Решение по делу № 2-494/2023 от 31.01.2023

Дело № 2-494/2023

УИД 37RS0007-01-2023-000291-79

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Кинешма Ивановской области 16 марта 2023 года

Кинешемский городской суд Ивановской области в составе:

председательствующего судьи Шустиной Е.В.,

при секретаре Кудряшовой И.С.,

с участием истца Потапова К.А., его представителя Масловой Н.В., ответчика Ошариной К.А., третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Потаповой В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-494/2023 по исковому заявлению Потапова Кирилла Андреевича к Семенову Алексею Юрьевичу, Ошариной Ксении Александровне о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Потапов К.А. обратился в Кинешемский городской суд Ивановской области с иском к Семенову А.Ю., Ошариной К.А. о признании сделки недействительной, в котором, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просит: признать недействительной сделку купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на основании ст. 178 ГК РФ; применить последствия недействительности указанной сделки: квартиру, расположенную по адресу : <адрес>, кадастровый № передать в собственность ответчика Семенова Алексея Юрьевича, исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о государственной регистрации права собственности на имя Потапова Кирилла Андреевича на объект недвижимости - квартиру, расположенную по адресу : <адрес> кадастровый №, денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 420000 рублей взыскать с ответчика Семенова А.Ю. в пользу истца Потапова К.А..

Исковые требования мотивированы следующим:

27 октября 2022 года между истцом Потаповым К.А. и ответчиком Семеновым А.Ю., в интересах которого по доверенности, заверенной нотариусом Кинешемского нотариального округа ФИО5, действовала Ошарина К.А., заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу : <адрес>. Регистрация перехода права собственности на имя истца произведена в Росреестре Ивановской области.

Согласно условиям договора отчуждаемая квартира принадлежит продавцу на основании Свидетельства о праве на наследство и продается за 479 527 рублей 90 копеек.

Оплата за квартиру производится в течение 5 календарных дней с момента государственной регистрации права за счет средств займа, предоставляемого покупателю Кредитным потребительским кооперативом «АЗОВО». Согласно п.5 Договора предусмотрено, что одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя на недвижимое имущество (квартиру) оно передается в залог «займодавцу» и до полного погашения займа «займодавец» считается залогодержателем, а покупатель - залогодателем.

Заключая договор купли-продажи квартиры Потапов К.А. имел цель приобрести в собственность квартиру, то есть жилое помещение, предназначенное для проживания. Покупку производил за счет заемных средств полученных по договору потребительского целевого займа №. Погасить займ он планировал за счет средств материнского капитала.

Обратившись в Пенсионный фонд с заявкой на перечисление средств материнского капитала, был получен отказ, т.к. средства материнского капитала не могут быть использованы на приобретение жилья в домах, признанных аварийными.

При покупке квартиры истец не знал о том, что данное жилое помещение признано непригодным для проживания и находится в аварийном доме. На момент совершения сделки никаких сведений о признании дома аварийным в Росреестре не было. Когда истец с супругой смотрели квартиру, то интересовались этим вопросом у риелтора. Ошарина К.А. заверила их, что дом не аварийный.

При регистрации права собственности в Росреестре никаких вопросов не возникло. В выписке из ЕГРН от 27.10.2022 года никаких отметок о том, что купленная квартира находится в аварийном доме, не имеется. Об этом истец узнал только после отказа Пенсионного фонда о переводе средств материнского капитала на погашение займа.

На продавца возлагается обязанность по уведомлению покупателя о том, что жилье, которое он продает, является аварийным и подлежит сносу. В договоре купли-продажи такого пункта нет.

Ответчик Семенов А.Ю. в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил, направил в суд отзыв на исковое заявление, из содержания которого следует, что с исковыми требованиями Потапова К.А. не согласен, поскольку не знал, что дом был признан аварийным. Имея намерение в последующем воспользоваться материнским сертификатом на погашение ипотеки, Потапов К.А. мог обратиться в администрацию и поинтересоваться, не признан ли дом аварийным, эта информация имеет характер общего доступа, так же он мог попросить у Ошариной К.А. предоставить справку, подтверждающую аварийное или неаварийное состояние дома, чего он в свою очередь не сделал. Перед покупкой Потаповым К.А. был произведен личный осмотр квартиры и самого дома, состояние предмета сделки его устроило полностью. Все пункты по договору купли-продажи сторонами были исполнены в полном объеме, сделка была зарегистрирована, расчет с ним был полностью произведен (л.д.66).

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, КПК «АЗОВО», Управление Росреестра по Ивановской области в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили, заявлений, возражений, ходатайств не представили.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения участвующих в деле лиц, суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело при данной явке лиц в судебное заседание.

В судебном заседании истец Потапов К.А. и его представитель, допущенная к участию в деле в порядке ч. 6 ст. 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Маслова Н.В., исковые требования поддержали по основаниям, указанным в исковом заявлении. Истец Потапов К.А. суду пояснил, что с Потаповой В.М. состоят в зарегистрированном браке с ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ у них родился ребенок, а ДД.ММ.ГГГГ ребенок умер. Изначально смотрели квартиры на «Авито». Нашли квартиру на <адрес>, пошли смотреть, но позвонил хозяин и сказал, что квартира в аварийном доме, продать её он не может. Нашли квартиру на <адрес>, созвонились с Ошариной К.А., квартира не понравилась, тогда Ксения предложила квартиру на <адрес>. Данная квартира ему понравилась. Он уточнил у неё, что квартира не в аварийном доме, после чего стали заключать договор купли-продажи. Одновременно на покупку квартиры был оформлен целевой займ в КПК «АЗОВО». Ошариной К.А. говорили, что гасить займ планируют средствами материнского капитала.

Представитель истца Маслова Н.В. суду пояснила, что Ошарина К.А. осуществляла функции по поиску квартиры, как риелтор и одновременно являлась представителем продавца по доверенности. Ей достоверно было известно, что покупатели хотят воспользоваться средствами материнского капитала при погашении кредита. Как представитель продавца, и так же как риелтор она должна была убедиться, что квартира неаварийная. Запрета на продажу квартир в аварийном доме нет, но такая информация должна быть отражена в договоре купли-продажи. Именно на продавца, в силу закона, возложена обязанность сообщить покупателю обо всех свойствах продаваемого объекта. Покупатель не обладал полной информацией о свойствах покупаемой квартиры и заблуждался относительно существенных характеристик объекта. Зная о том, что жилое помещение находится в аварийном доме, истец не заключил бы договор купли-продажи, поскольку не смог бы погасить кредит средствами материнского капитала.

Ответчик Ошарина К.А. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что при совершении сделки истец не поинтересовался аварийный ли дом, не спросил с неё справку об аварийности дома, самостоятельно не обратился в администрацию с соответствующим запросом. С вопросом об аварийности дома истец обратился к ней спустя месяц после совершения сделки, когда им отказали в погашении займа средствами материнского капитала. Квартира чистая, светлая, с пластиковыми окнами. Сомнений относительно аварийности дома не возникло. Все условия сделки были сторонами соблюдены, сделка зарегистрирована в установленном законом порядке. Денежные средства переведены продавцу в размере 420000 рублей.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Потапова В.М. исковые требования поддержала, пояснила, что до регистрации сделки в Росреестре они неоднократно спрашивали у Ошариной К.А. о том, не является ли дом аварийным, на что она их уверила, что не является.

Суд, заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что 27 октября 2022 г. между Семеновым А.Ю., от имени которого по доверенности действовала Ошарина К.А., и Потаповым К.А. был заключен договор купли-продажи квартиры.

По условиям договора продавец Семенов А.Ю. продает, а покупатель Потапов К.А. покупает в целом квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 23,4 кв.м., расположенную на 2 этаже, находящуюся по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 4 договора купли-продажи, сумма в размере 479527,90 руб. за квартиру будет передана продавцу в течение 5 календарных дней с момента государственной регистрации настоящего договора, за счет средств займа, предоставляемого покупателю Кредитным потребительским кооперативом «АЗОВО» на основании Договора потребительского целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в <адрес> между Покупателем и Займодавцем. Денежные средства в сумме выдаваемого займа будут перечислены на расчетный счет Заемщика (л.д. 8-9, 10-14).

Указанное имущество, согласно материалам дела и пояснениям сторон, было продано за 420000 рублей, которые были переведены продавцу. Право собственности истца на приобретенное имущество зарегистрировано в ЕГРН (л.д. 15-16, 50, 72-73).

Согласно постановления администрации городского округа Кинешма от 02.09.2022 № 1361п «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным (л.д. 39).

При обращении Смирновой (после заключения брака Потаповой) К.М. с заявлением о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий от 06 декабря 2022 года в территориальный орган ПФР в рамках межведомственного запроса территориальным органом ПФР в отношении указанного жилого были получены сведения о том, что в соответствии с постановлением администрации городского округа Кинешма от 02.09.2022г. № 1361п «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным (л.д. 51).

Решением Государственного учреждения – Отделения Пенсионного фонда Российской Федерации по Ивановской области от 06 декабря 2022 года № 8036 Потаповой В.М. отказано в удовлетворении заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, на погашение основного долга и уплаты процентов по займу, заключенному с кредитным потребительским кооперативом на приобретение жилья, на основании п. 8 ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ – наличие информации о признании жилого помещения пригодным для проживания и (или) о признании многоквартирного дома, в котором находится жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (л.д. 42).

Согласно п. 2 и п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

По смыслу приведенной нормы права, сделка признается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Так, существенным является заблуждение относительно предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки.

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

В силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 или 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Часть 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания (часть 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, принимая во внимание, что при заключении договора купли-продажи существенной характеристикой предмета сделки являлась пригодность жилого помещения для проживания, данное обстоятельство гарантировалось продавцом, а также возможность погасить ипотеку путем распоряжения средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала, однако в результате обнаруженных обстоятельств, а именно признания жилого дома, в котором расположена спорная квартира, аварийным и подлежащим сносу, спорный объект недвижимости нельзя признать жилым помещением, и как следствие отказ территориального органа Пенсионного фонда в погашении ипотечного кредита средствами материнского капитала, суд приходит к выводу о том, что истец заблуждался относительно качеств предмета сделки, что является основанием для признания сделки недействительной согласно статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации и применения последствий ее недействительности, о чем заявлено стороной истца, в виде реституции.

Последствием недействительности указанной сделки является возвращение спорного имущества в собственность продавца Семенова А.Ю. и возврате покупателю Потапову К.А. денежных средств, оплаченных по договору купли-продажи.

При этом суд учитывает, что из условий договора займа и договора купли-продажи усматривается, что они были заключены истцом в рамках реализации правовой дееспособности, и ответчик каким-либо образом не способствовал в принятии истцом на себя обязательств по договору займа. Отсутствие у истца необходимых денежных накоплений в сумме, позволяющей приобрести у ответчика объекты недвижимости без использования кредитных средств, не может быть поставлено ответчику в вину. Заключая договор займа, истец принял на себя обязательства заемщика, которые не тождественны обязательствам покупателя по договору купли-продажи, в силу чего продавец обязан возвратить стоимость объекта недвижимости истцу, а не банку.

Возлагая на ответчика обязанность по возврату полученных по договору купли-продажи денежных средств в счет оплаты цены договора, суд исходит из пояснений сторон и представленных в материалы дела выписок по счету ПАО «Сбербанк», согласно которых, продавцу по договору купли-продажи от 27 октября 2022 года были переведены денежные средства в размере 420000 рублей.

В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Довод ответчиков об обычной осмотрительности покупателя в данном случае несостоятелен, поскольку выяснение сведений об аварийности дома возможно было только в случае каких-либо предпосылок к этому, тогда как таковые у истца отсутствовали. Разумно и объективно оценивая ситуацию, истец, произведший внешний осмотр квартиры соответственно обычаю делового оборота, не совершил бы сделку, если бы знал о действительном положении дел.

Кроме того, если дом признан уполномоченным органом аварийным, подлежащим сносу, соответственно его состояние никак не может быть удовлетворительным.

Истцу не были предоставлены сведения о том, что многоквартирный дом признан аварийным и подлежит сносу, при заключении сделки истец был введен в заблуждение в отношении качества предмета сделки. Не предоставление информации о наличии указанного обстоятельства, имеет существенное значение и должно было повлиять на решение о покупке данного жилого помещения. Таким образом, в результате нарушения ответчиком условий договора, истец лишился того, на что рассчитывал при его заключении.

Применяя последствия недействительности сделки в виде реституции, суд полагает необходимым возложить на истца Потапова К.А. обязанность в течение 10 дней с момента получения денежных средств передать Семенову А.Ю. квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Согласно пп. 7 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается в случае изъятия заложенного имущества (ст. ст. 167, 327 ГК РФ).

На основании ст. 42 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Таким образом, недействительность договора купли-продажи спорной квартиры влечет недействительность ее последующего залога.

Как разъяснено в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поскольку ответчик Ошарина К.А. действовала в силу доверенности в интересах продавца Семенова А.Ю., каких-либо материально-правовых требований истцом к ней не заявлено, в удовлетворении исковых требований к Ошариной К.А. следует отказать. При этом истцом, обязанным в силу части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации, статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказать факт нарушения ответчиками его прав, не представлено обоснование и подтверждение того, каким образом ответчик Ошарина К.А. нарушила его права и какие обязанности следует на неё возложить для восстановления нарушенного права истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования Потапова Кирилла Андреевича (паспорт серия №) к Семенову Алексею Юрьевичу (паспорт серия №) удовлетворить.

Признать недействительной сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенную ДД.ММ.ГГГГ между Семеновым Алексеем Юрьевичем, от имени которого действовала Ошарина Ксения Александровна, и Потаповым Кириллом Андреевичем.

Применить последствия недействительности сделки:

возвратить Семенову Алексею Юрьевичу право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>;

взыскать с Семенова Алексея Юрьевича в пользу Потапова Кирилла Андреевича денежные средства в размере 420000 (четыреста двадцать тысяч) рублей, оплаченные по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать Потапова Кирилла Андреевича в течение 10 дней с момента получения денежных средств передать Семенову Алексею Юрьевичу квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В удовлетворении исковых требований к Ошариной Ксении Александровне (паспорт серия №) Потапову Кириллу Андреевичу отказать.

Решениеможет быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Ивановский областнойсудчерез Кинешемский городскойсудв течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: Е.В.Шустина

Мотивированное решение составлено 23 марта 2023 года.