Решение по делу № 33-2221/2018 от 18.09.2018

Судья Зубков Г.А. К делу № 33-2221/2018

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

09 октября 2018 года                               г. Майкоп

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего Боджокова Н.К.,

судей Тхагапсовой Е.А. и Мерзакановой Р.А.,

при секретаре судебного заседания Охтовой З.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истца И.В.Н. по доверенности Нехая А.Н. на решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 14.03.2018 года, которым постановлено:

- в удовлетворении исковых требований И.В.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «Ремстройсервис» о признании права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, по его выбору, в построенном пятиэтажном многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: <адрес>, площадью 2130 кв.м, кадастровый номер № отказать.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Ремстройсервис» к И.В.Н. о признании недействительными абз. 4-5 п. 4.2. договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного 11.01.2016г. между И.В.Н. и обществом с ограниченной ответственностью «Ремстройсервис» отказать.

Заслушав доклад судьи Боджокова Н.К., объяснения представителя истца И.В.Н. - Нехая А.Н., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу представителя ООО «Ремстройсервис» Дорот Л.А., судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

И.В.Н. обратился в Майкопский городской суд Республики Адыгея с иском к ООО «Ремстройсервис» с требованием о признании права собственности на квартиру.

В обоснование исковых требований указал, что 11.01.2016 года между ним и ООО «Ремстройсервис» был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, согласно условиям, которого он, как правообладатель земельного участка, в соответствии с п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ передал все права и обязанности правоприобретателю - ООО «Ремстройсервис» - в отношении следующих земельных участков:

по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ года в отношении земельного участка, категории земель населенных пунктов, предоставленного в аренду Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям, с кадастровым номером №, площадью 2130 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в, договор аренды земельного участка № от 28.02.2012 года зарегистрирован в Майкопском городском отделе Управления Федеральной службы, кадастра и картографии по Республике Адыгея за № от ДД.ММ.ГГГГ года срок аренды, установленный договором до ДД.ММ.ГГГГ,

по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка, категории земель населенных пунктов, предоставленного в аренду Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям, с кадастровым номером №, площадью 229 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Майкопском городском отделе Управления Федеральной службы, кадастра и картографии по Республике Адыгея за № от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды, установленный договором до ДД.ММ.ГГГГ;

по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка, категории земель населенных пунктов, предоставленного в аренду Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям, с кадастровым номером №, площадью 720 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Майкопском городском отделе Управления Федеральной службы, кадастра и картографии по Республике Адыгея за № от ДД.ММ.ГГГГ срок аренды, установленный договором до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 4.2 указанного договора правоприобретатель был обязан передать в собственность истца однокомнатную квартиру по выбору правообладателя в построенном пятиэтажном многоквартирном жилом доме, на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2130 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>.

Договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован в Майкопском городском отделе Управления Федеральной службы, кадастра и картографии по Республике Адыгея за № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ он направил в адрес ООО «Ремстройсервис» претензию о праве выбора однокомнатной квартиры и оформлении её в собственность, которая была оставлена письмом от ДД.ММ.ГГГГ без удовлетворения.

ООО «Ремстройсервис» обратилось в суд со встречным иском, в котором просило признать договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в части условий, на основании которых истец обратился в суд. В обоснование требований указало, что предметом заключенного договора является передача прав аренды на земельные участки. В соответствии с указанным договором И.В.Н. (Правообладателя- Арендатора) передал все права и обязанности в отношении указанных земельных участков, а ООО «Ремстройсервис» (Правоприобретателя-нового Арендатора) - уплатило другой стороне денежные средства за уступаемое право в размере 12 000 000 рублей.

Условия пункта 4.2 не соответствуют общему характеру договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем ООО «Ремстройсервис» полагает, что из существа оспариваемого соглашения (п.4.2) вытекает вывод об отсутствии у общества ясно выраженного намерения безвозмездно передать однокомнатную квартиру И.В.Н.

Договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома с И.В.Н. не заключалось, а приобретение права собственности на жилое помещение возможно только на основании заключенного договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, следовательно оспариваемая сделка является по общему правилу ничтожной на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Просили признать недействительными абз. 4-5 п. 4.2. договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между И.В.Н. и ООО «Ремстройсервис».

Суд постановил обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе представитель истца И.В.Н. - Нехай А.Н. просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований И.В.Н. и принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования И.В.Н. в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы указывает, что стороны при заключении договора согласовали все существенные условия, в том числе и условия, предусмотренные п. 4.2 договора, что односторонний отказ от исполнения обязательств в соответствии с п.1 ст. 310 ГК РФ не допускается, что выводы суда о том, что договор не является заключенным, так как в пункте 3.1 договора отсутствуют ссылки к другим пунктам договора, в частности к п. 4.2, являются ошибочными и противоречат обстоятельствам дела, что уступка права требования, предмет которой - еще не возникшее обязательство, не противоречит законодательству.

В возражениях на апелляционную жалобу истца И.В.Н., директор ООО «Ремстройсервис» Мерказов А.Х. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца - без удовлетворения. При этом указывает, что обязательства, изложенные в оспариваемых И.В.Н. условиях договора, не соответствуют требованиям индивидуализации предмета купли-продажи недвижимости, о цене договора, и т.д., и не могут быть положены в основу доказательства соглашения сделки между сторонами.

Указывает, что в момент подписания договора между сторонами согласовано право выбора местоположения квартиры в многоквартирном жилом доме, но не передача в собственность жилого помещения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между
И.В.Н. и ООО «Ремстройсервис» заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, согласно которого И.В.Н. передал ООО «Ремстройсервис» все права и обязанности по договору аренды в отношении:- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 130 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, арендуемого им по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в Майкопском городском отделе Управления Федеральной службы, кадастра и картографии по Республике Адыгея за № от ДД.ММ.ГГГГ со сроком аренды до ДД.ММ.ГГГГ;

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 229 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, арендуемого им по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в Майкопском городском отделе Управления Федеральной службы, кадастра и картографии по Республике Адыгея за № от ДД.ММ.ГГГГ со сроком аренды до ДД.ММ.ГГГГ;

- земельного участка с кадастровым номером №, площадью 720 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, арендуемого им по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в Майкопском городском отделе Управления Федеральной службы, кадастра и картографии по Республике Адыгея за № от ДД.ММ.ГГГГ со сроком аренды до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 3.1 договора правоприобретатель ООО «Ремстройсервис» уплачивает правообладателю И.В.Н. компенсацию в размере 12 000 000 рублей.

В соответствии с пунктом 4.2 договора правоприобретатель обязался принять на себя все права и обязанности правообладателя, совершать все необходимые действия по государственной регистрации перехода прав и обязанностей, построить на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2 130 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, жилой пятиэтажный многоквартирный дом в сроки, установленные санитарно-техническими нормами, но не превышающие срок аренды указанного земельного участка.

Кроме того, в пункте 4.2 договора указано, что «при строительстве пятиэтажного жилого дома правообладатель И.В.Н. приобретает право собственности на одну однокомнатную квартиру по своему выбору, а право собственности на остальную жилую площадь приобретает ООО «Ремстройсервис».

Отказывая в удовлетворении исковых требований И.В.Н., суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что стоимость уступаемых истцом ответчику прав и обязанностей по договору аренды составляет 12000000 рублей и каких-либо иных условий в части установления платы, а равно отсылки к другим положениям договора, указывающим на дополнительную плату, названный пункт договора не содержит, что сделка в части перехода права собственности на однокомнатную квартиру не может считаться заключенной, поскольку содержание договора не позволяет определить из каких правоотношений возникли взаимные обязательства сторон о распределении построенного жилья.

С данными выводами судебная коллегия согласна по следующим основаниям.

В силу статьи 431 Гражданского кодека Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Обстоятельством, имеющим юридическое значение в данном случае, является момент полного расчета по спорному договору, поскольку стороны оспаривают порядок (способ) приобретения права на жилое помещение.

Материалами дела подтвержден факт расчета между И.В.Н. и ООО «Ремстройсервис» в размере 12 000 000 рублей, который произведен за возмездную передачу права аренды земельных участков и не предусматривал, как следует из спорного договора, расчета по иным основаниям.

Принимая во внимание, что абзац 5 пункта 4.2 спорного договора указывает лишь на приобретение права собственности истцом по своему выбору на однокомнатную квартиру, что в последующем требует заключения договора, оснований для толкования указанного пункта как безвозмездного посредством получения И.В.Н. указанного недвижимого имущества в счет оплаты за уступку права аренды, у судебной коллегии не имеется.

Кроме того, в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Иными словами, заявление одной из сторон об отсутствии согласования какого-либо условия договора означает, что это условие является существенным, то есть таким, отсутствие соглашения по которому означает, что договор не является заключенным.

При таких обстоятельствах, данная сделка в указанной части (абзацы 4-5 пункта 4.2 договора) не может считаться заключенной, поскольку не позволяет определить из каких правоотношений возникли взаимные обязательства сторон о распределении построенного жилья.

Кроме того, в силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях и в порядке, предусмотренных данным Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В приведенной статье содержится отсылочная норма к видам приобретения права собственности на имущество, поименованным в главе 14 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено только на основании договора либо сделки.

Однако в подтверждение своих доводов истец суду не представил никаких доказательств о наличии такого договора либо сделки.

П. 4.2 Договора, на котором истец основывает свои требования, не могут быть основанием для удовлетворения иска, поскольку в соответствии с положениями ст.ст. 549 и 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть заключен в письменной форме.

В силу части 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества. В силу требований статей 131 и 219 Кодекса право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним и возникает это право на вновь создаваемое недвижимое имущество именно с момента такой регистрации.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы нельзя признать обоснованными, поскольку в жалобе нет никаких новых данных, опровергающих выводы суда первой инстанции и нуждающихся в дополнительной проверке.

Нормы материального права применены и истолкованы судом первой инстанции правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу И.В.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий - Н.К. Боджоков

Судьи: Е.А. Тхагапсова, Р.А. Мерзаканова

Копия верна:

Судья Верховного суда

Республики Адыгея Н.К. Боджоков