Решение по делу № 2-690/2021 от 28.01.2021

дело №

РЕШЕНИЕ

    Именем Российской Федерации

(заочное)

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики

под председательством судьи Кирилловой С.А.,

при секретаре судебного заседания Комиссаровой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Михайлова Валерия Евдокимовича к Филипповой Марии Валерьевне, Филиппову Андрею Анатольевичу, Филипповой Веронике Андреевне, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Филипповой Кристине Андреевне, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, о расторжении договора купли-продажи, о возврате жилого помещения, о прекращении ипотеки,

установил:

Михайлов В.Е. (далее - истец), с учетом уточнений в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, обратился в суд с иском к Филипповой М.В., Филиппову А.А., Филипповой В.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Филипповой К.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (далее - ответчики) о расторжении договора купли-продажи квартиры, о возврате квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, о прекращении ипотеки в отношении указанного жилого помещения.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиками был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Стоимость квартиры составила 466 617, 00 рублей, деньги должны были быть перечислены на расчетный счет истца в течение 60 дней с момента заключения договора, однако ответчик в указанные сроки расчет не произвел, так как Пенсионный фонд отказал в переводе средств материнского капитала. В последующем сторонами сделки в Управление Росреестра по Чувашской Республике было подано соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры, но в виду того, что в договоре купли-продажи имеются двое несовершеннолетних детей, Управление Росреестра потребовало разрешение от органов опеки и попечительства, которые разрешение не дали. Указанное послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В судебное заседание стороны, другие участники процесса не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Истец на судебное заседание от ДД.ММ.ГГГГ представил письменное заявление о рассмотрении дела без участия, требования иска поддержал и просил их удовлетворить. Участвуя ранее в судебном заседании от 17 марта 2021 года, истец привел доводы, изложенные в иске. Ответчик Филиппова М.В., действуя в судебном заседании за себя и в интересах несовершеннолетних детей Филипповой В.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Филипповой К.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с иском согласилась, не возражала на удовлетворение требований истца, сообщив, что расчет с истцом они намеревались произвести со средств материнского капитала, поскольку других средств не имеют, однако Пенсионный фонд не разрешил им этого сделать, так как на момент оформление оспариваемой сделки, ребенку не исполнилось три года.

Исходя из сведений о направлении и вручении сторонам, третьим лицам судебных извещений, размещении информации в свободном доступе в сети «Интернет», суд не усматривает препятствий в рассмотрении дела без участия сторон, в заочном порядке.

Изучив материалы дела, представленные доказательства, оценив их по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом Михайловым В.Е. (продавец) и ответчиками Филипповым А.А., Филипповой М.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних Филипповой В.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Филипповой К.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (покупатели) был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу : <адрес> (л.д. 55-57).

Согласно п. 1.1 продавец продал и передал покупателям принадлежащую ему на праве собственности квартиру, а покупатели купили данный Объект недвижимости в общую долевую собственность по 1/4 доле в праве каждый.

Согласно пункта 2.1 договора стоимость Объекта составила 466 617, 00 рублей.

Пунктом 2.2 стороны Договора установили следующий порядок оплаты стоимости Объекта: оплата денежных средств в размере 466 617, 00 рублей будет произведена УПФР в <адрес> Республики, на основании Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии МК-12 №, выданного ДД.ММ.ГГГГ на основании решения УПФР в <адрес> Республики от ДД.ММ.ГГГГ № не позднее двух месяцев с даты принятия заявления о распоряжении средствами МСК.

В соответствии с п. 2.3 Договора, стороны договорились, что отчуждаемая квартира, приобретаемая по настоящему договору, будет находится в залоге у продавца с даты государственной регистрации перехода права собственности к покупателям и до момента полного расчета по договору.

Таким образом, в обеспечение исполнения обязательств по названному договору купли-продажи квартиры, на указанную квартиру возникла ипотека в силу закона в пользу истца (продавца).

Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи и залога в силу закона осуществлены ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 3.2 Договора, обязательство продавца по передаче квартиры покупателям считается исполненным с момента подписания настоящего договора без составления акт приема-передачи.

Между тем, обязательства ответчиков по оплате стоимости приобретенной квартиры за счет средств материнского (семейного) капитала в размере 466 617, 00 рублей исполнено не было.

Из материалов дела следует, что ответчики не обращались в пенсионный орган с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, при этом в соответствии с решением Управления ПФР в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, Филипповой М.В. выдан Государственный сертификат на материнский (семейный) капитал серии МК-12 № на сумму 453 026, 00 рублей, которым на основании положений части 6.1 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №256-ФЗ, истец могла распорядиться только по достижению ребенком трехлетнего возраста, поскольку названный Федеральный закон не содержит указания на возможность использования средств материнского (семейного) капитала до достижения ребенком трех лет на погашение основного долга по договору купли-продажи.

В связи с неисполнением ответчиками обязательства по оплате приобретенной квартиры, стороны обратились в Управление Росреестра по Чувашской Республике с Соглашением о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и о государственной регистрации перехода права собственности к истцу (прежнему собственнику), в соответствии с которым прекращается право общей долевой собственности, в том числе, несовершеннолетних Филипповой В.А., Филипповой К.А.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права приостановлена, указано на необходимость предоставить согласие органов опеки на отчуждение долей в праве общей долевой собственности, принадлежащих несовершеннолетним Филипповой В.А., Филипповой К.А. Такое согласие органом опеки не выдано, спорная квартира находится в собственности ответчиков, в связи с чем, посчитав свои права нарушенными, истец обратился в суд с требованиями о восстановлении их.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В разрезе указанной нормы права, неполучение истцом денежной суммы за проданное имущество является существенным нарушением договора, соответствуют смыслу, придаваемому указанной выше нормой права понятию существенного нарушения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Разрешая спор, суд исходит из того, что сторонами при заключении договора купли-продажи квартиры согласованы все существенные условия договора, в том числе цена квартиры в размере 466 617, 00 рублей.

Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчиков возникла обязанность уплатить истцу за <адрес> 617, 00 рублей.

Судом установлено наличие у ответчиков задолженности по договору в названной сумме, указанное не оспаривалось в судебном заседании.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, неоплата покупателями цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Согласно п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ. Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

При разрешении спора, суд также учитывает разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

С учетом изложенного суд находит правильным удовлетворить заявленные истцом требования о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате квартиры в его собственность.

Решение суда о возвращении имущества продавцу является основанием для обратного перехода права собственности к продавцу, сопровождающегося новым актом государственной регистрации.

Далее, суд считает, что имеются правовые основания для удовлетворения требования истца о прекращении ипотеки спорной квартиры.

Так, согласно п. 1 ст. 353 Гражданского кодекса РФ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

В соответствии со ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога, в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса, в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2), в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным, по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса, в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса, в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1), в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса, в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно статье 42 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Таким образом, по смыслу приведенных норм, переход права собственности на заложенное имущество - спорную квартиру, где залогодержателем является сам истец, и срок ипотеки был установлен до полного расчета покупателями в пользу истца за приобретенный объект недвижимости, что в рассматриваемом случае, при расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате этого имущества истцу становится не актуальным, имеются основания для прекращения залога.

Исходя из смысла п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ обязательства по договору прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о прекращении договора.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 233-236 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

иск удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Михайловым Валерием Евдокимовичем и Филипповым Андреем Анатольевичем, Филипповой Марией Валерьевной, действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей Филипповой Вероники Андреевны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Филипповой Кристины Андреевны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Возвратить квартиру, расположенную по адресу: Чувашская Республика <адрес>, отчужденную Михайловым Валерием Евдокимовичем в пользу Филиппова Андрея Анатольевича, Филипповой Марии Валерьевны и несовершеннолетних Филипповой Вероники Андреевны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Филипповой Кристины Андреевны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в собственность по 1/4 доле в праве за каждым.

Прекратить в отношении указанной квартиры ипотеку в силу закона, зарегистрированную в Управлении Росреестра по Чувашской Республике ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: 21:02:000000:35308-21/053/2020-6.

Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.

Ответчиками заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий                                                                                  судья Кириллова С.А.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.