Решение по делу № 2-4952/2024 от 22.03.2024

КОПИЯ

УИД 50RS0028-01-2024-003183-69

Дело № 2-4952/2024

РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

              02 июля 2024 года                                        г.о. Мытищи Московская область

Мытищинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Елисеевой Т.П.,

при помощнике Яркиной С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4952/2024 по иску Евграфовой Людмилы Михайловны к АО «Банк Жилищного Финансирования» о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи,

    с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Белова Оксана Александровна,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к АО «Банк Жилищного Финансирования» о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи.

В обосновании своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлением о государственной регистрации права на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>. Основанием для обращения за государственной регистрацией права собственности послужило вступившее в законную силу решение Мытищинского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о регистрации перехода права собственности и обязании ответчика исполнить обязательства по передачи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по встречному иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно решению Мытищинского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО2 были удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований было отказано.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ Росреестр вынес решение о приостановлении государственной регистрации. Основанием послужило имеющиеся обеспечительные меры в отношении квартиры, а именно ипотека от ДД.ММ.ГГГГ в пользу АО «Банк Жилищного Финансирования» по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №

Указанное обременение было наложено после того, как истец стала законным владельцем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

    Поскольку право собственности на квартиру было признано на основании решения суда, то ипотека подлежит прекращению в силу закона, при этом банк не лишен возможности требовать досрочного исполнения обязательства от лица, заключившего кредитный договор.

Истец ФИО2 и её представитель по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил возражения, в которых в удовлетворении исковых требований просил отказать.

Третье лицо представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Третье лицо ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

На основании ст. 167 ГПК РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав истца и её представителя по доверенности, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска исходя из следующего.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Банк БЖФ» и ФИО1 заключен кредитный договор №, в соответствии с которым ФИО1 предоставлен кредит размере 1 878 250 руб. сроком на 302 мес.

Согласно п. 11, п. 17 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является залог квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между АО «Банк БЖФ» и ФИО1 заключен договор об ипотеке.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Стоимость договора составила 2 533 125 руб., которая была оплачена истцом в полном объеме.

Согласно п. 8 Договора право собственности на квартиру возникает у продавца, в соответствии со ст. 551 ГК РФ, с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору на квартиру к покупателю в ЕГРН, после чего он принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по содержанию, эксплуатации и ремонту квартиры в соответствии с правилами и нормами, действующими в РФ для государственного и муниципального жилищного фонда.

Согласно п. 21 Договора продавец обязуется передать квартиру покупателю, а покупатель обязуется принять квартиру от продавца в течении 14 календарных дней после государственной регистрации перехода права собственности по договору на квартиру к покупателю в ЕГРН.

В соответствии со п. 25 Договора договор прочитан сторонами и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до подписания договора. Содержание договора сторонам понятно. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании ст. 555 ГК РФ регламентируют определение предмета и цены в договоре продажи недвижимости, которые являются существенными условиями такого договора и по которым между сторонами должно быть достигнуто соглашение при заключении договора.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с п. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно разъяснениям, данным в п. п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Согласно п. 63 того же постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке.

Согласно пункту 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав, заявления владельцев закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспечительного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В силу ст. 42 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.

Из представленной в материалы гражданского дела № дела копии исполнительного производства №-ИП о взыскании с ответчика ФИО1 кредитной задолженности в пользу ПАО Сбербанк усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства по взысканию задолженности в размере 140 369,13 рублей в пользу ПАО Сбербанк. Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ исполнительное производство окончено в связи с невозможностью установить место нахождения должника. Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ отменено постановление об окончании исполнительного производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, исполнительное производство возобновлено. ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление о запрете на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

Таким образом, на дату совершения сделки каких-либо арестов и запрещений в отношении спорной квартиры установлено не было, доказательств обратного стороной ответчика в материалы дела не предоставлено. Спорная квартира в залоге у банка не находилась, арест наложен в связи с наличием у ответчика кредитной задолженности, взысканной по решению суда.

Судом достоверно установлено, что ФИО2 соблюдены все существенные условия, заключенного договора, и выполнены все возложенные на нее договором купли-продажи обязанности, в том числе в полном объеме переданы денежные средства продавцу.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Согласно пунктам 3 и 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Кроме того, пунктом 12 договора «Продавец гарантирует, что на момент подписания договора является полноправным и законным собственником квартиры, предоставленные продавцом документы о личности и правоустанавливающие документы на квартиру являются подлинными, получены в уполномоченных органах, содержат достоверные сведения, оснований для недействительности сделки не имеется, что до подписания договора квартира никому не подарена, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не передана в аренду, наем, безвозмездное пользование, рентой не обременена, свободна от любых прав третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования квартирой, не обременена правами пользования членов семьи продавца, согласно ст. 292 ГК РФ, право собственности продавца на квартиру никем не оспаривается, отсутствуют какие-либо притязания со стороны третьих лиц на квартиру. Продавец обязуется в случае возникновения каких-либо споров, связанных с правами третьих лиц на квартиру, в том числе с правами наследников, основания по которым возникли до момента государственной регистрации перехода права собственности по договору на квартиру к покупателю в ЕГРН, урегулировать спорные отношения самостоятельно и удовлетворить требования третьих лиц, не привлекая к участию покупателя».

В соответствии с пунктом 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 указанного Кодекса предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу абзаца 9 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из указанного разъяснения Пленума следует, что надлежащим способом защиты права в рассматриваемом случае является требование о признании обременения отсутствующим.

Материалами дела подтверждено, что обязательство перед продавцом квартиры по оплате денежных средств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцом исполнено, что в силу закона влечет прекращение обеспечения в виде ипотеки.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленного иска.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШЕНИЕ:

Исковые требования ФИО2 к АО «Банк Жилищного Финансирования» о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи – удовлетворить.

Признать прекращенным залог в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого помещения с кадастровым номером N №, расположенного по адресу: <адрес>

Настоящее решение является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке N № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры с кадастровым номером N №, расположенной по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 30.08.2024.

Судья                    подпись                            Т.П. Елисеева

Копия верна