Решение по делу № 2-314/2014 от 25.02.2014

К делу № 2-314/2014 г.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

ст. Каневская Краснодарского края          24 марта 2014 года

Судья Каневского районного суда Краснодарского края Мосьпан А.Г.

с участием представителя истца Сонина А.Н. – Сонина Е.Н., представившего доверенность № 2 от 20.06.2013 года,

представителя третьего лица – представителя Каневского районного отдела УФССП России по Краснодарскому краю Кривцун Г.Ф., представившего доверенность от 13.03.2014 года,

представителя третьего лица – представителя Каневского районного отдела УФССП России по Краснодарскому краю Радионова Н.В., представившего доверенность от 24.03.2014 года,

при секретаре Зуевой В.Б.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сонина А.Н. к ООО «Сфера-Юг», ООО Торговый Дом «ТОТ» о признании торгов недействительными,

У С Т А Н О В И Л:

Сонин А.Н. обратился в суд с иском к ООО «Сфера-Юг», ООО Торговый Дом «ТОТ» о признании торгов недействительными, указывая, что 27 августа 2013 года на основании акта о наложении ареста (описи имущества) от 28.05.2013 года была произведена оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего Сонину А.Н. по адресу: ст. Каневская, <адрес>. Объектами оценки были: земельный участок населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства площадью 1436 кв.м, кадастровый номер: 23:11:06 03 163:0001; объект незавершенного строительства торговый комплекс готовностью 54%, литер А, кадастровый номер: 23:11:06033163:0:3. На основании отчета № 165/13-А об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего Сонину А.Н., по адресу: ст. Каневская, <адрес>, рыночная стоимость оцениваемого имущества составила: земельный участок населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства площадью 1436 кв.м, кадастровый номер: 23:11:06 03 163:0001 - 233 106 (двести тридцать три тысячи сто шесть) рублей; объект незавершенного строительства торговый комплекс готовностью 54%, литер А, кадастровый номер: 23:11:06033163:0:3 - с учетом НДС-18% - 4 034 337 (четыре миллиона тридцать четыре тысячи триста тридцать семь) рублей и без учета НДС-18% - 3 418 930 (три миллиона четыреста восемнадцать тысяч девятьсот тридцать) рублей. Всего 4 267 443 (четыре миллиона двести шестьдесят семь тысяч четыреста сорок три) рубля и без учета НДС-18% - 3 652 036 (три миллиона шестьсот пятьдесят две тысячи тридцать шесть) рублей. Он полностью не согласен с итогами проведенных торгов в отношении принадлежащего Сонину А.Н. имущества с целью его реализации для погашения имеющейся задолженности по следующим основаниям. Во-первых, 12 декабря 2013 года были проведены торги вышеуказанного имущества. Они проведены незаконно. В период проведения торгов действовали обеспечительные меры, которые были установлены определением Каневского районного суда от 26.11.2013 года (вступило в законную силу 11 декабря 2013 года). Этим определением определялось: о запрете торгующей организации производить торги данного имущества; Каневскому районному отделу УФССП России по Краснодарскому краю обязывалось уведомить торгующую организацию, занимающуюся реализацией данного имущества, о запрете по реализации данного имущества. Данное определение Каневского районного суда от 26.11.2013 года незаконно осталось без исполнения Каневским районным отделом УФССП России по Краснодарскому краю. Во-вторых, в указанном выше отчете № 165/13-А от 27.08.2013 года об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества были допущены грубейшие нарушения Федерального закона № 135 «Об оценочной деятельности в РФ». За основу были взяты недостоверные данные о фактическом проценте готовности незавершенного строительства - торгового комплекса готовностью 54%. Данный процент готовности взят из акта готовности объекта незавершенного строительства от 10.11.2010 года, данный акт составлялся Сониным А.Н. для оформления технического паспорта торгового комплекса с целью получения кредита в банке. 25 февраля 2011 года был составлен отчет, и была произведена оценка вышеуказанного имущества, которая составила по состоянию на 21 февраля 2011 года 30 миллионов рублей. На дату оценки арестованного имущества 21.02.2011 года необходимо было определить процент готовности, который составил после составления отчета - 62% (стр. 26 отчета № 061 от 25.02.2011г.), о чем указано в данном отчете. Оценщиком при осуществлении данной оценки и составлении отчета № 165/13-А от 27.08.2013 года грубо нарушены требования Федерального закона № 135 «Об оценочной деятельности в РФ», других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является. На данный объект недвижимости не было наложено запрета на ведение строительства, и поэтому дальнейшее строительство велось. Таким образом, на момент проведения оценки 27 августа 2013 года для предоставления указанного отчета об оценке, для проведения торгов не был установлен фактический процент готовности продаваемого имущества. Этот факт прямо нарушает требования ст. 11 ФЗ № 135 «Об оценочной стоимости РФ» и существенно нарушает права Сонина А.Н., как собственника имущества, подлежащего реализации, так как искажает стоимость объекта недвижимого имущества, реализуемого с торгов. Проданный в настоящее время с торгов объект недвижимости с готовностью 54% является ненадлежащим объектом торгов. В данном случае торги не могут быть признаны действительными, так как продана другая вещь, а не та, которая имеется в действительности. В-третьих, при изменении величины процентной готовности объекта незавершенного строительства в сторону увеличения изменяется и оценка объекта недвижимости в сторону увеличения. Таким образом, недопустимо производить торги по цене объекта недвижимости, не соответствующей его действительной стоимости. При этом действительная стоимость и процент готовности объекта недвижимости до проведения торгов объективно не определен. Значит, у суда первой инстанции имеются все законные основания для признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки. В соответствии со ст. 13 ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом (копия отчета № 061 от 25.02.2011 года прилагается) об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с действующим законодательством. Таким образом, организатором торгов - ООО «Сфера-Юг» были допущены существенные нарушения при производстве торгов, а именно несоответствие отчета об оценке вышеуказанного имущества Федеральному закону № 135 «Об оценочной деятельности в РФ», использование недостоверных данных при оценке вышеуказанного имущества, производство торгов в период запрета на проведение реализации указанного имущества (Определение Каневского районного суда от 26.11.2013 года). На основании вышеизложенного, просит суд: 1. Признать проведенные ООО «Сфера-Юг» 12 декабря 2013 года торги в форме аукциона открытого по составу участников, закрытого по форме подачи предложений цены в отношении арестованного недвижимого имущества: незавершенное строительство торгового комплекса, готовность 54%, лит. А, расположенное на земельном участке категории – земли населенных пунктов, для ведения ЛПХ, площадью 1436 кв.м, кадастровый номер 23:11:06 03 163:0001, по адресу: Краснодарский край, Каневской район, ст. Каневская, <адрес>, а также протокол от 12.12.2013 года о результатах торгов по продаже арестованного имущества Сонина А.Н., договор купли-продажи, заключенный в результате торгов – недействительными, и применить последствия их недействительности. 2. Назначить независимую оценку рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего Сонину А.Н., по адресу: ст. Каневская, <адрес>.

Истец Сонин А.Н. в судебное заседание не явился, причина неизвестна, извещен о слушании дела своевременно и надлежащим образом.

Представитель истца Сонина А.Н. – Сонин Е.Н. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме и дал объяснения по обстоятельствам дела. Суду дополнил, что действительно в данный момент в Арбитражном суде Краснодарского края имеется исковое заявление Сонина А.Н. о признании отчета об оценке не соответствующим требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Заявленные требования о признании торгов недействительными мотивированы тем, что отчет об оценке от 27.08.2013 г. № 165/13-А, который фигурировал в производстве торгов, составлен с нарушением Федерального закона № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» и законодательных актов. Это подтвердило и Российское общество оценщиков в своем письме № 1532/314-КО от 03.03.2014 г., при этом оценщику направлено отрицательное заключение РОО. На основании заключения РОО отчет об оценке от 27.08.2013 г. № 165/13-А не мог фигурировать в производстве торгов, так как цена недвижимого имущества не соответствовала действительности. На основании изложенного, просил суд удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

Представители ответчиков – представители ООО «Сфера-Юг» и ООО Торговый Дом «ТОТ» в судебное заседание не явились, причина неизвестна, извещены о слушании дела своевременно и надлежащим образом.

Представитель третьего лица – представитель Каневского районного отдела УФССП России по Краснодарскому краю Кривцун Г.Ф. в судебном заседании пояснил, что 18.02.2014 г. в Каневской районный суд Краснодарского края Сониным А.Н. направлено исковое заявление о признании торгов недействительными. Заявление принято судом к производству. В качестве ответчиков по делу привлечены ООО «Сфера-Юг» г. Краснодар и ООО Торговый Дом «ТОТ» г. Краснодар. Каневской районный отдел судебных приставов и Управление ФССП по Краснодарскому краю привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц. В качестве обоснования заявленных требований Сонин А.Н. приводит тот довод, что торги проведены на основании отчета специалиста-оценщика № 165/13-А, не соответствующего требованиям законодательства об оценочной деятельности. В то же время 04.02.2014 г. определением Арбитражного суда Краснодарского края к делу № А32-43301/2013 принято заявление Сонина А.Н. о признании отчета об оценке № 165/13-А не соответствующим требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Собеседование по делу прошло 11.03.2014 г., дело назначено к слушанию на 15.04.2014 г. В соответствии с требованиями ст. 215 ГПК РФ: «Суд обязан приостановить производство по делу в случае:.. . невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском, административном или уголовном производстве». На основании изложенного и в соответствии с требованиями ст. 215 ГПК РФ, просил суд приостановить производство по гражданскому делу № 2-314/2014 г. по иску Сонина А.Н. к ООО «Сфера-Юг», ООО Торговый Дом «ТОТ» о признании торгов недействительными до вступления в законную силу судебного постановления Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-43301/2013. Суду дополнил, что отрицательного заключения РОО, упомянутого представителем истца, он не видел и не знает, повлияло ли это нарушение Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» на конечную сумму объекта недвижимости.

Представитель третьего лица – представитель Каневского районного отдела УФССП России по Краснодарскому краю Радионов Н.В. в судебном заседании полностью поддержал заявленное представителем третьего лица Кривцун Г.Ф. ходатайство и просил суд приостановить производство по гражданскому делу № 2-314/2014 г. по иску Сонина А.Н. к ООО «Сфера-Юг», ООО Торговый Дом «ТОТ» о признании торгов недействительными до вступления в законную силу судебного постановления Арбитражного суда <адрес> по делу № А32-43301/2013.

Представитель третьего лица – представитель Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, представил в суд ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения Арбитражным судом Краснодарского края по существу дела по заявлению ИП Сонина А.Н. о признании отчета об оценке не соответствующим требованиям законодательства.

Суд, выслушав позиции участников процесса, исследовав материалы дела, находит исковое заявление Сонина А.Н. к ООО «Сфера-Юг», ООО Торговый Дом «ТОТ» о признании торгов недействительными подлежащим оставлению без рассмотрения, поскольку по главному основанию и предмету спора аналогичное дело находится в производстве Арбитражного суда Краснодарского края, назначенное рассмотрением на 15.04.2014 г., что исключает разрешение настоящих исковых требований по существу в суде общей юрисдикции согласно положений ст. 222 ГПК РФ.

Оставление заявления без рассмотрения предполагает возможность повторного обращения в суд или подачу заявления в порядке ст. 223 ГПК РФ.

        На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст.ст. 222, 224-225 ГПК РФ, Каневской районный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Исковое заявление Сонина А.Н. к ООО «Сфера-Юг», ООО Торговый Дом «ТОТ» о признании торгов недействительными – оставить без рассмотрения.

На определение может быть подана частная жалоба в Краснодарский краевой суд через Каневской районный суд в течение 15 (пятнадцати) дней.

Судья -