Решение по делу № 2-1147/2024 от 18.03.2024

                                                            К делу №

УИД №RS0№-07

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 мая 2024 года                                                                             а. Тахтамукай

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе:

Председательствующего судьи                                                ФИО8

при секретаре                                                                                  ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации МО «<адрес>» о взыскании разницы между рыночной и выкупной стоимостью имущества, изымаемого для муниципальных нужд,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к администрации МО «<адрес>» о взыскании разницы между рыночной и выкупной стоимостью имущества, изымаемого для муниципальных нужд, в обоснование указав, что постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № Администрации МО «<адрес>» Республики Адыгея «О признании многоквартирных домов аварийными и переселении граждан из аварийного жилого фонда» признала аварийным и подлежащим переселению дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого являлась купля-продажи квартиры, учтенной под кадастровым номером №, адрес: <адрес>, площадь 58,5 кв.м., государственная регистрация права собственности произведена за № от ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № Администрацией МО «<адрес>» «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, на которых расположены аварийные многоквартирные дома, в границах сельских поселений <адрес> Республики Адыгея в целях переселения граждан из аварийного жилья» принято решение об изъятии квартиры, принадлежащей истцу.

В связи со вступлением в силу Постановления от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении квартиры, принадлежащей истцу, было зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости за № основанием которого значится решение об изъятии земельного участка и жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Необходимо отметить, что в вышеупомянутом договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не имелось указания на факт отнесения дома, в котором расположена квартира, к аварийному жилищному фонду.

Сопоставляя дату подписания постановления от ДД.ММ.ГГГГ № и дату заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ становится очевидным то, что продавец квартиры ФИО3 не могла быть осведомлена о признании дома, в котором расположена отчужденная ею квартира, аварийным, и как следствие, ФИО3 не могла при заключении договора купли-продажи поставить в известность об этом факте истца ФИО1 Выписка из ЕГРН, полученная истцом ДД.ММ.ГГГГ не содержала информации об отнесении дома к аварийному фонду.

Согласно проекту соглашения об изъятии жилого помещения путем выкупа, предложенная ответчиком выкупная цена установлена в сумме 1 000 000 рублей. Уведомление об изъятии направлено почтовым отправлением и вручено истцу ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, принадлежащего истцу и произведенной ФИО4 № от ДД.ММ.ГГГГ по инициативе ответчика, рыночная стоимость квартиры составляет 2 657 000 рублей.

Между истцом и ответчиком заключено соглашение об изъятии путем выкупа от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым квартира, принадлежащая истцу изъята по цене 1 000 000 рублей. Факт изъятия квартиры нарушает гражданские права и право на жилище истца.

Просит взыскать с ответчика в пользу истца разницу между рыночной стоимостью и выкупной стоимостью квартиры, кадастровый №, адрес: <адрес>, в размере 1 657 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО5 на удовлетворении требований настаивал по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика администрации МО «<адрес>» в судебном заседании по доверенности ФИО6 исковые требования не признал, в обоснование своих доводов сослался на ранее представленные письменные возражения, в которых указано о том, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией МО «<адрес>» и ФИО1 было заключено соглашение № об изъятии жилого помещения путем выкупа. Возмещение за изымаемое недвижимое имущество рассчитано в порядке, установленном ч.8.2 ст. 32 ЖК РФ, размер которого не может превышать стоимость приобретения жилого помещения в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В данном случае стоимость возмещения за недвижимое имущество составляет 1 000 000 рублей, что подтверждается договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.12 вышеуказанного соглашения, «собственник не имеет претензий по размеру возмещения за изымаемое недвижимое имущество в рамках реализации положений статьи 32 ЖК РФ. Настоящее соглашение содержит объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего соглашения, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего соглашения». Истцу был перечислен 1 000 000 рублей согласно соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, согласно ст. ст. 12, 55, 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, считает исковые требования истца подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 35 (часть 1) Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом.

В статье 17 (часть 2) Всеобщей декларации прав человека установлен международно-правовой принцип, который гласит, что никто не должен быть произвольно лишен своего имущества.

В развитие указанных положений статья 1 Протокола № к Конвенции о защите прав человека и основных свобод устанавливает, что никто не может быть лишен своего имущества, иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.

В п. 1 статьи 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод закреплено право каждого на уважение его жилища.

Законодательство Российской Федерации, в соответствии с международно-правовыми стандартами, не предусматривает возможности произвольного и безвозмездного изъятия чужого имущества.

Часть третья статьи 35 Конституции Российской Федерации устанавливает правовые гарантии частной собственности, исходя из которых никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В ч. 8 ст. 32 ЖК РФ закреплено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Указанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

В силу части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Помимо этого следует установить форму изъятия принадлежащего истцу жилого помещения, на которую он согласен, то есть, выразил ли он свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.

Судом установлено, что постановлением Администрации МО «<адрес>» Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании многоквартирных домов аварийными и переселении граждан из аварийного жилого фонда» дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим переселению.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, площадью 58,5 кв.м., государственная регистрация права собственности произведена за № от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением Администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, на которых расположены аварийные многоквартирные дома, в границах сельских поселений <адрес> Республики Адыгея в целях переселения граждан из аварийного жилья» принято решение об изъятии земельного участка из категории земель «земли населенных пунктов»: с кадастровым номером №, площадью 3494 кв.м., разрешенное использование- для эксплуатации двухэтажного жилого дома и придомовой территории, с местоположением: <адрес>.

В связи со вступлением в силу вышеуказанного Постановления от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении квартиры, принадлежащей ФИО1 было зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости за №.

Оценив представленные доказательства, суд полагает, что предварительная процедура, состоящая из направления органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, соблюдена.

При разрешении требований истца о взыскании разницы между рыночной и выкупной стоимостью имущества, изымаемого для муниципальных нужд, суд исходит из следующего:

На основании ч. 6 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу п. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно приведенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Таким образом, общим принципом действия норм жилищного права во времени законодателем определен принцип прямого действия во времени.

В ч. 3 ст. 6 ЖК РФ установлено, что в жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О-О, положения части 3 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации не могут рассматриваться как не совместимая с конституционными принципами правового регулирования владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями и как не обеспечивающая защиту конституционных прав на жилище.

Установление того, какие отношения существовали между сторонами спора, в какой период возникли эти отношения и подверглись ли они правовой трансформации, относятся к компетенции правоприменительных органов, включая суды общей юрисдикции, которые при этом должны принимать во внимание весь комплекс юридически значимых фактических обстоятельств.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» (далее Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 473-ФЗ) статья 32 ЖК РФ дополнена частью 8.2.

         В соответствии с ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности, у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 473-ФЗ вступил в действие ДД.ММ.ГГГГ, при этом указанный закон не содержит положения о придании ему обратной силы.

Как следует из материалов дела, право собственности ФИО1 на спорное жилое помещение возникло ДД.ММ.ГГГГ, то есть после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или сносу- ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно отчету № об оценке объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, составленным по заказу Администрации МО «<адрес>», оценщиком ФИО4, выкупная стоимость квартиры площадью 58,5 кв.м., с кадастровым номером 01:05:3305003:717, расположенной по адресу: <адрес>, на момент проведения оценки составляет 2 657 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией МО «<адрес>» в адрес ФИО1 было направлено уведомление № о направлении в его адрес для подписания проекта соглашения об изъятии жилого помещения путем выкупа.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией МО «<адрес>» и ФИО1 было заключено соглашение № об изъятии жилого помещения путем выкупа.

Согласно п. 5 Соглашения, возмещение за изымаемое недвижимое имущество рассчитано в порядке, установленном ч.8.2 ст. 32 ЖК РФ, размер которого не может превышать стоимость приобретения жилого помещения в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В пункте 6 Соглашения указано, что согласно ч.8.2 ст. 32 ЖК РФ стоимость возмещения за недвижимое имущество составляет 1 000 000 рублей, что подтверждается договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, адрес: <адрес>, общей площадью 58,5 кв.м.

Суд критически относится к доводам истца о том, что выкупная стоимость изъятой квартиры должна была соответствовать стоимости, указанной в отчет № об оценке объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, без ограничения, установленного частью 8.2 статьи 32 ЖК РФ, поскольку соглашение от ДД.ММ.ГГГГ собственноручно подписано ФИО1

Из пункта 12 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что собственник не имеет претензий по размеру возмещения за изымаемое недвижимое имущество в рамках реализации положений статьи 32 ЖК РФ. Настоящее соглашение содержит объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего соглашения, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего соглашения.

Исходя из анализа представленных доказательств, суд приходит к выводу, что Администрацией МО «<адрес>» выкупная стоимость изъятой у истца квартиры определена правильно в строгом соответствии с действующим жилищным законодательством, в связи с чем требования истца о взыскании разницы между рыночной и выкупной стоимостью квартиры удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации МО «<адрес>» о взыскании разницы между рыночной и выкупной стоимостью имущества, изымаемого для муниципальных нужд- отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                                     ФИО9