Решение от 21.03.2024 по делу № 8Г-3051/2024 [88-6754/2024] от 24.01.2024

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-6754/2024

№ дела суда 1-й инстанции 2-521/2023

УИД 23RS0059-01-2022-011337-21

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар                                                                         21 марта 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Самойловой Е.В.

судей Дурневой С.Н. и Харитонова А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края к ФИО3, ФИО1 о признании объектов недвижимости самовольными постройками и их сносе,

по кассационной жалобе представителя Литвинюк ФИО5 – ФИО2 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 23 ноября 2023 года.

Заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Самойловой Е.В., выслушав представителя администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края по доверенности Усенко Н.Н., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции,

установила:

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация г. Сочи, администрация) обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО1, в котором просила:

- признать объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, №, фактически представляющие собой единый объект капитального строительства, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами № по адресу: <адрес>», участок № и № по адресу: <адрес>, самовольными постройками;

- возложить на ответчиков обязанность в течение двух месяцев снести самовольные объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, № за свой счет;

- взыскать с ответчиков в пользу администрации г. Сочи судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10 000 руб. в день за каждый день просрочки исполнения;

- аннулировать запись о государственной регистрации права собственности в ЕГРН на объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, №;

- исключить сведения о государственном кадастровом учете объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №;

- принять меры по обеспечению иска и обратить решение суда к немедленному исполнению.

В обоснование заявленных требований администрация г. Сочи ссылалась на то, что земельные участки с кадастровыми номерами: №, №, №, № образованы из земельного участка с кадастровым номером №. При этом информация о выдаче уведомления, разрешения на строительство (реконструкцию), вводе в эксплуатацию объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером №, отсутствует. При этом на земельном участке с кадастровым номером № расположен трехэтажный жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 147,2 кв. м, на земельном участке с кадастровым номером № - трехэтажный жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 141,7 кв. м, которые построены без получения разрешительной документации. Кроме того, согласно заключению специалиста МБУ г. Сочи «Муниципальный институт генплана» спорные объекты фактически представляют собой единый объект капитального строительства и обладают признаками блокированной жилой застройки. За пределами границ земельных участков расположены части зданий и часть лестницы на территории неразграниченной государственной собственности.

Администрация полагает, что объекты построены не только в отсутствие разрешения на их строительство, но и с грубым нарушением градостроительных, строительных и иных норм и правил, правил землепользования и застройки, в связи с чем, являются самовольными постройками и подлежат сносу.

Решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 7 июля 2023 года в удовлетворении иска администрации г. Сочи отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 23 ноября 2023 года решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 7 июля 2023 года отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования администрации удовлетворены.

Объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, №, фактически представляющие собой единый объект капитального строительства, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами № по адресу: <адрес>3, и № по адресу: <адрес>4, признаны самовольными постройками.

На ФИО3, ФИО1 возложена обязанность в течение двух месяцев снести объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, №, за свой счет.

С ответчиков в пользу администрации г. Сочи взыскана судебная неустойка за неисполнение судебного акта в размере 10 000 руб. в день за каждый день просрочки исполнения.

Аннулирована запись о государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости на объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, №, исключены сведения о государственном кадастровом учете указанных объектов недвижимости.

Приняты меры по обеспечению иска: наложен арест, запрещено оформление (переоформление) прав на объекты недвижимости с кадастровыми номерами: №, №; ФИО3, ФИО1 и иным лицам запрещено осуществление строительных работ, а также нахождение строительной техники (за исключением работ по сносу) на земельных участках с кадастровыми номерами:    №, №; в целях недопущения причинения вреда жизни и здоровью неопределенного круга лиц, ответчикам и иным лицам запрещено фактическое нахождение в объектах недвижимости с кадастровыми номерами: №, №.

В кассационной жалобе, дополнениях к ней представитель Литвинюк К.О. – ФИО2 просит апелляционное определение отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, нарушение судебной коллегией норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Возражения на кассационную жалобу не поступили.

В судебное заседание при рассмотрении дела судом кассационной инстанции явился представитель администрации г. Сочи Усенко Н.Н.

Иные лица, участвующие в деле, в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела с учетом положений статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом путем направления судебной корреспонденции посредством Почты России.

Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения представителя истца, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В силу части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции допущены такие нарушения, повлиявшее на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление нарушенных прав заявителя.

Как установлено судом и следует из материалов дела, из земельного участка с кадастровым номером № образованы, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами №, №.

ФИО3 является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 115 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для садоводства», расположенного по адресу: <адрес>4, а также расположенного на нем трехэтажного жилого дома площадью 141,7 кв. м с кадастровым номером №

ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 134 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования «садоводство», расположенного по адресу: <адрес>, а также расположенного на нем трехэтажного жилого дома    площадью 147,2 кв. м с кадастровым номером №

В 2022 году управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края рассмотрено письмо правового департамента администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 6 сентября 2022 года № 2391/12.01-09 по вопросу проведения обследования земельных участков с кадастровыми номерами: №, №.

В сентябре 2022 года представителями управления муниципального земельного контроля и департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края проведено выездное обследование земельных участков, по результатам которого составлены схемы и фото-таблицы спорных объектов, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами: №, №.

        По результатам обследования управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края в адрес правового департамента администрации направлено письмо от 21 сентября 2022 года, в котором сообщено, что за пределами границ земельного участка с кадастровым номером № на территории неразграниченной государственной собственности расположена нависающая часть здания площадью 6,78 кв. м; за пределами границ земельного участка с кадастровым номером № на территории неразграниченной государственной собственности расположена часть лестницы площадью 2,94 кв. м, часть свеса крыши площадью 5,68 кв. м.

       В октябре 2022 года специалистом МБУ г. Сочи «Муниципальный институт генплана» проведен осмотр земельных участков, после чего составлено заключение №, в котором указано, что оба здания являются единой строительной конструкцией, обладают признаками блокированной жилой застройки и не соответствуют требованиям градостроительного регламента для территориальной зоны «ОЦ-1» в части соблюдения минимальных отступов от границ земельного участка, предельных параметров застройки, значения КИТ.

Ссылаясь на то, что в границах земельных участков с кадастровыми номерами №, № в отсутствие разрешительной документации возведены объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, №, фактически представляющие собой единый объект капитального строительства, строительство осуществлено с нарушением градостроительных, строительных и иных норм и правил, а также с нарушением Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, администрация обратилась в суд с настоящим иском о признании их самовольными постройками и возложении на ответчиков обязанности по сносу.

Принимая во внимание характер возникших между сторонами правоотношений, определением суда первой инстанции от 9 февраля 2023 года с целью установления юридически значимых обстоятельств по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Проектно-Строительная Фирма «КапРемСтрой» (далее – ООО «ПСФ «КапРемСтрой»).

В соответствии с заключением эксперта ООО «ПСФ «КапРемСтрой» № 042/2023 от 2 мая 2023 года, на территории единого землепользования, огражденного единого земельного участка предметами искусственного происхождения, с восточной, южной и западной сторон, сформированного на местности земельными участками: с кадастровым номером № площадью 134 кв. м и кадастровым номером №, располагается здание со следующими техническими характеристиками: площадь застройки - 108,0 кв. м, общая площадь 249,0 кв. м, количество этажей: 3, в том числе подземных 0, высота - 9,6 м.

Здание с кадастровым номером № имеет следующие характеристики: площадь застройки - 53,9 кв. м; общая площадь - 147,2 кв. м, количество этажей: 3, в том числе подземных 0, высота 9,6 м.

Здание с кадастровым номером № имеет следующие характеристики: площадь застройки - 51,1 кв. м, общая площадь - 141,7 кв. м, количество этажей: 3, в том числе подземных 0, высота 9,6 м.

Местоположение указанных объектов в координатах поворотных точек, а также их такие характеристики, как общая площадь, количество этажей соответствует сведениям ЕГРН для зданий, назначение жилое: с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Единое строение, расположенное на территории единого землепользования, сформированного земельными участками с кадастровыми номерами № и №, представляет собой строение правильной прямоугольной формы, с выступающими частями, смонтированное на фундаменте, состоящем из железобетонной фундаментной плиты, выполненной по уплотненному основанию из щебня и бетонной подготовке.

Железобетонный монолитный каркас, в составе: железобетонные монолитные стены по уровню 1-го этажа; железобетонные монолитные колонны сечением 400*400 мм, по которым выполнены конструкции перекрытий над каждым из этажей: над 1-м, 2-м, 3-м.

На поверхности перекрытия 3-го этажа выполнена скатная кровля из профилированных металлических листов (профнастила) с лакокрасочным покрытием.

Здание с кадастровым номером №, назначение - жилой дом, располагается в пределах правомерного земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>; здание с кадастровым номером №, назначение - жилой дом, располагается в пределах правомерного земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>

Рассматриваемые спорные объекты: здание с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>; здание с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, соответствуют требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, Генеральному плану муниципального образования муниципальному образования город Сочи, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости.

Имеется несоответствие правилам землепользования и застройки МО горд Сочи, изложенным в таблице 11 Правил.

Имеется несоответствие для зоны застройки ОЦ-1 в части соблюдения коэффициента застройки, КИТ, минимального отступа от границ земельного участка. При указанных несоответствиях единое строение, которое составляют здания с кадастровыми номерами № и № не создает каких-либо препятствий третьим лицам, а также не представляет опасность для жизни и здоровья граждан, одновременно указанное здание выполняет роль сооружения инженерной защиты территории от опасных геологических процессов, таких как оползни и обвалы, на местности со значительным перепадом абсолютных отметок. В соответствии с чем, указанные несоответствия являются несущественными.

Устранение указанного нарушения возможно, что предусмотрено разделом 5.2. Правил, а именно путем получения разрешения на «отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства».

В части соответствия строительным, в том числе антисейсмическим, нормам, рассматриваемые объекты построены в соответствии с требованиями следующих нормативных документов, исполнение которых обязательно на территории Российской Федерации.

Исследуемое единое строение, которое составляют рассматриваемые объекты недвижимости, здания жилых домов с кадастровыми номерами № и № в части соблюдения сейсмических норм соответствует требованиям: СП 14.13330. 2018, СНиП П-7-81* «Строительство в сейсмических районах», СНКК 22-301-2000 «Строительство в сейсмических районах Краснодарского края», учитывающим устойчивость к сейсмическим воздействиям.

Работы по устройству фундамента, железобетонного каркаса, монолитах железобетонных стен выполнены в соответствии с требованиями: СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений», СНиП 2.02.01-83*; СП 15.13330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции», СНиП II-22-81*; СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», СНиП 3.03.01-87; СП 20.13330.2011, СНиП 2.01.07-85* «Нагрузки и воздействия»; СП 27.13330.2017 «Бетонные и железобетонные конструкции»; СНиП 2.03.01-84*.

Местоположение объекта экспертизы, единого строения, состоящего из зданий: с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>; с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, соответствует Техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности, а именно Федеральному закону от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ.

Расстояние между соседними объектами недвижимости, расположенными на смежных земельных участках, соответствуют пункту 4.11. СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты».

В соответствии с исполнением требований строительных, в том числе антисейсмических норм и правил, а также противопожарных требований, рассматриваемые объекты соответствуют требованиям технических регламентов, а именно требованиям Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статьи 7 «Требования механической безопасности», статьи 8 «Требования пожарной безопасности».

Рассматриваемые спорные объекты: здание жилого дома с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>; с кадастровым номером 23:49:0203001:1479, по адресу: <адрес>, которые представляют собой единое строение, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, а также не затрагивают права третьих лиц.

Сохранение постройки, состоящей из зданий с кадастровыми номерами № и №, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, в частности, прав смежных землепользователей.

Рассматриваемые спорные объекты, которые представляют собой единое строение, построены в соответствии с требованиями строительных, в том числе антисейсмических норм и правил, в соответствии с чем исключена угроза обрушения, в том числе при сейсмических воздействиях. Указанное единое строение, состоящее из рассматриваемых объектов, соответствует требованиям противопожарных норм и правил, следовательно, соответствуют требованиям технических регламентов, а именно, требованиям Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статьи 7 «Требования механической безопасности», статьи 8 «Требования пожарной безопасности», исходя из этого, отсутствует угроза жизни и здоровья граждан.

Здания с кадастровыми номерами № и № не перегораживают проход и проезд к соседним земельным участкам, в соответствии с чем, препятствий не создают, а, следовательно, прав третьих лиц не нарушают, соответственно, сохранение указанных объектов прав и охраняемых законом интересов других лиц, в частности, прав смежных землепользователей, не нарушают.

В отношении зданий с кадастровыми номерами № и № формирующими единое строение, имеются несоответствия требованиям Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, изложенные в исследовательской части по третьему вопросу.

Устранение указанного нарушения возможно, что предусмотрено разделом 5.2. Правил, а именно, путем получения разрешения на «отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства».

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований администрации г. Сочи, суд первой инстанции, принимая за основу выводы судебной экспертизы ООО «ПСФ «КапРемСтрой» № 042/2023 от 2 мая 2023 года, исходил из того, что спорные объекты не являются самовольными, так как возведены с соблюдением градостроительных и иных норм и правил, угрозу жизни и здоровью граждан не создают. При этом выявленные нарушения правил землепользования и застройки возможно устранить путем получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства.

Суд первой инстанции также исходил из того, что на момент строительства объектов недвижимости действовали положения части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции от 3 августа 2018 года, согласно которым разрешительная документация на строительство жилых домов не требовалась.

Отказывая в удовлетворении иска, суд также указал на пропуск администрацией трехгодичного срока исковой давности обращения с настоящим иском в суд.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда, проверяя решение суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы администрации г. Сочи, с выводами суда не согласилась.

Так, судом апелляционной инстанции установлено, что спорные объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, №, фактически являются единым объектом капитального строительства, возведены на земельных участках с кадастровыми номерами №, № по адресу: <адрес> в отсутствие разрешительной документации. Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 11 ноября 2022 года информация о выдаче уведомления, разрешения на строительство, вводе объекта в эксплуатацию на земельном участке с кадастровым номером № (из которого образованы, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами: №, №), отсутствует.

Судебная коллегия признала несостоятельной ссылку суда первой инстанции на то, что на момент строительства объектов недвижимости действовали положения части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции от 3 августа 2018 года, согласно которым разрешительная документация на строительство индивидуального жилого дома не требовалась, поскольку в ходе рассмотрения дела судом не устанавливалась дата начала строительства спорных объектов. С учетом того, что строительство спорных объектов завершено в 2018 году, что следует из сведений ЕГРН, судебная коллегия пришла к выводу о начале строительства спорных объектов до 2018 года.

Суд первой инстанции, по мнению суд апелляционной инстанции, не учел, что даже в случае начала строительства спорных объектов после вступления в силу Федерального закона от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", застройщику необходимо было направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве и приступить к строительству только после получения уведомления о соответствии указанных в уведомлениях о планируемом строительстве параметров объектов установленным параметрам, однако такое уведомление в уполномоченный орган не направлялось.

Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что ни ответчиками, ни предыдущими собственниками спорных объектов ФИО15, ФИО9, мер к легализации спорных объектов капитального строительства не предпринималось.

Оценивая заключение судебной экспертизы ООО «ПСФ «КапРемСтрой» № 042/2023 от 2 мая 2023 года, судебной коллегией установлено противоречие в выводах эксперта, поскольку, признавая объекты недвижимости единым строением и расположенным одновременно на двух земельных участках, в выводах при ответе на вопрос № 2 эксперт разделяет единый объект на самостоятельные объекты недвижимости и разграничивает их в пределах каждого земельного участка, указывая, что каждое здание находится в правомерных границах участков.

Кроме того, судебная коллегия отметила, что на стр. 24 заключения эксперт приводит исследование по второму вопросу (о правомерности нахождения объектов в границах земельных участках с кадастровыми номерами:    №, №. Однако фактически исследовательская часть отсутствует. Эксперт в исследовательской части только сослался на нахождение зданий в пределах границ земельных участков, не мотивировав причины, по которым установил такие обстоятельства.

Эксперт, по мнению суда апелляционной инстанции, также никак не отразил в ходе проведения экспертизы те обстоятельства, что часть здания площадью 6,78 кв. м выходит за пределы границ земельного участка с кадастровым номером №, а часть лестницы площадью 2,94 кв. м, часть свеса крыши площадью 5,68 кв. м выходят за пределы границ земельного участка с кадастровым номером № на территорию неразграниченной государственной собственности.

В выводах при ответе на вопрос № 3 эксперт указал, что здания расположены в зоне «ОЦ-1» и не соответствуют Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи в части соблюдения коэффициента застройки, КИТ (коэффициента использования территории), минимального отступа от границ земельного участка и пришел к выводу, что устранение указанных нарушений возможно путем получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства.

Приведенный экспертом вывод судебная коллегия признала необоснованным, поскольку, исходя из положений статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства могло быть получено до начала строительства спорных объектов недвижимости, однако, как установлено судом апелляционной инстанции, спорные объекты недвижимости полностью возведены и завершены строительством в 2018 году, в отсутствие разрешительной документации. При этом иных вариантов устранения выявленных нарушений экспертом в заключении не приведено.

Судебная коллегия признала несостоятельным и не мотивированным вывод эксперта о том, что выявленные несоответствия единого строения (зданий с кадастровыми номерами № и №) в части соблюдения коэффициента застройки, КИТ, минимального отступа от границ земельного участка являются несущественными и не создают каких-либо препятствий третьим лицам, не представляют опасность для жизни и здоровья граждан, поскольку здание выполняет роль сооружения инженерной защиты территории от опасных геологических процессов, таких как оползни и обвалы, на местности со значительным перепадом абсолютных отметок.

При подготовки экспертного заключения, как указал суд апелляционной инстанции, эксперт не принял во внимание положения «СП 116.13330.2012. Свод правил. Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 22-02-2003» и «СП 436.1325800.2018. Свод правил. Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от оползней и обвалов. Правила проектирования».

Так, согласно пункту 3.3 СП 116.13330.2012 инженерная защита территорий, зданий и сооружений - это комплекс сооружений и мероприятий, направленных на предупреждение отрицательного воздействия опасных геологических, экологических и других процессов на территорию, здания и сооружения, а также защиту от их последствий.

Главой 5 СП 116.13330.2012 «Противооползневые и противообвальные сооружения и мероприятия» определены, в том числе: общие понятия, основания для проектирования инженерной защиты, целесообразность применения мероприятий и сооружений, направленных на предотвращение и стабилизацию противооползневые и противообвальных процессов, а также виды сооружений и мероприятия инженерной защиты (раздел 5.3).

К видам сооружений отнесены: удерживающие сооружения (подпорные стены, свайные конструкции и столбы, анкерные и нагельные крепления, поддерживающие стены и др.); улавливающие сооружения; противообвальные галереи; агролесомелиорация, защитные покрытия и закрепление грунтов.

Определяя единый спорный объект как сооружение инженерной защиты территории от опасных геологических процессов, таких как оползни и обвалы, эксперт, как указала судебная коллегия, не указал в заключении, к какому виду сооружений он относится, таким образом, вывод эксперта о несущественности нарушений правил землепользования и застройки и о том, что здания не создают каких-либо препятствий третьим лицам, не представляют опасность для жизни и здоровья гражданам ввиду выполнения роли сооружения инженерной защиты территории от опасных геологических процессов, не нашел своего подтверждения.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции счел недоказанным вывод суда о том, что объекты недвижимости, являющиеся единым строением, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Установив нарушения, допущенные экспертом при производстве судебной экспертизы, судебная коллегия пришла к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для принятия заключения судебной экспертизы, подготовленного экспертом ООО «ПСФ «КапРемСтрой», в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу.

В то же время, судебная коллегия не усмотрела оснований, предусмотренных статьей 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для назначения по делу дополнительной либо повторной экспертизы.

При этом судебная коллегия отметила, что согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 (в редакции от 23 июня 2015 года), доказательства того, что спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешительной документации на строительство до начала производства таких работ. Однако в материалах дела отсутствуют доказательства обращения в уполномоченный орган за получением соответствующего разрешения на строительство возведенных на земельных участках с кадастровыми номерами: № № объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, фактически представляющие собой единый объект капитального строительства.

Также судебная коллегия пришла к выводу о том, что при строительстве объектов недвижимости грубо нарушены параметры разрешенного строительства, установленные правилами землепользования и застройки.

Согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи земельные участки, на которых находятся спорные объекты, расположены в территориальной зоне «ОЦ-1» - жилая зона. Для указанной зоны установлены следующие размеры и параметры: максимальный процент застройки - 40 %; минимальный отступ от границ земельного участка - 3 м; коэффициент использования территории (КИТ) - 0,6 %.

Учитывая коэффициент использования территории (0,6 %), суммарная общая площадь зданий, строений, сооружений на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 134 кв. м, как указала судебная коллегия, должна составлять не более 80,4 кв. м, а на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 115 кв.м - не более 69 кв. м.

Согласно сведениям из ЕГРН здание с кадастровым номером № имеет площадь 147,2 кв. м, а здание с кадастровым номером № имеет площадь 141,7 кв. м, т.е. площадь объектов существенно превышает допустимые параметры.

Кроме того, с учетом максимального процента застройки в размере 40%, площадь застройки объектов капитального строительства значительно превышает допустимые параметры.

Также, по мнению суда апелляционной инстанции, при возведении спорных объектов не соблюдены минимальные отступы от границ земельного участка с трех сторон в размере 3 м.

Установив отсутствие в материалах дела доказательств соответствия объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № градостроительным, строительным, противопожарным, эпидемиологическим, санитарным и иным нормам и правилам, а также свидетельствующих о его соответствии параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, судебная коллегия пришла к выводу о том, что спорные объекты являются самовольными, отменив решение суда первой инстанции и приняв новое решение об удовлетворении требований администрации, возложив на ответчиков ФИО3, ФИО1 обязанность осуществить снос самовольных построек за свой счет.

Поскольку о выявленных в ходе строительства объектов недвижимости нарушениях администрации г. Сочи стало известно в 2022 году, после проведения управлением муниципального земельного контроля совместно с департаментом архитектуры и градостроительства проверки земельных участков, а также после подготовки специалистом МБУ г. Сочи «Муниципальный институт генплана» заключения №, а с настоящим иском в суд администрация обратилась в ноябре 2022 года, судебная коллегия пришла к выводу, что срок исковой давности истцом не пропущен.

Судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции с выводами суда апелляционной инстанции согласиться не может, поскольку указанные выводы противоречат установленным фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Требованиям законности и обоснованности согласно пункту 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно отвечать и апелляционное определение суда апелляционной инстанции.

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

С учетом приведенных положений процессуального закона именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Данные требования закона судом апелляционной инстанции соблюдены не были.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 марта 1998 года N 8-П, определениях от 19 октября 2010 года N 1312-О-О, от 13 октября 2009 года N 1276-О-О, от 3 июля 2007 года N 595-О-П, от 25 марта 2004 года N 85-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 44 от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Применительно к объектам индивидуального жилищного строительства Федеральным законом от 03 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 340-ФЗ) определены новые (упрощенные) правила возведения объектов индивидуального жилищного строительства.

Статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в целях строительства соответствующего объекта застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемом строительстве. Уполномоченным органам проверяется соответствие указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным градостроительным параметрам и требованиям, а также правовому режиму земельного участка (части 8 - 10 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Частью 5 статьи 16 Закона N 340-ФЗ правообладателю земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу названного федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, предоставлено право до 1 марта 2031 года направить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции указанного федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 3 постановления Пленума N 44 от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203001:1469, принадлежащий на праве собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи от 13 августа 2019 года, и земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий на праве собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи от 25 октября 2019 года, расположенные в СНТ «Шторм» города-курорта Сочи Краснодарского края, относятся к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для садоводства. Земельные участки образованы путем раздела земельного участка с кадастровым номером № его правообладателем ФИО9 на основании решения от 21 июня 2018 года.

В силу части 6 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

На указанных выше земельных участках по состоянию на дату их приобретения ответчиками по договорам купли-продажи, располагались здания, имеющие назначение: жилой дом, принадлежащие на праве собственности продавцам.

Так, в соответствии с договором купли-продажи от 13 августа 2019 года, продавец (ФИО9) продал, а покупатель (ФИО3) купил здание с кадастровым номером № общей площадью 141,7 кв. м, этажность: 3, расположенное на земельном участке площадью 115 кв. м с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> Указанный жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности. Право зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 26 декабря 2018 года.

На основании договора купли-продажи от 25 октября 2019 года продавец (ФИО15) продала, а покупатель (ФИО10) купила жилое строение, назначение: жилой дом, с кадастровым номером №, общей площадью 147,2 кв. м, этажность: 3, расположенное на земельном участке площадью 134 кв. м с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, СНТ «Шторм». Указанный жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности. Право зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 26 декабря 2018 года.

Из представленных суду первой инстанции материалов Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, следует, что обращаясь в Территориальный отдел № 14 по г. Сочи Туапсинского района филиала федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю г. Сочи с заявлением о регистрации права на здание и о постановке его на кадастровый учет, ФИО9 (правопредшественник ответчика ФИО3 и продавец спорного имущества) предоставил 14 декабря 2018 года технический план здания, а также декларацию об объекте недвижимости от 13 декабря 2018 года. Регистрация права ФИО3 на здание осуществлена 21 августа 2019 года.

Аналогичные документы были представлены в Территориальный отдел № 14 по г. Сочи Туапсинского района филиала федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю г. Сочи ФИО15 (правопредшественник ответчика ФИО1) 14 декабря 2018 года, то есть технический план здания и декларация. Соответственно, ее право зарегистрировано 28 октября 2019 года.

Таким образом, возведение (создание) спорных объектов недвижимости, которые, по мнению суда апелляционной инстанции, обладают признаками самовольных построек и подлежат сносу, осуществлено на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства и регистрация на них права собственности произведена на основании технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок. Такие действия в соответствии с правилами части 11 статьи 24, части 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости, являются законными действиями застройщика.

С учетом изложенного, выводы суда апелляционной инстанции о том, что меры к легализации спорных объектов ответчиками не предпринимались, в том числе, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объектов в эксплуатацию, что, по мнению суда, свидетельствует о наличии признаков самовольной постройки, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку в соответствии с изложенными выше нормами материального права, правопредшественники ответчиков приняли необходимые меры для легализации объектов недвижимости и введение их в эксплуатацию, что подтверждено имеющимися документами в материалах дел правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученных по запросу суда.

Приобретая по договору купли-продажи недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, ответчики вправе были рассчитывать на то, что законность возникновения права на такое имущество у продавцов проверена и удостоверена государством. Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

В Постановлении от 22 июня 2017 года N 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО11" Конституционный Суд Российской Федерации изложил позицию, в соответствии с которой, государство в лице уполномоченных законом органов и должностных лиц, действующих при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац второй пункта 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости. Проверка же соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества - в отличие от государства в лице органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - зачастую существенно затруднена или невозможна.

Кроме того, суд апелляционной инстанции, удовлетворяя исковые требования и признавая спорные объекты недвижимости самовольными постройками, исходил из того, что объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 23:49:0203001:1479 и 23:49:0203001:1480 фактически представляют собой единый объект капитального строительства, то есть дом блокированной застройки, не обладая при этом специальными познаниями.

При этом, судебной коллегией оставлено без внимания то, что понятие дома блокированной застройки содержится в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, где предусмотрено, что дом блокированной застройки – жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный вход на земельный участок.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

В соответствии со статьей 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

В нарушение вышеуказанных процессуальных требований, а также требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции, опорочив заключение судебной экспертизы ООО «ПСФ «КапРемСтрой» № 042/2023 от 2 мая 2023 года и не обладая при этом специальными познаниями в указанной области, не принял мер к разрешению вопроса о назначении по делу повторной экспертизы, тем самым не обеспечил полноту и объективность при сборе и исследовании доказательств.

Изложенное обстоятельство является юридически значимым, однако суд апелляционной инстанции, несмотря на отсутствие в материалах дела экспертного заключения, полученного с соблюдением процессуальных требований и отвечающего признакам достаточности, допустимости и относимости, из которого следовал бы вывод о том, являются ли спорные объекты домом блокированной застройки, не воспользовался предусмотренными процессуальным законом методами в целях установления данного юридически значимого обстоятельства (статья 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, следует отметить, что в соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 года N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Спорные объекты, как следует из материалов дела, введены в эксплуатацию до вступления в силу указанного Федерального закона, в связи с чем, изменение вида назначения и вида использования объекта недвижимости, созданного до 1 марта 2022 года, осуществляется путем внесения в ЕГРН необходимых сведений, а не путем их сноса.

Также судебная коллегия суда кассационной инстанции полагает, что в нарушение разъяснений, изложенных в пунктах 10, 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 44 от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", судебная коллегия суда апелляционной инстанции оставила без внимания то, что исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (пункт 29 постановления Пленума N 44 от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается на основании совокупности доказательств, применительно к особенностям конкретного дела.

Однако, суд апелляционной инстанции, приходя к выводу об удовлетворении требований истца о сносе объектов недвижимости, не поставил на обсуждение сторон вопрос о пропорциональности такой меры последствиям выявленного, по мнению суда, нарушения, не проверил, имеется ли возможность сохранить объекты недвижимости, привести их в соответствие с требованиями строительных и градостроительных норм и правил.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца либо других лиц; наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

Судом апелляционной инстанции при принятии обжалуемого судебного акта указанные выше нормы материального права и разъяснения к ним применены неверно, юридически значимые обстоятельства установлены не в полном объеме, их оценка произведена с нарушением правил статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судебная коллегия суда кассационной инстанции полагает обоснованными доводы заявителей относительно того, что судом апелляционной инстанции формально рассмотрено поданное ими заявление о применении срока исковой давности к возникшим правоотношениям.

Так, несмотря на доводы заявителей о том, что администрацией г. Сочи в 2017 году был подан в суд иск к ФИО9, которому принадлежал земельный участок, впоследствии разделенный и проданный ответчикам, и который выполнял работы по застройке указанного земельного участка, что свидетельствует о том, что истцу было достоверно известно о возведении спорных объектов недвижимости их предыдущими правообладателями, судом первой инстанции в обжалуемом решении указано на то, что о нарушенном праве истцу стало известно в 2022 году, после проведения обследования земельных участков.

Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", к требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На требования о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Однако, из материалов дела не следует, что спорные объекты недвижимости создает угрозу жизни и здоровью граждан, следовательно, при рассмотрении настоящего дела подлежит применению общий срок исковой давности.

Таким образом, для применения срока исковой давности, о котором заявлено ответчиками, суду следовало проверить предмет, основания и результат рассмотрения по гражданскому делу по иску администрации г. Сочи к ФИО9 (№ 2-3087/2017). Изложенные обстоятельства являются юридически значимыми, однако суд апелляционной инстанции уклонился от их установления.

Кроме того, судебная коллегия суда кассационной инстанции полагает обоснованными доводы заявителей относительно того, что при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций не приняты во внимание положения статей 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и установленные по делу обстоятельства не получили оценку с позиции добросовестности действий администрации, которой было известно о строящихся объектах недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203001:81, который был разделен предыдущим правоообладателем, в результате чего образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0203001:1468 и 23:49:0203001:1471, что следует из представленных по запросу суда первой инстанции дел правоустанавливающих документов.

Также, как верно отмечено заявителями, информация о спорных объектах недвижимости размещена на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, находится в открытом доступе, право на указанные объекты зарегистрировано за предыдущими собственниками в соответствии с действующим законодательством государственным органом на основании поданных документов (декларациях об объектах недвижимости, технических планов зданий) 21 августа и 28 октября 2019 года. Таким образом, администрацией г. Сочи исковое заявление подано в суд спустя 3 года после государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения являются существенными, поскольку повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит нужным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 23 ноября 2023 года и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, установить юридически значимые обстоятельства дела, принять меры к получению новых доказательств, дать оценку имеющимся в материалах дела и новым доказательствам в соответствии с правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и вынести законное и обоснованное судебное постановление, при правильном применении норм материального права и с соблюдением норм процессуального права.

В связи с окончанием кассационного производства, в силу части 3 статьи 379.3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приостановление исполнения обжалуемого в кассационном порядке судебного акта, примененное по настоящему делу, подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 23 ░░░░░░ 2023 ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░5 – ░░░2, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 23 ░░░░░░ 2023 ░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ 25 ░░░░░░ 2024 ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                                                              ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░                                                                                              ░.░. ░░░░░░░

                                                                                              ░.░. ░░░░░░░░░