Решение по делу № 2-3206/2018 от 24.08.2018

Дело № 2-3206/2018

64RS0043-01-2018-003601-96

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

12 ноября 2018 года город Саратов

Волжский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Серова Д.А.

при секретаре Попенковой Ю.С.

с участием помощника прокурора города Саратова Горина И.А.,

представителя ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» Полянского Г.Ю.,

ответчик Вислова О.В.,

представитель ответчика Вислова О.В. – Утешев Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора города Саратова в защиту прав и интересов неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования «Город Саратов», Чистовой Ю.Н., Вислову О.В., третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитет по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитет по управлению имуществом г. Саратова о признании соглашения к договору аренды земельного участка недействительным, применении последствий,

установил:

прокурор города Саратова обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц к ответчикам о признании недействительным дополнительного соглашения от 24.08.2015 к договору аренды №№-1 от 29.09.2014г. земельного участка площадью 1000 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>. Требования мотивированы противоправностью заключения дополнительного соглашения с измененным видом разрешенного использования земельного участка "для целей, не связанных со строительством, – ведение садоводства в индивидуальном порядке" на "жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры", поскольку предоставление земельного участка для данного вида использования возможно исключительно посредством проведения аукциона. В связи с чем, истец просит применить последствия недействительности сделки. Восстановить, установленный договором аренды земельного участка №№ от 29.09.2014 разрешенный вид использования данного земельного участка.

Представитель истца Горин И.А. в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика администрации муниципального образования "Город Саратов" Полянский Г.Ю., ответчик Вислов О.В. и его представитель в судебном заседании иск не признали, просили в иске отказать.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Часть 1 статьи 45 ГПК РФ устанавливает, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Защита гражданских прав может осуществляться, в том числе путем применения последствий недействительности ничтожной сделки, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что постановлением администрации МО «Город Саратов» от 22.09.2014 № 2995 Чистовой Ю.Н. предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок для ведения садоводства в индивидуальном порядке, с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, для целей, не связанных со строительством – ведение садоводства, дачного хозяйства в индивидуальном порядке.

На основании вышеуказанного постановления заключен договор аренды земельного участка от 29.09.2014 № №, сроком на 49 лет с разрешенным использованием: для целей, не связанных со строительством – «ведение садоводства, дачного хозяйства в индивидуальном порядке».

Актом приема-передачи земельного участка от 13.10.2014 данный участок был передан Чистовой Ю.Н.

24.08.2015 подготовлено и подписано соглашение об изменении договора аренды земельного участка от 29.09.2014 №№ в части разрешенного использования земельного участка. Стороны изменили разрешенный вид использования земельного участка с «ведение садоводства, дачного хозяйства в индивидуальном порядке на «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)».

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок площадью 1000 кв.м., кадастровый номер № по адресу: <адрес> принадлежит на праве аренды Вислову О.В. на основании постановления администрации МО «Город Саратов» от 22.09.2014г. №2995, договора аренды земельного участка от 29.09.2014г. № №, дата регистрации 26.11.2014, № №, договора замены стороны в обязательстве от 28.12.2017г., дата регистрации 27.02.2018г., №№.

В соответствии с п.1,2 ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Однако, как установлено в судебном заседании соглашение от 24.08.2015 об изменении договора аренды земельного участка от 29.09.2014 №№ в части разрешенного использования земельного участка не прошло государственную регистрацию.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о незаключенности соглашения от 24.08.2015 об изменении договора аренды земельного участка от 29.09.2014 №№.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Из положений ст. 30, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85 ЗК РФ, Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Как следует из материалов дела, не оспаривается сторонами и подтверждается Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утв. Решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008г. № 27-280, рассматриваемый земельный участок находится в территориальной зоне Ж-5, где такие виды разрешенного использования участка как «для целей, не связанных со строительством, - ведение садоводства в индивидуальном порядке» и «жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)» являются основными.

Исходя из п.1 ст.41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст.40 ЗК РФ, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Вместе с тем, нормами ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения договора аренды №№ от 29.09.2014 регламентировался ст.30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлена только посредством проведения аукциона.

Аналогичные требования содержатся и в новой редакции ЗК РФ (ст.39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18).

Материалами дела подтверждается, что разрешенный вид использования спорного земельного участка изменен без проведения аукциона. Между тем, при совершении данных действий органу местного самоуправления необходимо было руководствоваться действующей на тот момент специальной нормой, установленной статьей 39.6 ЗК РФ.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85, 42, 39.6 ЗК РФ.

Из норм ст. 40 - 41 ЗК РФ следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.

Таким образом, осуществление жилищного строительства на основании договора аренды от 29.09.2014г. на земельном участке, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо в силу главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в том числе ст. 39.6 ЗК РФ).

Как предусмотрено п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок был предоставлен Чистовой Ю.Н. для целей, не связанных со строительством, – ведение садоводства, дачного хозяйства в индивидуальном порядке, что следует из постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 22.09.2014 №2995 и отражено в договоре аренды земельного участка №№ от 29.09.2014.

Следовательно, приняв на себя права и обязанности арендатора при заключении указанного договора, Чистова Ю.Н. как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренного п.3 ст.85 ЗК РФ.

Между тем, при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст.30.1 ЗК РФ (до 01.03.2015), ст.39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18 (после 01.03.2015).

При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка путем произвольного внесения записи в ЕГРН привело к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне Ж-5 само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования (для целей, не связанных со строительством, - ведение садоводства, дачного хозяйства в индивидуальном порядке), может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования (жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей), изменить его и использовать по своему усмотрению без соблюдения установленной законом процедуры.

Аналогичное правило касается и собственника земельного участка (муниципалитета, в лице администрации), который, изменив вид разрешенного использования, изменил объем прав, порядок и условия использования и предоставления участка и фактически предоставил Чистовой Ю.Н. преимущество в получении участка для индивидуальной жилой застройки минуя соответствующие процедуры.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п.75 Постановления от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к ст.166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п.1 ст.336, ст.383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст.928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Доводы ответчика и третьих лиц о том, что к возникшим правоотношениям не подлежат применению нормы ст. 39.6 ЗК РФ, так как земельный участок не предоставлялся вновь, а сторонами был изменен лишь вид использования участка, удом не принимаются, поскольку специальное регулирование законодателем процедуры предоставления участков, находящихся в муниципальной либо государственной собственности, связано с гарантированием государством гражданам равного доступа к предоставлению земельных участков и оформлению прав на них.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006г. №135-ФЗ «О защите конкуренции» федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности запрещаются предоставление государственной или муниципальной преференции в нарушение требований, установленных главой 5 настоящего Федерального закона.

В статье 4 указанного закона приводится понятие государственных или муниципальных преференций, к которым относится предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

Таким образом, нарушение установленной законом процедуры, предусматривающей обеспечение гражданам равного доступа к предоставлению земельных участков и оформлению прав на них, может расцениваться как предоставление не оговоренных в законе преференций для отдельных лиц.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необходимости восстановления прежнего разрешенного вида использования земельного участка и внесения изменений в ЕГРН.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ 24.08.2015░. ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ № № ░░ 29.09.2014░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ "░░░░░ ░░░░░░░" ░ ░░░░░░░░ ░.░..

░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░ 1000 ░░.░., ░░ ░░░░░░: <░░░░░> - ░░░░░ ░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ (░░░, ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░