Решение по делу № 2-3758/2016 от 25.03.2016

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ года                                                                    <адрес>

<адрес> районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи                                                      Лисицкой Н. В.,

при секретаре                                                                                      Федосовой Е. С.,

с участием прокурора                                                                        ФИО20

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Наумовского ФИО26 к Ревякиной ФИО27, Суховерковой ФИО28 действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО8 и ФИО9, Китаевой ФИО29, Верулидзе ФИО30, Губиной ФИО31, Губину ФИО32, Поваляеву ФИО33, Грошеву ФИО34, Клепикову ФИО35, Федоровой ФИО36 действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО17 о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и по встречному иску Ревякиной ФИО27 к Наумовскому ФИО26 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

установил:

Наумовский ФИО26 обратился с иском к Ревякиной ФИО27, Суховерковой ФИО28 действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО8 и ФИО9, Китаевой ФИО29, Верулидзе ФИО30, Губиной ФИО31, Губину ФИО32, Губину ФИО47, Поваляеву ФИО33, Грошеву ФИО34, Клепикову ФИО35, Федоровой ФИО36 действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО17 о прекращении права пользования жилым помещением, выселении.

Свои требования Наумовский Д.Б. обосновывает тем, что ему на праве собственности принадлежит 5\9 долей домовладения и земельного участка по <адрес>. В указанном домовладении до его приобретения истцом, были зарегистрированы ответчики: Ревякина С.Г., Суховеркова С.А., ФИО8, ФИО9, Китаева И.Б., Верулидзе А.Д., Губина Н.М., Губин Е.В., Губин В.А., Поваляев В.Н. После приобретения доли истец разрешил зарегистрироваться в ней Грошеву С.А., Клепикову И.А., Федоровой Н.Ю., ФИО17 В настоящее время истец не желает чтобы в его доле были зарегистрированы и проживали ответчики, в связи с чем просит прекратить право пользования и выселить их.

Определением <адрес> райсуда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, производство по делу в части исковых требований заявленных к Губину ФИО47 было прекращено, в связи с его смертью.

В свою очередь Ревякина ФИО27 обратилась с иском к Наумовскому ФИО26 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Гражданские дела определением суда от ДД.ММ.ГГГГ были объединены в одно производство, для совместного рассмотрения.

Свои требования Ревякина С.Г. мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и Наумовским Д.Б. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества состоящего из 5\9 долей индивидуального жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м. и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. расположенных по <адрес>. Указанный договор является недействительной сделкой в силу ничтожности, поскольку представляет собой сделку, которая была совершена с целью прикрыть другую сделку – договор займа и целью ее заключения не являлось создание правовых последствий, которые обычно влечет заключение договора купли-продажи недвижимого имущества.

В ДД.ММ.ГГГГ года, попав в сложную жизненную ситуацию, имея задолженность перед банками, обратилась в финансовую организацию «Финмаркет», которая предлагает ссуды под залог недвижимости и автомобилей лицам с испорченной кредитной историей. Директор организации Наумовский Д.Б. предложил содействие в снижении размера ежемесячного платежа посредством получения займа в «Финмаркете», под залог имущества, погашения задолженности перед банками за счет этих заемных средств, оформления на имя истицы или ее родственников ипотечного кредита, за счет которого будет погашена задолженность перед «Финмаркетом». Ответчик заверил, что через несколько месяцев после обращения к нему истица должна была полностью выполнить обязательства перед банками, которые постоянно беспокоили задолженностями. Наумовский Д.Б. предложил заключить договор займа с «Финмаркетом» на следующих условиях: он выдает заем в размере 150 000 рублей, а истица возвращает заем и проценты за срок пользования денежными средствами. При этом договор займа не был заключен и подтверждается лишь распиской Наумовского Д.Б. в получении от Ревякиной С.Г. средств в счет погашения долга и справкой о размере задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, возврат истицей суммы займа и процентов за него было предложено обеспечить залогом имущества. Однако, вместо залога были заключены два договора: купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стоимостью имущества 1 500 000 рублей и предварительный договор обратного выкупа от ДД.ММ.ГГГГ стоимостью имущества 590 000 рублей через год. Фактически по договору купли-продажи была передана сумма 150 000 рублей, а в предварительном договоре предусмотрена сумма 590 000 рублей из которой: 150 000 рублей долг по займу и 440 000 рублей проценты. Истица согласилась на условия ответчика. К договору купли-продажи был составлен акт передачи имущества, которое фактически не передавалось. Просит признать недействительными договор купли-продажи, предварительный договор, применить последствия недействительности сделок.

В судебном заседании представитель Наумовского Д.Б. – адвокат ФИО23 требования поддержал. Пояснил, что действительно между Наумовским Д.Б. и Ревякиной С.Г. ранее заключался договор займа и залога принадлежащей Ревякиной С.Г. на тот момент доли. В связи с невозможностью рассчитаться по договору она предложила Наумовскому Д.Б. приобрести ее долю на жилой дом и земельный участок по цене соответствующей разнице между рыночной стоимостью дома и участка и суммой задолженности Ревякиной С.Г. Наймовский Д.Б. согласился, но с условием, что полный расчет по договору купли-продажи будет произведен позже. Он согласился, что Ревякина С.Г. и члены ее семьи будут проживать в доме некоторое время после продажи для того, чтобы иметь возможность приобрести иное жилье. Договор купли-продажи и акт приема-передачи были подписаны Ревякиной С.Г., деньги по договору на настоящий момент получены. Спустя несколько месяцев Ревякина С.Г. обратилась к Наумовскому Д.Б. с предложением выкупить обратно свою часть дома. В связи с тем, что Наумовский Д.Б. не продал долю, он согласился и подписал предварительный договор купли-продажи при этом Ревякина С.Г. взяла на себя обязательство постепенно выплатить денежную сумму по договору. Однако, после заключения договора она перестала выходить на связь и Наумовский Д.Б. обратился с настоящим иском. Представитель считает, что спорная сделка выражает явную волю сторон и не является притворной.

Ревякина С.Г. возражала против удовлетворения исковых требований. Пояснила, что договор купли-продажи был заключен в связи с возникшими материальными трудностями и невозможностью возвратить Наумовскому Д.Б. долг, денежные средства по договору ей не передавались, она продолжала проживать в домовладении с членами семьи. Поскольку был заключен предварительный договор обратного выкупа, по которому денежные средства ей тоже не передавались, она не волновалась за дальнейшее проживание в доме. Поскольку свидетельство о праве собственности у нее оставалось, она по просьбе Наумовского Д.Б. регистрировала граждан, с которыми у него также были заключены договоры купли-продажи на их недвижимость.

Ответчик Суховеркова С.А. иск Наумовского Д.Б. не признала и пояснила, что она является внучкой Ревякиной С.Г. и проживает в домовладении вместе с детьми ФИО8 и ФИО9 Ранее проживали в квартире в <адрес> вместе с мамой – Китаевой И.Б., но квартиру бабушка продала за долги.

Грошев С.А. и его представитель по заявлению Грошева Т.А. иск не признали и пояснили, что Грошев С.А. был выписан с прежнего места жительства и зарегистрирован с согласия Наумовского Д.Б. по спорному адресу, поскольку у Грошевой Т.А. перед Наумовским Д.Б. существовал долг по договору займа и это условие было им поставлено для заключения договора купли-продажи недвижимости в связи с невозможностью погасить долг.

Губина Н.М., Поваляев В.Н. дали аналогичные пояснения, иск не признали.

Ответчики Китаева И.Б., Верулидзе А.Д., Губин Е.В., Клепиков И.А., Федорова Н.Ю., ФИО17 в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом. Ранее в судебных заседаниях Китаева И.Б., Верулидзе А.Д., давали аналогичные явившимся ответчикам пояснения. Иск не признали.

Представитель 3 лица - Управления Росреестра в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом. Третье лицо привлеченное к участию по делу судом в порядке ст.43 ГПК РФ ФИО24 – сособственник домовладения, в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом.

Выслушав явившихся, заключение прокурора ФИО20, который полагал требования Ревякиной С.Г. подлежащими удовлетворению, а в иске Наумовского Д.Б. следует отказать, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что собственником 5\9 долей домовладения и земельного участка по <адрес> является Наумовский Д.Б. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с Ревякиной С.Г. и акта приема-передачи. Как усматривается из текста договора и акта приема-передачи, 5\9 долей домовладения и земельного участка оценены сторонами в 1 500 000 рублей и расчеты произведены до подписания договора.

Ответчики зарегистрированы в спорном домовладении.

ДД.ММ.ГГГГ между Наумовским Д.Б. и Ревякиной С.Г. был заключен предварительный договор купли-продажи 5\9 долей домовладения и земельного участка по <адрес>, по условиям которого стороны определили цену по основному договору 590 000 рублей. Указанная сумма уплачена в полном объеме, сделка в ГУЮ должна быть проведена не позже ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ, согласно расписки, Ревякина С.Г. получила от Наумовского Д.Б. 1 500 000 рублей за продаваемые 5\9 долей домовладения и земельного участка.

Из представленного Управлением Росреестра по ВО регистрационного дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Ревякиной С.Г. и Наумовским Д.Б. был заключен договор займа на сумму 700 000 рублей со сроком возврата не позднее ДД.ММ.ГГГГ, с уплатой процентов. Кроме того, в этот же день был заключен договор залога недвижимости во исполнение обязательств по договору займа – на 5\9 долей домовладения и земельного участка.

Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ, долг Ревякиной С.Г. перед Наумовским Д.Б. составляет 445 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее такой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания приведенной выше нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. В предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи.

В силу пункта 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.

Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Из пояснений сторон усматривается, что несмотря на акт приема-передачи недвижимого имущества, фактически имущество не передавалось и Ревякина С.Г. продолжала пользоваться имуществом, более того регистрировала в домовладении граждан с согласия Наумовского Д.Б., что подтвердили ответчики по делу. Оплачивала коммунальные услуги. Более того, стороны не отрицали, что договор купли-продажи был заключен во исполнение договора займа и денежные средства по договору не были переданы до его подписания.

Доводы Ревякиной С.Г. о том, что в связи с невозможностью уплаты долга она подписала договор с надеждой последующего выкупа, подтверждается заключением предварительного договора «обратного выкупа».

Таким образом, суд считает, что сделка купли-продажи объектов недвижимости является притворной сделкой, поскольку совершена сторонами без намерения породить соответствующие ей правовые последствия, фактически имело место обеспечение договора займа залогом имущества в виде спорного домовладения и земельного участка. При этом оснований для признания предварительного договора купли-продажи (обратного выкупа) ничтожной сделкой суд не усматривает.

При этом суд, проанализировав содержание правоустанавливающих документов, объяснения сторон об обстоятельствах, а также последовательность действий совершенных участниками спорных правоотношений, находит связь между оспариваемой сделкой и договором займа от ДД.ММ.ГГГГ.

Материалами дела подтверждается, что после подписания договора купли-продажи спорное домовладение истцу не передавалось, в его владение не поступало, в дом истец не вселялся, бремя его содержания не нес. При этом, Ревякина С.Г. до настоящего времени продолжает пользоваться домовладением как своим собственным, несет бремя содержания имущества, распоряжалась им, регистрируя граждан. Вышеуказанное объективно свидетельствует об отсутствии у сторон воли для наступления последствий совершения сделки купли-продажи спорного объекта, в соответствии со смыслом статьи 545 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, договор об отчуждении имущества, который стороны заключили в обеспечение исполнения условий договора займа, суд может квалифицировать как притворный на основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировав решение тем, что в действительности стороны предполагали передать имущество в залог на общий срок договора займа, не подразумевая переход права собственности за плату или безвозмездно.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным удовлетворить требования Ревякиной С.Г. о признании договора недействительным, погашении записи в ЕГРПН и применении последствий недействительности сделки.

В связи с тем, что договор купли-продажи признан недействительной сделкой, суд применяет последствия недействительности сделки в силу ст.167 ГК РФ. Поскольку при заключении договора купли-продажи денежные средства не передавались Ревякиной С.Г. и суд пришел к выводу о том, что фактически договор купли-продажи был заключен во исполнение договора займа, то в пользу Наумовского Д.Б. следует взыскать 455 000 рублей – долг Ревякиной С.Г. по договору займа, который она признала, что следует из расписки от ДД.ММ.ГГГГ. При этом необходимо погасить запись о регистрации права за Наумовским Д.Б. и возвратить в собственность Ревякиной С.Г. недвижимое имущество.

Что касается исковых требований Наумовского Д.Б., то в связи с признанием сделки купли-продажи недействительной и возвращении Ревякиной С.Г. имущества, Наумовский Д.Б. является ненадлежащим истцом по делу в спорных правоотношениях по прекращению права пользования ответчиками имуществом и выселении. В связи с чем в иске следует отказать.

В силу ст.98 ГПК РФ в пользу Ревякиной С.Г. с Наумовского Д.Б. подлежит взысканию госпошлина оплаченная при предъявлении иска, в размере 8 800 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать договор купли-продажи недвижимого имущества – 5\9 долей жилого дома и 5\9 долей земельного участка № В <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между Наумовским ФИО26 и Ревякиной ФИО27, недействительной сделкой.

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата Ревякиной ФИО27 в собственность 5\9 долей жилого дома и 5\9 долей земельного участка №В <адрес>

Погасить в ЕГРПНИ запись о регистрации права собственности на 5\9 долей жилого дома и 5\9 долей земельного участка №В по <адрес>, на имя Наумовского ФИО26.

Взыскать с Ревякиной ФИО27 в пользу Наумовского ФИО26 455 000 рублей.

Взыскать с Наумовского ФИО26 в пользу Ревякиной ФИО27 госпошлину в размере 8800 рублей.

В иске Наумовского ФИО26 к Ревякиной ФИО27, Суховерковой ФИО28 действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО8 и ФИО9, Китаевой ФИО29, Верулидзе ФИО30, Губиной ФИО31, Губину ФИО32, Поваляеву ФИО33, Грошеву ФИО34, Клепикову ФИО35, Федоровой ФИО36 действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО17 о прекращении права пользования жилым помещением, выселении, отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес> областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

                    Судья                                                                    Н.В. Лисицкая

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ года