносы, электроэнергию, расходы по охране, благоустройству и содержанию ГСК-32 гаражей №, № оплачивал ФИО1, ФИО2 расходы по содержанию гаражей №, № не имел. 28 июня 2022 г. он направил ответчику требование о расторжении договора купли-продажи от 10 декабря 2019 г., на которое ответчик не отреагировал. Просил суд расторгнуть с 15 августа 2022 г. договор купли-продажи двух гаражей по адресу <адрес> кадастровый номер № и по адресу <адрес>, кадастровый номер № в связи с неисполнением ответчиком обязанности по оплате, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 200 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО13 на исковых требованиях настаивала.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО7 в судебном заседании возражал против исковых требований, пояснил, что денежные средства за гаражи были переданы ФИО2 в день подписания договора.

Третье лицо ФИО14 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ранее в судебном заседании ее представитель возражала против удовлетворения иска.

Курганским городским судом Курганской области постановлено решение, которым ФИО1 отказано в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе истец просит решение Курганского городского суда Курганской области от 21 ноября 2022 г. отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить.

В обоснование жалобы указывает, что из толкования договора купли-продажи следует, что указание на передачу денежных средств в будущем не позволят рассматривать пункт 3 договора как расписку продавца о получении денежных средств. Иных условий, предусматривающих замену расписки указанием на факт оплаты в договоре, спорный договор не содержит. Вопреки выводам суда каких-либо допустимых доказательств передачи истцу денежных средств ответчиком не представлено. Представленные ответчиком выписки о наличии на принадлежащем ему вкладе денежных средств не содержат информации о их снятии. Представленная выписка по расчетному счету матери ответчика, факт перечисления денежных средств истцу не подтверждает. Считает, что заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи гаражей исполненным считаться не может, поскольку доказательств передачи по нему денежных средств истцу не представлено, спорное имущество ответчику фактически не передавалось и находилось во владении истца, о чем свидетельствуют квитанции об оплате членских взносов в <адрес>, по <адрес>, за спорные гаражи за период с момента заключения договора купли-продажи и по настоящее время.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО2 просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседании судебной коллегии представитель истца ФИО1 –ФИО8 доводы апелляционной жалобы поддержала, дала пояснения по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика ФИО9 – ФИО7 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Поддержал доводы возражений на апелляционную жалобу.

Представитель третьего лица ФИО14 – ФИО10 возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, считала, что требования истца не обоснованы. Полагала, что в данном споре обязательства каждой стороной по договору были исполнены.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причине неявки суд не уведомили, в связи с чем, на основании статьей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия с учетом мнения сторон, полагает возможным рассмотреть дело без их участия.

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда, изучив материалы дела, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО1 являлся собственником гаражей, расположенных по адресу: <адрес> (кадастровый №), <адрес> (кадастровый №), <адрес> (кадастровый №), <адрес> (кадастровый №).

10 декабря 2019 г. между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель), действующим с согласия своего законного представителя ФИО14 был заключен договор купли-продажи гаража, назначение: нежилое, площадью 16,6 кв.м, кадастровый № по адресу <адрес> и гараж, назначение: нежилое, площадью 18,4 кв.м, кадастровый №, находящийся по адресу <адрес>

Из пункта 3 указанного договора следует, что объекты оцениваются по соглашению сторон и продаются за 200000 руб., а именно: 100000 руб. – гараж с кадастровым номером № и 100000 руб. – гараж с кадастровым номером №, которые будут переданы покупателем продавцу в день подписания настоящего договора. Указанные объекты предметом залога не являются.

Пунктом 9 договора указано, что в случае нарушения по настоящему договору продавцом или покупателем договор подлежит расторжению (том 1, л.д. 9-10).

Право собственности ФИО2 на гараж с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес> и гараж с кадастровым номером №, находящийся по адресу <адрес> зарегистрировано в ЕГРН 19 декабря 2019 г., что подтверждается выписками (том 1, л.д. 12-14, 15-17).

Настаивая на расторжении заключенного договора купли-продажи, истец ссылался на неисполнение ответчиком своей обязанности по оплате приобретенного недвижимого имущества.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что основании для расторжения договора купли-продажи от 10 декабря 2019 г. не имеется, поскольку пункт 3 договора содержит указание на передачу денежных средств в день подписания договора, денежные средства у ФИО14, выступающая законным представителем покупателя ФИО2, имелись, что подтверждается выписками по счету.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют имеющимся в деле доказательствам и нормам материального права, подлежащим применению при разрешении настоящего спора.

В силу положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В силу статей 485, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 за 2017 год (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 г.), существенным нарушением договора купли-продажи являются случаи, когда продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В случае несвоевременной оплаты покупателем переданного товара продавец имеет право требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из условий договора купли-продажи от 10 декабря 2019 г. следует, что оплата покупателем будет произведена в день подписания настоящего договора (пункт 3).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с вышеизложенным, судебная коллегия полагает, что условия договора купли-продажи, касающиеся оплаты продаваемого имущества, не предполагают их двойственного толкования, в связи с чем из буквального смысла пункта 3 договора следует, что денежные средства в размере 200000 руб. будут переданы продавцу покупателем в будущем, после подписания договора купли-продажи, то есть условия договора предполагают наличие расписки, которая подтверждала бы передачу оговоренной суммы за объекты продажи.

При этом, в материалах дела отсутствуют какие-либо письменные доказательства, подтверждающие факт передачи денежных средств за спорные гаражи.

Вывод суда о том, что оплату подтверждает пункт 3 договора купли-продажи от 10 декабря 2019 г. основан на ошибочном толковании договора, в связи с чем не может быть признан убедительным.

Довод стороны ответчика о том, что денежные средства были переведены ФИО6 своей супруге ФИО14, и последняя сняла их с банковского счета и передала в день подписания договора не могут быть приняты судом, как обстоятельства доказывающие передачу денежных средств истцу, поскольку факт наличия на счете ФИО14 денежных средств не доказывает факт передачи их ФИО1

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи не исполнен со стороны покупателя до настоящего времени, что свидетельствует о существенном нарушении договора ответчиком и является основанием для расторжения договора в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела привели к вынесению незаконного и необоснованного решения, оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении заявленных истцом требований.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательный досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден, поскольку в претензии содержалось требование о расторжении договора, которое ответчиком не исполнено (том 1, л.д. 21).

Из положений статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В соответствии с ними, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

С учетом изложенного, последствием расторжения договора в данном случае будет прекращение права собственности на указанные гаражи ФИО2 и восстановление права собственности на них истца.

Доводы возражений ответчика о имеющей место реконструкции спорного недвижимого имущества, по мнению судебной коллегии, не могут являться основанием для отказа в иске, поскольку реконструкция гаражей не узаконена, юридически спорные гаражи существуют в том виде, в котором они находились на момент заключения договора купли-продажи, восстановление права собственности истца на указанные объекты позволит последнему оформить произведенную реконструкцию в установленном законом порядке.

Руководствуясь статьями 328 – 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Курганского городского суда Курганской области от 21 ноября 2022 г. отменить.

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 10 декабря 2019 г., заключенный между ФИО1 и ФИО2, в отношении гаража по адресу: Россия, <адрес> кадастровый номер № и гаража по адресу: Россия, <адрес> кадастровый номер №

Прекратить зарегистрированное право собственности ФИО2 в отношении гаража по адресу: Россия, <адрес> кадастровый номер № и гаража по адресу: Россия, <адрес> кадастровый номер №

Признать право собственности ФИО1 на гараж по адресу: Россия, <адрес> кадастровый номер № и гараж по адресу: Россия, <адрес> кадастровый номер №

Взыскать с ФИО2 (паспорт №) в пользу ФИО1 (паспорт №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 5350 руб.

Судья-председательствующий И.М. Софина

Судьи: В.Е. Коурова

Н.В. Шарыпова

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17 апреля 2023 г.