Решение по делу № 8Г-17489/2020 [88-18477/2020] от 22.06.2020

КОПИЯ

I инстанция – Федюнина С.В.

II инстанция – Клюева А.И., Суслова Д.С., (докладчик), Пономарева А.И.

Дело № 88-18477/2020

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 августа 2020 г.                                      город Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Климовой О.С., судей Игнатьева Д.Ю., Щегловой Е.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Груба Г.Ф. к Зиновьевой Т.Н. , Сбитневой З.И., Василькову В.Ф., Ивановой Л.М., Игнатенковой И.Ф., Куркиной О.Ф., Лапиковой С.М., Акимову А.А., Сиваковой Т.С., Кулаченкову А.П., Кулаченковой Н.И., Романенковой Т.С., Бильман Е.Е., Яковлеву В.Г., Симонову А.И., Кутаревой В.И., Шараповой Л.В., Фоминой А.И., Тарасовой Л.Е., Анохиной Т.Е., Котловой Н.И., Лариной И.А., Худенькову А.Д., Худеньковой М.В., Грибневой В.И., Ильиной О.И., Дворниковой Г.Н., Семеновой Г.А., Антоновой Е.В. , Барышевой Н.И., Бильман С.Р., Мыслявцевой О.В., Администрации Смоленского района Смоленской области, Администрация Пригорского сельского поселения Смоленского района Смоленской области, Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области о признании права собственности на земельный участок (номер дела, присвоенный в суде первой инстанции, 2-25/2019)

по кассационной жалобе третьего лица Сельскохозяйственного производственного кооператива «Пригорское» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 17 марта 2020 г.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции Щегловой Е.С., объяснения представителя СПК «Пригорское» по доверенности Авсюкова К.С., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя истца по доверенности Безрукова К.Н., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы,

установила:

Груба Г.Ф. обратился в суд с иском к Зиновьевой Т.Н., Барышеву А.В., Сбитневой 3.И., Василькову В.Ф., Ивановой Л.М., Куркину Н.И., Игнатенковой И.Ф., Куркиной О.Ф., Лапиковой С.М., Акимову А.А., Сиваковой Т.С., Кулаченкову А.П., Романенковой Т.С., Кулаченковой Н.И., Бильман Е.Е., Яковлеву В.Г., Симонову А.И., Кутаревой В.И., Шараповой Л.В., Фоминой А.И., Тарасовой Л.Е., Анохиной Т.Е., Котловой Н.И., Лариной И.А., Худенькову А.Д., Грибневой В.И., Ильиной О.И., Антоновой Е.В., Худеньковой М.В., Дворниковой Г.Н., Барышевой Н.И., Семеновой Г.А., Бильман С.Р., Курашевой З.И., Мыслявцевой О.В., в котором с учетом заявления об изменении исковых требований, принятого судом в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) просил признать право собственности на земельный участок площадью 875000 кв.м, с кадастровым номером № из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: <адрес>

Иск мотивирован тем, что ответчикам принадлежали на праве собственности земельные доли, размером 25000 кв.м. каждая, в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>

В счет принадлежащих им земельных долей собственники выделили земельный участок общей площадью 875000 кв.м, с кадастровым номером №, из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, местоположение: <адрес>, в границах кадастрового квартала №.

В иске указано, что выделение земельного участка производилось за счет истца. 20 августа 2014 г. Груба Г.Ф. заключил с каждым ответчиком предварительный договор купли-продажи земельного участка с предварительной оплатой, а 20 апреля 2015 г. общий договор купли-продажи земельного участка со всеми продавцами, по которому он был передан истцу.

Решением Смоленского районного суда Смоленской области от 15 сентября 2016 г. по гражданскому делу № 2-1462/2016 были удовлетворены исковые требования Лапиковой С.М. и других ответчиков по настоящему делу к Администрации Пригорского сельского поселения Смоленского района Смоленской области, Администрации муниципального образования Смоленский район Смоленской области о признании права общей долевой собственности на спорный земельный участок по 1/35 доли за каждым.

27 июля 2017 г. произведена государственная регистрация права собственности ответчиков на земельный участок, площадью 875000 кв.м, с кадастровым номером №.

Истец утверждал, что он не имеет возможности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на приобретенный им земельный участок во внесудебном порядке, поскольку выяснилось, что смерть одного из продавцов – Курашевой З.И. наступила ДД.ММ.ГГГГ до заключения от ее имени предварительного договора купли-продажи от 20 апреля 2015 г. представителем, действовавшим на основании доверенности, выданной 202 августа 2014 г., которому не было известно о прекращении его полномочий в связи со смертью доверителя. При этом деньги за проданный участок Курашева З.И. получила еще при жизни.

По мнению истца, предварительные договоры купли-продажи фактически являются договорами купли-продажи земельного участка с предварительной оплатой, они были заключены и исполнены 20 августа 2014 г., а подписание договора 20 апреля 2015 г. являлось этапом в исполнении ранее заключенных договоров, в связи с чем утрата одним из ответчиков правоспособности в связи со смертью не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на земельный участок в судебном порядке, поскольку свою волю по продаже земельного участка, который будет выделен в счет земельной доли, данный ответчик реализовал еще при жизни, заключив предварительный договор купли-продажи 20 августа 2014 г. и получив полную стоимость этого земельного участка.

Определением районного суда от 18 апреля 2018 г. произведена замена ответчика Барышева А.В., умершего ДД.ММ.ГГГГ г., его правопреемником Барышевой Н.И.

Определением районного суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено СПК «Пригорское».

Определениями суда первой инстанции к участию в деле в качестве соответчиков также привлечены Администрация Пригорского сельского поселения Смоленского района Смоленской области, Администрация муниципального образования Смоленский район Смоленской области, Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области.

Определением районного суда от 24 мая 2018 г. производство по делу в части требований к ответчику Курашевой З.И. прекращено в связи с ее смертью, наступившей ДД.ММ.ГГГГ., к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Курашева Н.В.

Определением суда первой инстанции от 2 сентября 2019 г. произведена замена ответчика Куркина Н.И., умершего ДД.ММ.ГГГГ. на его правопреемника Куркину О.Ф.

Решением Смоленского районного суда смоленской области от 4 октября 2019 г. в удовлетворении иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 17 марта 2020 г. решение суда отменено, по делу принято новое решение об удовлетворении иска. За Груба Г.Ф. признано право собственности на земельный участок, площадью 875000 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, находящийся по адресу: <адрес>, в границах кадастрового квартала №.

В апелляционном определении указано, что оно является основанием для исключения из ЕГРН записи о регистрации права общей долевой собственности на указанный земельный участок.

В кассационной жалобе третьего лица СПК «Пригорское» в лице конкурсного управляющего Ефремова И.А., поступившей во Второй кассационный суд общей юрисдикции вместе с гражданским делом 22 июня 2020 г., поставлен вопрос об отмене апелляционного определения и оставлении без изменения решения районного суда в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права судом апелляционной инстанции.

Заслушав явившихся участников процесса, проверив материалы дела с выходом за пределы доводов кассационной жалобы в интересах соблюдения законности, а также оценив содержание возражений на кассационную жалобу, судебная коллегия находит, что имеются предусмотренные законом основания для отмены состоявшегося по делу апелляционного определения.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции были допущены такого рода существенные нарушения норм материального и процессуального права, и выразились они в следующем.

Из материалов дела следует, что решением мирового судьи судебного участка № 45 Смоленского района Смоленской области от 27 декабря 2001 г. по делу № 2-321/01 (далее – Решение мирового судьи от 27.12.2001) были удовлетворены исковые требования ЗАО «Пригорское» к Комитету по земельным ресурсам и землеустройству Смоленской области о признании права собственности на 489 земельных долей, общей площадью 1222,5 га.

Этим судебным актом было установлено, что в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» Государственное унитарное предприятие «Талашкинская им. 60-летия Октября птицефабрика» была реорганизована в АОЗТ «Пригорское». В соответствии с пунктом 6 Указа Президента Российской Федерации от 21 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы» коллектив указанного предприятия принял решение о переходе к коллективно-долевой собственности на землю.

Постановлением Главы администрации Смоленского района Смоленской области от 3 декабря 1992 г. № 665 «О закреплении земель за акционерным обществом закрытого типа «Пригорское» в коллективно-долевую собственность указанному акционерному обществу был предоставлен земельный участок, согласно средне-хозяйственной земельной доли на 916 человек работающих, 302 человека пенсионеров, 280 человек социальной сферы – 3785 га сельхозугодий, 2760 га пашни.

Решением мирового судьи от 27.12.2001 также установлено, что продажа земельных долей собственниками земельных долей хозяйству осуществлялась по нормативным ценам, однако договоры купли-продажи долей надлежащим образом оформлены не были. Признавая право собственности на 489 земельных долей за ЗАО «Пригорское», мировой судья исходил из того, что этой организацией представлены доказательства оплаты стоимости приобретенных долей, а также добросовестного использования и распоряжения указанным имуществом, несения бремени содержания земельных долей (уплаты земельного налога, обработки земельного участка и т.п.).

Определением и.о. мирового судьи судебного участка № 45 в муниципальном образовании Смоленский район Смоленской области – мирового судьи судебного участка № 44 в муниципальном образовании Смоленский район Смоленской области от 13 августа 2018 г. ответчикам Кулаченкову А.П. и Симонову А.И. был восстановлен пропущенный процессуальный срок подачи апелляционной жалобы на Решение мирового судьи от 27.12.2001.

Из объяснений представителя истца Безрукова К.Н. в заседании суда апелляционной инстанции по настоящему гражданскому делу 17 марта 2020 г. (т. 7 л.д. 57) следует, что указанное определение мирового судьи от 13 августа 2018 г. было отменено Смоленским районным судом Смоленской области.

Иные сведения о результатах рассмотрения апелляционной жалобы Кулаченкова А.П., Симонова А.И. на Решение мирового судьи от 27.12.2001 в материалах настоящего гражданского дела отсутствуют.

Вступившим в законную силу решением Смоленского районного суда Смоленской области от 15 сентября 2016 г. по гражданскому делу № 2-1462/2016 (далее – Решение суда от 15.09.2016) установлено, что на момент разрешения судом этого спора на основании свидетельств о праве собственности на землю, свидетельств о праве на наследство Лапиковой С.М., Курашевой З.И. и другим гражданам-истцам (всего – 35 человек) принадлежали земельные доли, площадью 25000 кв.м. каждая, в праве общей долевой собственности на земельный участок АОЗТ «Пригорское», площадью 22840000 кв.м., с кадастровым номером №. Этим судебным решением были удовлетворены исковые требования Лапиковой С.М., Курашевой З.И. и других ответчиков по настоящему делу к Администрации Пригорского сельского поселения Смоленского района Смоленской области, Администрации муниципального образования Смоленский район Смоленской области о признании права общей долевой собственности на спорный земельный участок с кадастровым номером № по 1/35 доли за каждым.

Решением суда от 15.09.2016 также установлено, что в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) истцы провели процедуру выдела земельного участка в счет своих земельных долей, в результате чего был выделен земельный участок общей площадью 875000 кв.м, с кадастровым номером №, из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, местоположение: <адрес>, в границах кадастрового квартала №.

При разрешении настоящего спора судами установлено, что 20 августа 2014 г. между Груба Г.Ф. (покупатель) и каждым из продавцов – Зиновьевой Т.Н., Барышевым А.В., Сбитневой 3.И., Васильковым В.Ф., Ивановой Л.М., Куркиным Н.И., Игнатенковой И.Ф., Куркиной О.Ф., Лапиковой С.М., Акимовым А.А., Сиваковой Т.С., Кулаченковым А.П., Романенковой Т.С., Кулаченковой Н.И., Бильман Е.Е., Яковлевым В.Г., Симоновым А.И., Кутаревой В.И., Шараповой Л.В., Фоминой А.И., Тарасовой Л.Е., Анохиной Т.Е., Котловой Н.И., Лариной И.А., Худеньковым А.Д., Грибневой В.И., Ильиной О.И., Антоновой Е.В., Худеньковой М.В., Дворниковой Г.Н., Барышевой Н.И., Семеновой Г.А., Бильман С.Р., Курашевой З.И., Мыслявцевой О.В. (35 человек) были заключены предварительные договоры купли-продажи.

Условиям каждого предварительного договора купли-продажи продавцы обязались передать, а покупатель обязался оплатить 25000 руб. и принять в частную собственность земельный участок, общей площадью 25000 кв.м., представляющий собой земельный пай АОЗТ «Пригорское» Смоленского района Смоленской области, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании постановления Главы администрации Смоленского района Смоленской области от 3 декабря 1992 г. № 665 и свидетельства о праве собственности на землю.

В каждом предварительном договоре купли-продажи также было указано, что на момент его заключения точное местоположение земельного участка не определено, он располагается на паевых землях бывшего АОЗТ «Пригорское» а покупатель производит за свой счет оформление земельного участка.

В этот же день 20 августа 2014 г. между сторонами предварительных договоров купли-продажи были подписаны соглашения о задатке, в соответствии с которыми покупатель обязался выплатить каждому продавцу задаток в сумме 25 000 руб.

Факт получения задатка подтвержден расписками продавцов от 20 августа 2014 г.

В тот же день каждый продавец выдал нотариально удостоверенную доверенность на имя Безрукова К.Н. с правом управлять, владеть и распоряжаться принадлежащей каждому их них земельной долей, заключать все разрешенные законом сделки, выделять земельные участки в натуре в счет принадлежащей земельной доли, получать денежные средства.

Из дела также следует, что 1 апреля 2015 г. спорный земельный участок, выделенный в счет 35 земельных долей, был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, сведения внесены в ЕГРН, в котором на момент разрешения настоящего спора имелись сведения о зарегистрированных правах собственности на доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок за 35 правообладателями по 1/35 доли за каждым.

20 апреля 2015 г. между покупателем Груба Г.Ф. и продавцами Зиновьевой Т.Н., Барышевым А.В., Сбитневой 3.И., Васильковым В.Ф., Ивановой Л.М., Куркиным Н.И., Игнатенковой И.Ф., Куркиной О.Ф., Акимовым А.А., Сиваковой Т.С., Кулаченковым А.П., Романенковой Т.С., Кулаченковой Н.И., Бильман Е.Е., Яковлевым В.Г., Симоновым А.И., Кутаревой В.И., Шараповой Л.В., Фоминой А.И., Тарасовой Л.Е., Анохиной Т.Е., Котловой Н.И., Лариной И.А., Худеньковым А.Д., Грибневой В.И., Ильиной О.И., Антоновой Е.В., Худеньковой М.В., Дворниковой Г.Н., Семеновой Г.А., Бильман С.Р., Курашевой З.И., Мыслявцевой О.В. (33 человек), за которых на основании выданных доверенностей действовал их представитель Безруков К.Н., и лично продавцами Барышевой Н.И. и Лапиковой С.М., был заключен договор купли-продажи земельного участка с предварительной оплатой (далее – Договор от 20.04.2015).

По условиям этого договора продавцы обязались передать, а покупатель оплатить и принять в частную собственность земельный участок площадью 875000 кв.м, с кадастровым номером № из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: <адрес>, в границах кадастрового квартала №. Цена продажи участка составила 1400000 руб. В Договоре от 20.04.2015 было указано, что расчет между сторонами произведен полностью до его подписания.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что требования Груба Г.Ф. о признании права собственности на земельный участок, находившийся в долевой собственности 35 лиц, основаны на недействительном Договоре от 20.04.2015, на момент заключения которого правоспособность одного из продавцов Курашевой З.И. была прекращена в связи с ее смертью, наступившей 28 ноября 2014 г., а на основании вступившего в законную силу Решения мирового судьи от 27.12.2001 продавцы Барышев А.В., Кулаченков А.П., Симонов А.И., принимавшие участие в качестве ответчиков в этом деле, рассмотренном мировым судьей, не являлись собственниками земельных долей продаваемого участка уже на момент заключения с ними предварительных договоров купли продажи земельных долей 20 августа 2014 г. и не имели права распоряжаться земельными долями, право собственности на которые было признано мировым судьей за АОЗТ «Пригорское».

Отменяя решение суда по настоящему делу, суд апелляционной инстанции признал эти выводы суда ошибочными, основанными на неверном применении норм материального и процессуального права без учета фактических обстоятельств дела.

При принятии по делу нового решения об удовлетворении иска областной суд пришел к выводу о том, что истцом был избран надлежащий способ защиты права, исходя из того, что нормы статей 12, 13 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Федеральный закон № 101-ФЗ) не содержат запрета на заключение сделки купли-продажи недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, предметом которых являются земельные участки, которые будут выделены в счет земельных долей.

При этом, суд апелляционной инстанции почитал возможным применить к спорным правоотношениям общие нормы статей 454, 455, 549, 555 ГК РФ с учетом разъяснений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Областной суд пришел к выводам о том, что заключение между покупателем Груба Г.Ф. и 35 гражданами-продавцами предварительных договоров купли-продажи земельных долей с получением продавцами задатка от покупателя и одновременной выдачей ими доверенностей представителю на совершение действий по выделению этих долей в натуре отвечало целям достигнутой между ними договоренности о переходе права собственности на земельные доли в условиях ограничений их оборота, установленных Федеральным законом № 101-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для признания Договора от 20.04.2015 недействительной сделкой в связи со смертью одного из продавцов Курашевой З.И., наступившей до его заключения, посчитал возможным применить нормы статей 183, 189 ГК РФ в качестве основания для отказа в признании этого договора недействительным, приняв в качестве последующего одобрения сделки представляемым согласие с настоящим иском наследником Курашевой З.И. Курашевой Н.В., привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица. При этом, суд исходил из того, что Курашева Н.В. в составе наследственного имущества после смерти Курашевой З.И. приняла ее права и обязанности доверителя по доверенности, выданной Безрукову К.Н. 30 августа 2014 г.

Областной суд не согласился с выводами районного суда об отсутствии у граждан Барышева А.В., Кулаченкова А.П., Симонова А.И. права распоряжаться земельными долями на момент заключения ими предварительных договоров купли-продажи земельных долей с Груба Г.Ф. 30 августа 2014 г. и Договора от 20.04.2015, указав, что Решение мирового судьи от 27.12.2001, принятое без участия правообладателей земельных долей, не содержит достоверных сведений о том, на какие именно земельные доли признано право собственности АОЗТ «Пригорское». При этом, суд апелляционной инстанции обратил внимание на отсутствие со стороны СПК «Пригорское» действий, направленных на оспаривание права собственности Барышева А.В., Кулаченкова А.П., Симонова А.И. на доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, зарегистрированного в ЕГРН на основании вступившего в законную силу Решения суда от 15.09.2016.

Судом апелляционной инстанции было принято признание иска ответчиками-физическими лицами, а также отсутствие письменных возражений на иск по стороны Администрации Смоленского района Смоленской области, Администрация Пригорского сельского поселения Смоленского района Смоленской области, Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с приведенными выводами областного суда, так как они основаны на неверном применении и толковании норм гражданского и земельного законодательства Российской Федерации и не учитывают необходимости применения при разрешении настоящего спора специального нормативного регулирования, установленного не только статьями 12, 13 Закона № 101-ФЗ, но и статьи 8 того же Закона, а также статьи 7 Закона Смоленской области от 7 июля 2003 г. № 46-з «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Смоленской области» (далее – Областной закон № 46-з), устанавливающих порядок реализации Смоленской областью права преимущественной покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и последствия нарушения такого права.

Согласно статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) объектами земельных отношений являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков. Пунктом 6 статьи 27 ЗК РФ предусмотрено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

На момент заключения предварительных договоров от 20 августа 2014 г. и Договора от 20.04.2015, на которых истец основывал свое право собственности на спорный земельный участок, выделенный в натуре в счет земельных долей 35 граждан и поставленный на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта земельных и гражданских правоотношений 1 апреля 2015 г., особенности оборота земельных участков и долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе особенности выдела земельного участка в счет земельных долей, были установлены Федеральным законом № 101-ФЗ и Областным законом № 46-з.

Статьей 8 Федерального закона № 101-ФЗ предусмотрено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Нормами статьи 7 Областного закона № 46-з установлено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, имеет Смоленская область. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме Администрацию Смоленской области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Решение о приобретении (об отказе от покупки) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения принимается уполномоченным органом, который в течение месяца со дня поступления извещения продавца в Администрацию Смоленской области уведомляет продавца о намерении приобрести (об отказе от покупки) в собственность Смоленской области продаваемый земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. В случае если Смоленская область откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным статьей 8 Федерального закона № 101-ФЗ. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

В нарушение требований статей 12, 56 ГПК РФ имеющие юридическое значение для правильного разрешения настоящего спора в пределах предмета и оснований исковых требований (часть 3 статьи 196 ГПК РФ), обстоятельства соблюдения права преимущественной покупки, принадлежащего Смоленской области, при переходе от 35 граждан к гражданину Груба Г.Ф. права собственности на спорный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 875000 кв.м., по цене 1400000 руб. по Договору от 20.04.2015, судами на обсуждение сторон и третьих лиц вынесены не были, им не было предложено дать соответствующие объяснения и представить доказательства.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца Груба Г.Ф. по доверенности Безруков К.Н., ранее представлявший по доверенности продавцов при заключении Договора от 20.04.2015, пояснил, что до его заключения граждане-продавцы не извещали Администрацию Смоленской области о своем намерении продать этому гражданину спорный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения по указанной цене.

Вопрос о соответствии цены продажи спорного земельного участка его кадастровой стоимости в целях оценки добросовестности сторон договоров от 20 августа 2014 г. и Договора от 20.04.2015, поставленной под сомнение третьим лицом СПК «Пригорское», судами на обсуждение лиц, участвующих в деле, также вынесен не был.

Кроме того, буквальное толкование слов и выражений, содержащихся в предварительных договорах купли-продажи от 20 августа 2014 г., показывает, что предметом продажи являлись земельные доли, принадлежащие 35 гражданам на основании постановления Главы администрации Смоленского района Смоленской области от 3 декабря 1992 г. № 665 и свидетельств о праве собственности на землю, о чем сторонам договора было известно.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона № 101-ФЗ без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Лица, участвующие в деле, не оспаривали, что на момент заключения предварительных договоров от 20 августа 2014 г. земельные участки в счет земельных долей 35 граждан-продавцов выделены не были.

При этом, в деле отсутствуют доказательства того, что по состоянию на указанную дату Груба Г.Ф. являлся бы участником общей долевой собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения, земельные доли в котором принадлежали продавцам, равно как и доказательства того, что истец являлся членом СПК «Пригорское», использующего земельный участок, находящийся в долевой собственности, как правопреемник АОЗТ «Пригорское».

Выводы о соблюдении указанного ограничения части 1 статьи 12 Федерального закона № 101-ФЗ при заключении предварительных договоров купли-продажи земельных долей 20 августа 2014 г. в обжалуемых судебных постановлениях также отсутствуют.

Не могут быть признаны основанными на законе и выводы суда апелляционной инстанции о том, что на момент заключения Договора от 20.04.2015 Безруков К.Н., действующий на основании доверенности от 20 августа 2014 г., правомерно произвел отчуждение 1/35 доли Курашевой З.И. в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, право собственности которой на этот объект недвижимого имущества было зарегистрировано в ЕГРН после ее смерти, наступившей ДД.ММ.ГГГГ., на основании Решения суда от 15.09.2016, в котором умершая Курашева З.И. была указана в качестве истца, требования которого были удовлетворены судом.

Эти выводы областного суда противоречат общим нормам гражданского и гражданского процессуального законодательства Российской Федерации о прекращении правоспособности гражданина его смертью, а также специальной норме подпункта 5 пункта 1 статьи 188 ГК РФ, согласно которой действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.

Положения статьи 183 ГК РФ не применимы к действиям представителя при заключении сделки по доверенности, прекращенной по подпункту 5 пункта 1 статьи 188 ГК РФ.

Таким образом, в нарушение статей 12, 56, 327 ГПК РФ судом апелляционной инстанции при принятии по делу нового решения неверно применены нормы материального права, что привело к тому, что судом не были установлены все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, связанного с реализацией прав собственников земельных долей земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, что привело к принятию судебного постановления, не отвечающего требованиям законности и обоснованности, установленным статьями 195, 198, 329 ГПК РФ.

Принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ), суд кассационной инстанции находит необходимым отменить обжалуемое определение областного суда с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 17 марта 2020 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий        подпись

Судьи        подписи